Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite.

C’est à n’y rien comprendre :

-Parfois, le code général des impôts considère que les pensions de retraite doivent être comptabilisées pour permettre de bénéficier d’une exonération d’ISF au titre de l’activité de location meublée ;

-Parfois l’administration fiscale considère qu’il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite pour déterminer si le loueur en meublé est un Loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Faisons le point ensemble sur le sort des pensions de retraite dans le régime de la location meublée.

Tous nos conseils dans 3 livres !
 

• « Investir dans l’immobilier » : Tous nos conseils et stratégies pour réussir votre investissement dans l’immobilier ! 375 pages de conseils et de stratégies.

 

• « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine » : Deux livres indispensables pour organiser la transmission de votre patrimoine et réduire les droits de succession

Des livres vendus à des milliers d’exemplaires et dont les lecteurs reconnaissent la qualité !

Le sort des pensions de retraite pour déterminer la différence entre la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).

La distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) est faite dans l’article 155 du code général des impôts :

L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (conditions cumulatives) : 

– Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ; Le loueur en meublé bénéficierait tout de même de la qualification de professionnelle dès lors que ce dernier apporterait la preuve que l’absence d’inscription au RCS est consécutive au refus du greffe du tribunal de commerce. De nombreux RCS refusent en effet cette inscription compte tenu de la nature civile de l’activité de location meublée. 

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises. Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.

– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 (c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.

Ainsi, comme nous vous l’expliquions dans cet article dédié au régime fiscal ISF de la location meublée (cf « Location meublée (LMNP ou LMP) et ISF, quelles sont les conditions pour être exonéré ?« ),  Il ne faut pas confondre « recette » et « revenu imposable ». Contrairement aux critères exigés pour bénéficier d’une exonération d’ISF, les recettes brutes (c’est à dire la somme des loyers perçus, charges comprises) doivent être supérieures aux revenus net imposables des catégories citées ci -avant.

Les pensions de retraite sont alors intégrées dans le calcul permettant de comparer les recettes perçues par l’activité de location meublée et les autres revenus imposables. 

Le sort des pensions de retraite pour bénéficier d’une exonération d’ISF pour l’activité de location meublée (LMP ou LMNP).

Lorsqu’il s’agit de déterminer les conditions d’imposition à l’ISF de l’activité de location meublée, il faut oublier les conditions énoncées à l’article 155 du CGI.

Les conditions qui organisent la taxation de l’activité de location meublée (quelle soit LMP ou LMNP) sont elles énoncées à l’article 855 R du code général des impôts. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée (LMNP ou LMP) et ISF, quelles sont les conditions pour être exonéré ?« , il convient de respecter trois critères cumulatifs pour espérer être exonéré d’ISF pour l’exploitation d’une activité de location meublée :

– Inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels (Cette condition relative à l’inscription au registre du commerce et des sociétés peut être considérée comme remplie lorsque l’intéressé peut justifier que la non-inscription résulte du seul fait du refus du greffe, motivé par le caractère non commercial de l’activité),

– Réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles (Les recettes sont les loyers bruts facturés aux locataires)

– Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables).

Une lecture attentive et comparative des articles 155 et 885 R du CGI permettront au lecteur attentif de constater que les deux premiers critères sont en tout point identique mais qu’il subsiste des nuances dans la rédaction de la troisième condition :

– Condition 3 énoncée à l’article 155 CGI (permettant de faire la différence entre LMP et LMNP) :

« Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. « 

– Condition 3 énoncée à l’article 885 R du CGI (permettant de bénéficier ou non de l’exonération d’ISF) :

« Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.« 

Deux différences notables :

– L’article 155 du CGI considère les recettes de l’activité de location meublée (c’est à dire la somme des loyers, charges comprises) alors que l’article 885 R du CGI considère les revenus imposables à l’impôt sur le revenu.

– L’article 155 du CGI considère les « des traitements et salaires au sens de l’article 79 » c’est à dire y compris les pensions de retraite ; alors que l’article 885 R du CGI évoque une catégorie plus restrictive des « des traitements et salaires » et donc sans référence aux pensions de retraite. 

Les pensions de retraite intègrent le calcul pour déterminer le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée, mais ne doivent pas être intégrées lorsqu’il s’agit de déterminer la taxation ou non à l’ISF.