Pourquoi dit-on qu’investir en SCI est redoutable pour réduire les droits de succession ?

La SCI est un outil important pour celui qui envisage la gestion de son patrimoine et la préparation de sa transmission à ses héritiers et notamment ses enfants.

En théorie, la SCI devrait être considérée comme un outil de réduction des droits de succession redoutable uniquement lorsqu’elle fait l’objet d’un suivi comptable poussé. En théorie, sans comptabilité, sans ingénierie patrimoniale et comptable dans la gestion de la SCI, celle-ci a de très grandes chances d’être sans aucune efficacité pour réduire les droits de succession.

Pourtant en pratique, même sans comptabilité, ni aucune rigueur comptable, la SCI est un outil redoutable pour transmettre et réduire les droits de succession. Une efficacité fiscale qui est la conséquence d’une non application des textes légaux, d’une méconnaissance des règles comptables et de manière plus pragmatique d’une forme de fraude fiscale pratiquée collectivement.

Explication.

Une Société Civile, souvent Immobilière, mais qui pourrait même se transformer en Société Civile Patrimoniale pour ceux d’entre vous qui voudraient y gérer un patrimoine immobilier, mais aussi financier (cf. « Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?« ).

La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire pour les SCI imposée à l’impôt sur le revenu. C’est cette non obligation comptable qui explique cette interprétation duale entre théorie et pratique.

La vision théorique : La SCI est un outil redoutable pour réduire les droits de succession uniquement si elle est au cœur d’une stratégie patrimoniale poussée.

La vision théorique, c’est l’analyse rigoureuse de l’expert comptable au terme de laquelle une seule conclusion s’impose : La SCI est un outil efficace pour réduire les droits de succession uniquement si elle s’inscrit dans une stratégie comptable et patrimoniale poussée. Une stratégie patrimoniale qui repose sur :

• Le démembrement des parts sociales alors que la SCI est très endettée,
• Une décision systématique des associés de mise en réserve des bénéfices et l’absence de distribution des bénéfices aux usufruitiers des parts sociales.

Une stratégie que vous nous avons longuement développée dans cet article « Bien utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine sans droit de succession ? » ;

Toute la stratégie consiste à trouver le moyen d’éviter la constitution d’un compte courant d’associé qui pourrait anéantir l’objectif de transmission et de réduction de droit de succession (cf. « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » et « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve« )

La vision pratique : Même sans comptabilité, la SCI est un outil redoutable pour réduire les droits de succession, mais c’est pas bien.

Je vous préviens tout de suite, si vous êtes un professionnel de la gestion de patrimoine, vous allez vous étrangler à la lecture des lignes suivantes.

Je ne fais qu’y décrire la pratique et la raison principale pour laquelle vous êtes nombreux à utiliser la SCI pour réduire les droits de succession alors même que vous ne tenez pas de comptabilité.

En pratique, même sans accompagnement comptable poussé, la SCI est un outil redoutable pour réduire les droits de succession.

L’efficacité fiscale repose sur la mise en société et la mise en commun des moyens des associés de la SCI… et surtout sur l’absence de traçabilité des mouvements financiers entre associés et SCI.

Ainsi, un associé peut injecter des capitaux dans la SCI pour lui permettre la réalisation de son objet social ; des injections de liquidités ou des renonciations à distribution qui permettront de valoriser la SCI et donc le patrimoine de tous les associés, y compris de ceux qui n’ont rien injecté.

Le temps long et l’absence de traçabilité des mouvements de fonds permettront des transferts de patrimoine très importants entre associés par l’intermédiaire de la SCI.

La SCI permet de blanchir l’origine des fonds. C’est pas bien, mais c’est pourtant bien comme ça qu’elle est très souvent utilisée !

Prenons un exemple pour mieux comprendre comment la SCI fonctionne de machine à laver sur l’origine des fonds.

Un exemple caricatural qui permet de mieux comprendre le sujet.

Monsieur et Madame DUPONT viennent de créer une SCI avec leurs enfants : 80% des parts sont au nom des enfants ; 20% au nom des parents.

La société achète un bien immobilier. Il s’agit d’une résidence secondaire qui ne sera pas louée.

La SCI s’endette et souscrit un crédit immobilier pour financer cette acquisition. Évidemment, les mensualités du crédit immobilier sont payées par la SCI grâce à un apport mensuel des parents. Les parents, qui ne détiennent que 20% des parts de SCI, injectent tous les mois les sommes permettant à la SCI de payer ses dettes.

Bien évidemment, aucune comptabilité n’enregistre ces mouvements de trésorerie entre parents et compte de la SCI.

20 ans plus tard, toutes les dettes sont remboursées. Les parents ont remboursé le crédit immobilier souscrit par la SCI au fur et à mesure de leurs injections mensuelles de trésorerie.

30 ans plus tard, les parents décèdent. Le notaire chargé de la succession déclara à l’actif de succession les parts de SCI, propriété des parents, soit 20% du capital de la SCI.

Les enfants payent des droits de succession sur ces 20%. Tout le monde aura oublié qu’en réalité, la SCI avait une dette vis à vis des parents ! Tout le monde aura oublié qu’en réalité, ce sont les parent qui ont remboursé l’intégralité du crédit immobilier.

Cette dette c’est le compte courant d’associé qu’aurait été enregistré par la comptabilité, si elle avait été tenue. … Sans comptabilité, plus personne ne se souvient de cette histoire de financement et les enfants se retrouvent propriétaire de 80% de la valeur de la résidence secondaire sans rien avoir payé.

La SCI est une grande lessiveuse.

Je le concède, il s’agit là d’un exemple caricatural. Pourtant, nous ne sommes pas loin de la vérité. Je rencontre ces montages tous les jours.

En théorie, ce montage caricatural ne devrait pas pouvoir être efficace. Le notaire chargé de la succession devrait demander les comptes de la SCI sur les 50 dernières années afin de reconstituer l’éventuel compte courant d’associé (sic!).

Le temps efface les mémoires et les comptes courant d’associé. Seule la tenue d’un comptabilité permet de graver les transferts de fonds entre associés et SCI.

Sans comptabilité, tout le monde oublie le compte courant d’associé.

Bref, la SCI est une grande lessiveuse.

Il s’agit là d’un effet d’aubaine particulièrement fragile qui repose sur l’absence de comptabilité. Il suffirait que la loi change pour le faire disparaître et réduire à néant l’intérêt de la SCI.

Mais pour le moment, cela fait des dizaines d’années que la SCI est utilisée de la sorte pour réduire à néant les droits de succession… jusqu’à quand ?

A suivre.