3 stratégies pour profiter de la crise des SCPI et de l’immobilier de rendement qui se dessine pour 2023

Investir en SCPI est particulièrement attrayant sur le papier avec la promesse de rendement d’un investissement immobilier de très long terme sans aucune contrainte de gestion. Sur le papier, les SCPI représente le bonheur de l’épargnant qui cherche du rendement immobilier sans devoir prendre le risque d’une gestion chronophage.

Malheureusement, et vous le savez si vous lisez les articles depuis longtemps, depuis quelques années, ce n’est vraiment pas le moment pour y investir. Des rendements trop faibles, des prix de l’immobilier d’entreprise trop élevés et surtout une mutation des usages qui interroge sur la valeur de long terme des bureaux, actif majoritaire de l’investissement en SCPI, à cause du télétravail et plus généralement du nomadisme d’entreprise qui modifie en profondeur les besoins de bureaux et leur localisation sur le territoire.

Dans cet article, nous allons vous proposer les 3 stratégies qui pourraient vous permettre de capter les opportunités qui seront créées par cette crise qui semble se dessiner pour les SCPI et l’immobilier d’entreprise.

Au lendemain du confinement, nous avions écrit cet article qui avait fait grand bruit « Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ?« . Aujourd’hui, presque 3 ans plus tard, plus personne ne remet en cause l’accélération du télétravail et la profonde mutation des besoins immobilier des entreprises.

L’immobilier de bureaux est aujourd’hui totalement bouleversé par l’accélération du télétravail et la décentralisation qu’il autorise.

La violente hausse des taux d’intérêt est également de nature à remettre en cause la pertinence de l’investissement en immobilier d’entreprise. Depuis quelques années, le prix de l’immobilier d’entreprise était « boosté artificiellement » aux taux excessivement bas. La hausse violente des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022 ne fait que révéler la fragilité du niveau de prix atteint.

En moyenne, le rendement 2022 avant impôt des SCPI est estimé à 4.37%. Un rendement qui devra subir l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ou des frais de gestion en cas d’investissement en assurance-vie.

Le krach obligataire et la violente hausse des taux d’intérêt et de nature à remettre en cause le prix des parts de SCPI. Une baisse des prix de l’immobilier de rendement et donc des parts de SCPI doit sérieusement être envisagée en 2023 (ps : Je le croyais aussi pour 2022, finalement, les prix ont augmenté – Il faut être humble 😉

Au final, un rendement des SCPI en 2023 qui apparaît comme bien médiocre. Un rendement d’autant plus médiocre lorsqu’il est comparé au rendement de l’épargne sans risque type livret A qui devrait atteindre 3.30% dès février 2023 selon les dernières rumeurs.

Bref, non seulement ce n’est pas le moment d’y investir massivement, mais surtout, le marché de l’immobilier d’entreprise va devoir s’ajuster. Les prix vont devoir baisser et les rendements augmenter pour s’adapter à la nouvelle donne du rendement de l’épargne.

Toute la question est alors de mettre en place une stratégie pour capter les opportunités qui ne manqueront pas d’être créées par cette crise qui semble se dessiner.

La première stratégie qui peut apparaître comme la plus sage serait de ne pas investir.

Attendre que le marché immobilier d’entreprise s’ajuste, attendre que les prix baissent et que les rendements augmentent pour y investir à nouveau. Il n’y a pas d’urgence. On sait que le marché est tendu, ce n’est pas le moment de se précipiter.

La seconde stratégie pourrait consister à s’intéresser à l’immobilier côté.

Certaines sociétés foncières sont cotées en Bourse. Elles investissent dans les mêmes biens immobiliers que les SCPI, mais elles sont cotées en bourse.

Contrairement aux SCPI, les prix des foncières cotées ont fortement baissé depuis le début de l’année 2022. C’est peut-être le bon moment d’y investir comme nous nous l’expliquions dans cet article « Pierre papier : Effondrement des foncières cotées ! Opportunité d’investissement et/ou risque pour les SCPI ?« 

Voici le graphique de l’ETF « AMUNDI FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF – EUR (C)« . Cet ETF permet aux investisseurs de bénéficier d’une exposition aux valeurs les plus importantes de l’immobilier coté européen, en une seule transaction.

Un ETF dans lequel vous pouvez investir via votre compte-titres ordinaires ou via une cinquantaine de contrat d’assurance-vie disponible via ce lien

La troisième stratégie consiste à investir régulièrement dans des SCPI de création récente qui sauront saisir les opportunités à venir.

Les vieilles SCPI subiraient de plein fouet la crise sur la valeur de leur stock d’investissement si elle devait se confirmer.

Une stratégie efficace consisterait donc à investir dans ces SCPI de création récente, des SCPI qui ne subiront pas la crise sur un stock qu’elles ne possèdent pas, mais qui pourront au contraire profiter des opportunités créées par la crise pour investir à bon compte et assurer sa bonne performance future.

Depuis quelques mois, il se crée plein de nouvelles SCPI, et souvent même par des acteurs de référence. Anticipant la crise à venir, les gestionnaires souhaitent créer un véhicule qui continuera d’afficher des rendements élevés lorsque leurs vieilles SCPI seront délaissées.

Quelques idées de SCPI de création récente :

• Transitions Europe – ARKEA REIM
• Remake live – Remake
• IROKO ZEN – IROKO
• Cristal life – Intergestion
• Epargne Pierre Europe – Atland voisin
• Log in – Théoreim
• Altixia Cadence XII – Altixia

Comme vous le savez, non seulement je ne suis pas CIF et surtout, je n’ai aucun lien avec ces gestionnaires de SCPI et ne reçoit aucune rémunération pour les mettre en avant. La liste n’est probablement pas exhaustive. Il ne s’agit évidemment pas d’un conseil en investissement.

N’hésitez pas à citer d’autres SCPI qui correspondraient à ces critères dans les commentaires et critiquer cette liste.

L’objectif sera d’y investir de manière progressive et de ne surtout pas y investir massivement. N’oubliez pas que nous nous attendons à une baisse du prix de l’immobilier de rendement.

Pourquoi ne pas mettre en place un programme de versement progressif afin d’acheter mensuellement 200 ou 300 € de parts de SCPI décimalisés. Il s’agit de se construire un portefeuille de SCPI au gré du marché, en lissant les prix d’acquisition et réduire ainsi le risque d’investir massivement juste avant une baisse des prix.

Certaines de ces SCPI autorisent même l’investissement progressif en nue-propriété. C’est là une stratégie d’une grande intelligence. Le top de l’innovation revient à Altixia qui vient de mettre en place un programme d’investissement progressif en nue-propriété avec durée ajustée automatiquement pour une échéance unique.

A suivre.

ps : Je tiens ce discours depuis de nombreux mois et même années. Souvent esseulé, je constate être de plus en plus rejoint dans mon analyse, signe important d’une évolution du marché.