La mise en place du prélèvement à la source est probablement une bonne idée, mais la question de l’année blanche n’est pas simple à comprendre, notamment en ce qui concerne les revenus fonciers et la déductibilité des travaux déductibles qui seraient réalisés par le propriétaire bailleur.

Ainsi, dans le prolongement de ces articles « Simulateur : Calcul du prélèvement à la source de l’impôt revenu foncier 2019 et du CIMR 2018″ et Prélèvement à la source : Quid de l’impôt des revenus fonciers et l’analyse du « Crédit d’Impôt Modernisation Recouvrement » (CIMR) , je vous propose d’essayer de répondre, une nouvelle fois, à la question : Faut il engager des travaux en 2018 ? 2019 ou attendre 2020.

 

Le principe du prélèvement à la source : En 2019, vous devrez déclarer vos revenus perçus en 2018, mais vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu, sauf sur les revenus exceptionnels ou les revenus non concernés par le prélèvement à la source.

Pour comprendre la mécanique du prélèvement à la source, il me semble important de comprendre la logique de la mal nommée « année blanche » que doit être l’année 2018. Ce terme n’est pas adapté et ne correspond pas à la réalité.

Dans les faits, en 2019, vous devrez déclarer les revenus perçus en 2018. Néanmoins, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu sur les revenus perçus en 2018, sauf revenus exceptionnels et les revenus exclus de la réforme du prélèvement à la source.

Les plus-values mobilières et immobilières, les intérêts, les dividendes, les gains sur les stocks options ou les actions gratuites perçus en 2018 resteront imposés en 2019, selon les modalités habituelles.

Les revenus exceptionnels perçus en 2018 seront donc imposables selon le taux moyen d’imposition du contribuable (et non le taux marginal d’imposition) après éventuelle imputation des déficits notamment des déficits fonciers.

En 2019, vous devrez déclarer vos revenus fonciers perçus en 2018.

 

En 2019, vous devrez déclarer vos revenus fonciers perçus en 2018 et les travaux déductibles payés en 2018.

Ainsi, de manière très classique, vous calculerez le revenu foncier net imposable. Compte tenu du crédit impôt modernisation du recouvrement (CIMR), le revenu foncier net imposable ne sera pas le fait générateur de l’impôt sur le revenu car les revenus fonciers ne sont pas considérés comme des revenus exceptionnels

(et si vous percevez des revenus fonciers pour la première fois en 2018, ils ne seront pas imposables – A vérifier, mais une lecture attentive du texte le laisse penser)

 

Les travaux déductibles des revenus fonciers 2018 peuvent être considérés comme inutiles pour le montant qui viendrait effacer le revenu net imposable. 

Prenons un exemple : Monsieur DUPONT perçoit 8000€ de loyers, paye 2000€ de charges diverses. Son revenu foncier net imposable est de 6000€. S’il réalise jusqu’à 6000€ de travaux en 2018, ces travaux n’auront aucun impact sur le montant de son impôt sur le revenu. Ils ne pourront pas être déductibles sur les revenus futurs.

Dans cette hypothèse, il n’est pas pertinent d’engager des travaux en 2018. Les travaux payés en 2018 ne seront pas à l’origine d’une baisse de l’impôt sur le revenu. (ps : Mais comme on le verra plus loin, elle sera déductible à hauteur de 50% en 2019).

 

Le déficit foncier qui trouverait son origine dans les travaux réalisés en 2018 pourront être imputables sur les revenus non concernés par le prélèvements à la source dans la limite de 10700€. 

De manière assez simple et classique, le déficit foncier pourra être imputer sur le revenu global (alors constitué des revenus non concernés par le prélèvement à la source) dans la limite de 10700€. Néanmoins, du fait du mécanisme du CIMR (crédit d’impôt modernisation recouvrement) qui exclu les revenus exceptionnels, le déficit de 10700€ ne pourra s’imputer que sur ces revenus. En l’absence de revenus exceptionnels, exclus du CIMR, le déficit foncier de 10700€ sera perdu.

Le déficit foncier qui excède les 10700€ pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ainsi, le déficit foncier consécutif aux travaux réalisés en 2018 pourrait ne pas être perdu en présence de revenus exceptionnels et pourra être déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le montant des travaux qui a pour conséquence de ramener à zéro le montant des revenus fonciers imposables en 2018 peuvent être considérés comme inutiles. 

 

Le déficit foncier qui excède 10700€ est imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les travaux réalisés en 2018 ne seront donc pas perdus, ils pourront être imputables sur les revenus fonciers futurs.

 

En 2019, vous devrez payer l’impôt sur les revenus fonciers perçus en 2019. Les travaux réalisés en 2019 seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant.

En 2019, vous devrez donc déclarer les revenus 2018, mais également 2019. Vous aurez donc deux déclarations à faire.

Au titre de la déclaration des revenus perçus en 2019, le montant déductible sera la moyenne des travaux 2018 + 2019.

Ainsi, les travaux réalisés en 2018, seront déductibles en 2018, mais également pour moitié en 2019. Ils seront potentiellement déductibles 1.50 fois, même si la partie des travaux qui viendrait annuler le revenu foncier 2018 sera perdu.

Les travaux réalisés en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% de leur montant, mais en aucun cas perdu (contrairement à une partie des travaux réalisés en 2018).

 

En 2020, retour à la normal : Les travaux sont intégralement déductibles.

 

 

Conclusion : Faut il faire des travaux en 2018 ? 2019 ou attendre 2020 ?

  • 2018 :
    • Les travaux qui ont pour conséquence de ramener à Zéro le revenu foncier imposable sont inutiles et seront perdus, mais ils pourront tout de même être déductible à hauteur de 50% en 2019 ;
    • En l’absence de revenus exceptionnels, le déficit foncier de 10700€ sera sans effet et inutile ;
    • Les travaux qui ont pour conséquence de générer un déficit foncier pourront être déductible en 2018 (et reportés sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes) puis à hauteur de 50% en 2019. Ils pourront potentiellement être déductible à hauteur de 150%.

 

  • 2019 :
    • Les travaux seront déductibles à hauteur de seulement 50%.

 

  • 2020 :
    • Les travaux seront déductibles à hauteur de 100%. Retour à la normale.

 

En synthèse, je crois que réaliser des déficits fonciers en 2018 est une bonne idée ! En tout cas, bien meilleure que 2019 pour laquelle les travaux ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% !




105 Comments

  1. OlivierSPb says:

    Pas super pour l’activité économique! Tout cela donne bien envie de tout décaler (Ou le plus possible) à 2020.

    • Non, je ne suis pas d’accord. Il y a une belle opportunité pour celui qui veut faire de lourds travaux en 2018 (a condition qu’il n’a pas beaucoup de revenu foncier imposable auparavant)

      • Oui, vous avez raison c’est la seule opportunité à saisir. Mais reconnaissait qu’elle est mince et ne trouvera pas beaucoup de réalisations, à moins d’avoir des revenus fonciers très faibles: ex: 10000€ et faire des travaux pour un montant de 60000€!
        La concurrence va être vive chez les artisans pour gagner les quelques rénovations conséquentes en France en 2018! J’espere Pour eux que la construction dans le neuf va continuer à bien marcher sinon ils auront des soucis.

      • ROLAND GARNIER says:

        @ Guillaume
        (a condition qu’il n’a pas beaucoup de revenu foncier imposable auparavant)
        Là je ne comprends plus

  2. OlivierSPb says:

    Je n’y connais rien mais l’impression que j’en retire est que:
    – Les travaux en 2019 sont à éviter.
    – Dans le meilleur des cas et sous conditions les faire en 2018 peut être équivalent à 2020, mais dans un certain nombre de cas mieux vaut attendre 2020.
    Pas de quoi se précipiter sur sa truelle ou son pinceau.

    • Florent says:

      Bonjour,

      j’ai hérité de l’appartement de mon père suite à son décès et je vous avoue que je suis assez perdu.
      Face au différent coûts : charge de propriété, impôt foncier, taxe logement vacant, travaux de copropriété voté sur l’année 2018, c’est devenu un véritable gouffre financier, habitant Paris, le logement ce trouvant dans le sud je n’aurais pas d’autre choix que de louer ou vendre, cependant j’aimerai conserver notre appartement familial.

      L’appartement n’est pas louable en état. je n’ai auparavant pas eu de revenu foncier.

      Je veux donc faire des travaux en 2018 : refaire la cuisine, le parquet, la peinture, électricité, cela est il déductible d’impôts ? si on part sur le principe de 20 000 euros de travaux. Faut il que l’appartement soit loué en 2018 pour avoir droit a la déduction d’impôts ? Que ce passera t’il si le locataire n’entre dans l’appartement qu’en 2019 ?

      A côté de cela la copropriété à voté des travaux sur 2018 dont la somme est de 14 000 euros avec les intérêts de remboursement de l’emprunt, j’ai donc souscrit à un emprunt locatif sur 10 ans que je vais rembourser par trimestre. ces remboursements sont ils déductibles d’impôts ? les travaux sont: ravalement de façades, étanchéité toiture, travaux de VMC (ventilation mécanique contrôlée)…

      Que va changer le passage au prélèvement à la source dans mon cas ?

      Merci par avance de vos réponses.

  3. Cher Guillaume,
    Je ne comprends pas votre partie sur la question de l’imputation de 10.700 € sur le RG, notamment lorsque vous partez du postulat selon lequel « Le déficit foncier qui trouverait son origine dans les travaux réalisés en 2018 pourront être imputables sur les revenus non concernés par le prélèvements à la source dans la limite de 10.700€. ».
    Dans l’ordre, on part de l’hypothèse d’un revenu foncier déficitaire, ok, qui selon les règles classiques d’impute sur le RG dans la limite de 10.700 € et l’excédent est placé en report pour s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ok aussi on est d’accord jusque-là.
    La question porte donc sur la consistance du RG sur lequel imputer les 10.700 € : pourquoi le limiter aux seuls revenus non concernés par le prélèvement à la source ?
    Pour moi on déclare les revenus 2018 dans les conditions de droit commun, lesquels formeront le RG (revenus ordinaires et extraordinaires confondus, cette distinction n’entre de toutes façons en compte que pour les besoins du calcul du CIMR qui intervient un cran après), et seuls ceux faisant l’objet d’une imposition hors barème (à ne pas confondre avec ceux qui ne sont pas concernés par le PALS : ex. typique des dividendes depuis l’instauration de la flat-tax) ne seront pas concernés (mais c’est l’application des règles classiques ici).
    A moins que vous visiez une autre hypothèse ?
    PS : pour être tout à fait rigoureux, le « potentiellement » est en trop dans votre affirmation « Les travaux qui ont pour conséquence de générer un déficit foncier pourront être déductible en 2018 (et reportés sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes) puis à hauteur de 50% en 2019. Ils pourront potentiellement être déductible à hauteur de 150%. » 😉

    • Jack London says:

      Bonjour,

      Je crois que le déficit foncier aura un traitement particulier en 2018 : il sera d’abord imputé sur les revenus exceptionnels puis sur les revenus non exceptionnels.

      Comme les impôts sur les revenus non exceptionnels sont remboursés cela n’a aucun intérêt d’avoir du déficit là : Il est est « perdu » car il sera imputé et pas reporté !

  4. A noter aussi pour être complet : les travaux réalisés en 2019 sur des immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019 seront bien déductibles des revenus 2019 pour 100% de leur montant (i.e. sans correctif).

  5. OlivierSPb says:

    @GF: Vous qui aimez cogiter sur l’impact sur l’immobilier des transformations sociétales, vous devriez vous pencher sur l’impact des moyens de transport sans chauffeur: voitures, co-voiturage, mini-bus, etc.
    Vos tentatives de démontrer que le télétravail allait être une aubaine pour les centre-ville pourraves n’ayant pas vraiment convaincues, essayez-vous sur le « driver-less »!
    En effet on peut prétendre qu’il se créera un réseau de transport en commun flou dont les itinéraires changeront en fonction de la demande permettant à chacun d’être déposé en bas de chez lui et que le sans-chauffeur permettra de de diminuer le nombre de voitures en circulation et rendra la circulation plus fluide et ainsi le temps de trajet diminuera fortement.
    Cela ne marchera pas bien sûr mais on peut faire une très belle démonstration permettant d’affirmer que le prix du m² dans les endroits paumés et mal desservis va exploser!

    • Que vous êtes taquin 🙂

      • OlivierSPb says:

        Et la voiture volante alors? 😉

        • J’y crois moins. En revanche, j’ai fait all in sur un Altcoin dont le projet est de gérer les trajets et paiement des voyageurs qui utiliserons la téléportation. Mes petits petits petits petits enfants n’auront plus à se soucier de leurs déplacements ni de trouver un travail, ils vont être milliardaires 😉

  6. sebastien says:

    Bonjour,
    Merci pour votre article.
    Ma compréhension (le sujet est assez hardu pour moi) est que la déduction des 10,700€ sur le revenu global en 2018 est « perdu » puisque le revenu global n’est pas taxé (en l’absence de revenus exceptionnels) et donc que le montant des travaux doit être supérieur aux revenus fonciers + 10.700€ pour espérer un gain fiscal… Est-ce juste?

    • CAPL Conseils says:

      C’est ce que j’ai essayé en effet d’expliquer dans ma réponse 😉

      • Pour être encore plus juste : si vous souhaitez atteindre un montant de charges de travaux déductibles 2019 au moins égal à celui décaissé en 2018, alors vous devez au moins réaliser un montant de travaux correspondant à 2 x (montant de votre bénéfice foncier 2018 + 10.700 €).
        Pour faire simple :
        – Si vous réalisez un montant de travaux inférieur au montant de votre bénéfice foncier 2018, alors vous n’aurez qu’une prise en compte fiscale de leur montant limitée à 50% en 2019 ;
        – Si vous réalisez un montant de travaux supérieur au montant de votre bénéfice foncier 2018 majoré de 10.700 € (en considérant que vous ne percevrez que des revenus ordinaires, et donc que cette imputation sera neutre) mais inférieur à ce montant, alors vous aurez une prise en compte fiscale de ces dépenses comprise entre 50% et 100% en 2019 (en partie sous forme de déficit reportable 2018, en partie sous forme de charges de l’année 2019) ;
        – Si vous réalisez exactement ce montant de travaux, alors vous aurez une prise en compte fiscale de ces dépenses pour 100% de ce montant en 2019 (en partie sous forme de déficit reportable 2018, en partie sous forme de charges de l’année 2019) ;
        – Si vous réalisez des dépenses de travaux supérieures à ce montant, alors vous aurez une prise en compte fiscale de ces dépenses comprise entre 100% et 150% de leur montant en 2019 (étant précisé qu’on atteindra jamais exactement les 150% du fait de l’imputation, neutre, des 10.700 € en 2018 ; mais plus le montant de travaux sera conséquent et plus on s’en approchera).

  7. boutolleau says:

    Bel article utile sur ce sujet, merci !
    cependant quid du déficit de 10700€ en 2018 imputable sur les revenus globaux ?
    le contribuable perd-t-il le bénéfice fiscal de cette imputation?
    Le CIMR ne va-t-il pas neutraliser la fiscalité des revenus non exceptionnels ?
    Reste me semble-t-il le calcul du taux de retenus à la source qui sera minoré.
    Qu’en pensez-vous?

  8. Lela

    Et en ce qui concerne les travaux dans les bien meublés déclarés en réel?
    Personne n’en parle.

    Cordialement

    • CAPL Conseils says:

      Car il s’agit de la fiscalité des BIC et non des revenus fonciers qui ont des mécanismes sur les déductions différentes.

  9. J’avoue ne pas comprendre comment peut être calculé le prélèvement à la source sur les revenus fonciers. En mai de l’année 20xx, comment pouvez-vous déclarer les revenus fonciers 20xx ? Quid de la vacance locative qui peut se produire pendant l’année en cours, ou des gros travaux qui peuvent devenir nécessaires en cours d’année sans avoir été prévus à l’avance ?

  10. CAPL conseils says:

    Je suis complétement d’accord avec Guillaume. J’ai étudié dans tous les sens des simulations et c’est un vrai cadeau que de faire de gros travaux en 2018 !
    Si vous arrivez à couvrir la totalité de vos revenus fonciers et le montant de 10.700€ (du déficit sur le revenu global qui ne s’appliquera pas), vous bénéficiez d’un cumul de déficit foncier reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir pour leur intégralité et vous utiliserez l’année 2019, la moitié du montant des travaux sur les revenus fonciers de l’année 2019 (IR + PS quand même). Pour ceux qui sont dans ce cas, il est plus avantageux de faire les travaux en 2018 qu’en 2019, c’est certain mais également qu’en 2020.
    Par contre QUID du déficit sur le revenu global ? Deux cas possibles …
    * soit comme vous le pensez, mais ca me paraît encore trop beau pour être vrai, les 10700€ pourront être déduits sur 6 ans des revenus globaux?
    *soit comme certains le pensent, les 10700€ sont bien pris en compte pour connaître la valeur du déficit reportable sur 10 ans mais sont perdus à cause du « cadeau » de l’utilisation d’un déficit par des travaux effectués sur une année pour deux années fiscales ?

    Affaire à suivre et si quelqu’un à un article sérieux le certifiant, je suis preneur 😉

    • Oui, je crois que c’est effectivement « trop beau pour être vrai ».

      cf @cedric dans les commentaires qui le dément … (et je connais sa véritable identité, il est très sérieux ;-))

      • CAPL Conseils says:

        Dans ces conditions (pas de revenus exceptionnels), les 10.700€ de l’année 2018a déduire seront bien perdus.
        Une petite plus value pourra avoir son intérêt alors ^^

        • Alain LAMBARD says:

          Les mécanismes de l’année de transition dite « blanche » sont développés au II de l’article 60 de la loi de fiance pour 2017.
          D’une manière générale il est prévu d’exclure les recettes et les charges exceptionnelles:
          Le D du II traite des modalités de calcul du revenu foncier net pour le calcul du CIMR il s’agît d’une première étape à ne pas négliger car il s’agît d’exclure des recettes les éventuels revenus exceptionnels.
          Le K du II traite des charges à retenir pour le calcul du CIMR;
          En ce qui concerne le traitement du déficit imputable sur le revenu global, il n’est pas prévu de mesure dérogatoire au régime de droit commun applicable habituellement; en conséquence si le revenu 2018 se traduit par un déficit supérieur à 10 700€, ce dernier montant sera perdu, sauf de pouvoir l’imputer sur des revenus exceptionnels ou (?) sur des revenus qui n’entrent pas dans le champ du prélèvement à source (RCM, PV mobilières, gains et PV sur actions gratuites et SO, revenus provenant de l’étranger).
          Ce sujet est notamment développé dans actes pratiques ingénierie patrimoniale (2017 TR 2) rédigé par CMS F. LEFEBVRE

          • CAPL Conseils says:

            Merci pour ce complément !

            • Petit bémol quand même déjà mentionné dans mon commentaire précédent : tout ce qui relève de la flat-tax (instituée par la LF 2018) est désormais hors barème de l’IR et ne peut donc être atteint par l’imputation des 10.700 € (sauf à opter pour le renoncement à cette flat-tax, et donc la soumission de l’ensemble des revenus de l’année concernée au barème, mais là pour que ce soit avantageux ça tient moins à l’effet de levier procuré par cette imputation que par l’application des règles jusqu’alors en vigueur concernant l’abattement de 40% sur les dividendes – pouvant être favorable selon la TMI du contribuable couplée à la CSG déductible – et les abattements pour durée de détention applicables aux PV mob sur titres souscrits ou acquis avant le 1er/01/2018).
              Ca ne change rien à la logique applicable mais ça en exclut simplement les revenus concernés.
              Une dernière précision concernant cette logique applicable : les 10.700 € ne s’imputent pas d’abord sur les revenus non-neutralisés par le CIMR puis ceux qui le sont, mais bien sur le tout formé par le RG (pour schématiser : si le RG se compose de 15% de revenus exceptionnels alors le gain fiscal ne reposera que sur 15% x 10.700 €).

  11. Mon commentaire est parti trop vite. Vous écrivez « En 2019, vous devrez payer l’impôt sur les revenus fonciers perçus en 2019. » Mais comment peut-on connaître les revenus perçus en 2019, puisque l’année n’est pas finie ? En d’autres termes, même si on établit une déclaration des revenus fonciers 2018, rien n’indique que les revenus fonciers nets de 2019 seront identiques, car les recettes comme les dépenses peuvent varier par rapport à l’année précédente, et ce jusqu’à la fin de l’année. La variation est en outre accrue en cas de plusieurs biens immobiliers (sauf à détenir un portefeuille suffisamment large pour obtenir une diversification de risque presque parfaite). Si le prélèvement à la source de l’année en cours est basé sur le revenu foncier de l’année précédente, quid des mesures correctives en cas d’inadéquation avec la réalité de l’année en cours ?

  12. Je ne comprends pas comment le prélèvement à la source sur le revenu foncier peut être calculé.
    Vous écrivez « En 2019, vous devrez payer l’impôt sur les revenus fonciers perçus en 2019. » Mais comment peut-on connaître les revenus perçus en 2019, puisque l’année n’est pas finie ? En d’autres termes, même si on établit une déclaration des revenus fonciers 2018, rien n’indique que les revenus fonciers nets de 2019 seront identiques, car les recettes comme les dépenses peuvent varier par rapport à l’année précédente, et ce jusqu’à la fin de l’année. La variation est en outre accrue en cas de plusieurs biens immobiliers (sauf à détenir un portefeuille suffisamment large pour obtenir une diversification de risque presque parfaite). Si le prélèvement à la source de l’année en cours est basé sur le revenu foncier de l’année précédente, quid des mesures correctives en cas d’inadéquation avec la réalité de l’année en cours ?

  13. CAPL Conseils says:

    Vous allez avoir un acompte prélevé sur la base des revenus fonciers déclarés en 2018 et le trop où moins perçus sera reversé en septembre 2019 par le biais du fameux CIMR

  14. « 2018 :

    Les travaux qui ont pour conséquence de ramener à Zéro le revenu foncier imposable sont inutiles et seront perdus, mais ils pourront tout de même être déductible à hauteur de 50% en 2019 ; »

    « En synthèse, je crois que réaliser des déficits fonciers en 2018 est une bonne idée ! En tout cas, bien meilleure que 2019 pour laquelle les travaux ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% ! »

    Je n’y comprends rien ????

  15. Bonjour,

    J’ai fait de gros travaux en 2016 et 2017 donc j’ai un montant important de déficit reportable (60k)
    Que devrais-je faire pour mes revenus fonciers 2018 ?
    Les déclarer sans utiliser mon déficit reportable car ils ne seront pas taxés ou l’utiliser pour les couvrir ?

  16. Bonjour,
    Pour du pinel, ne faut il pas attendre 2019 pour acheter? La deduction fiscale sera perdu en 2018?
    Cordialement

  17. Bonjour,
    Et pour un Pinel réalisé en 2017, pour la deuxième année de défiscalisation en 2018 si 5800€ de crédit d’impôt par exemple, il ne seront « valorisés » que si revenus exceptionnels en 2018 et à 100% que si l’impôt sur ces revenus exceptionnels sont supérieurs ou égal à 5800€.
    J’ai bien compris ?
    Merci Guillaume du retour.
    Cordialement

  18. @Guillaume : Vous écrivez : « En 2019, vous devrez donc déclarer les revenus 2018, mais également 2019. Vous aurez donc deux déclarations à faire. »

    En 2019, en avril-mai se fera la déclaration sur les revenus de 2018. Avec un taux de prélèvement correspondant qui sera ajusté en Sept.
    Mais la deuxième ?

    • Jack London says:

      Oui c’est une coquille je pense…

      La déclaration des revenus finale se fait toujours l’année d’après
      – 2020 pour les revenus 2019
      – Une seule par année

  19. Jean Claude says:

    Je remercie Guillaume et ceux qui ont amené des precisions complémentaires car pour le petit bailleur lambda que je suis , je n’avais pas compris grand chose jusqu’a cet article .
    Ce que j’en pense , c’est que notre gouvernement ne tient pas la bride aux adeptes de la complexification , et c’est assez scandaleux d’arriver a un texte bourré de finesses que meme
    certains parmi les plus pointus qui frequentent ce blog n’ont pas resolu en totalité .
    Ceci est aussi une preuve de l’interet de ce blog . Merci Guillaume , merci a tous les contributeurs sur le fond

    • ROLAND GARNIER says:

      @Jean Claude
      Idem pour moi, il me semblant avoir compris, mais je n’avais rien compris du tout
      En gros 2018 peut-être intéressante, mais à condition d’engager de lourds travaux supérieurs aux revenus fonciers et non fonciers ???

  20. Il faut vraiment être super intelligent pour comprendre toute cette histoire
    Pourriez vous montrer 2 ou 3 exemples avec des revenus fonciers de l’ordre de 30/40000€ avec ou sans travaux, avec ou sans intérêts d’emprunts etc..
    Par ailleurs comment seront déduits les dons aux oeuvres rélaisées en 2018 , question sous jacente faut il en faire ou non si cela ne sert à rien ??
    Enfin la réduction d’impot consécutive à un investissement Scellier de 2013 sera t elle perdu pour l’année 2018 ??
    merci de m’éclaicir

  21. Bonjour Guillaume,
    Je pense que beaucoup de lecteurs « novices  » comme moi sont un peu perdus. Des exemples seraient les bienvenus pour la partie travaux mais aussi pour du pinel (ne faut il pas attendre 2019).
    Merci d’avance.

  22. CAPL conseils says:

    Vu la complexité de l’affaire, je me permets de répondre pour aider les lecteurs sinon je les invite à faire faire une étude par un CGPI (adhérent à une chambre) de leur région.

    ANNEE 2018
    En effet, il est important de comprendre que « l’année blanche » se fera que sur les revenus réguliers (non optimisés / non exceptionnels de quelque sorte que de soit) sur l’impôt sur le revenu. Le principe (comme l’a déjà écrit Guillaume dans divers articles sur le déficit foncier) est que l’on déduit le déficit des revenus fonciers puis à hauteur de 10 700€ sur le revenu global… Le reliquat étant déductible des futurs revenus fonciers.
    Le commentaire ne prend pas en compte les prélèvements sociaux et les éventuelles charges financières (intérêts d’emprunt)

    Exemple chiffré :
    Revenus fonciers : 35.000€ Travaux : 150.000€ Revenu IR : 25.000€ TMI : 30%
    • Revenus fonciers imposables en 2018 150.000-35.000 = 0 avec un déficit de 115.000€
    • 115.000€ de déficit dont 115000-10700 = 104 300€ qui seront reportables sur 10 ans.
    • Je n’ai pas de gain fiscal l’année en cours mais je cumule du déficit reportable.

    ANNEE 2019
    Pour l’année 2019, ce sont les travaux cumulés entre 2019 et 2018 qui seront à prendre en compte donc divisé par 2 (la moyenne des 2 années) !
    Si je ne fais pas de travaux en 2019 par exemple, je vais avoir avec l’exemple précédent :
    • Revenus fonciers imposables 35000 – 150.000/2 = 0 avec un déficit de 40.000€ dont 10700€ que je soustrais à mon revenu global soit 25.000-10700 = 14 300€ à déclarer sur ma déclaration d’impôt sur le revenu au lieu de 25.000€ de revenu.
    • A cela se couple mon déficit de 2019 (40.000-10700€=29300€) + mon déficit antérieur de 2018 104.300€ soit en totalité 133 600€ reportables

    Il faudra bien sûr regarder au cas par cas mais les travaux en 2018 sont judicieux car sans en effectuer en 2019, on défiscalise sur 2 années avec des travaux sur une seule ! Il faut donc faire des travaux en 2018 plutôt que 2019 sinon attendre 2020 il me semble (si on rentre dans le cadre des couvertures de 2X revenus fonciers + 2X 10700€ en travaux). Au cas où, je simule pour 2020.

    CAS de travaux année 2020
    • 150.000 – 35000 = 115.000€ de déficit à utiliser après avoir effacé les revenus fonciers.
    • 115.000€ – 10700 = 104.300€ de reportables sur les revenus fonciers à venir
    • Déclaration à l’IR de 25.000€-10700 = 14 300€
    .

    On a bien le même avantage de faire de gros travaux en 2018 par rapport à 2020 pour la déduction sur le revenu global à déclarer mais un gain supplémentaire (en 2018) sur le déficit reportable de 133 600 – 104 300 = 29 300€ sur les revenus fonciers des prochaines années.

    Je vous laisse le soin de modifier les chiffres avec vos situations personnelles en espérant que cela réponde à vos demandes

    • CAPL conseils says:

      ERRATUM
      Il faut donc faire des travaux en 2018 plutôt que 2019 sinon attendre 2020 il me semble (si on NE rentre PAS dans le cadre des couvertures de 2X revenus fonciers + 2X 10700€ en travaux

      • Bonjour,

        Et lorsque l’on a du déficit foncier reportable antérieur à 2018, on fait quoi par rapport aux revenus fonciers 2018 ?

        • ALAIN LAMBARD says:

          La déclaration des revenus 2018 sera effectuée dans les mêmes conditions que les revenus 2017; en cas de revenu 2018 >0 et de déficit reportable, ce déficit s’imputera Sur le revenu 2018.

          • Je me demandais si on avait intérêt à garder son déficit pour les années 2019 et plus, sachant que 2018 sera une année blanche.
            On gagne un an de déficit reportable.

          • En plus du montant des travaux que l’on a pu réalisé en 2018 qui sont donc perdu, en cas de revenus fonciers qui restent malgré tout positifs (après déduction des travaux), le montant du déficit reportable utilisé (selon votre réponse) est donc aussi perdu. C’est bien ça ?

            • ALAIN LAMBARD says:

              Le déficit foncier qui existe et qui demeure reportable au 31/12/2017 s’ajoutera à l’éventuel déficit > 10 700 de 2018 et s’imputera sur les revenus fonciers futurs dans la limite de 10 ans.

              • OK mais si pas de déficit (même suite déduction tx en 2018) le déficit reportable au 31/12/2018 sera appliqué ? Si oui il est perdu ?

                • Oui, si nous parlons bien de la même chose (déficit reportable constaté au 31/12/2017 qui, je vous le confirme, viendra s’imputer sur les revenus fonciers positifs en 2018, pour rien car neutralisés de toutes façons par le CIMR).

                  Certains députés ont tenté de faire passer un amendement prévoyant que, dérogatoirement, les déficits en report au 31/12/2017 ne s’imputeraient pas sur les revenus fonciers 2018 (car cette imputation se fait sans effet fiscal), mais ils se sont heurtés à Bercy…

                  • Merci. J’ai bien compris : c’est bien une imputation sans effet fiscal !!!
                    (Oui il s’agissait bien déficit reportable constaté au 31/12/2017 – faute de frappe). Il un document officiel qui traite du sujet : BOI etc ….

                    • Rien d’officiel, il faut ressortir les débats autours de la LF2017, il y avait eu des précisions assez explicites apportées par M. Eckert alors ministre du Budget en réponse aux amendements dont je fais état

                  • Merci pour les différents commentaires.
                    Je comprend que le déficit reportable au 31/12/2017 vient s’imputer automatiquement sur le bénéfice foncier 2018 et que l’on a pas le choix de le garder pour 2019.
                    Ce qui ne servira à rien.

    • Merci pour cet exemple.

  23. Jean Claude says:

    Dans l’exemple chiffré année 2018 ,
     » Je n’ai pas de gain fiscal l’année en cours mais je cumule du déficit reportable. »
    Je n’ai pas de gain fiscal signifie t’il que les 10700 € sont perdus ?
    Tout le reste est clair , merci .

  24. CAPL conseils says:

    Oui ils sont perdus colle indiqué dans l’exemple ci dessus…

  25. Jean Claude says:

    @ CAPL ,
    Merci , c’est que je craignais , mais je me disais qu’ils ne seraient peut etre pas allés jusque la !
    Beaucoup de bailleurs feront des travaux pour des nefles , cad non optimisés , car c’est complexe .
    Finalement pour cette année la , a moins d’avoir un projet important de reha , autant se limiter au strict indispensable . En resumé , il ne faut pas faire entre 2 eaux , si j’ai bien compris .

  26. Super sujet Merci à vous mais pas simple, car il faut être vraiment précis dans les mots choses que vous faites. JUste pour que je sois sûr s’il vous plait d’avoir compris, si j’ai un déficit en 2018 de moins de 10700, il n’est pas reportable sur les revenus fonciers sur les dis prochaines années? Il n’y a que le montant qui est au dessus des 10700 qui est reportable? En gros, si j’ai un déficit en 2018 de 3000 par exemple donc pas de 10700, il est perdu ou je peux le reporter sur les 10 prochaines années?

    Merci de votre lumière.

    Cordialement

    • ALAIN LAMBARD says:

      En 2018 deux calculs seront effectués:
      1 celui de l’impôt effectivement dù au titre de 2018 qui est déterminé selon les mêmes modalités qu’en 2017 mais en retenant les nouvelles règles en matière de RCM et de PV.
      2 le CIMR qui est déterminé selon d’autres modalités ne serait-ce que parce qu’il de porte que sur les impôts inclus dans le PAS.

      Pour répondre plus directement à votre question:
      Un déficit foncier < 10 700 € est « perdu » sauf à pouvoir s’imputer sur des revenus exceptionnels de l’année 2018.

  27. Jean Claude says:

    2 questions sur le calcul du niveau des prélévements mensuels :
    1 – Pour les revenus fonciers , l’impot correspondant entre t’il dans le taux retenu sur salaire/retraite , ou le fisc appelle t’il des acomptes trimestriels/mensuels spécfiques ? sachant en plus que les travaux chaque année varient ainsi que les loyers a cause des vacances locatives
    2 – Si on prend un exemple extreme mais pas rare ou l’impot payé est nul par la defiscalisation par exemple la réduction Girardin , si le montant défiscalisé est égal au revenu , on ne paie pas d’impot . Le dispositif en tient il compte , c’est a dire le taux de l’année suivante est il calculé en tenant compte de la defisc ? si oui ,l’année d’apres le taux transmis a l’employeur est égal a 0 ?
    et donc les prelevements sont nuls a partir de la 2e année ( pour la 1ere , le CIMR arrive quelques
    7 ou 8 mois plus tard ) . Qu’en est il ?

    • 1- l’impôt correspondant sera prélevé par le fisc sur votre compte bancaire ; son montant correspondra à la formule : taux de retenue à la source applicable x montant des derniers revenus fonciers nets déclarés. Pour faire simple, le taux N dépend des revenus N-2 déclarés en N-1 ; par hypothèse on va dire qu’il est de 8,5% ; mes revenus fonciers nets N-2 étaient de 15.000 € ; je serai donc prélevé d’acomptes mensuels d’IR de (15.000 x 8,5%) / 12 = 106 € au titre des mes revenus fonciers. Pour être complet il faut rajouter les prélèvements sociaux dont le paiement sera concomitant, donc mon acompte total sera de (15.000 x (8,5% + 17,2%)) / 12 = 321 €.
      2- potentiellement oui, mais ça dépendra notamment du type de défisc réalisée ainsi que de la typologie de revenus de l’année, rendant cette hypothèse assez marginale

  28. Jean Claude says:

    @ Cedric ,

    Merci .

    – La réponse au point 1 est trés claire ( on paiera par 2 canaux differents: d’une part le
    prelevement sur rémuneration/pension et d’autre part le prelevement sur compte bancaire
    pour foncier )

    -Pour le point 2 : Pour lever toute ambiguité , et pour s’assurer de bien comprendre le
    mecanisme ,méme s’il s’agit , j’en conviens , de cas assez marginaux , prenons un exemple
    du Girardin industriel ou du girardin logement social – offre Inter Invest ou Infi par exemple – :
    supposons rendement de defisc girardin de 14 % , revenus de 100 000 € avec un impot
    correspondant de 30 000 , si on place 26 320 € de girardin , l’impot a payer est nul :
    26 320 x 1,14 = 30 004 € . Donc le taux de retenue en N+2 ( revenus de N+1 ) sera nul ,
    tant sur le salaire /retraite que sur le foncier . Etes vous d’accord ?

    • S’agissant de dispositifs de réduction d’impôt, non, le taux de prélèvement est fixé en considération du montant d’IR dû avant imputation des réductions et crédits d’impôt.

      Dans votre cas on est sur du « one shot », donc le montant de réduction acquis au titre d’une année N excédant le montant des prélèvements opérés au cours de cette même année fera, certes, l’objet d’un remboursement au moment de la régularisation de l’IR en N+1 (même logique que celle actuellement applicable si on ne demande pas de modulation des acomptes en N+1) mais sera sans incidence sur le calcul du taux applicable lorsque N servira d’année de référence.

      A noter cependant que, dans le cadre du prélèvement à la source, il sera plus compliqué de solliciter une modulation du taux de prélèvement au titre de l’année en cours car (sauf erreur, il s’agit d’un point que je dois approfondir) on ne demande pas une modulation du taux en tant que tel mais on demande à l’administration de recalculer le taux applicable sur la base d’une prévision de revenus déclarés sous sa responsabilité : dans votre exemple, cela reviendrait à déclarer des revenus nuls afin d’arriver à un taux de prélèvement nul, ce qui, bien que ne s’opposant pas à la lettre des textes, se révèle être contre l’esprit de ces dispositions (outre les éventuelles pénalités que cela pourrait engendrer)… à tout le moins il serait opportun d’avoir les commentaires de l’administration fiscale avant de mettre en oeuvre ce type de stratégie.

      En revanche, s’il s’agissait d’un dispositif de réduction d’assiette, alors ces mêmes règles auraient abouties à ce que l’IR servant de base au calcul du taux de prélèvement soit nul (puisqu’on retient l’IR dû avant imputation des réductions et crédits d’impôt), de sorte que, ici, ce taux aurait été par principe nul et il aurait fallu au contraire une action positive du contribuable pour solliciter l’application d’un taux supérieur afin d’éviter une régularisation trop importante à l’issue.

      Ce que j’écris mérite néanmoins vérification (je le fais de tête et n’ai pas vérifié les éventuelles évolutions intervenues en fin d’année) mais normalement dans les grandes lignes on doit pas être trop loin du compte 😉

      • Jack London says:

        On n’a pas le droit de réduire son impôt si ses revenus ne diminuent pas => Pas le droit d’appliquer réductions et crédits d’impôts.

        On ne peut pas réduire plus que les 2/3 de ce qui est demandé par le fisc.

  29. Jean Claude says:

    @ Cedric ,
    Merci , on avance dans la comprehension .
    On retient donc que le taux est fixé selon l’IR avant imputation reduction/credit d’impot .
    Dans la mesure ou un « one shot  » identique serait fait chaque année , ca ne changerait rien en vertu du principe ci avant et fera l’objet d’un remboursement ulterieur .
    Néanmoins , je ne partage pas votre avis lorsque vous dites que c’est comme actuellement .
    En effet , je vous affirme que dans le systéme actuel les tiers appelés sont bien calculés sur le montant de l’IR apres prise en compte de la defisc . Dans mon exemple precedent si vous aviez souscrit 25 000 , l’IR n’aurait pas été nul mais de l’ordre de 1500 € . Alors les tiers provisionnels appelés auraient été de 500 € . Vérifié par la pratique .
    Donc le futur systeme ne marcherait pas comme l’actuel sur ce point . Ce qui est en contradiction avec les declarations du ministre , disant que rien ne changerait  » par rapport au dispositif actuel . Etes vous certain ?
    Par contre , tout a fait d’accord avec vous s’il s’agissait d’un dispositif de reduction d’assiette .
    Quant a l’abus de droit que vous pointez , si tel est le cas , alors c’est deja le cas actuellement .
    Or des cabinets pratiquent cette méthode de reduction a quasi 0 de facon tres courante , depuis longtemps et pour une clientele nombreuse dont les salaires sont tres nettement superieurs a l’exemple que j’ai pris , et sans qu’a ma connaissance il y ait eu des redressements , mais ceci n’est pas une preuve et en plus , n’étant pas dans le milieu , je n’en sais trop rien

    • « Néanmoins , je ne partage pas votre avis lorsque vous dites que c’est comme actuellement . »
      Je parlais uniquement au titre de l’année de réalisation de la défisc (on conserve un effet décalé en N+1).

      « En effet , je vous affirme que dans le systéme actuel les tiers appelés sont bien calculés sur le montant de l’IR apres prise en compte de la defisc. (…) Donc le futur systeme ne marcherait pas comme l’actuel sur ce point . Ce qui est en contradiction avec les declarations du ministre , disant que rien ne changerait » par rapport au dispositif actuel . Etes vous certain ? »
      Je vous confirme que là par contre il y a une différence entre le système actuel et celui du prélèvement à la source. Dès lors qu’on raisonne sur du « one shot » répété (votre exemple) ou une réduction d’impôt récurrente (typique Pinel) alors là où, actuellement, les acomptes sont calculés en tenant compte de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’IR N-1 (et donc pour un fait générateur intervenu en N-2) désormais les prélèvements seront calculés annuellement sans prise en compte de celles-ci. Toutefois, si on raisonne par année civile, il n’y aura pas d’effort de trésorerie (sauf d’une durée de quelques mois…) puisque les prélèvements N seront trop importants mais contrebalancés par le remboursement, lors de la régularisation en N de l’IR N-1, de la réduction d’impôt acquise au titre des revenus N-1 (dans votre exemple, on continuerait d’être prélevé à la source pour 26500 mais en se faisant rembourser les 25000 de réduction de l’année précédente).
      C’est un peu compliqué à rédiger, mais en dessinant une frise ça se comprend 😉

      « Quant a l’abus de droit que vous pointez , si tel est le cas , alors c’est deja le cas actuellement . »
      Pas tout à fait. Actuellement on demande de modifier directement le montant d’IR sur lequel les acomptes sont appelés ; désormais on demandera de modifier le montant des revenus sur lesquels est calculé l’IR servant de base à la détermination des prélèvements. On remonte d’un cran dans le calcul en fait. Donc pour un IR qu’on prévoit nul, là où actuellement c’est bien ce montant d’IR nul qu’on déclare, désormais il faudra déclarer des revenus nuls pour que l’administration en déduise un IR nul. C’est dans ce sens que je souligne l’aspect « abusif » de la démarche puisque je devrais déclarer sciemment des revenus faux pour arriver au même résultat (quand bien même, à l’arrivée, il n’y aurait pas de régularisation d’IR à opérer, mais je pense quand même que ce serait trop jouer les malins…).
      En revanche, c’est idéal pour les dispositifs de réduction d’assiette.

    • Pour info (parce que je viens de bosser la question) : il n’est pas possible de demander une modulation des prélèvements à la baisse en prévision d’une réduction d’impôt (à revenus constants j’entends).
      Un système de sanctions est prévu en cas de modulation à la baisse excessive ; pour apprécier du caractère excessif de ces modulations lors de la régularisation en N+1, on ne compare pas le montant des prélèvements réalisés en application de la modulation VS le montant d’IR dû net des réductions et crédits d’impôt, mais le montant des prélèvements réalisés en application de la modulation VS le montant des prélèvements qui auraient dû être réalisés à raison des revenus N (donc avant imputation des réductions et crédits d’impôt, soit une sorte d’IR brut).
      Tout ça pour dire qu’une telle modulation entraînerait des sanctions pécuniaires, et que, selon moi, le fait d’avoir retenu non pas le montant d’IR net comme référentiel mais le montant d’IR brut résulte d’une volonté délibérée de Bercy pour, justement, contrer ces schémas « d’optimisation » de trésorerie…

  30. Une derniere question pour ma part.
    Est ce vrai que si j’achete un bien en 2019 je pourrrai en revanche faire des travaux dedans en 2019 etles déclarer normalement?

    Merci

    • CAPL conseils says:

      Oui mes les travaux seulement à hauteur de 50% de leurs montants !

      • Non !
        C’est justement une exception à avoir en tête : cette règle de « la moyenne » ne s’applique qu’aux immeubles acquis avant le 1er janvier 2019.
        L’objectif du législateur étant de ne pas désinciter à réaliser des travaux au cours de l’année 2018, les biens acquis en 2019 ne sont par hypothèse pas concernés. Donc les travaux y afférents pourront bien être déduits pour 100% de leur montant.

        • CAPL conseils says:

          Autant pour moi, vu la date d’acquisition (2019)

        • Merci Cédric!
          Superbe info donc pour du coup quand meme acheter un bien en 2109 et faire du déficit.
          Et si j’achete un bien en 2018, là ca ne marche pas, je ne pourrai pas faire de deficit?

        • Bonjour,

          Si on prend un exemple avec des travaux mais sans aller jusqu’au déficit foncier, pouvez-vous m’expliquer comment seront calculés les impots ?
          Par exemple 50.000€ de loyers et 20.000€ de travaux (travaux de toiture qui ne peuvent pas attendre 2020 !!!! ).

          Merci de m’éclairer sur le sujet.

  31. Bonjour à tous. très intéressant toutes ces littératures..
    N’étant pas concerné par un déficit foncier, je suis cependant concerné par une réduction d’impot au titre d’un investissement Scellier (5099€) jusqu’en 2022.
    Qu »en sera t il de cette réduction d’impots
    Egalement les dons aux oeuvres et l’emploi à domicile réalisés en 2018 seront ils remboursés en 2019 ?? ou compteront ils pour du beurre ??
    merci pour l’éclairage.

  32. Bonjour,
    J’ai lu « presque » tout et on parle uniquement de déficit « foncier »
    C’est-à-dire location nue avec déficit imputable sur les revenus globaux du foyer avec seuil de 10.700€.

    Mais savez-vous ce qu’il en est de la location meublée non professionnelle (LMNP), avec imposition au réel ?
    En effet je souhaitais amortir le montant des travaux sur plusieurs années de manière à réduire la base taxable (revenus fonciers uniquement). Mais je ne comprends pas l’impact (potentiel) de la loi de finances.

    • CAPL conseils says:

      Il ne y en aura pas sur les BIC dont dépendent entre autre les LMNP. Ne n’avez pas à vous en inquiéter par rapport à votre projet car vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus foncier s mais des revenus « commerciaux ». Vous ne serez pas soumis à la règle des déficit sfonciers…

  33. test (mes commentaires ne s’affichent plus depuis un moment)

  34. Jean Claude says:

    Ont été abordé tout au long du blog le cas des déficits fonciers lorsque l’on fait la declaration au réel . Mais en fait , on peut pratiquer le microfoncier sur revenus locatifs 2018 si on respecte le plafond de 15 000 € et la régle des 3 ans postérieurs au réel .
    Comment fonctionne le prélévement a la source dans le cas du microfoncier ?

  35. ROLAND GARNIER says:

    Merci à Guillaume pour ce simulateur mis à disposition qui confirme la formule de Cédric soit : oui pour effectuer des travaux en 2018 dès lors qu’ils sont supérieurs à 2 x revenus fonciers + 2 x 10700€
    Ce qui revient à dire qu’il faudra engager en 2018 des travaux 3 fois supérieurs au revenu foncier pour espérer obtenir une déductibilité intégrale
    ex :
    – Revenus fonciers avant travaux envisagés 20 000 €
    – Montant des travaux déductibles des revenus fonciers envisagés 61400 €
    – Déductibilité effective des travaux déductibles 61 400 €
    Beaucoup ne feront pas de travaux ni en 2018 ni en 2019 (manque à gagner pour les entreprises du bâtiment) par contre un petit nombre tentera l’aventure en engageant de lourds travaux
    Ceci compensera-t-il cela ?
    Quel est le raisonnement du législateur ?

    • Badtimes says:

      Ah bon parce que vous croyez qu’il raisonne! non il ne pense qu’à une chose : faire rentrer de l’argent dans les caisses de l’état, il ne voit pas plus loin. Hors les seuls moutons qu’ils restent à plumer (et qui restent en France) sont ceux qui ont investi dans l’immobilier depuis de nombreuses années (40 ans pour ma part) en faisant des rénovations régulièrement ce qui aujourd’hui semble être considéré comme une action de rentier. Si vous comprenez quelque chose, je suis preneur. merci d’avance

  36. ROLAND GARNIER says:

    Moi cela fait exactement 43 ans que j’ai fait ce que vous décrivez et bien entendu tout à fait d’accord avec vous
    Mais je ne peux m’empêcher de me dire qu’il ont dû réfléchir au manque à gagner pour les entreprises du bâtiment et donc aux rentrées moindre dans les caisses de l’état, enfin il doit bien y avoir idée, raisonnement, réflexion sur le sujet de la part de nos dirigeants… ou alors plus rien n’a de sens !!!

    • Jack London says:

      Le sens c’est qu’on va vers un vrai défaut de paiement de l’état… Et ils viennet de trouver une avance de trésorerie gratuite !

      Sont pas forts à Bercy ?

  37. Badtimes says:

    Le seul sens qui fait sens découle du fait que Macron ne veut plus de soi-disant rentiers-propriétaires et fait tout pour détruire le concept de bailleur en les forçant à tout mettre dans les entreprises par l’intermédiaire de la Bourse! Est-ce un trend de long terme ou bien un épisode désagréable je ne saurais le dire. Nous sommes dans un pays où bâtir une stratégie de long terme semble impossible avec des hommes politiques qui remettent perpétuellement en question ce que leurs prédécesseurs ont mis en place.
    Ceux qui en avaient les moyens sont allés voir sous d’autres cieux il y a déjà de nombreuses années, pour les autres la tonte se fait lentement mais sûrement.
    A un certain âge on ne peut plus prendre certaines décisions radicales, il faut donc s’adapter pour limiter les trop gros grosses pertes en modifiant mesurèrent sa stratégie : ce n’est seulement que mon avis, j’aimerais entendre ceux des autres. Merci d’avance.

  38. ROLAND GARNIER says:

    -« Est-ce un trend de long terme ou bien un épisode désagréable » pour moi c’est du long terme : les caisse de l’état sont vide, où trouver de l’argent si ce n’est dans les poches de cette classe moyenne silencieuse que sont les propriétaires bailleurs
    -« Nous sommes dans un pays où bâtir une stratégie de long terme semble impossible avec des hommes politiques qui remettent perpétuellement en question ce que leurs prédécesseurs ont mis en place. » encore d’accord, moi ce qui me gène le plus c’est l’arbitraire de la rétroactivité de nouvelles lois sur des contrats anciens
    – « A un certain âge on ne peut plus prendre certaines décisions radicales » je suis tout à fait d’accord, et je m’étonne moi-même d’avoir parfois des difficultés à prendre ces décisions
    Il est vrai que lorsque l’on battit quelque chose (aussi modeste soit-il) on a la crédulité de penser s’assurer des jours cléments pour la suite… que né ni…

  39. Florent says:

    Bonjour,

    j’ai hérité de l’appartement de mon père suite à son décès et je vous avoue que je suis assez perdu.
    Face au différent coûts : charge de propriété, impôt foncier, taxe logement vacant, travaux de copropriété voté sur l’année 2018, c’est devenu un véritable gouffre financier, habitant Paris, le logement ce trouvant dans le sud je n’aurais pas d’autre choix que de louer ou vendre, cependant j’aimerai conserver notre appartement familial.

    L’appartement n’est pas louable en état. je n’ai auparavant pas eu de revenu foncier.

    Je veux donc faire des travaux en 2018 : refaire la cuisine, le parquet, la peinture, électricité, cela est il déductible d’impôts ? si on part sur le principe de 20 000 euros de travaux. Faut il que l’appartement soit loué en 2018 pour avoir droit a la déduction d’impôts ? Que ce passera t’il si le locataire n’entre dans l’appartement qu’en 2019 ?

    A côté de cela la copropriété à voté des travaux sur 2018 dont la somme est de 14 000 euros avec les intérêts de remboursement de l’emprunt, j’ai donc souscrit à un emprunt locatif sur 10 ans que je vais rembourser par trimestre. ces remboursements sont ils déductibles d’impôts ? les travaux sont: ravalement de façades, étanchéité toiture, travaux de VMC (ventilation mécanique contrôlée)…

    Que va changer le passage au prélèvement à la source dans mon cas ?

    Merci par avance de vos réponses.

  40. Bonjour,
    J’ai une SCI qui génère 500 000 euros de revenus fonciers. Depuis plusieurs annees les charges sont de l’ordre de 150 000 euros. Il reste donc un revenu foncier positif de 350 000 euros.

    Je dois réaliser le ravalement d’un immeuble. Le cout des travaux est estimé a 100 000 euros.
    Ai je intérêt a faire les travaux en 2018 ou attendre 2020? Si je comprends bien en 2018, mes charges seront donc de 250 000 euros (charges habituelles + ravalement). Mon revenu foncier sera donc de 250 000 euros. SI j’en e fais pas les travaux mon revenu foncier sera de 350 000 euros. Mon économie d’impôt est donc plus interessante si je ne fais pas de travaux puisqu’on sera en année blanche. A moins qu’il y ait une régularisation lors de la déclaration des revenus de 2018 fait en mai 2019?

    Je vous remercie par avance pour vos conseils.

    • CAPL conseils says:

      Honnêtement, vu les revenus fonciers que vous percevez aller voir un bon gestionnaire de patrimoine pour réfléchir à une stratégie d’optimisation de vos revenus…
      Sinon en effet, au pire attendez pour faire vos travaux (cf le post)

  41. Bonjour,
    Quel est d’après vous le risque de requalification liée à l’utilisation de cet effet d’aubaine?
    Merci

  42. Si une SCI à l’IR fait des travaux en 2018 pour un montant trop faible pour que les associés puissent générer du déficit foncier en 2018, est-il possible que la SCI mette en réserve cette charge travaux pour ne l’utiliser qu’en 2020 ?

  43. Roland Garnier says:

    Le dispositif appliqué pour les travaux payés en 2018/2019, ne s’applique pas aux travaux urgents
    En existe-t-il une liste précise ?
    Que faut-il entendre par travaux urgents ? qu’une chaudière qui rend l’âme en plein hiver, qu’un ballon d’eau chaude qui subit le même sort, rupture d’une canalisation etc…. sont déduits dans leur intégralité, aussi bien ceux effectués en 2018 qu’en 2019 ?
    Ex : changement de ballon en 2018 = 700 € et rupture de canalisation en 2019 = 2000€; total sur les 2 années = 2700 €
    Donc en 2019 faut-il considérer que ce seront bien 2700 € qui seront déductibles et non 1350 € (1/2 travaux sur 2018 et 2019) si ces travaux n’avaient pas un caractère d’urgence ?

    • Voici l’extrait de la doctrine fiscale concernant la question des travaux d’urgence non concernés par le traitement particulier introduit par le CIMR.

      Ces charges seront donc déductibles uniquement l’année 2018, sans possibilité de les imputer en 2019 pour 50% :

      1° Travaux d’urgence

      170

      Pour tenir compte de la situation des contribuables contraints de réaliser des travaux au cours des années 2018 ou 2019, les dispositions dérogatoires visant à retenir, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, la moyenne de ces mêmes dépenses respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019, ne s’appliquent pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence :

      – rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ;

      – ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

      Ainsi, pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019, les dépenses de travaux d’urgence concernées effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun. Les dépenses de travaux d’urgence effectuées en 2018 sont, quant à elles, intégralement déductibles pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2018 et ne sont pas prises en compte pour apprécier la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019.

      180

      Les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure s’entendent des travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

      Sans qu’il puisse en être donné une liste exhaustive, constituent des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d’une toiture par exemple), par des actes de vandalisme (réparation d’une porte ou d’une fenêtre à la suite d’un cambriolage par exemple). Constituent également des dépenses de l’espèce les dépenses afférentes au remplacement d’appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d’une chaudière par exemple).

      Il en est également ainsi des travaux que le contribuable a été contraint de réaliser à la suite d’une décision de justice ou d’une injonction administrative. Tel est, notamment, le cas des travaux réalisés à la suite :

      – d’une décision de justice prise en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

      – d’une injonction de l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (travaux de ravalement) ;

      – d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511- 1 du CCH à l’article L. 511- 3 du CCH (travaux de réparation nécessaires pour mettre fin au péril).

      En toute hypothèse, il convient, pour ce qui concerne le caractère d’urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer si les dépenses réalisées constituent des travaux d’urgence. Si tel est le cas, les modalités dérogatoires de déductibilité des dépenses de travaux, exposées au II-B-1-a § 150, ne s’appliquent pas.

      Exemple : Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux d’isolation thermique sur un immeuble locatif pour un montant de 6 000 €. En 2019, sur ce même immeuble, la toiture fait l’objet d’une réfection complète à la suite d’une tempête, pour un montant de 30 000 €. Par ailleurs, 4 000 € de dépenses correspondant à d’autres travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, sont réalisées au cours de l’année 2019.

      Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 6 000 € (application du droit commun).

      Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire :

      – un montant correspondant à la moyenne des dépenses de travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, payées au cours des années 2018 et 2019, soit 5 000 € [(6 000 + 4 000) / 2] ;

      – la totalité des dépenses de travaux d’urgence de l’année 2019, soit 30 000 €.

      Il peut donc, au total, déduire un montant de charge de 35 000 € pour la détermination de son revenu net foncier imposable de l’année 2019.

      190

      En plus des travaux d’urgence réalisés directement par le contribuable, le syndic de la copropriété peut, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il administre, et ce, en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

      De tels travaux réalisés par le syndic en 2018 ou en 2019, sur le fondement de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constituent, par nature, des travaux d’urgence auxquels les modalités dérogatoires de déduction des dépenses de travaux, exposées au II-B-1-a § 150, ne s’appliquent pas.

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