L’activité de location meublée est une activité immobilier nettement plus complexe qu’il n’y parait. En effet, tout l’intérêt de cette activité est qu’elle est considérée comme relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permet donc d’échapper à l’imposition, parfois confiscatoire, des revenus fonciers.

Faire de la location meublée est LA solution pour ne pas subir une imposition trop lourde sur les revenus immobiliers générés. Néanmoins, le fondement de cette imposition différente des revenus fonciers repose sur le caractère commercial de l’activité et sur la nécessité de créer une entreprise individuelle de location meublée pour l’exercer.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ?« , l’exercice de l’activité de location meublée suppose de créer une entreprise individuelle auprès du centre de formalité des entreprises. La location meublée est l’exercice entrepreneurial de l’activité immobilière.

Cette formalité obligatoire est formalisée par la complétude du formulaire P0i dit de déclaration de début d’activité et permettra l’obtention d’un numéro SIREN. 

Vous devrez désigner la personne qui sera qualifiée d’exploitant de la location meublée. Lorsque le bien immobilier exploité sera un bien commun, l’un des époux pourra être seul désigné exploitant de la location meublée. En revanche, il ne doit pas être possible d’exploiter en location meublée un bien immobilier appartenant en propre à son conjoint dès lors que l’inscription à l’actif du bien immobilier suppose qu’il appartienne à l’exploitant.

En ce sens, j’ai retrouvé une « vieille » réponse ministérielle dont je ne peux certifié la validité à ce jour (cf »Rép. Min. JO Sén. 24 nov. 1994« ) au terme duquel il est précisé que « conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’exploitant individuel relevant d’un régime réel d’imposition a le choix d’inscrire ou non à l’actif du bilan de son entreprise les immeubles dont il est propriétaire. Tel n’est pas le cas d’un immeuble appartenant en propre à son conjoint« .

Au terme de ce formulaire, la personne désigné deviendra exploitant de l’entreprise individuelle de location meublée.

Cette activité pourra être fiscalement qualifiée de location meublée professionnelle ou de location meublée non professionnelle selon l’importance du chiffre d’affaires réalisé et la part que cette activité représente dans la total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Ainsi, lorsque l’activité de location meublée du foyer fiscal :

  • génère plus de 23 000€ de recettes annuelles et
  • que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62

==> Alors l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel par l’ensemble des membres du foyer fiscal qui exerce l’activité. Lorsque Monsieur et Madame exercent chacun leur activité de location meublée, c’est l’ensemble des revenus qui permet de qualifier le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée.

 

Une affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) qui n’est pas fonction de la qualification fiscale de la location meublée.

D’un point de vue social, l’exploitant de la location meublée pourra être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) ou continuer à payer des prélèvements sociaux au taux de 17.20% selon l’importance des recettes générés par l’exploitation en location meublée et l’inscription ou non au RCS en tant que loueur en meublé professionnel (même si un doute subsiste sur la persistance de cette seconde condition comme nous l’expliquons dans cet article « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« ).

Au terme de l’article 611-1 du code de la sécurité sociale, sont affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI), les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts [NDLR : supérieures à 23 000€] et qu’un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel (LMP).

L’appréciation du seuil de 23000€ ne semble pas s’apprécier au niveau du foyer fiscal mais de la personne exerçant l’activité de location meublée, c’est à dire de l’exploitant désigné dans la déclaration d’activité présentée ci-avant. 

Ne s’agit il pas là d’un facteur d’optimisation qui pourrait permettre de contourner l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants ? 

Dans un couple marié sous le régime de la communauté, pourquoi ne pas créer deux activités de location meublée ? En créant deux activités de location meublée, certain biens communs pourraient être exploité par Monsieur, d’autres par Madame.

Ensemble, ils pourraient être considérés comme loueurs en meublés professionnels puisque l’appréciation est effectuée au niveau du foyer fiscal, mais socialement, ils pourraient ne pas être affiliés au régime social des indépendants (SSI) dès lors chacune des personnes exerçant l’activité de location meublée obtiendrait moins de 23 000€ de recettes annuelles.

Il pourrait s’agir d’une stratégie simple pour double les seuils de recettes annuelles avant d’être affilié à la sécurité sociale des indépendants.

Sans certitude aucune (je n’ai rien trouvé qui puisse s’y opposer), j’ai l’intuition qu’il s’agit là d’un sujet à approfondir tant la question de l’affiliation à la SSI peut être problématique pour les loueurs en meublés, notamment lors de la cessation d’activité par la vente de l’immeuble amorti ou le décès de son exploitant (cf »LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« ).

A suivre …

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42 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    La réponse ministérielle citée renvoie à la « théorie du bilan » qui permettait à un exploitant individuel d’inscrire ou ne pas inscrire au bilan de son entreprise tel ou tel bien, notamment par exemple, un bien immobilier non affecté à l’exploitation de son entreprise (sa maison d’habitation alors même qu’elle n’était pas utile à son exploitation). Cela permettait en résumé de déduire du résultat les frais et charges afférents au bien inscrit au bilan, et de profiter de l’imposition des PV long terme professionnelles plutôt que celles des particuliers…

    Ce régime a été vidé de sa substance par l’article 13 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010. En résumé, depuis 1er janvier 2012 seuls les biens utiles à l’exploitation bénéficient des règles fiscales propres aux entreprises.

    Il n’en reste pas moins que vous avez certainement raison, même si cette réponse ministérielle ne répond pas à la question du jour, il ne semble pas possible en matière de location meublée d’être exploitant du bien propre de son conjoint ou partenaire de pacs.

    Cependant la stratégie proposée pour éviter l’affiliation au SSI me semble exposée au risque de qualification d’abus de droit tel que prévu par l’article L243-7-2 du code de la sécurité sociale (« …recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’aient pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les contributions et cotisations sociales… »)

    • Je ne sais pas, si chercher à respecter l’origine commune des deniers en permettant à chacun des époux d’exploiter sa propre activité de location meublée pourrait être un abus de droit.
      Peut être qu’un époux pourrait faire de la location saisonnière et l’autre du meublé résidence principale du locataire …

      Merci pour cet éclairage interessant.

    • Une question alternative. Que se passe t’il en cas de déclaration d’activité en commun comme l’autorise le formulaire de déclaration d’activité ? Faut il considérer que chacun des exploitant bénéficie de 50% du bénéfice d’exploitation ? Que se passe t’il pour le paiement des cotisations sociales ?

      Si vous avez la réponse, je suis preneur.

      • il me semble que la co-exploitation du formulaire POi vise principalement les cas où les co-exploitants ne font pas partie du même foyer fiscal (cas d’un bien indivis entre plusieurs investisseurs, où d’une société en participation,..). Dans cette hypothèse les bénéfices se répartissent selon la clé de répartition prévue (proportionnelle à la participation en général) entre co-exploitant, chacun étant redevable de ses propres cotisations sociales sur sa part.

        • Christelle says:

          Il existe également le formulaire Fcmb, pour déclarer une activité en indivision, c’est ce formulaire qui est utilisé par les partenaires de Pacs en indivision, ou mariage en séparation de bien.
          Une activité de loueur en meublé déclarée ainsi en indivision ne permet pas de profiter de la réduction d’impôt sur le revenu des frais de comptabilité pour ceux qui adhèrent à un CGA ( 1/3 des frais de comptabilité à hauteur de 915€) et l’exploitation en indivision interdit le régime microbic.
          Ainsi, un couple en indivision peut avoir 3 activités LMNP ( 3 SIREN différents) au sein du même foyer fiscal en indivision: 1 déclarée en indivision et 1 activité en nom propre pour chacun des partenaires en indivision.
          Ce qui engendrera 3 comptabilités BIC distinctes.
          Je suis dans ce cas de figure justement, l’activité en indivision est au régime BIC réel alors que les 2 autres activités peuvent être au régime micro bic.
          Il faudra également adhérer à un CGA par activité si besoin…..( risque BIC lié au décès ).

  2. le mecreant says:

    Il n’y a aucune impossibilité a exploiter en location meublée l’immeuble appartenant en propre au conjoint, qui peut tout a fait le « mettre a disposition » ou consentir un « pret a usage » , ou un bail (la il y a le choix). Mais bien sur comme toujours il ne faut pas vouloir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de darmanin et le maire. Si on procède ainsi, on amortis pas l’immeuble.. (mais on peut amortir les aménagements et travaux dans l’exploitation).

    • Oui, nous sommes bien d’accord, mais l’objectif principal est effectivement de jouir du régime fiscal de la location meublée sans les contraintes sociales 😉

      • le mecreant says:

        Sans doute Guillaume, le soucis c’est toujours « le dernier petit sous » qui fait tout sauter. D’ou le beurre et le sourire de darmanin. 🙂
        Plus sérieusement je pense que beaucoup de montages pertinents imposent de faire des choix, par exemple, on ne peut pas a la fois échapper aux contraintes d’un statut d’entrepreneur et des charges qui en découlent et avoir le bénéfice de la récupération de TVA, et des amortissements pour finalement avoir l’exonération des plus-values des particuliers a la sortie… (enfin si c’est possible… mais c’est compliqué, coûteux et finalement pas forcement rentable)

    • ALAIN LAMBARD says:

      En présence d’un bail on contera des revenus fonciers (un bail à titre gratuit d’un local exploité en BIC est constitutif d’un acte anormal de gestion)

      • ALAIN LAMBARD says:

        Contera: lire constatera

      • le mecreant says:

        Je vous rappelle que la propriété (et la nous parlons de biens propres) se caractérise par l’usus et l’abusus. Je suis totalement libre de consentir une occupation gratuite de ce qui m’appartient, et a qui je veux pour l’usage que j’autorise. D’autre part la notion d’acte anormal de gestion n’a pas de sens vis avis d’un particulier. Je vous rappelle enfin que l’administration fiscale n’a pas a juger de l’opportunité des actes de gestion d’une entreprise, et encore moins d’un particulier ni a s’immiscer dans les affaires. Son seul pouvoir est de considérer qu’il s’agit d’une libéralité taxable.

        • Alain LAMBARD says:

          Et bien non: revoyez les fondamentaux en matière fiscale

          • le mecreant says:

            Allez y, professeur. Sortez moi une jurisprudence disant que l’administration fiscale est dans son droit de s’immiscer dans la gestion d’une affaire et de contester les décisions de l’organe de direction. J’attend.

          • le mecreant says:

            Vu que nous parlons de taxes et de charges sociales, tout est dit dans cette phrase: « Dans ce cas, il ne touche pas de revenus fonciers et ne génère pas de charges déductibles de ses revenus immobiliers puisqu’il ne s’agit pas d’une location. »

            Concernant l’aspect successoral, c’est un autre sujet, qui n’est certes pas a négliger, j’observe cependant que si les héritiers en sont a chipoter sur ce genre de chose, on est encore dans « le dernier petit sous » et que ce sont les avocats qui vont s’engraisser. Accessoirement c’est aussi que le défunt n’a pas organisé ca succession « en bon père de famille » en sorte d’éviter les conflits entre ses héritiers.

            • Détrompez-vous, des héritiers qui chipotent pour quelques sous ou/et sur le principe d’égalité entre héritiers, c’est à minima un cas sur deux des héritages.

      • le mecreant says:

        citez vos références !

  3. julien bonnetouche says:

    Je crois que Le mecreant a raison.

    J’avais questionné mon avocat fiscaliste sur ce sujet il y a quelques années, et qui m’avait dit ne pas voir d’obstacle à ce que le puisse inclure un appartement appartenant à mon épouse dans la gestion des miens en temps que LMP.
    A toutes fins utiles nous avions fait un contrat selon lequel elles me confiait la gestion de cet appartement. (mais je crois que ce n’est pas vraiment une obligation)

    C’est assez logique finalement.

    • Alain LAMBARD says:

      Et dans cette situation l’activité est exercée en indivision ou en société de fait?
      La déclaration 2031 est effectuée à quel nom?
      Quelles seront les conséquences en matière de Plus-value?

    • le mecreant says:

      les « papiers » ne sont pas une obligation, toutefois cela me semble prudent qu’il y ai une convention écrite précisant clairement la nature juridique de cette convention. En effet un mandat de gestion d’un immeuble n’aura pas la même conséquence qu’un prêt a usage, ou qu’un bail a rénovation, ou tout autre type de convention.

    • Et que faites vous de ma réponse ministérielle de 1994 ? Auriez vous la preuve de son report ?

  4. Alain LAMBARD says:

    Guillaume,
    Deux précisions concernant le champ d’application du 6° de l’article 611-1:
    « 6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, OU lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts  »
    1 Le seuil de 23 000€ s’applique uniquement aux locations saisonnières.
    2 L’inscription au RCS qui figure toujours à l’article 155 du CGI est une condition alternative (OU) et non cumulative (ET) comme indiqué dans l’exposé.

    •  » Le seuil de 23 000€ s’applique uniquement aux locations saisonnières. » Etes vous certain ?

      Dans mon esprit :

      Location saisonnière : > 230000€ = SSI
      Location Rp du locataire : > 23 000€ + RCS = SSI

      • Alain LAMBARD says:

        D’accord avec vos deux affirmation; mais
        Je ne vois pas la raison qui aurait poussé un propriétaire de sa RP à s’inscrire au RCS. Suicidaire au plan fiscal!
        S’il l’a fait il sera concerné par l’assujettissement; s’il se radie il ne sera plus concerné pour l’avenir.

        • Bonjour,
          Au niveau affiliation sociale les deux cas sont:
          1-Les locations meublées à usage de résidence=>conditions mentionnées au 1 et 2 du IV de l’art. 155 du CGI, c’est à dire la qualification de loueur professionnel=>SSI
          2-Les locations meublées de courte durée : recettes >23 000 e =>SSI, les 23 000e s’apprécient au niveau du foyer.

          • Alain LAMBARD says:

            Oui, mais comme précisé ci-dessus, pourquoi un contribuable qui loue sa RP (actuellement 120 jours par an maximum) serait inscrit au RCS? il faudrait par ailleurs, en supposant qu’il loue sa RP 120 jours par ans que la location moyenne soit >191.67€.

            • Pour ma part, je pense que le raisonnement doit avoir lieu sur les éléments cités, un contribuable louant sa RP 4 mois inscrit ou pas au RCS si les 23 000e sont dépassés alors automatiquement =>SSI.
              Tout à fait envisageable pour certaines villes (Cap ferret, cote d’azur, etc.)

          • « les 23 000e s’apprécient au niveau du foyer. » ==> Auriez vous une source ? car je n’en suis pas certain.

            Cela supposerait que les cotisations SSi sont fonction des revenus du conjoint. Cela ne me semble pas correspondre à l’esprit individuel et personnel des cotisations sociales.

            • Les cotisations sociales sont attachées à un numéro de sécurité sociale. Je ne vois pas comment le montant des cotisations peuvent dépendre du revenu non professionnel du conjoint.

            • mention au niveau de l’article 155 IV : »2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; »

              • L’article 611-1 du code de la sécurité sociale évoque le seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts et non les conditions du « 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ».

                Je crois que ces mots ont une importance.

                • En voici d’autres sources : CE 27-7-2006 n° 272397 : RJF 12/06 n° 1493 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 130 et 140. Quelles sont vos sources qui iraient à l’encontre du seuil des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ?
                  Pour ma part quand je lis le 611-1 du css il s’agit du seuil du FOYER. Mes sources : efl.fr

                  Concernant les cotisations sociales voici un exemple, je pense aux cotisations MSA dans les sociétés à l’IR où l’on réintègre une quote part des revenus de Madame simple détentrice de parts dans l’assiette sociale de Monsieur exploitant…

                  Bien à vous.

        • Guillaume disait RP du LOCATAIRE ! et non du propriétaire.

  5. « Alors l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel par l’ensemble des membres du foyer fiscal qui exerce l’activité. Lorsque Monsieur et Madame exercent chacun leur activité de location meublée, c’est l’ensemble des revenus qui permet de qualifier le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée. »

    Vous parlez de Madame et Monsieur, « mariés uniquement ou « mariés ou pacsés » également ?

  6. Voici ma situation…
    Exploitation d’un ensemble de biens en location meublé avec 2 immatriculations distinctes.

    Immatriculation n°1 au nom de Mr pour les biens détenus en communauté
    4 biens distincts pour une valeur global de 550k€ rendement brut moyen de 6,5% (homogène)
    Frais d’acquisition et amortissement ne permettent pas d’effacer l’intégralité des recettes ( configuration assez standard)

    Immatriculation n°2 au nom de Mme pour les biens détenus en propre par mon épouse
    2 biens « hétérogènes »: d’un coté, un appt 110k€ rendement brut 6,5% de l’autre, une maison ( de famille) 450k€ rendement brut 3,2%
    En intégrant les différentes charges d’exploitation j’arrive à revenus moyens de 3,3% avant intégration des amortissements.
    En projetant sur plusieurs années je suis toujours en revenus NUL sur cette immatriculation.
    Le poids des amortissement de la maison de famille n’est pas pleinement « exploité » par les revenus globaux de l’immat n° 2.

    QUESTIONS:
    1- En termes fiscaux …Est-ce que les revenus s’apprécient dans la globalité ?
    …en d’autres termes: Est-ce que les amortissements de la maison de famille (immat n°2) seront absorbés par les biens de l’immatriculation n°1 ( Mr) ?
    2- Dans le cas contraire… est ce qu’il est possible d’inscrire en immat n°2, les futurs biens dont la communautés fera l’acquisition ?
    3- Si pas … avez vous une autre idée à suggérer ?

    cdlt EIR

    • ALAIN LAMBARD says:

      1Fiscalité des revenus
      11 Les résultats du BIC « communauté » sont positifs
      12 Les résultats du BIC « Mme » sont égaux à 0 après application des disposition du 39 C du CGI (réintégration des amortissements excédentaires) ou toujours négatifs après cette réintégration
      13 Il est fait masse des résultats 11 et 12 imposés globalement à l’IR du foyer.
      14 Les exploitations 11 et 12 étant distinctes, il n’est pas possible de corriger le résultat de 11 avec des amortissements de 12.
      2 Il est tout a fait possible d’activer chez 12 d’autres biens futurs acquis en commun.
      Cependant, si posera la question de savoir, en fonction des modes d’exploitation si’ il s’agît d’une activité gérée en indivision ou en société de fait. La distinction pouvant avoir des conséquences, notamment, en matière de plus-value lors de la cession des biens.

  7. Bonjour Mr LAMBARD,

    Grand MERCI pour ces éclaircissements, qui nous donnent une opportunité d’optimiser encore un peu notre IR … on est sportif ou on ne l’est pas 🙂 !

    >> INDIVISION ou SOCIETE DE FAIT ?
    Nous cherchons à faire au plus simple … donc pour (le) ou les biens basculés sur l’immatriculation de Mme, garderaient leur statut de biens communautaires sans création de société .
    Est ce bien que vous évoquiez : INDIVISION = COMMUNAUTAIRE ?

    >> D’autre part vous évoquez l’enjeu PLUS-VALUE de cessions …. j’avais jusque là considéré que le rattachement d’un bien à une immat ou à l’autre, devait être neutre relativement neutre.

    cdlt

    • ALAIN LAMBARD says:

      L’exploitation de biens appartenant à deux personnes distinctes situation 12 + 11 sera qualifiée d’indivision ou de société de fait selon les modalités d’exploitation ; il s’agît d’une question complexe et la qualification retenue (et démontrée) aura des incidences sur la qualification des plus-values de cession futures (c’est ce que j’entendais quand j’évoquais la question des plus-values notamment en cas de LMP).

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