Location meublée : Les critères pour être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

L’IFI est l’impôt sur la fortune immobilière et devra être payé par tous les redevables dont le patrimoine immobilier taxable est supérieur à 1 300 000€. (cf »IFI 2018 : Détails et analyse de l’impôt sur la fortune immobilière. »).
Parmi les biens immobilier exonérés, il y a naturellement les biens immobiliers professionnels, mais également certains biens exploités sous le régime fiscal de la location meublée. Mais attention, pour pouvoir être exonéré d’IFI sur son activité de location meublée, l’exploitant devra :

• Réaliser plus de 23000€ de recettes annuelles ;
• Retirer de cette activité plus de 50 % des autres revenus d’activité de l’exploitant (sans tenir compte des pensions retraites). 
• Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale. (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906).

Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles de l’activité de location meublée; 

Attention, on ne parle pas de bénéfice imposable, mais de recettes. Il s’agit donc du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée.

Retirer de cette activité de location meublée plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;

Attention, ce point est fondamental et complexe.
Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites. 
L’exonération d’IFI pour les biens en location meublée pourra être difficile à obtenir pour l’exploitant qui perçoit d’autres revenus d’activité professionnelle (sauf si ces derniers sont inférieurs aux revenus imposables au titre de la location meublée).
L’exonération d’IFI devrait être plus facile à obtenir pour les exploitants de locations meublées retraités. En effet, les pensions retraites étant exclues du calcul du seuil des 50%… il sera donc plus facile à atteindre.
Mais attention tout de même aux exploitation non bénéficiaire qui ne pourrait donc pas bénéficier de l’exonération d’IFI. En application des règles comptables propres aux BIC, l’activité de location meublée peut générer un bénéfice imposable nul. Dans une telle situation, il ne sera pas possible de respecter le critère du seuil de 50% et l’exploitant ne pourra bénéficier de l’exonération d’IFI.

Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale.

Cette condition est la conséquence d’une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) dans laquelle le ministre confirme : 

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

La question principale repose donc sur cette notion d’exercice d’une activité professionnelle principale. Qu’est ce qu’une profession ? Est ce que l’activité de location meublée via l’investissement immobilier dans une résidence service EHPAD ou tourisme peut être qualifié de profession ?
Voici comment la doctrine fiscale présente la notion de profession : « Les actifs ne constituent des actifs professionnels que si le redevable exerce une profession, c’est-à-dire réalise habituellement des opérations lucratives, dans le cadre de la société.

D’une manière générale, la profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être exercée de manière effective, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles. »

L’activité professionnelle doit être exercée par le redevable à titre principal et de manière effective afin de bénéficier de l’exonération prévue au II de l’article 975 du CGI.

Ainsi, une lecture rigoureuse de la doctrine fiscale conduit à exclure les loueurs en meublée obtenant leur statut via la signature d’un bail commercial après un investissement en EHPAD, ou autre résidence service.

L’exonération d’IFI n’est pas attachée à l’exercice professionnel ou non de l’activité de location meublée. 

Les critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle ne sont pas les mêmes que les critères d’exonération d’IFI.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut respecter cumulativement les critères suivants (cf »LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.) : 

• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :

• – les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
  – les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
  – les bénéfices agricoles ;
  – les bénéfices non commerciaux ;

  – les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Nous retrouvons ici une analyse importante que nous vous proposions déjà au sujet de l’exonération d’ISF des biens en location meublée (cf »Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite. »). En effet, vous aurez noté qu’il s’agit dans un cas des recettes de l’activité de location meublée (pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel) et dans un autre cas des revenus imposables (pour obtenir l’exonération d’IFI).
Au delà de la question de l’intégration ou non des pensions retraites, cette nuance entre recette et revenu imposable est fondamentale pour bénéficier de l’exonération d’IFI sur les biens immobiliers exploités en location meublée.