En 2022, malgré des prix de l’immobilier qui ont déjà beaucoup augmentés depuis 2018, l’investissement immobilier locatif s’annonce comme un investissement incontournable face à la médiocrité des rendements de l’épargne sécurisée.

Dans notre météo du patrimoine publié dans cet article « Comment investir ou épargner en 2022 ? – La météo du patrimoine« , et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous privilégions néanmoins l’investissement locatif en province (métropole régionale ou ville moyenne à démographie dynamique) et évitons l’immobilier dont les prix seraient manifestement exagérés comme l’immobilier d’habitation à Paris ou Lyon ou encore l’immobilier de bureaux dont l’usage est remis en cause par le télétravail.

Bref, l’investissement immobilier locatif reste une stratégie d’investissement d’une grande pertinence pour tous les investisseurs de long terme qui ont conscience que l’investissement sur les marchés financiers et notamment en actions ne peut être une solution massive tant la volatilité est une source de stress qui est difficile à assumer (cf. « Bourse : Êtes vous capable d’assumer le stress de la volatilité ?« ), sans parler des niveaux de valorisation excessifs actuels.

S’endetter pour investir dans l’immobilier locatif est à privilégier pour maximiser l’effet de levier.

L’investissement pourra naturellement être financé « cash » par l’utilisation de l’abondante épargne sécurisée qui n’est aujourd’hui plus rémunérée, mais c’est bel et bien le recours au crédit immobilier et la perspective de profiter des taux bas qui conforte la pertinence de l’investissement immobilier locatif.

Pour comprendre l’impact de crédit immobilier sur la rentabilité globale de l’investissement, et donc pour chiffrer l’impact de l’effet de levier, il suffit de comparer les deux situations suivantes :

  • Première simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 195 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf). Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%
  • Seconde simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie rémunéré 1% ; Il conserve ces 200 000€ et souscrit un crédit immobilier à hauteur de 200 000€, au taux de 1.50% sur 15 ans, pour acheter un appartement valorisé 180 000€ + 20 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf . Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.
  • Troisième simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 300000€. Il souscrit donc un crédit immobilier à hauteur de 100 000€ / 20 ans pour compléter l’apport personnel. Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.

Les résultats sont sans appel en terme de taux de rendement interne (TRI) :

(attention 1 nous calculons un TRI global qui intègre le TRI de l’investissement PINEL + TRI de l’assurance-vie autour de 1%).

(attention 2 , le TRI est calculé sur des bases d’une grande prudence et notamment un prix de revente de l’immobilier N+20 au même prix que le prix d’achat du PINEL) :

  • TRI de la première simulation : 2.28%
  • TRI de la seconde simulation : 1.89%
  • TRI de la troisième simulation : 2.67%

En réalité, ces chiffres nous permettent de comprendre que c’est la médiocrité du rendement du fonds euros qui pénalise fortement le TRI du patrimoine et surtout que c’est le recours au crédit immobilier qui permet de justifier l’intérêt de l’investissement PINEL ou tout autre investissement immobilier.

Ces mêmes simulations pour un épargnant sans apport personnel permet d’espérer un TRI à 5.03%. C’est vraiment la médiocrité du rendement de l’assurance-vie qui dégrade l’intérêt de l’opération. cf. ‘Simulateur Loi PINEL 2022 : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf ou encore « Le classement des meilleures stratégies pour investir en immobilier locatif en 2022 ?« .

comparateur assurance emprunteur

De manière intrinsèque, le rendement de l’immobilier locatif patrimonial (PINEL ou ancien) n’est pas suffisant pour justifier l’investissement. Ce sont les perspectives de plus-value à long terme et d’effet de levier qui justifient l’investissement immobilier locatif.

L’idéal est donc :

  • De s’endetter pour profiter des taux bas ;
  • Ne pas avoir peur d’utiliser votre épargne mal rémunérée pour effectuer un apport personnel conséquent ou pour multiplier les projets ; La possibilité de multiplier les projets est particulièrement pertinente. Pourquoi ne pas faire 2 ou 3 projets d’investissement immobilier locatif construits autour d’un apport à -+50% pour un effort d’épargne mensuel nul ?
  • Et si vous ne voulez pas réaliser un apport personnel, il vous faut impérativement travailler à l’amélioration du rendement de votre épargne pour limiter la destruction de TRI ; (Cf. « Assurance-vie : Le fonds euros est mort. Quelles alternatives ?« )
  • Investir dans un bien immobilier locatif de type patrimonial au le rendement locatif qui ne sera pas très élevé, mais dont la qualité de construction et de l’emplacement permettra d’espérer une revalorisation supérieure aux médiocres perspectives du fonds euros.

Dans ce contexte de taux bas, vous devez donc utiliser votre abondante épargne mal rémunérée pour vous construire un patrimoine investit dans l’économie. L’utiliser en apport personnel pour multiplier les investissements immobilier semble être une stratégie d’une grande efficacité pour améliorer le rendement de votre patrimoine face à la faiblesse des rendements de l’épargne sans risque.

A suivre.

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