La mise en place du prélèvement à la source est probablement une bonne idée, mais la question de l’année blanche n’est pas simple à comprendre, notamment en ce qui concerne les revenus fonciers et la déductibilité des travaux déductibles qui seraient réalisés par le propriétaire bailleur.
Ainsi, dans le prolongement de ces articles « Simulateur : Calcul du prélèvement à la source de l’impôt revenu foncier 2019 et du CIMR 2018″ et Prélèvement à la source : Quid de l’impôt des revenus fonciers et l’analyse du « Crédit d’Impôt Modernisation Recouvrement » (CIMR) , je vous propose d’essayer de répondre, une nouvelle fois, à la question : Faut il engager des travaux en 2018 ? 2019 ou attendre 2020.
 

Le principe du prélèvement à la source : En 2019, vous devrez déclarer vos revenus perçus en 2018, mais vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu, sauf sur les revenus exceptionnels ou les revenus non concernés par le prélèvement à la source.

Pour comprendre la mécanique du prélèvement à la source, il me semble important de comprendre la logique de la mal nommée « année blanche » que doit être l’année 2018. Ce terme n’est pas adapté et ne correspond pas à la réalité.
Dans les faits, en 2019, vous devrez déclarer les revenus perçus en 2018. Néanmoins, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu sur les revenus perçus en 2018, sauf revenus exceptionnels et les revenus exclus de la réforme du prélèvement à la source.
Les plus-values mobilières et immobilières, les intérêts, les dividendes, les gains sur les stocks options ou les actions gratuites perçus en 2018 resteront imposés en 2019, selon les modalités habituelles.
Les revenus exceptionnels perçus en 2018 seront donc imposables selon le taux moyen d’imposition du contribuable (et non le taux marginal d’imposition) après éventuelle imputation des déficits notamment des déficits fonciers.
En 2019, vous devrez déclarer vos revenus fonciers perçus en 2018.
 

En 2019, vous devrez déclarer vos revenus fonciers perçus en 2018 et les travaux déductibles payés en 2018.

Ainsi, de manière très classique, vous calculerez le revenu foncier net imposable. Compte tenu du crédit impôt modernisation du recouvrement (CIMR), le revenu foncier net imposable ne sera pas le fait générateur de l’impôt sur le revenu car les revenus fonciers ne sont pas considérés comme des revenus exceptionnels
(et si vous percevez des revenus fonciers pour la première fois en 2018, ils ne seront pas imposables – A vérifier, mais une lecture attentive du texte le laisse penser)
 

Les travaux déductibles des revenus fonciers 2018 peuvent être considérés comme inutiles pour le montant qui viendrait effacer le revenu net imposable. 

Prenons un exemple : Monsieur DUPONT perçoit 8000€ de loyers, paye 2000€ de charges diverses. Son revenu foncier net imposable est de 6000€. S’il réalise jusqu’à 6000€ de travaux en 2018, ces travaux n’auront aucun impact sur le montant de son impôt sur le revenu. Ils ne pourront pas être déductibles sur les revenus futurs.
Dans cette hypothèse, il n’est pas pertinent d’engager des travaux en 2018. Les travaux payés en 2018 ne seront pas à l’origine d’une baisse de l’impôt sur le revenu. (ps : Mais comme on le verra plus loin, elle sera déductible à hauteur de 50% en 2019).
 

Le déficit foncier qui trouverait son origine dans les travaux réalisés en 2018 pourront être imputables sur les revenus non concernés par le prélèvements à la source dans la limite de 10700€. 

De manière assez simple et classique, le déficit foncier pourra être imputer sur le revenu global (alors constitué des revenus non concernés par le prélèvement à la source) dans la limite de 10700€. Néanmoins, du fait du mécanisme du CIMR (crédit d’impôt modernisation recouvrement) qui exclu les revenus exceptionnels, le déficit de 10700€ ne pourra s’imputer que sur ces revenus. En l’absence de revenus exceptionnels, exclus du CIMR, le déficit foncier de 10700€ sera perdu.
Le déficit foncier qui excède les 10700€ pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ainsi, le déficit foncier consécutif aux travaux réalisés en 2018 pourrait ne pas être perdu en présence de revenus exceptionnels et pourra être déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le montant des travaux qui a pour conséquence de ramener à zéro le montant des revenus fonciers imposables en 2018 peuvent être considérés comme inutiles. 
 

Le déficit foncier qui excède 10700€ est imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les travaux réalisés en 2018 ne seront donc pas perdus, ils pourront être imputables sur les revenus fonciers futurs.
 

En 2019, vous devrez payer l’impôt sur les revenus fonciers perçus en 2019. Les travaux réalisés en 2019 seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant.

En 2019, vous devrez donc déclarer les revenus 2018, mais également 2019. Vous aurez donc deux déclarations à faire.
Au titre de la déclaration des revenus perçus en 2019, le montant déductible sera la moyenne des travaux 2018 + 2019.
Ainsi, les travaux réalisés en 2018, seront déductibles en 2018, mais également pour moitié en 2019. Ils seront potentiellement déductibles 1.50 fois, même si la partie des travaux qui viendrait annuler le revenu foncier 2018 sera perdu.
Les travaux réalisés en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% de leur montant, mais en aucun cas perdu (contrairement à une partie des travaux réalisés en 2018).
 

En 2020, retour à la normal : Les travaux sont intégralement déductibles.

 
 

Conclusion : Faut il faire des travaux en 2018 ? 2019 ou attendre 2020 ?

  • 2018 :
    • Les travaux qui ont pour conséquence de ramener à Zéro le revenu foncier imposable sont inutiles et seront perdus, mais ils pourront tout de même être déductible à hauteur de 50% en 2019 ;
    • En l’absence de revenus exceptionnels, le déficit foncier de 10700€ sera sans effet et inutile ;
    • Les travaux qui ont pour conséquence de générer un déficit foncier pourront être déductible en 2018 (et reportés sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes) puis à hauteur de 50% en 2019. Ils pourront potentiellement être déductible à hauteur de 150%.

 

  • 2019 :
    • Les travaux seront déductibles à hauteur de seulement 50%.

 

  • 2020 :
    • Les travaux seront déductibles à hauteur de 100%. Retour à la normale.

 

En synthèse, je crois que réaliser des déficits fonciers en 2018 est une bonne idée ! En tout cas, bien meilleure que 2019 pour laquelle les travaux ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% !

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