De plus en plus en de propriétaires bailleurs choisissent de louer en meublé plutôt louer nu (ou vide) notamment pour des raisons fiscales. Mais concrètement, est-il possible, comment et quels sont les impacts et avantages à transformer un bien locatif loué vide en location meublée ?

 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue pratique :

Le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail. Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais. Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire. Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours.

Il faut avant tout valider le caractère économique de la location meublée :

La location meublée doit être également d’un point de vue économique et non pas que fiscal. La location meublée doit répondre à un marché : ce marché est généralement les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes, les villes touristiques : les endroits dans lesquels vivent des jeunes ou plus vieux actifs à la recherche d’un pied à terre rapide sans s’embêter à meubler ou transporter ses meubles, les étudiants qui n’ont pas forcément les moyens d’équiper et de meubler un appartement, les touristes qui viennent chercher un endroit confortable sans aller dans un hôtel. La location meublée trouve donc son marché dans ces zones.

Egalement le type de surface loué meublé est traditionnellement des studios ou 2 pièces (petites surfaces). Une famille préférera louer nu car elle dispose généralement de ses propres meubles. Cependant certaines maisons se louent très bien en meublés, notamment dans les régions touristiques ou pour de la colocation entre étudiants.

 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue juridique

Avant l’ordonnance du 8 juin 2005, l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation rendait impossible la transformation de logements nus en meublés. En effet, la règle était alors l’interdiction.

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement nu en logement loué meublé. Cependant, certaines vérifications au préalable s’imposent :

  1. Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété.
  2. La transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale en application de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation lorsque cumulativement :

– Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs meublés. Loi n°49-458 du 2 avril1949 (alinéa 1er de l’article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés… »



– Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. C’est notamment le cas à Paris en ce moment : la Mairie de Paris surveille les bailleurs qui pratiquent la location saisonnière sans autorisation, ces bailleurs risquent des amendes (cf. paragraphe suivant)

Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale. Par ailleurs, pour que le propriétaire puisse bénéficier du régime de la location meublée, il doit répondre à un certain nombre d’obligations, notamment celles liées à l’aménagement du bien locatif.

La législation (jurisprudence) précise que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses effets personnels. Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maisons…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

 

– Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation. Celles-ci sont précisées dans les articles R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation.

De plus, l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Les critères d’appréciation de l’autorisation reposent sur des caractéristiques de marché des locaux d’habitation et la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. C’est le cas en ce moment avec la Mairie de Paris par exemple.

 

Quelles sont les conséquences et sanctions en cas de non-respect de la procédure :

  • Les conventions passées en contravention avec l’obligation d’autorisation préalable de transformation sont nulles (articles L.131-7 du Code de la construction et d’habitation).
  • 25.000 euros d’amende (article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation) et astreinte de 1.000 euros par jour et m² utile au-delà du délai de six mois ou fixé par le juge pour réaffecter le logement à son utilisation antérieure
  • 80.000 euros d’amende et/ou 1 an d’emprisonnement en cas de fausses déclarations ou de manœuvres frauduleuses (article L.651-3 du Code de la construction et de l’habitation)

 

La Transformation de location nue en location meublée d’un point de vue fiscal ?

Passer en meublé permet de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition, souvent très intéressant :

La transformation aura pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle le revenu est imposé. En effet, les revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

Le loueur en meublé pourra opter pour le régime du micro BIC (abattement de 50 % sur les revenus bruts depuis le projet de loi de finances 2009 – abattement de 71% maintenu pour les gîtes et meublés de tourisme classé) qui est plus intéressant que celui du micro foncier (abattement de 30 %).

Mais surtout,  le Loueur en meublé pourra bénéficier du régime réel et de ses avantages fiscaux, notamment de la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier (cf article « Location meublée, comment passer du régime micro-BIC au régime réel ? Quelles formalités ?)

 

Nota bene : Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation.

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Lorsque cette condition n’a pas été respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :

  • Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit indument imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être ; 
  • Cette remise en cause peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun.

 

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59 Comments

  1. Merci pour cet article très clair. Je suis intéressé par passer 2 appartements nus en meublés. J’ai bien compris maintenant

  2. Thierry Pirati says:

    En effet Elodie la transformation en meuble est très intéressante fiscalement et aussi plus souple juridiquement que la location nue avec bail de 1 an au lieu de 3 ans en location nue. Préavis plus court aussi

  3. Bonjour et merci pour cet article.
    comment se calcule l’amortissement, sur la valeur du bien (ISF), sur son cout d’acquisition, sa valeur de reconstitution ?
    quesion complémentaire; quid du passage de LMNP vers le foncier ?
    merci pour les commentaires à venir.

  4. Bonjour Ibachy, merci pour votre mail. L’amortissement retenu est la valeur vénale du bien, valeur de marché donc celle déclarée logiquement à l’ISF.
    Concernant votre autre question, quid du passage du meublé vers du nu, il faut faire signer un nouveau bail de location nue dès le départ du locataire, et enlever les meubles bien sur. A bientôt et bonne journée.

  5. Merci Elodie, c’est vraiment très clair et détaillé.

    Trois choses que je retiens
    – localisation: on ne peut faire du meublé partout
    – taille: limité à 2 pièces
    – turnover plus important, soit une gestion plus prenante.

    En échange, un point de vue fiscal plus intéressant aujourd’hui.

  6. Oui merci Ankou, j’avais écrit ce paragraphe pour vous en +, donc je suis contente qu’il vous a plu

  7. Article très intéressant de Mme GINET. Il aurait été cependant utile de rappeler que la location en meublée n’est pas possible si le bien est détenu via une SCI qui n’a pas opté pour l’IS. C’est un piège et pourtant pas mal de biens touristiques sont souvent en SCI transparente … attention alors aux conséquences possiblement très lourdes!

  8. Bonjour Dranem, oui c’est une excellente remarque. En effet, beaucoup de biens sont détenus via des SCI et le passage en meublé ne se révèle pas intéressant fiscalement compte tenu que la SCI sera automatiquement à l’IS. Merci de votre commentaire et bonne journée.

  9. SOLUTING says:

    Bonjour Elodie,

    Merci pour votre article. Une question sur le cumul des conditions de déclaration à la préfecture.

    Si j’ai un seul studio à transformer en meublé sur Paris, suis-je dans dans l’obligation de le déclarer à la Préfecture ? Merci d’avance pour votre réponse

  10. Bonjour SOLUTING, il convient de le déclarer à la Préfecture si vous avez l’intention de faire de la location saisonnière. Bonne soirée

  11. Raphaël says:

    Merci pour cet excellent article je ne manquerez pas de vous contacter

  12. Merci pour l’article Elodie. J’ai 2 questions :
    – Le bien (résidence secondaire) que je loue est en nu mais je compte le passé en meublé en juin donc au niveau fiscal et au niveau déclaration impôt comment je procède puisque c’est en milieu d’année?

    – Je suis locataire de ma résidence principale depuis prés de 3ans. Je compte acheter un bien peut être d’ici 2 ans (en vendant ma résidence secondaire) . Au niveau de la plu value lors de la vente est ce qu’il y aura une différence au niveau coût ou taxe supplémentaire si je loue mon bien vide ou meublé ?
    Je vous remercie d’avance de votre retour

  13. Said BOUSTA says:

    Lorsque l’on transforme une location de logement vide en logement meublé, y a t’il une possibilité de déduire un amortissement du bien si celui-ci a déjà été remboursé ?

    • Elodie says:

      Bonjour Said

      Oui il est possible d’amortir comptablement le bien immobilier meublé, car il s’agit d’un changement d’affectation et on va inscrire le bien à l’actif du bilan comptable de l’activité de location meublée. Et ce même si le bien est déjà remboursé. Bien cordialement

  14. Bonjour Elodie.
    Merci de votre article. Comment faire pour determiner la partie du foncier qui n’est pas amortissable?
    Merci de votre aide.
    Cdlt
    Davy

  15. Bonjour Davy

    En règle générale, le foncier non amortissable représente entre 10 et 20% du prix du bien immobilier. Il est retenu généralement une moyenne de 15%.

    Excellente journée.

  16. Bonjour Elodie,
    Merci de votre réponse.
    L’amortissement du bien se fait obligatoirement par composant ou peut se faite de maniere lineaire?
    Merci de votre aide
    Davy

  17. L’amortissement se fait par composants, et les composants sont amortis de manière linéaire. Je vous invite à vous rapprocher d’un expert – comptable, comme Option Réel

  18. Bonjour,

    Que se passe-t-il dans le cas inverse ?

    On loue un bien meublé et au départ d’un locataire on veut le relouer vide ?

  19. Bonjour Caroline

    Vous pouvez passer d’une location meublée à une location nue. Il faut enlever les meubles et déclarer ses loyers en revenus fonciers.

    Excellente journée.

    • A la sortie d’un meublé en non meublé si on applique la transformation il n’y a pas de requalification fiscale ? Faut-il attendre un certain délais pour le faire ?

  20. Bonjour Elodie et merci pour l’article trés clair.
    Vous dites qu’il n’est pas possible de meubler une habitation au delà d’un T2?
    Celà veut dire que je ne pourrais pas transformer la destination de plusieurs de mes maisons (T3, T4) pour un passage en LMP et une éxonération d’ISF?
    De même certaines d’elles sont situées dans des campagnes; celà pose-t-il un réel problème?

    Merci d’avance

  21. Bonjour

    Félicitations pour cet exercice de pédagogie sur le meublé qui recèle bien des complications.

    Pour être redondant certainement avec certaines questions… concernant le montant pris comme base de calcul pour l’amortissement, vous évoquez la valeur vénale. Est-ce que cette dernière doit être spécifiée par un notaire ou suffit-il de déclarer selon sa propre estimation (dans la mesure où elle n’est pas déraisonnable j’imagine) la valeur du bien lors de la déclaration de revenus?

    Merci pour votre réponse et encore merci pour les précisions apportées dans votre article.

  22. Bonjour, concernant la valeur retenue pour l’amortissement lors d’une transformation de location nue en meublée, il convient de retenir la valeur vénale du bien. Excellente journée

  23. Merci pour votre commentaire Sarah, et n’hésitez pas à nous contacter si vous recherchez un expert – comptable pour votre location meublée. Excellente journée !!

  24. Bonjour, une maison apportée à titre pur et simple lors de la constitution d’une SARL de famille à l’IS (dans le but de la mettre en location saisonnière après y avoir réalisé des travaux) est-elle considérée d’un point de vue fiscal comme étant « affectée à l’exercice d’une activité professionnelle ». De ce fait, l’apport bénéficie t-il d’une exonération des droits d’enregistrement décrit sur revuefiduciaire.grouperf.com/guide/201301/rfiducwb201301_0400_14952D_014.html#127

  25. Bonjour,
    J’ai un F2 actuellement loué non meublé, le bail des 3 ans se termine en janvier 2016. Je voulais le passer en meublé à cette date. En accord avec ma locataire (Il est déjà semi-meublé).
    Cependant ma locataire m’a demandé de lui refaire un bail avec son nom à elle et celui de son conjoint pour des demandes de crédit (je fais rapide).
    Puis je faire un bail meublé dès aujourd’hui sans attendre la fin du précédant? Ou dois je un refaire un non meublé jusqu’à janvier et ensuite un meublé?
    Merci d’avance

  26. Bonjour
    Nous avons une maison que nous louons en location saisonnière , nous sommes sur la 3 ème saison ( 2013/2014/2015 ) et nous pensons à arrêter pour passer en location meublée à l’année.
    Devons nous attendre un délai ou pouvons nous le faire quand nous le souhaitons ?
    Doit on en informer auparavant le centre des impôts ?!?
    Merci par avance .

  27. Jordan1511 says:

    Bonjour, pourquoi vous ne faites pas référence au poi?
    Il me semble qu il faut obtenir une num de siret même pour du lmnp et que c est le greffe du tribunal de commerce qui effectue les démarches auprès du centre des Impots…

  28. Bonjour,
    Je souhaiterais aborder deux aspects des revenus locatifs :
    cas n°1
    je suis usufruitier d’un appartement parisien, et j’en suis le bailleur. Actuellement cet appartement est loué nu, et le bail arrivant prochainement à échéance, je vais le récupérer (les locataires actuels partent). Je compte le louer en meublé.
    1. Y-a-t-il un empêchement à cela? Dois-je faire une déclaration de changement de statut? Comment fait-on la déclaration de revenus locatifs, la moitié de l’année étant en locatif nu et l’autre moitié en locatif meublé?
    2. Ayant fait don de cet appartement à mon fils qui en est maintenant nu propriétaire, je suppose que je ne peux pas, en plus, bénéficier du droit d’amortir l’investissement que j’ai fait dans le passé lorsque j’avais acheté cet appartement.
    cas n°2
    Outre le bien en usufruit, j’envisage d’acheter un studio (dans l’ancien) à Paris. J’ai bien compris votre exposé sur l’amortissement des biens d’équipements, mais je ne suis pas sûr d’avoir bien compris l’amortissement sur le montant de l’investissement. Par exemple, si j’achète un studio (dans l’ancien) 200.000 euros le 01/01/2016 par exemple, puis-je bénéficier de la possibilité d’amortir cet investissement (et les frais) lors de la déclaration de revenus? Si oui, quel montant annuel et pendant combien de temps? Ou bien, l’amortissement n’est-il autorisé que lors d’un investissement immobilier dans le neuf?
    Merci mille fois pour ce blog très instructif.

  29. Bonjour je possède une maison 3 chambres en location ‘ est ce possible de la passer en meublé lors du prochain bail ? et ou trouver la cartographie des zone admissible au logement meublé ?
    Bien cordialement ,
    et merci a vous tous qui aidez tant de novice !!!

  30. La Transformation de location nu Périssol depuis 1998 dans une résidence étudiante hors bail commercial en location meublée micro-BIC est-elle possible et dans quelles condition pour un retraité et pour un jeune actif ?

  31. Bonjour Elodie. Article vraiment très intéressant. Je suis propriétaire parisienne d’un appartement à Paris, j’en tire profit en le louant meublé. Quand les formalités administratives furent remplies, j’ai choisi de confier sa gestion à une agence qui s’occupe de louer des appartements meublés sur Paris. Et votre article vient encore de m’apprendre des choses. Merci

  32. Bonjour Paris Attitude, merci pour votre message très gentil. Je vous invite à vous rapprocher d’un Expert Comptable spécialiste en location meublée. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question fiscale sur les avantages du régime réel en location meublée, et sur les déclarations fiscales et bilans de location meublée, au 01 83 79 80 81, ou sur notre site http://www.optionreel.com A bientôt

  33. Bonjour, cet article est très enrichissant, bravo pour le travail.

    Cependant, j’ai une question à vous poser.
    Je loue un appartement qui est d’après le bail non meublé mais d’après l’état des mieux meublé puisque je n’ai eu qu’à porter mes affaires personnelles.
    Je souhaite bénéficier du délai de préavis d’un mois au lieu de trois mais l’agence immobilière ne partage pas cette volonté.
    L’état des lieux peut il permettre, lorsqu’il est très précis, une requalification du contrat de bail vide en meublé afin de bénéficier du délai de préavis d’un mois ?

    Je vous remercie infiniment par avance.

    Bonne soirée.

  34. Elodie de www.optionreel.com says:

    Bonjour Marion, merci pour mail, votre cas est spécifique et on touche à du juridique. Je vous invite donc à prendre contact avec un avocat, de préférence spécialisé dans le droit immobilier. Très bonnes fêtes de fin d’année

  35. htpp://www.optionreel.com says:

    Il existe également des annuaires d’avocats sur Internet

  36. danielle says:

    Bonne et heureuse année à tous.

    je viens solliciter votre aide car j’ai un projet en cours et ai besoin d’explications.

    Nous venons d’acheter un immeuble de 4 appartements et aimerions passer l’un d’eux en meublé(le seul studio).
    le devis des travaux est divisé par appartement mais tout le reste(crédits, assurances, taxe foncière) est commun. Comment faire pour le passer en meublé? tout l’immeuble est vide et en travaux pour l’instant.
    comment le soustraire de l’immeuble pour qu’ilait sa propre taxe foncière et fiscalement comment ça se passe?

    Merci pour votre aide.

    Cdt,
    Danielle

  37. Bonjour,

    Je souhaite passer mon bien nu en appartement de 53m2 en meublé, cependant est-il possible fiscalement d’être en non professionnel pour éviter de faire appel à un comptable?

    Autre petite question est-ce que la taxe d’habitation est à la charge du locataire ?

    Merci par avance pour vos réponses.

  38. Bonjour
    Je viens de découvrir votre site et je reflechis pour un lmnp.

    jai un appartement habitation principale de 3 pieces transformé par travaux en double salon et 1 chambre (+ cuisine+ wc+sdb). mon changement recent professionnel me fait reflechir à le transformer en LMNP. .
    En pratique que dois je faire ? et surtout est ce que je peux le faire directement sans aucune demande ou y a t il des demandes à faire et à qui? je parle de demande administrative type autorisations??
    pour le reste je pense avoir compris que ce futur LMNP peut fonctionner comme une location de type BIC cote impots. En gros je peux me lancer ou ya t il une autorisation à demander. Merci

  39. bonjour
    j’ ai acheté un bien il y a 10 ans, je l’ai acheté 100 k euros, je l’ai mis en location nue, aujourd’hui je veux le mettre en location meublé non pro.
    Ce bien vaut à actuellement une valeur vénal de 200 k euros, cette valeur va être amortie grâce au dispositif LMNP.
    question: il y a t’il un impôt à payer sur la différence entre la valeur du bien acheté et sa valeur vénal lors de l’utilisation du dispositif d’amortissement.

  40. Bonjour.
    Je souhaite investir dans un appartement. Celui ci est loue nu le bail étant jusqu’ à février 2018.
    Je souhaiterai modifier en meuble et le proposer à la locataire actuelle en cas d’achat.
    Quelles sont mes obligations vis à vis de la locataire et fiscalement? Car suivant la date de la vente, je percevrai des loyers à imputer à mes revenus 2017 /2018. Du coup le commentaire sur les 3 ans je ne sais pas comment l’appliquer. De plus que le commentaire sur le locataire et sa résidence principale?
    D’avance merci.
    Graziella.

  41. Bonjour, pouvez-vous me citer vos sources sur le passage suivant : »Nota bene : Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation.

    Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé. » Je ne retrouve cela nulle part. Merci

    • Voici le lien vers la doctrine fiscale en question : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP

      En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite de 10700€ et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.

      La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes dans la limite de 10 ans.

      Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

      Il en est de même lorsqu’une société est propriétaire de l’immeuble si certains associés ont bénéficié d’une imputation de déficit sur leur revenu global. En outre, ceux-ci doivent conserver leurs titres pendant la même durée. La cession des parts avant l’expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l’avantage même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location (voir sur le principe et ses exceptions n°230 et suivants).

      Exemple : un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l’année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de l’année N. Ce déficit n’est pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l’année N+3, la date butoir est repoussée jusqu’au 31 décembre de l’année N+6.

      Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. En cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).

      L’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location,

      Cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance (voir notamment BOI-RFPI-CHAMP-20-10). Il est prévu toutefois certaines exceptions à cette obligation de location (cf n°230 et suivants).

  42. bonjour
    j’ ai acheté un bien il y a 10 ans, je l’ai acheté 100 k euros, je l’ai mis en location nue, aujourd’hui je veux le mettre en location meublé non pro.
    Ce bien vaut à actuellement une valeur vénal de 200 k euros, cette valeur va être amortie grâce au dispositif LMNP.
    question: il y a t’il un impôt à payer sur la différence entre la valeur du bien acheté et sa valeur vénal lors de l’utilisation du dispositif d’amortissement.

    • Non, il n’y aura pas d’imposition au titre de la plus value immobilière car il ne s’agit pas d’un apport à titre onéreux.

      Extrait de la doctrine fiscale – http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1575-PGP
      « L’inscription d’un bien à l’actif d’une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l’exercice de la profession) ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l’imposition de la plus-value constatée à cette occasion. »

  43. l’appartement que je veut mettre en location meublé était en location nue depuis 10 ans aujourd’hui je veux le transformer en meublé quel valeur doit on prendre pour l’amortissement sa valeur d’achat il y a 10 ans 100 k euros ou sa valeur vénal 200 k estimation faite par agent immobilier merci

  44. La valeur vénale du bien loué meublé doit donc être communiquée au comptable qui se chargera de faire la déclaration des bic.
    Pour estimer cette valeur vénale, un document émis par un agent immobilier suffit-il ou en faut-il plusieurs?

  45. Merci pour votre article;

    J’ai une question. J’envisage d’acheter un appartement actuellement en location nue pour le transformer en location meublée. J’envisageais de faire la modification dans un an ou deux.

    Si je suis la première année en déficit foncier, ai je la possibilité de ne pas appliquer le déficit à mes revenus globaux afin de ne pas être bloqué 3 ans. L’application du déficit foncier sur le revenu global est il obligatoire ou facultatif ?

    Merci

  46. Bonjour,
    Votre article est intéressant, cependant j’ai une question concernant le déficit foncier réaliser la première année de location avec les travaux réaliser.

    J’ai acquit un studio il y’a 2ans, réaliser 8k de travaux et je l’ai mis en location (vide).

    En 2016 j’ai donc déduit ces travaux ce qui a créer une réduction sur mes impôt sur le revenu.
    Aujourd’hui mon locataire part et je prévois donc de le passer en meublé.

    J’imagine donc devoir au impôt la partie des impôts que je n’ai pas payer l’année dernière car je n’aurais pas respecter ce délai des 3 ans, mais concernant ces 8k de travaux, sont il a nouveau déductible sur le bénéfice de cette nouvelle location meublé ou sont il simplement perdu?

    Merci

  47. Gaanoune says:

    Bonjour
    L’achat du mobilier pour mettre mon studio en meublé est’il déductible ?

    Cordialement

  48. Bonjour,
    Je possède 5 appartements dont 3 étaient loués meublé et 2 en non-meublé. En 2017, j’ai convert l’un des deux non-meublés en meublé. Un déficit foncier ayant été constaté sur cet appartement en 2016, je viens de me rendre compte que je n’ai pas respecté les 3 ans de location sans déficit foncier pour « retirer » mon biens de la location (au sens fiscal puisque je suis dorénavant imposé sur mes bénéfices commerciaux).

    J’ai lu que je devais informer l’administration pour que mon impôt sur mes revenus 2016 soient corrigés, ce que je compte faire.

    Par contre, j’ai lu aussi que je pouvais toujours imputer les déficits de 2016 dans les 10 années à venir. « le déficit indument imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun ».

    Qu’est-ce que cela signifie ? Sous quelle forme et quand pourrais-je imputer ce déficit constaté en 2016 ? Merci

    Cordialement,

  49. vanherrentals says:

    Bonjour,

    Votre interprétation de « Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être » est fausse !
    Le conseil d’état considère que les déficits fonciers générés par un immeuble cédé peuvent être utilisés pendant dix ans sur les autres revenus fonciers.

  50. Bonjour,
    Nous envisageons de passer un bien de location nue en location meublée, avec les données suivantes:
    Achat 10/5/1989 Prix d’achat 290000Francs soit 44210€ Travaux 1989 20000€ environ
    Utilisation personnelle habitation de 1989 à 1994
    Mise en location nue 1999->31/12/2017
    Travaux mise en état 1/1/2018->1/7/2017 Mis en location meublée statut LMNJP le 2/7/2017
    Ce studio de 20m2 Code postal: P 75004 est actuellement évalué à 200000€
    Notre question: L’amortissement en location meublée (déclaration 2042..)est-il calculé sur
    a)Le prix d’acquisition d’origine 44210€ b)Le prix d’origine+travaux d’origine 66210€ c) Le prix 2018 lors de la location soit 200000€. Existe-il une jurisprudence en la matière?
    Il a été évoqué une jurisprudence 2017

  51. Bonjour,
    Merci pour cet article assez complet qui permet enfin d’avoir des détails clairement exprimés sur la bascule foncier vers BIC. A la fin, en cas de rectification, vous mentionnez « Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun »; auriez-vous plus de détails sur ce qui se passe ?

    Mon probleme est le suivant:
    * Acquisition fin 2018 d’un logement pour esperer le mettre en location d’ici l’été 2019.
    * Petits travaux de reparation et preparation a la mise en location se terminent, mais pas pu etre fait (ni demarches administratives) avant la déclaration de cette année.
    * Dans ce cas nous sommes contraints de declarer cet investissement locatif comme « foncier » et pas LMNP/BIC-réel (car pas encore de dossier ni SIRET); de mettre les frais initiaux (charges financieres, garanties, assurances, emprunts, travaux, …) en déficit (malheureusement, meme si cela ne sert a rien vu l’année blanche), et de rectifier l’année prochaine pour basculer en BIC?

    Comment cela va se passer pour la rectifiication (vu que cela n’aurait que peu d’impact car le déficit foncier risque d’etre de toute facon perdu en 2018)?
    Comment cela va se passer pour le transfert vers le BIC (déficit des frais initiaux, dont les notaires, agences, garanties, ….) ?

    Merci

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