L’accélération de l’obsolescence immobilière induite par la prochaine interdiction de proposer à la location des logements dont le DPE est « F » ou « G » va obliger nombres de propriétaires bailleurs à engager de lourds travaux de rénovation dans leur logement.
Au delà d’améliorer la qualité du logement, sa valeur de long terme, ces travaux pourront bénéficier d’un régime fiscal de faveur qui a fait la fortune de nombreux investisseurs immobiliers : Le déficit foncier.
En deux mots : Les travaux de rénovation et d’amélioration engagés dans le logement seront déductibles :
- L’année de réalisation des travaux, de votre revenu global dans la limite de 10700€ ;
- Puis, l’excédent des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ainsi, les travaux seront à l’origine d’une réduction du revenu foncier imposable et donc d’une réduction d’impôt dont l’importance sera fonction de la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur.
Il s’agit évidemment d’un dispositif fiscal majeur que nous analysons longuement dans la nouvelle édition de notre livre & formation « Investir dans l’immobilier« , dont la sortie est prévue pour le 15/02/2022 avec plein de surprises et notamment l’accès gratuit à un cycle 6 conférences en ligne pour vous former à l’investissement immobilier locatif ==> Découvrir notre nouvelle offre.
La question de la nature des travaux déductibles n’est pas l’objet du présent article. Je voudrais aujourd’hui m’attarder sur les modalités d’imputation des déficits sur le revenu global puis sur les revenus fonciers. Pour approfondir la question de la nature des travaux déductibles ou non, vous pouvez vous référer au livre ou aux nombreux articles déjà consacrés à cette question délicate.
Pour comprendre cette mécanique des déficits fonciers, nous allons utiliser le simulateur « Simulateur déficit foncier », mis à disposition gratuitement aux acheteurs du livre « Investir dans l’immobilier » dans le cadre de cette nouvelle offre présentée ci-avant.
Simulateur déficit foncier – Comprendre le régime fiscal du déficit foncier.
Notre simulation sera construite autour des hypothèses suivantes :
- Un bien immobilier acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux ;
- Un rendement locatif de 4.50% (750€ par mois pour un appartement d’une valeur de 200 000€ après travaux) ;
- Un financement sur 20 ans avec un crédit immobilier amortissable au taux de 1.30% assurance comprise.
- Le tout pour un propriétaire bailleur dont la TMI est de 30%.
Dans le détail de l’opération de déficit foncier, le tableau d’amortissement du crédit immobilier devient :
L’imposition des revenus fonciers et la déductibilité des travaux de rénovation et d’amélioration.
Comme explicité ci-avant, la déductibilité fiscale des travaux peut avoir pour conséquence d’avoir un revenu foncier inférieur aux charges de travaux déductibles. C’est alors que l’on parle de déficit foncier.
Ce déficit foncier sera imputable sur le revenu global du propriétaire bailleur dans la limite de 10700€. (Notons que la fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes et non sur le revenu global).
De manière plus précise, la doctrine fiscale explique
- Lorsque le résultat foncier provenant d’un immeuble, déterminé dans les conditions de droit commun, est négatif, ce déficit est en premier lieu imputé sur les revenus fonciers réalisés par le contribuable provenant d’autres immeubles. En cas de déficit net, celui-ci doit alors être réparti entre la fraction résultant des intérêts d’emprunts (non imputable sur le revenu global) et celle résultant des autres dépenses (imputable sur le revenu global dans la limite de 10700€) ;
- La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l’article 156 du CGI ;
- Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.
- La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.
Reprenons notre cas pratique et notre simulateur pour mieux comprendre ce charabia.
Dans le détail, des années qui suivent l’année de réalisation des travaux, le déficit foncier non imputables sur le revenu global (car >10700€) sera imputable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Au total, ce sont 35113 € de travaux déductibles qui ne pourront pas être utilisés l’année de réalisation des travaux. (35113 + 10700 = 9000-2113.25-52700 = 45813.25).
Ces 35113€ pourront donc être utilisés pendant 10 ans.
Conclusion.
Au final, le TRI de cette simulation d’investissement ressort à 8.97%, ce qui apparaît comme tout à fait satisfaisant !
ps : Dans le prolongement de la simulation « Simulation d’immobilier locatif avec Loc’Avantages et déficit foncier. Quelle rentabilité espérer ?« , il doit pouvoir être possible d’améliorer le TRI du projet d’investissement.
A suivre.
17 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Alors là je suis 100% d’accord avec vous (sauf pour loc’avantage bien entendu qui est pour moi une tromperie)
Le déficit je l’ai pratiqué et en ai apprécié les bienfaits ….. Mais s’attaquer maintenant à des gros travaux de rénovation énergétique avec l’incertitude qu’ils vous permettrons encore de louer demain me laissent songeuse
Merci pour tous vos articles, il faut que je vous tél pour des consultations mais je souffre de procrastination… mais cela va venir !!!
Attention à l’après travaux, quand le déficit foncier est épuisé et qu’on paie 30% d’IR + 17% de PS. Car si vous pensez vendre pour refinancer une opération identique, vous tomberez sur la taxe sur PV de 36% (19+17,3). Alors oui, après 5 ans il y a 15% d’abattement forfaitaire, mais une bonne partie du gain fiscal est à rendre à l’Etat. Sauf à en faire sa RP avt de revendre. Ceux qui ont déjà planifié ça ds le cadre de travaux pour habiter sa RP ensuite ont tout compris, surtout si revente qq années plus tard donc exonérée. A moins d’un logement louable en meublé plus tard après la loc en nu, qui a d’autres avantages fiscaux sans besoin de refinancer la meme operation. Mais tout n’est pas louable en meublé
Cette stratégie m’interpelle : profiter du déficit foncier, puis passer en meublé par la suite (e partant du principe que la zone s’y prête). Mais à ce moment là pourquoi ne pas faire de meublé directement ? Au réel bien sûr avec tous les avantages que cela comprend. D’après les simulations que j’ai effectué la location meublé est toujours gagnante (encore une fois en partant du principe que la localisation est adaptée).
Simplement parce que en foncier nu les travaux son défiscalisables et non pas seulement déductibles, et que en passant ensuite en meublé, les anciens travaux qui deviennent du coup maintenant une partie de l’immeuble sont .. amortissables.!
Si on pousse la défiscalisation des travaux en foncier nu on tombe sur la loi Malraux dont on sait qu’elle procure des défiscalisation importantes.
L’avantage du meublé n’est important qu’en, terme de croisière pour non pas défiscaliser mais rendre les revenus (ici les loyers) non imposables
Je ne connaissais pas cette astuce. N’est-elle pas assimilable à un « abus de droit » par le FISC ?
Et êtes-vous sûr qu’au moment du passage en meublé le comptable retient bien la valeur de l’immeuble en faisant « valeur d’achat + montant des travaux » comme base de calcul pour les différents amortissements ?
De quel droit abuse t’on?
louer nu ou louer meublé est une décision de l’exploitant, comme de vendre des cravates puis des dominos.
Au passage en meublé, non, on ne comptabilise pas comme cela du tout, la loi oblige à entrer l’actif en immobilisation a sa valeur vénale, a l’exploitant de voir donc si à ce moment la la valeur vénale est proche ou loin de la valeur d’achat trois ou quatre ans plus tot plus la valeur des travaux.
Ce n’est peut-être pas le terme exact mais dans le droit fiscal il y a un terme pour définir la recherche unique d’optimisation fiscale, ici en changeant de régime uniquement à cette fin.
En tout cas je garde votre stratégie sous le coude 😉
L’amortissement en comptabilité, donc en droit fiscal, c’est la constatation de la dégradation progressive de l’actif. Ou se situerait l’abus de droit?
Les travaux constatés et déduits en foncier nu ont par ailleurs disparu, on ne peut donc pas reprocher de les déduire deux fois,ou de les utiliser deux fois;
Enfin, si A achète un bien X et l’exploite pendant 20 ans et le revend à B qui l’exploite pendant 20 ans qui le revend à C etc.. pendant trois siècles chacun va déduire des amortissements sur le bien y compris sur une structure réputée durer 80 ans.
Et vous ça ne vous choque pas un peu d’écrire sans barguiner « déduire deux fois »… Un fusil à un coup qui contiendrait deux cartouches…?
Vous parlez à qui?
A vous, Castel
Merci Guillaume pour ce rappel détaillé avec calcul.
Je vois arriver gros comme une maison, une Tour Eiffel un nouveau dispositif spécial DPE qui permettra de passer le plafond de 10 700 à 25 000 pour les travaux d’isolations urgents sinon l logement locatif sot du marché) à partir de 2023, voire 30 000 si on parvient à la classe C, ce qui serait deja exceptionnel avec un logement ancien.
On peut supputer seulement du nom du futur dispositif, non ce sera pas Castel mais Castex ou Wargon 🙂
De toutes facons de tous bords, nos politiques ne savent aire que cela, utiliser la fiscalité.
Attention, passer de 10700 à davantage n’est intéressant qu’à CT, et si on n’a pas d’autres biens en nu. Car sur le revenu global le gain n’est alors que de la TMI (mais dès l’année des travaux c’est vrai). Alors qu’au sein des revenus fonciers, le gain fiscal en gommant les revenus fonciers sur plusieurs années en cas de gros travaux, le gain fiscal est de la TMI mais aussi en plus les prélèvements sociaux. Personnellement je préfère qu’on reste à 10700, avoir plein de déficit foncier à utiliser jusqu’à 10 ans, et ne payer ni l’IR ni les PS sur les loyers, plutôt qu’avoir une grosse baisse de mes impôts sur le revenu immédiate via une hausse éventuelle de 10700 à 30000 ds l’exemple que vous donnez, puis payer les années suivantes IR+PS sur les revenus fonciers ultérieurs. Pour 10k de travaux, le gain fiscal est de 1730e. Alors pour davantage… Ce n’est pas négligeable ds l’optimisation de la rentabilité nette en étant patient.
Du coup je préfère que les travaux ne dépassent pas le montant des revenus fonciers chaque année, quitte à les étaler sur 2 années fiscales (avec par ex des facturations de travaux de novembre à février), ou bien pour les très gros travaux, ne franchir qu’une année les revenus fonciers totaux et dépasser les 10700e. Avec une TMI à 30% (et les PS actuels à 17,3%), on améliore la déduction fiscale des travaux au delà des revenus fonciers annuels de 17,3/30 soit 57%. Et ça permet d’être moins pressé de devoir faire un nouvel investissement avec travaux.
Bonjour Castel
Merci pour votre analyse détaillée. Je suis en pleine réflexion sur le sujet et je pense que vous saurez me répondre. J’ai acquis un appartement en viager à paris. Récupération d la pleine propriété dans l’année qui a suivit. J’ai environ 40k€ de travaux à réaliser: fenêtres, peintures, réfections cuisine AFB wc, parquets etc.
Quelle stratégie adopter ?
Faute tous les travaux d’un coup et profiter du déficit foncier ?
Étaler les travaux en plusieurs tranches de 11k€ pour bénéficier de la réduction de 10700€ sur le revenu global ?
Ou alors ne pas prévoir autant de travaux, faute le strict minimum car cela nimoactrra pas tant le loyer (plafonné) et que de toute façon tout se loue à paris intra-muros, et que sans annonce, j’ai déjà deux candidats à la location, h compris en l’état !
J’avoue que je suis un peu partagé et que je dois rapidement prendre une décision.
Merci pour ces conseils et je vais de ce pas acquérir le précieux guide 👍
Pour des raisons pratiques, économiques et fiscales, je dirais qu’il vaut mieux faire tous les travaux en une fois en louant en nu, puis après au moins 3 années civiles entières de location et jusqu’à extinction du déficit foncier généré par les travaux si vous ne louez pas un autre bien en nu, passer en meublé si le logement s’y prête (a priori oui à Paris sauf si grande surface et encore …).
Faire les travaux en une fois comme le dit Antoine, mais en payant un acompte en année 1, un second acompte en année 2 et le solde en année 3si possible.
Pour le reste, ne connaissant pas le logement, ni votre situation, je ne réponds pas d’autant que c’est une question plus de bilan et de gestion patrimoniale que juste de bon sens.
Merci
Pour cette réponse. C’est le seul bien immobilier possédé en pleine propriété et le seul qui devrait être loué en nu après les travaux. 33m2 haussmannien dans un endroit calme près de Montmartre. Comment procédez vous pour payer les acomptes sur 3 années successives ? Intérêt d’un prêt travaux dans ce cas ?