Pourquoi le retour de l’inflation n’est pas une mauvaise nouvelle pour l’immobilier ?

La question de la déflation, c’est-à-dire de la hausse du pouvoir d’achat de la monnaie qui se matérialise par la baisse des prix, semble laisser la place au retour d’une inflation, certes modeste, mais réelle.
Les dernières statistiques semblent converger vers un taux d’inflation proche de 1.50% et pourrait même accélérer si le pétrole venait à retrouver des niveaux supérieurs.
Effrayé par la perspective d’une hausse trop forte des taux d’intérêt, l’investisseur immobilier pourrait être tenté de craindre cette résurgence d’inflation.
En effet, cela fait maintenant quelques années que nous expliquons à longueur d’articles que les prix de l’immobilier sont sous perfusions des taux de crédit immobilier excessivement bas … et donc, qu’une trop forte hausse des taux pourrait être à l’origine d’une baisse certaine des prix de l’immobilier (notamment dans les grandes métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux … dont lesquelles les prix se sont envolés depuis 2008).
Or, qui dit inflation, dit hausse des taux de crédit immobilier et hausse des exigences de rendement locatif de la part des investisseurs. Autant un investisseur peut accepter un rendement locatif de 3.50%, lorsque les taux d’intérêt sont à 1.50% ; Autant, il exigera un taux de rendement supérieur si demain les taux augmentent sous l’impulsion de la hausse de l’inflation.
La hausse des taux de rendement locatif induit la baisse des prix de l’immobilier sauf si les revenus générés par l’investissement augmentent dans les mêmes proportions que la hausse des taux d’intérêt. En effet, considérant l’évolution des loyers directement ou indirectement fonction de l’inflation, le retour de l’inflation … à pour conséquence une augmentation quasi-mécanique du niveau des loyers (hors correction à la baisse liée aux excès du passé).
C’est alors que la hausse des taux de crédit immobilier qui trouverait son explication dans un retour de l’inflation ne serait pas une mauvaise nouvelle pour l’investisseur immobilier et ne serait pas de nature à faire baisser les prix de l’immobilier.
 
Pour comprendre la mécanique, il convient de revenir sur les méthodes de valorisation d’un bien immobilier locatif. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) »,  la valeur actuelle d’un bien immobilier locatif est égale à la somme des revenus futurs nets actualisées au taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier.
C’est alors qu’une hausse parallèle du taux de rendement exigé par les investisseurs et de l’évolution des loyers se neutralisent et n’ont aucune conséquence sur les niveaux de prix de l’immobilier (cf »Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ? »)
 

 
De surcroît, le niveau excessivement bas des taux d’intérêt dans un contexte d’anticipation de hausse de l’inflation constitue une opportunité à saisir pour celui qui recherche à maximiser son effet de levier et la valorisation de son patrimoine. Dans cette phrase, il est important de noter le mot « excessivement ». Nous vivons une période ou les taux sont bas en excès. Cette période ne durera pas éternellement et les taux immobiliers ne manqueront pas d’augmenter au gré de la confirmation du retour de l’inflation et croissance économique (cf »Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique »).
De manière intuitive, s’il est admis que la hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation n’aurait aucun impact sur le niveau des prix de l’immobilier, une hausse des taux de crédit immobilier aura elle un impact immédiat sur le taux de rendement interne de l’investissement. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus le taux de crédit immobilier est faible, plus l’effet de levier sera élevé (cf »Endettez vous pour profiter du retour d’une inflation supérieure au taux de crédit immobilier »).
C’est un conseil que nous vous martelons depuis plus de 2 ans maintenant, ce n’est pas quand les taux de crédit immobilier auront perdu leur faiblesse excessive qu’il faudra s’y intéresser !
 

Une hausse des taux immobilier qui trouverait son explication dans un risque supérieur ou une augmentation des marges des banques ne serait pas favorable à l’investisseur.

A contrario, si la hausse des taux immobiliers se justifiait par une augmentation des risques, notamment sur le taux d’intérêt de la dette de l’état Français, les conséquences pour l’immobilier serait nettement moins favorable et les prix pourrait baisser de manière importante.
Dans une telle situation, le pouvoir d’achat de l’investisseur immobilier serait fortement dégradé par la hausse des taux immobilier et les prix devront s’ajuster à la baisse.
Pour autant, ce scénario catastrophe ne nous semble pas crédible sauf à croire à une théorie de fin d’une civilisation qui ouvrirait d’autres difficultés bien plus graves.