C’est à n’y rien comprendre :
- Parfois, le code général des impôts considère que les pensions de retraite doivent être comptabilisées pour permettre de bénéficier d’une exonération d’ISF au titre de l’activité de location meublée ;
- Parfois l’administration fiscale considère qu’il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite pour déterminer si le loueur en meublé est un Loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Faisons le point ensemble sur le sort des pensions de retraite dans le régime de la location meublée pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir lu mon livre « Investir dans l’immobilier« .
Le sort des pensions de retraite pour déterminer la différence entre la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).
La distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) est faite dans l’article 155 du code général des impôts :
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (conditions cumulatives) :
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises. Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 (c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.
Les pensions de retraite sont alors intégrées dans le calcul permettant de comparer les recettes perçues par l’activité de location meublée et les autres revenus imposables.
Attention, il ne faut pas confondre « recette » et « bénéfice »?. Ici, ce sont les recettes (=somme des loyers charges comprises qui doivent être pris en considération).
Lorsqu’il s’agit de déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée, il faut tenir compte des pensions retraite pour déterminer la prépondérance des revenus de location meublée par rapport aux autres revenus d’activité et de remplacement du contribuable.
Le sort des pensions de retraite pour bénéficier d’une exonération d’IFI pour l’activité de location meublée (LMP ou LMNP).
Lorsqu’il s’agit de déterminer les conditions d’imposition à l’IFI de l’activité de location meublée, il faut oublier les conditions énoncées à l’article 155 du CGI.
Les conditions qui organisent la taxation de l’activité de location meublée (quelle soit LMP ou LMNP) sont elles énoncées aux termes du 1° du V de l’article 975 du CGI :
Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l’application des I à IV :
« L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 »
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée : L’impossible exonération d’IFI (ou presque)« , il convient de respecter trois critères cumulatifs pour espérer être exonéré d’IFI pour l’exploitation d’une activité de location meublée :
- Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (Les recettes sont les loyers bruts facturés aux locataires) ;
- Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables);
Attention, contrairement aux critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle, la prépondérance de l’activité de location meublée s’apprécie au niveau des « bénéfices imposables » et non des seules « recettes ».
Des critères différents pour l’IFI Vs caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée.
Une lecture attentive et comparative des articles 155 et 975 du CGI permettront au lecteur attentif de constater qu’il y a des nuances dans la rédaction des conditions :
– Condition 2 énoncée à l’article 155 CGI (permettant de faire la différence entre LMP et LMNP) :
« Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. «
– Condition 2 énoncée à l’article 975 du CGI (permettant de bénéficier ou non de l’exonération d’IFI) :
« Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.«
Deux différences notables :
- L’article 155 du CGI considère les recettes de l’activité de location meublée (c’est à dire la somme des loyers, charges comprises) alors que l’article 975du CGI considère les revenus imposables à l’impôt sur le revenu :
- L’article 155 du CGI considère les « des traitements et salaires au sens de l’article 79 » c’est à dire y compris les pensions de retraite ; alors que l’article 975 du CGI évoque une catégorie plus restrictive des « des traitements et salaires » et donc sans référence aux pensions de retraite.
Les pensions de retraite intègrent le calcul pour déterminer le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée, mais ne doivent pas être intégrées lorsqu’il s’agit de déterminer la taxation ou non à l’IFI.
A suivre.
16 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
c’est un beau bordel comme la France sait le faire. entre notre culture de coller exactement à la réalité et le poids des lobbys on obtient un empilement de systèmes aburdes et inefficaces…
Le LMP s’adresse à des profils bien particulier Et rien ne dit que ce statut soit remis en cause à l’avenir.
il est vrai que nous avons 2 assemblées qui dans leurs grandes sagesses permettent d’établir des textes ciselés (dixit Raffarin)
ça finira par des plumes et du goudron-:)
le pire c’est que c’est généralisable
la preuve
http://www.atlantico.fr/decryptage/9-entreprises-10-potentiellement-redressables-urssaf-dernier-exemple-en-date-ravages-maquis-reglementaire-francais-jean-yves-2348220.html/page/0/1
En matière d’ISF, vous notez: « Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables ».
Il s’agît uniquement des revenus professionnels imposables (cf BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-20130805 §180: « Pour l’appréciation du seuil de 50 %, doivent être pris en compte l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’impôt de solidarité sur la fortune « .
Les RCM et les RF sont exclus pour le calcul de ce seuil.
Très juste. Merci de preciser cette phrase qui pouvait laisser un doute
Il me semble que désormais les RF entrent de le calcul d’appréciation du seuil
Bonjour Guillaume,
comment peut on etre exonéré d’ISF dès lors que nous avons le statut de LMNP..?
si les pensions sont intégrées dans la prise en compte du statut et que de fait on est en LMNP… les biens afférents sont intégrés à l’assiette taxable ISF..? alors que ces memes pensions sont non intégrées au niveau ISF et rendent les biens exonérés…?
si je comprends bien, on peut perdre l’avantage LMP sur l’IR… mais le conserver sur l’ISF..?
merci d’avance
Si vous êtes LMNP, les biens utilisés pour l’activité de location meublée sont TOUJOURS intégrés à l’assiette taxable ISF (et les emprunt réalisés pour les acquérir peuvent en être déduits).
Il n’y a que si vous êtes LMP que la situation peut être différente, et que dans certaines conditions ces bien peuvent être considérés comme un patrimoine professionnel, et à ce titre sortir de l’assiette ISF.
Bonjour
Je viens de découvrir votre Blog (via un client) que je trouve très intéressant, car je suis collaboratrice en cabinet d’expertise comptable spécialisée dans la location meublé depuis plus de 20 ans.
Au plaisir de continuer à vous lire régulièrement.
MAP
Bonjour,
Concernant maintenant l’IFI, le retraité qui n’a pas d’autres revenus professionnels (uniquement des revenus fonciers et financiers) donc zéro revenus professionnels et une activité LMP ayant un résultat déficitaire du fait des reports d’amortissement peut-il sortir de son IFI les biens de son activité LMP ?
Si le résultat de l’activité était supérieur à zéro, ne serait-ce que de 10 € on pourrait admettre que l’activité LMP répond à la définition de plus de 50 % et donc la sortir de l’IFI ! ?
Oui, c’est bien cela en théorie
Bonjour
On parle du seuil de 23000 e
J ai 1000 e de retraite
Que faut il retenir
Es ce que c est pris en compte dans le seuil
Je ne souhaite pas devenir professionnel
23000 e – 12000 e = 11000 e
Ce sui veut dire que je ne dois pas louer plus ???
Sinon, je serai en LMP
Merci d une réponse
Bonjour,
Marie-Ange en octobre 2015 nous dit qu’elle est collaboratrice dans un cabinet d’expert-comptable spécialisé en location meublé, comment savoir si un expert-comptable est spécialisé dans la location meublée ? Si on veut faire du meublé et vide vers qui il faut se tourner pour faire le bon choix et bien remplir sa feuille d’impôts ?
Merci pour votre réponse
Bonjour, Je pense que l’article doit être mise à jour, en effet il fait allusion à 3 conditions « les trois conditions suivantes sont », j’en vois que deux.
Au début de l’article , il fait mention de « Parfois l’administration fiscale considère qu’il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite pour déterminer si le loueur en meublé est un Loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP) », ce point vient en contradiction avec le paragraphe : « Les pensions de retraite sont alors intégrées dans le calcul permettant de comparer les recettes perçues par l’activité de location meublée et les autres revenus imposables. »
Il faut ou pas tenir compte des retraites ou apprécier le seuil des 23 000 € ?
Merci beaucoup
Bonsoir et merci pour votre réponse,
J’ai une très petite retraite. Au décès de ma mère j’ai pu hériter d’une assurance vie et j’ai eu l’opportunité d’acheter à crédit de l’immobilier qui est loué en meublé pour un montant de 24600 €.
Ce qui fait que je passe en LMP avec tous les avantages en moins. Je comptais sur l’exonération de l’impôt sur les plus-value au bout de 5 ans et ensuite si ma fille veut continuer à la location meublée.
Tout mon projet tombe à l’eau et je pense qu’il va falloir que je baisse les loyers pour ne pas dépasser les 23 000 € j’économiserai les cotisations.
Ce qui fait que cette nouvelle LMP elle avantage les personne qui ont de gros revenus à côté comme ça ils restent LMNP. Avec 500 € de retraite je vais payer des cotisations et un impôt sur la succession.
Je ne sais plus trop quoi faire, revendre en profitant de la hausse de l’immobilier et les placer comment?
Je vous remercie de me dire ce que vous pensez du changement dans le LMP;
Monique
Bonsoir et merci pour votre réponse,
J’ai une très petite retraite. Au décès de ma mère j’ai pu hériter d’une assurance vie et j’ai eu l’opportunité d’acheter à crédit de l’immobilier qui est loué en meublé pour un montant de 24600 €.
Ce qui fait que je passe en LMP avec tous les avantages en moins. Je comptais sur l’exonération de l’impôt sur les plus-value au bout de 5 ans et ensuite si ma fille veut continuer à la location meublée.
Tout mon projet tombe à l’eau et je pense qu’il va falloir que je baisse les loyers pour ne pas dépasser les 23 000 € j’économiserai les cotisations.
Ce qui fait que cette nouvelle LMP elle avantage les personne qui ont de gros revenus à côté comme ça ils restent LMNP. Avec 500 € de retraite je vais payer des cotisations et un impôt sur la succession.
Je ne sais plus trop quoi faire, revendre en profitant de la hausse de l’immobilier et les placer comment?
Je vous remercie de me dire ce que vous pensez du changement dans le LMP;
Monique
Répondre