Les puristes pourraient bien s’émouvoir devant une telle comparaison, et ils n’auraient pas totalement tort tant l’exercice est peu adapté à la nature de ces deux solutions d’investissement et de défiscalisation.

Le point commun entre le PER (Plan Epargne Retraite) et la loi PINEL : Ce sont deux stratégies de long terme qui permettent de se construire un patrimoine dans un environnement fiscal avantageux;

Les différences : Tout le reste.

  • Le PER (Plan Epargne Retraite) est une enveloppe fiscale de capitalisation qui permet d’investir en actions, en SCPI et globalement dans n’importe quel produit financier avec un avantage fiscal important acquis à chaque versement ;
  • La loi PINEL, c’est un investissement immobilier locatif dans le neuf et l’obtention d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années de l’investissement.

Bref, il n’y a pas beaucoup de points communs entre ces deux solutions. Pourtant, nombre d’entre vous ne savez pas choisir entre PER et loi PINEL. Vous hésitez entre une épargne volontaire sur un PER ou un investissement immobilier à crédit et réduction d’impôt PINEL : Les deux solutions apparaissent comme des solutions très efficaces pour se construire un patrimoine à long terme.

Essayons, de manière assez étonnante, je l’accorde, de comparer ces deux stratégies d’investissement. Pour ce faire, nous allons réaliser une simulation. Il s’agit de comparer le patrimoine acquis après 20 ans d’investissement PINEL ou d’épargne dans un PER à flux de trésorerie constant.

A la base de la simulation, nous utiliserons les données publiées dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ? » au terme duquel, nous avons traduit l’investissement immobilier locatif PINEL en flux de trésorerie pendant 20 ans.

Voici donc le tableau conclusif qui nous permettra de comparer le PER et la loi PINEL :

Tableau de trésorerie et d’enrichissement d’un investissement PINEL (dont vous trouverez le détail dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ? » :

TRÉSORERIE ( = effort d’épargne dont apport personnel)Valeur NETTE de l’immobilierValorisation Patrimoniale (Compte tenu du rbsmt du crédit)
1-26 760,00 € (= apport personnel lors de l’achat immobilier)166 667,00 €-5 468,00 €
2-1 771,00 €168 333,00 €4 356,00 €
3-1 782,00 €170 017,00 €14 291,00 €
4-1 793,00 €171 717,00 €24 338,00 €
5-1 805,00 €173 434,00 €34 497,00 €
6-1 816,00 €175 168,00 €44 771,00 €
7-1 828,00 €176 920,00 €55 161,00 €
8-1 840,00 €178 689,00 €65 667,00 €
9-1 852,00 €180 476,00 €76 291,00 €
10-3 916,00 €182 281,00 €87 035,00 €
11-3 929,00 €184 104,00 €97 900,00 €
12-3 942,00 €185 945,00 €108 887,00 €
13-6 006,00 €187 804,00 €119 998,00 €
14-6 020,00 €189 682,00 €131 233,00 €
15-6 033,00 €191 579,00 €142 595,00 €
16-6 046,00 €193 495,00 €154 085,00 €
17-6 060,00 €195 430,00 €165 704,00 €
18-6 074,00 €197 384,00 €177 454,00 €
19-6 088,00 €199 358,00 €189 336,00 €
20195 249,00 €201 351,00 €201 351,00 €

La première colonne de ce tableau est la plus importante. Il s’agit de la somme annuelle que l’investisseur d’un bien immobilier locatif PINEL devra débourser. Ce flux de trésorerie tient compte :

  • Du remboursement du crédit immobilier ;
  • Du loyer versé par le locataire (indexé à +1% par an pendant les 20 ans) ;
  • De la réduction d’impôt ;
  • De l’imposition des revenus fonciers ;
  • Des charges d’entretien (estimés à 20% des loyers chaque année) ;

Ce flux de trésorerie est ce que l’on nomme l’effort d’épargne. Dans notre comparaison avec le PER, nous allons tout simplement essayer de calculer la valeur acquise du patrimoine au terme d’une période de 20 ans pour un même effort d’épargne.

Pour les besoins de la simulation, nous allons retenir 4 hypothèses de rendement pour le PER : 3% ; 5% ; 7% ; 9%.

1- La phase d’épargne – Quel est le patrimoine le plus important entre PER et Loi Pinel au terme des 20 ans d’épargne.

Nous avons donc intégré toutes ces données dans un tableau dont voici la synthèse :

 Année  TRESORERIE ( = effort d’épargne PINEL dont apport personnel)  Valorisation du PER (hypothèse de rendement : 3%)  Valorisation du PER (hypothèse de rendement : 5%)  Valorisation du PER (hypothèse de rendement : 7%)  Valorisation du PER (hypothèse de rendement : 9%) 
1– 26 760  38 229 (Pour une TMI à 30%, verser 26760€ dans un PER, c’est obtenir une réduction d’impôt de 11460€)38 22938 22938 229
2-1 77141 90542 67043 43544 199
3-1 78245 70847 34949 02150 723
4– 1 79349 64152 27855 01457 849
5– 1 80553 70957 47161 44365 634
6-1 81657 91462 93868 33874 136
7-1 82862 26368 69775 73483 419
8-1 84066 76074 76083 66393 556
9-1 85271 40881 14492 166104 621
10-3 91679 14590 795104 211119 631
11-3 92987 132100 948117 119136 011
12-3 94295 377111 627130 949153 884
13-6 006106 819125 788148 695176 313
14-6 020118 623140 678167 704200 781
15-6 033130 800156 330188 062227 470
16-6 046143 362172 784209 863256 580
17– 6 060156 320190 080233 211288 329
18-6 074169 686208 261258 213322 956
19-6 088183 474227 371284 985360 719
20201351197 695247 457313 651401 901

Et pour ceux qui préfèrent une lecture graphique :

2- La phase de retraite.

En phase d’épargne, la comparaison est à nouveau d’une grande complexité tant les deux solutions sont différentes :

  • D’un côté, les revenus générés par l’investissement immobilier PINEL seront taxables au taux de la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux, soit 47.20% ;
  • D’un autre, les revenus du PER (capital ou plus-value) seront taxés au taux de 30%(PFU pour les plus-value et Tranche marginale d’imposition pour le capital versé) ;

  • D’un côté, le bien immobilier locatif se dégrade et suppose des travaux de remise en l’état qui pourrait augmenter avec le temps et l’obsolescence immobilière ;
  • D’un autre côté, le rendement du PER suivra la volatilité des marchés actions et pourrait source de stress pour l’épargnant/investisseur ;

  • D’un côté, le bien immobilier PINEL pourra être revendu sans aucune taxation sur la plus-value immobilière après 30 années de détention ;
  • D’un autre côté, le capital épargné dans le PER pourra être récupéré totalement ou progressivement après une taxation de 30% ;

Alors, on fait quoi ?

Quelle est la stratégie la plus efficace pour défiscaliser et se construire un patrimoine à long terme ?

A suivre.

Ps : la juste réponse n’est probablement pas dans les chiffres. Le plus important à long terme est de se construire un patrimoine en accord avec ses valeurs, son expérience et sa capacité à gérer le risque. (Ce sera le thème de l’article de demain : Procrastination, investissement et capacité à prendre des décisions).

J’ai hâte de lire vos commentaires et analyses.

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