Location meublée et cotisation sociale : Qui est affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) ?

Comme vous le savez probablement, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 devrait profondément remettre en cause le régime social de la location meublée. En effet, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 devrait modifier la rédaction de l’article 611-1 du code de la Sécurité sociale pour que les personnes qui exercent l’activité de location meublée soient affiliées à la Sécurité sociale des indépendants.

De manière pratique, cette nouvelle définition aurait pour conséquence le paiement de charges sociales sur les revenus tirés de l’exploitation d’une location meublée. C’est là une information majeure que nous avions déjà partagée dans cet article « Location meublée : Les LMP devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF !« .

Dorénavant, seront exonérés de prélèvements sociaux et seront soumis aux cotisations sociales :

• L’activité de location saisonnière dont les recettes, appréciées au niveau de l’ensemble du foyer fiscal, dépassent 23 000€ ;
• L’activité de location meublée « résidence principale du locataire » dont les recettes, appréciées au niveau de l’ensemble du foyer fiscal, dépassent 23 000€ ET que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 (c’est-à-dire y compris les pensions retraites), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Notez que l’affiliation au régime de la Sécurité sociale des indépendants est une affiliation personnelle. Ce n’est pas le foyer fiscal qui est affilié, mais l’exploitant de l’activité de la location meublée tel que définit lors de la création d’activité dans le CERFA P0i (cf. « Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ?« )

Ainsi, contrairement à ce que nous avions écrit dans cet article « Location meublée : Créer deux activités pour ne pas être affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) ?« , créer deux activités de location meublée, l’une pour Monsieur, l’autre pour Madame par exemple ne devrait pas permettre d’échapper aux cotisations sociales personnelles puisque les critères sont appréciés au regard du foyer fiscal.

L’affiliation au régime de la Sécurité sociale des indépendants des exploitants de location meublée s’apprécie au regard de l’exploitation du foyer fiscal et non simplement de la personne.

Comment apprécier le seuil de 23000€ pour qualifier l’activité de location meublée de professionnelle.

Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €.

Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l’article 38 du CGI, c’est-à-dire, y compris les loyers non encore payés à l’échéance de l’année fiscale

Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte. Tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier.

Lorsque plusieurs membres d’un même foyer fiscal, dont les revenus sont imposés sous une cote unique, se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € s’apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal.

Dès lors, il est inefficace de multiplier les modes d’exercice (en direct, en co-exploitant ou en SARL de famille) de l’activité de location meublée pour espérer multiplier le seuil de 23000€;

Comment apprécier la prépondérance des recettes de la location meublée au regard des autres revenus professionnels de l’exploitant.

Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :

• les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
• les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
• les bénéfices agricoles ;
• les bénéfices non commerciaux ;
• les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte.

Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l’étranger ne sont pas retenus.