Qu’il est compliqué de valoriser son capital ! Entre des taux d’intérêts toujours plus bas, une fiscalité toujours plus forte et l’inflation qui grignote petit à petit la valeur du capital, il est ambitieux (voir même quasi impossible) d’espérer une forte valorisation du capital et de l’épargne. Sans croissance mondiale, et avec des taux d’intérêt long terme proche de zéro, il devient impossible de valoriser son patrimoine.
Que l’on évoque :
- Le rendement à la baisse des fonds euros des contrats d’assurance vie (cf article :Assurance vie, les solutions pour un meilleur rendement de votre contrat en 2015 etAssurance vie : Une baisse « significative » des rendements à partir de 2015) ;
- L’effritement des rendements et de baisse de prix de l’immobilier d’habitation (Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?
- Les mutations profondes du marché de l’immobilier d’entreprise ou des SCPI (cf article :SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir) ;
- L’idée d’une déconnexion entre le marché action et la réalité de l’économie réelle qui nécessitera à brève échéance une baisse des cours de bourse (Vous ne parvenez plus à comprendre la hausse de la bourse, Alors vendez !
Dans ce contexte, comment optimiser le rendement de votre capital ? Quelle stratégie ? Quel placement ? . Nous avons partiellement répondu à la question dans cet article « Déflation : Oubliez les sources d’enrichissement du passé et adoptez de nouveaux réflexes avec cette phrase de synthèse :
L’absence de croissance économique en zone euro et surtout le risque grandissant de déflation qui accompagne parfois les récessions, obligent à la plus grande prudence quant à la gestion de votre patrimoine financier.
Avant de rechercher à valoriser votre capital, la préservation de ce dernier doit être une priorité
Mais j’aimerai réfléchir avec vous sur une solution simple, mais terriblement efficace pour utiliser efficacement votre épargne : Le remboursement anticipé de votre crédit.
Et oui, la baisse des rendements de l’épargne combinée à la hausse de l’imposition, nous oblige à revoir l’intérêt de conserver un crédit immobilier.
L’effet de levier du crédit : Financer les investissements à crédits afin de laissé capitaliser l’épargne et le capital
De manière assez traditionnelle, préférer le financement à crédit par rapport à l’autofinancement permet de profiter d’un effet de levier : En laissant capitaliser votre épargne à un taux de rendement supérieur au coût de votre crédit permet à l’investisseur d’augmenter son enrichissement.
La question est donc de comparer :
- Le rendement net d’impôt de votre épargne ;
- et le coût réel de votre crédit y compris l’assurance vie décès, les frais de garantie, mais surtout l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt lors d’un investissement immobilier locatif.
Ainsi, dès lors que le rendement net d’impôt de votre épargne est supérieur au coût réel de votre crédit, vous avez tout intérêt à conserver votre crédit afin de profiter d’un effet de levier.
La baisse inexorable des rendements de l’épargne, et notamment des rendements des fonds euros, doit nous obliger à remettre en cause l’intérêt même de conserver les crédits immobiliers.
Utilisons notre simulateur d’effet de levier du crédit pour comprendre.
Imaginons, un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 14%. Ce contribuable possède un crédit immobilier pour le financement d’un investissement immobilier locatif de 100 000€. Le crédit est réalisé au taux de 2,5% pour une durée de 15 ans.
(pour comparer tous les taux de crédit immobilier et trouver le meilleur taux pour votre crédit , remplissez ce formulaire et Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier. )
Ce contribuable possède également 100 000€ sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, dont le rendement net de CGS/CRDS est de 1,854% (c’est à dire le rendement moyen des fonds euros en 2012 : 2,20% – 15,5% csg-crds = 1,845%).
Ainsi, lorsque l’on compare le coût réel du crédit immobilier (net de la déductibilité des intérêts d’emprunt), au rendement de l’épargne, on s’aperçoit rapidement que l’intérêt de conserver le crédit immobilier n’est pas source d’enrichissement pour l’investisseur.
- Le rendement net de l’épargne = 1,854%
- Le coût du crédit (assurance comprise)= 2,50% – impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 2,15%
Dans cet exemple, le coût du crédit est supérieur au rendement de l’épargne. Il devient dès lors indispensable de revoir la stratégie afin d’améliorer l’effet de levier du crédit et donc l’enrichissement de l’épargnant.
Maintenant, à vous de faire votre simulation pour savoir si vous avez intérêt à conserver votre crédit immobilier :
Face au constat d’un très faible effet de levier, que faire ?
Après avoir fait le constat d’une faible utilité patrimoniale et financière à conserver votre crédit immobilier, quelles solutions devez vous envisager ?
1 – Envisager de renégocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier.
Cf Article : Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt.
Face à une baisse des taux d’intérêt, il s’agit de négocier avec votre banque une baisse du taux de financement de votre crédit. Deux solutions :
- Votre banque accepte de revoir les conditions et baisse de le taux de votre crédit ;
- Votre banque ne baisse pas suffisamment le taux, vous devez donc consulter une autre banque afin que fasse un rachat de crédit et vous finance dans de meilleures conditions. Compte tenu de la loi Hamon du 26 Juillet 2014, vous pourrez profiter du rachat de crédit pour changer d’assurance de prêt.
A ce titre, pour comparer tous les taux de crédit immobilier et trouver le meilleur taux pour votre crédit , remplissez ce formulaire et Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier.
2 – Rechercher une meilleure rémunération de votre épargne.
Cf article : Assurance vie, les solutions pour un meilleur rendement de votre contrat en 2015.
Lorsque le rendement de l’épargne était 2 points au dessus de l’inflation, le fonds euros était très satisfaisant à long terme, dorénavant l’épargnant doit mettre en œuvre une stratégie offensive pour augmenter le rendement de son épargne. Il n’est plus possible de rester passif face à l’érosion annoncée de l’épargne.
Mais attention, en finance, il n’existe pas de miracle, rendement et risque vont de pair.
Plus le rendement espéré sera important, plus le risque pris par l’épargnant sera grand. Il n’est pas possible aujourd’hui d’obtenir un meilleur rendement que le fonds euros, sans accepter un minimum de risque ou d’aléa sur l’épargne investie dans le contrat d’assurance vie.
3 – Si les deux solutions précédentes ne vous apportent pas satisfaction, remboursez votre crédit.
