Lors de la déclaration de succession, vous devez déclarer le patrimoine du défunt, qui après déduction des dettes, sera soumis au barème des droits de succession pour le calcul des droits de succession. La déclaration de succession permet de déterminer le montant des droits de succession qui devront être payés par les héritiers, sauf le conjoint qui est toujours exonéré (notez que pour ces derniers, le dépôt du déclaration de succession est obligatoire même si le conjoint est exonéré de droit de succession).
Il est courant de confier la déclaration fiscale de succession au notaire, même si, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment faire une déclaration de succession sans passer par un notaire ? Est ce légal ? », ce n’est pas obligatoire même en présence de biens immobiliers. Vous pouvez tout à fait réaliser la déclaration de succession vous-même et ainsi économiser ainsi les émoluments du notaires. Nous pouvons vous aider lors de nos rendez vous d’assistance patrimoniale.

Lors de la déclaration de succession, les héritiers devront détailler le patrimoine du défunt et notamment indiquer la valeur de sa résidence principale s’il en était propriétaire. Lorsque les époux sont mariés, sous le régime de la communauté ou sous un régime de séparation, seule la quote part de la résidence principale appartenant au défunt devra être déclarée dans la déclaration de succession.
Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté et la résidence principale acquise pendant le mariage par des fonds communs, seule 1/2 de la valeur de la résidence principale devra être indiquée dans la déclaration de succession, l’autre moitié appartenant au conjoint survivant qui en conserve donc la propriété (Pour plus de détail cf »Mode d’emploi pour calculer les droits de succession rapidement ! » ou une présentation détaillée dans nos livres « Succession » et « Assurance-vie et gestion de patrimoine« ).
En application de l’article 666 du code général des impôts, la résidence principale transmise doit être évaluée selon sa valeur vénale au jour du décès.
Notez que les immeubles dont le propriétaire a l’usage, cas typique de la résidence principale ou secondaire, à la date de la transmission, la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.
Néanmoins, l’article 764 bis du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est effectué dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

1) L’immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt ; Est considéré comme résidence principale au sens de l’article 764 bis du CGI l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du défunt. La résidence secondaire ne peut donc pas prétendre à cet abattement de 20%.

La notion de résidence principale s’apprécie au jour du fait générateur de l’impôt. Selon la doctrine fiscale : « La notion de résidence habituelle doit s’entendre du logement dans lequel le défunt résidait effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l’année précédant son décès. Il s’agit là d’une question de fait qu’il appartient au service de vérifier sous le contrôle du juge de l’impôt. »

Ainsi, lorsque le défunt résidait effectivement dans une maison de retraite ou un EHPAD, son ex-résidence principale ne peut prétendre à l’abattement de 20%. Néanmoins, « L’appréciation des conditions tenant à la qualification de résidence principale et à l’occupation effective de l’immeuble au jour du décès est effectuée avec bienveillance, lorsque, au jour du décès, le défunt ou l’une des personnes mentionnées à l’article 764 bis du CGI n’occupait pas l’immeuble pour des raisons indépendantes de leur volonté (hospitalisation ou séjour temporaire dans une maison de repos)« .

2) L’immeuble est occupé à cette même date, à titre de résidence principale, par au moins une des personnes suivantes, limitativement énumérées :

      • le conjoint survivant ;

      • le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité (PACS) ;

      • les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ;

      • les enfants mineurs ou majeurs protégés du conjoint du défunt ou de son partenaire.

Lorsque le défunt occupait seul, au jour de son décès, sa résidence principale, l’abattement de 20 % n’est pas applicable. Il en est de même lorsque le défunt avait au jour de son décès une résidence principale différente de celle de son conjoint survivant ou de leurs enfants mineurs ou majeurs protégés ; C’est le cas notamment du conjoint dont la résidence principale est une maison de retraite ou un EHPAD.

 

Comment estimer la valeur vénale de la résidence principale du défunt ou d’un bien immobilier appartenant au défunt ?

Dans la déclaration de succession, vous devez déclarer la valeur vénale des biens immobiliers au jour du décès.
Cette déclaration doit être réalisée d’après une déclaration détaillée et estimative des parties. Pour justifier la valeur à déclarer, les héritiers peuvent utiliser « Patrim« , le service gratuit proposé par l’administration fiscale pour connaître le prix du marché immobilier.
 

Pour aller plus loin :
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Livres / Formations 
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine

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