C’est à n’y rien comprendre :

-Parfois, le code général des impôts considère que les pensions de retraite doivent être comptabilisées pour permettre de bénéficier d’une exonération d’ISF au titre de l’activité de location meublée ;

-Parfois l’administration fiscale considère qu’il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite pour déterminer si le loueur en meublé est un Loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Faisons le point ensemble sur le sort des pensions de retraite dans le régime de la location meublée.

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Le sort des pensions de retraite pour déterminer la différence entre la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).

La distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) est faite dans l’article 155 du code général des impôts :

L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (conditions cumulatives) : 

– Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ; Le loueur en meublé bénéficierait tout de même de la qualification de professionnelle dès lors que ce dernier apporterait la preuve que l’absence d’inscription au RCS est consécutive au refus du greffe du tribunal de commerce. De nombreux RCS refusent en effet cette inscription compte tenu de la nature civile de l’activité de location meublée. 



– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises. Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.



– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 (c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.

Ainsi, comme nous vous l’expliquions dans cet article dédié au régime fiscal ISF de la location meublée (cf « Location meublée (LMNP ou LMP) et ISF, quelles sont les conditions pour être exonéré ?« ) Il ne faut pas confondre « recette » et « revenu imposable ». Contrairement aux critères exigés pour bénéficier d’une exonération d’ISF, les recettes brutes (c’est à dire la somme des loyers perçus, charges comprises) doivent être supérieures aux revenus net imposables des catégories citées ci -avant.

Les pensions de retraite sont alors intégrées dans le calcul permettant de comparer les recettes perçues par l’activité de location meublée et les autres revenus imposables. 

 

 

Le sort des pensions de retraite pour bénéficier d’une exonération d’ISF pour l’activité de location meublée (LMP ou LMNP).

Lorsqu’il s’agit de déterminer les conditions d’imposition à l’ISF de l’activité de location meublée, il faut oublier les conditions énoncées à l’article 155 du CGI.

Les conditions qui organisent la taxation de l’activité de location meublée (quelle soit LMP ou LMNP) sont elles énoncées à l’article 855 R du code général des impôts. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée (LMNP ou LMP) et ISF, quelles sont les conditions pour être exonéré ?« , il convient de respecter trois critères cumulatifs pour espérer être exonéré d’ISF pour l’exploitation d’une activité de location meublée :

– Inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels (Cette condition relative à l’inscription au registre du commerce et des sociétés peut être considérée comme remplie lorsque l’intéressé peut justifier que la non-inscription résulte du seul fait du refus du greffe, motivé par le caractère non commercial de l’activité),

– Réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles (Les recettes sont les loyers bruts facturés aux locataires)

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– Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables).

 

Une lecture attentive et comparative des articles 155 et 885 R du CGI permettront au lecteur attentif de constater que les deux premiers critères sont en tout point identique mais qu’il subsiste des nuances dans la rédaction de la troisième condition :

– Condition 3 énoncée à l’article 155 CGI (permettant de faire la différence entre LMP et LMNP) :

« Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. « 

– Condition 3 énoncée à l’article 885 R du CGI (permettant de bénéficier ou non de l’exonération d’ISF) :

« Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.« 

 

Deux différences notables :

– L’article 155 du CGI considère les recettes de l’activité de location meublée (c’est à dire la somme des loyers, charges comprises) alors que l’article 885 R du CGI considère les revenus imposables à l’impôt sur le revenu.

– L’article 155 du CGI considère les « des traitements et salaires au sens de l’article 79 » c’est à dire y compris les pensions de retraite ; alors que l’article 885 R du CGI évoque une catégorie plus restrictive des « des traitements et salaires » et donc sans référence aux pensions de retraite. 

 

 

Les pensions de retraite intègrent le calcul pour déterminer le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée, mais ne doivent pas être intégrées lorsqu’il s’agit de déterminer la taxation ou non à l’ISF.

 

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12 Comments

  1. c’est un beau bordel comme la France sait le faire. entre notre culture de coller exactement à la réalité et le poids des lobbys on obtient un empilement de systèmes aburdes et inefficaces…

    Le LMP s’adresse à des profils bien particulier Et rien ne dit que ce statut soit remis en cause à l’avenir.

  2. Fredy Gosse says:

    il est vrai que nous avons 2 assemblées qui dans leurs grandes sagesses permettent d’établir des textes ciselés (dixit Raffarin)
    ça finira par des plumes et du goudron-:)

  3. ALAIN LAMBARD says:

    En matière d’ISF, vous notez: « Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables ».
    Il s’agît uniquement des revenus professionnels imposables (cf BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-20130805 §180: « Pour l’appréciation du seuil de 50 %, doivent être pris en compte l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune « .
    Les RCM et les RF sont exclus pour le calcul de ce seuil.

  4. Bonjour Guillaume,

    comment peut on etre exonéré d’ISF dès lors que nous avons le statut de LMNP..?

    si les pensions sont intégrées dans la prise en compte du statut et que de fait on est en LMNP… les biens afférents sont intégrés à l’assiette taxable ISF..? alors que ces memes pensions sont non intégrées au niveau ISF et rendent les biens exonérés…?

    si je comprends bien, on peut perdre l’avantage LMP sur l’IR… mais le conserver sur l’ISF..?

    merci d’avance

    • Si vous êtes LMNP, les biens utilisés pour l’activité de location meublée sont TOUJOURS intégrés à l’assiette taxable ISF (et les emprunt réalisés pour les acquérir peuvent en être déduits).

      Il n’y a que si vous êtes LMP que la situation peut être différente, et que dans certaines conditions ces bien peuvent être considérés comme un patrimoine professionnel, et à ce titre sortir de l’assiette ISF.

  5. Marie-Ange says:

    Bonjour
    Je viens de découvrir votre Blog (via un client) que je trouve très intéressant, car je suis collaboratrice en cabinet d’expertise comptable spécialisée dans la location meublé depuis plus de 20 ans.

    Au plaisir de continuer à vous lire régulièrement.

    MAP

  6. Bonjour,
    Concernant maintenant l’IFI, le retraité qui n’a pas d’autres revenus professionnels (uniquement des revenus fonciers et financiers) donc zéro revenus professionnels et une activité LMP ayant un résultat déficitaire du fait des reports d’amortissement peut-il sortir de son IFI les biens de son activité LMP ?
    Si le résultat de l’activité était supérieur à zéro, ne serait-ce que de 10 € on pourrait admettre que l’activité LMP répond à la définition de plus de 50 % et donc la sortir de l’IFI ! ?

  7. Bonjour
    On parle du seuil de 23000 e
    J ai 1000 e de retraite
    Que faut il retenir
    Es ce que c est pris en compte dans le seuil
    Je ne souhaite pas devenir professionnel
    23000 e – 12000 e = 11000 e
    Ce sui veut dire que je ne dois pas louer plus ???
    Sinon, je serai en LMP
    Merci d une réponse

  8. Bonjour,
    Marie-Ange en octobre 2015 nous dit qu’elle est collaboratrice dans un cabinet d’expert-comptable spécialisé en location meublé, comment savoir si un expert-comptable est spécialisé dans la location meublée ? Si on veut faire du meublé et vide vers qui il faut se tourner pour faire le bon choix et bien remplir sa feuille d’impôts ?
    Merci pour votre réponse

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