PER Vs Loi PINEL : Choisir la meilleure stratégie pour défiscaliser et investir.

Les puristes pourraient bien s’émouvoir devant une telle comparaison, et ils n’auraient pas totalement tort tant l’exercice est peu adapté à la nature de ces deux solutions d’investissement et de défiscalisation.

Le point commun entre le PER (Plan Epargne Retraite) et la loi PINEL : Ce sont deux stratégies de long terme qui permettent de se construire un patrimoine dans un environnement fiscal avantageux;

Les différences : Tout le reste.

• Le PER (Plan Epargne Retraite) est une enveloppe fiscale de capitalisation qui permet d’investir en actions, en SCPI et globalement dans n’importe quel produit financier avec un avantage fiscal important acquis à chaque versement ;

• La loi PINEL, c’est un investissement immobilier locatif dans le neuf et l’obtention d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années de l’investissement.

Bref, il n’y a pas beaucoup de points communs entre ces deux solutions. Pourtant, nombre d’entre vous ne savez pas choisir entre PER et loi PINEL. Vous hésitez entre une épargne volontaire sur un PER ou un investissement immobilier à crédit et réduction d’impôt PINEL : Les deux solutions apparaissent comme des solutions très efficaces pour se construire un patrimoine à long terme.

Essayons, de manière assez étonnante, je l’accorde, de comparer ces deux stratégies d’investissement. Pour ce faire, nous allons réaliser une simulation. Il s’agit de comparer le patrimoine acquis après 20 ans d’investissement PINEL ou d’épargne dans un PER à flux de trésorerie constant.

A la base de la simulation, nous utiliserons les données publiées dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ? » au terme duquel, nous avons traduit l’investissement immobilier locatif PINEL en flux de trésorerie pendant 20 ans.

Voici donc le tableau conclusif qui nous permettra de comparer le PER et la loi PINEL :

Tableau de trésorerie et d’enrichissement d’un investissement PINEL (dont vous trouverez le détail dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ? » :

La première colonne de ce tableau est la plus importante. Il s’agit de la somme annuelle que l’investisseur d’un bien immobilier locatif PINEL devra débourser. Ce flux de trésorerie tient compte :

• Du remboursement du crédit immobilier ;
• Du loyer versé par le locataire (indexé à +1% par an pendant les 20 ans) ;
• De la réduction d’impôt ;
• De l’imposition des revenus fonciers ;
• Des charges d’entretien (estimés à 20% des loyers chaque année) ;
• …

Ce flux de trésorerie est ce que l’on nomme l’effort d’épargne. Dans notre comparaison avec le PER, nous allons tout simplement essayer de calculer la valeur acquise du patrimoine au terme d’une période de 20 ans pour un même effort d’épargne.

Pour les besoins de la simulation, nous allons retenir 4 hypothèses de rendement pour le PER : 3% ; 5% ; 7% ; 9%.

1- La phase d’épargne – Quel est le patrimoine le plus important entre PER et Loi Pinel au terme des 20 ans d’épargne.

Nous avons donc intégré toutes ces données dans un tableau dont voici la synthèse :

Et pour ceux qui préfèrent une lecture graphique :

2- La phase de retraite.

En phase d’épargne, la comparaison est à nouveau d’une grande complexité tant les deux solutions sont différentes :

• D’un côté, les revenus générés par l’investissement immobilier PINEL seront taxables au taux de la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux, soit 47.20% ;

• D’un autre, les revenus du PER (capital ou plus-value) seront taxés au taux de 30%(PFU pour les plus-value et Tranche marginale d’imposition pour le capital versé) ;

• D’un côté, le bien immobilier locatif se dégrade et suppose des travaux de remise en l’état qui pourrait augmenter avec le temps et l’obsolescence immobilière ;

• D’un autre côté, le rendement du PER suivra la volatilité des marchés actions et pourrait source de stress pour l’épargnant/investisseur ;

• D’un côté, le bien immobilier PINEL pourra être revendu sans aucune taxation sur la plus-value immobilière après 30 années de détention ;

• D’un autre côté, le capital épargné dans le PER pourra être récupéré totalement ou progressivement après une taxation de 30% ;

Alors, on fait quoi ?

Quelle est la stratégie la plus efficace pour défiscaliser et se construire un patrimoine à long terme ?

A suivre.

Ps : la juste réponse n’est probablement pas dans les chiffres. Le plus important à long terme est de se construire un patrimoine en accord avec ses valeurs, son expérience et sa capacité à gérer le risque. (Ce sera le thème de l’article de demain : Procrastination, investissement et capacité à prendre des décisions).

J’ai hâte de lire vos commentaires et analyses.