Voilà une bien mauvaise nouvelle pour tous les loueurs en meublés. La cour de justice de l’union européenne vient de rendre un arrêt très important au terme duquel la grande chambre de la CJUE confirme la validité de la réglementation française visant à encadrer l’activité de location meublée saisonnière.
En effet, et nous vous l’expliquions abondamment dans cet article « Quelles conditions pour faire de la location meublée saisonnière en toute légalité ? Quid des droits de commercialité.« , l’activité de location meublée saisonnière en dehors de sa résidence principale était subordonné au changement d’usage du logement en local commercial avec obligation de compensation de commercialité.
Ainsi, l’activité de location meublée saisonnière était subordonnée à l’obligation de transformation concomitante d’un local commercial en logement afin de maintenir un stock identique d’habitation sur le territoire.
Cette réglementation était contestée par Airbnb et les loueurs de meublés saisonniers.
La CJUE rappelle ce principe dans son arrêt sous ces mots :
Il découle des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, lus conjointement, que les personnes propriétaires d’un local situé dans une commune de plus de 200 000 habitants et souhaitant le louer meublé de manière répétée et pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile sont, en principe et sous peine des sanctions prévues à l’article L. 651-2 de ce code, tenues d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé ce local, Cette autorisation pouvant être subordonnée à une compensation sous la forme d’une transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage
La CJUE juge ces dispositions « justifiées par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi » :
Pour des motifs visant à garantir une offre suffisante de logements destinés à la location de longue durée à des prix abordables, soumet certaines activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à un régime d’autorisation préalable applicable dans certaines communes où la tension sur les loyers est particulièrement marquée est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi.
Dès lors, et compte tenu des éléments fournis par la juridiction de renvoi ainsi que de l’étude transmise à la Cour par le gouvernement français et confirmée par la ville de Paris, mettant en évidence le fait que l’activité de location de locaux meublés de courte durée a un effet inflationniste significatif sur le niveau des loyers en particulier à Paris, mais également dans d’autres villes françaises, tout particulièrement lorsqu’elle émane de loueurs proposant à la location deux logements entiers ou plus, ou un logement entier plus de 120 jours par an, Il y a lieu de considérer qu’une réglementation telle que celle en cause au principal est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général
Au-delà de Paris, ce sont là toutes les villes des plus de 200 000 habitants qui sont concernées. Dans chacune de ces villes, l’obligation de changement d’usage est confirmé et, si elle est appliqué, l’obligation de compensation de commercialité est conforme à la législation.
Ainsi, il n’est plus possible de faire de la location meublée saisonnière à Paris et dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants sans changement d’usage. Seule la location de sa résidence principale pour une durée de moins de 120 jours par an reste reste envisageable.
Il s’agit là d’une décision d’une importance majeure qui met fin au business Airbnb à Paris et dans de nombreuses grandes villes de la zone euros.
Faute d’obtention du changement d’usage, c’est le business des investisseurs en location meublée courte durée qui s’écroule.
46 commentaires
La conclusion de l’article est tout à fait incorrecte.
C’est trafic des loueurs illégaux qui s’écroule.
Pour les loueurs légaux, c’est justice que de mettre fin à cette concurrence déloyale qui les a plumé.
Vivement que votre business s’écroule ! Que de betises et de statuts racoleurs et partisans chaque jour ! Tout ca pour génerer de la pub ! Pour vous il n’y a que les produits bancaires, votre livre, vous pour gérer la gestion de patrimoine, les prêts et les revenus de tous les français ! L’uberisation c’est vraiment pas top !
Il n’y a plus de pub sur ce blog. Ravalez votre bile, donc.
Parions qu’il va y avoir des petits logements à revendre en abondance sur ces villes !
Ils seront peut-être squattés entre temps
La courte durée va être fortement freinée dans les grandes ville et c’est très bien.
cela ne concerne que 11 villes en France
le marché va se déplacer sur les villes de banlieue, qui souvent ont moins de 100k d’habitants …
Difficile de mettre en place des stratégies sur le long terme quand des modifications règlementaires viennent rendre caduques ces stratégies du jour au lendemain et même si la décision évoquée n’est pas véritablement une surprise.
C’est ce genre de risque de d’aucuns ne manquent pas de rappeler, ici, ou sur d’autres blogs…
Beaucoup des loueurs en AirBnB ne voulait pas faire de la location classique car trop contraignante en paperasserie, trop d’impôts à payer sans possibilité de black et risque de procédure de 2,4 ans en cas d’impayés.
Si la location AirBnB n’est plus possible, je ne suis pas certain qu’ils vont revenir pour autant vers la location classique.
Du coup, cela ne risque pas de changer beaucoup le nombre de logements à louer dans ces villes mais augmentera les logements revendus et les logements vacants.
+1
Voilà qui m’intéresse ! Une baisse des prix des petites surfaces ne serait pas pour me déplaire.
Cher monsieur, votre analyse est démentie par l’activité locative sur les derniers mois. En effet, l’impact de l’épidémie de COVID sur le tourisme a tari la source de revenu des loueurs Airbnb, qui ont mis sur le marché locatif meublé classique leurs appartements (l’offre a progressé de 65% sur seloger et sur leboncoin. Ces loueurs méprisaient le parisien lambda qui n’avait pas les mêmes moyens que le touriste américain, mais en cette période de disette…..le parisien est vu par ces thénardiers d’un meilleur oeil. Cela rapporte moins mais cela rapporte tout de même. J’espère que les agences immobilières privilégient les bailleurs traditionnels et non ces ex-airbnb.
Bonjour,
Ce que ne précise pas l’article ‘est : est ce que cela s’applique pour les propriétaires ayant déjà investis (avant ce jugement) ou qu’aux nouveaux propriétaires ?
Cela s’applique à tout le monde, et cela ne fait que confirmer ce qu’il était possible de savoir à qui se donnait la peine de chercher. En l’occurrence, il ne s’agit absolument pas d’un « revirement » législatif, cela fait au moins 20 ans que l’information mise a disposition par la Mairie de Paris explique que la location saisonnière d’un bien n’étant pas la résidence principale du propriétaire constitue une activité commerciale soumise à obligation de compensation. Le fait que l’on ait laissé se développer de nombreuses agences immobilières spécialisées sur ce créneau, et que la ville ne dispose pas assez d’agents pour faire appliquer la loi, a pu faire croire à de nombreux investisseurs qu’il n’y aurait aucun problème, hélas.
Est ce que c’est rétroactif pour les propriétaires ayant déjà un ou des logements secondaires en 100% airbnb? Doit on demander le changement d’usage ?
Bonjour et pour ceux existant avec l accord de la mairie (exp Nice ) il faudra interrompre son activité ?
« Seule la location de sa résidence principale pour une durée de moins de 120 jours par an reste reste envisageable. »
Je pense qu’il s’agit de la location réalisée alors que le propriétaire ou le locataire laisse son appartement dans sa totalité alors qu’il est absent durant quelques temps.
Mais est-ce que les 120 jours s’appliquent alors qu’il s’agit de chambres au sein du logement tandis que le reste du logement est utilisé par le résident habituel. That is the question ?
Question : à propos de la règle des 120 jours , je ne vois pas que la CJE parle de résidence principale. Est ce à penser que les résidences secondaires seraient concernées ?
Quel est le statut d’une résidence secondaire mise en location saisonnière ?
Il n’y a pas de statut, c’est interdit, même un seul jour.
Comment font les propriétaires qui louent leur RS meublée quelques semaines ou week-end dans l’année ?
MF a raison, la location d’une résidence secondaire à des clients de passage s’apparente à une activité de meublé de tourisme nécessitant un changement d’usage du bien et une autorisation municipale.
Bien souvent la résidence secondaire est située dans une commune de moins de 200.000 habitants, il y a donc nettement moins de contraintes juridiques et la location peut être légale. Sinon, à Paris et dans les grandes villes, les propriétaires comptent sur la faiblesse des contrôles, ou sur le fait que s’ils n’abusent pas (une seule résidence louée uniquement une partie de l’année), en cas de contrôle on leur demandera d’arrêter, sans les sanctionner. Ou alors ils font de la location « de gré à gré » et se font payer en liquide.
Ma question est pour les juristes dont Guillaume.
A Paris c’est interdit par la mairie ( louer les résidences secondaires en courte durée)
Mais il n’est pas impossible que la CEJ ait voulu laisser une fenêtre incluant les résidences secondaires.
Or le CEJ est au dessus des lois nationales.
En réalité, la CJUE dit juste que Paris à le droit d’imposer une réglementation pour limiter la location saisonnière. Et que la réglementation en cours est juste et proportionnée.
bonjour Guillaume,
Ce n’est pas exactement ce que je lis dans votre article ci dessus.
« lorsqu’elle émane de loueurs proposant à la location deux logements entiers ou plus, ou un logement entier plus de 120 jours par an »
Peux logements entiers ne peuvent être une résidence principale, et c’est mis dans la même proposition que1 1 logement + de 120 jours.
Il s’agit donc de résidence principale ou secondaire.
cela cj=hang beaucoup de choses pour les propriétaires de résidences secondaires à Paris.
Pas de fenêtre de la part de la CJUE, elle ne fait qu’énumérer laconiquement ce que prévoient d’autres règlements hors Paris en précisant par ex. le cas de la limite de deux logements par propriétaire avant restriction (de mémoire c’est le cas à Nice, Lille prévoyant sauf erreur une limite d’un logement par propriétaire, avec des possibilités malgré tout d’autorisations temporaires par ailleurs), et donc la règle des 120 j par an pour un logement entier qui, systématiquement, est appliquée dans les faits à la RP (cette énumération étant faite par la CJUE simplement pour préciser les hypothèses à partir desquelles la réglementation en cause vient apporter des restrictions).
D’après mon expérience, de toute façon, la location saisonnière demande beaucoup de travail, est stressant (quasi-monopole Airbnb qui impose ses conditions, locataires très (trop) exigeants et qui manient avec allégresse l’épée de Damocles des avis…), et degrade très rapidement le logement, meubles et équipements. Déduction faite des contraintes, du travail et des coûts associés à la location saisonnière, la location meublée (haut de gamme) à l’année ou en bail mobilité rapporte autant, est plus tranquille et parfaitement légale.
Cela dit, il y a des investisseurs qui n’ont pas trop de choix, car leur survie depend du modèle saisonnier. Une décision Européenne ne va pas arrêter ces loueurs Airbnb qui sont déjà dans illégalité depuis longtemps (et le savent parfaitement). Ils continueront à jouer au chat et à la souris. Si les mairies n’investissent pas des moyens considérables pour les attraper et les condamner en nombre, la décision EU ne changera rien. Les fraudeurs voient la mollesse d’action des autorités comme une autorisation tacite de continuer—n’oublions pas que contourner la loi est un sport national en France.
Qu entendez vous par meublé « haut de gamme » ? Bien à vous
Bravo. Très bonne analyse.
La mollesse dans la loi. Comme d’habitude le législateur sort une loi, se trouve très satisfait, ne se soucie pas de l’application impossible et ne règle rien.
L’exécutif met des moyens très limités et ne contrôle que moins d’un millième des fraudeurs et se trouve satisfait.
Quand à la justice, plus molle, tu meurs. En réalité très généreuse envers les fraudeurs avec l’argent des gens honnêtes. Forte avec les faibles et faible avec les forts, et se trouve satisfaite.
Bref, tout ce petit monde est satisfait.
Et les gens vont dans la rue pour manifester leur ras le bol.
Bravo. Très bonne analyse.
« Si les mairies n’investissent pas des moyens considérables pour les attraper et les condamner en nombre, »
Il suffit de promettre une bonne récompense aux voisins…
Comment une mairie peut elle faire la différence entre une location meublée de longue durée et saisonnière lors de la demande du propriétaire? Celui ci pourra alterner les deux régulièrement pour rester plus ou moins dans la l’égalité.
Concrètement, afin de pouvoir louer légalement en Air BnB dans les villes de +200k habitants, il faut que la mairie autorise que l’appartement à mettre en location soit désigné (usage) comme local commercial ?
Ai-je bien compris ?
Oui, sauf si c’est votre résidence principale que vous pouvez alors louer 120 jours dans l’année.
La mairie de Paris va faire pression pour réduire les 120 jours à 60 jours.
Oui, je crois que c’est effectivement le prochain sujet. Dans l’après covid, il va être nécessaire d’aider les hôtels à augmenter leur CA. Cela va se faire sur le dos des loueurs Aibnb.
Merci Guillaume,
Est-ce que si on loue deux chambres à deux étudiants pendant 60j ça compte comme 120j ?
A mon sens, cette question de 120 jours ne concerne que la location du logement entier. On peut toujours louer une chambre dans son appartement sans limite.
Il y a une grande catégorie d’oubliés dans cet article et dans les commentaires : ce sont les locataires !
Si Airbnb et autres se sont développés, c’est qu’il y a une demande. Une chambre d’hôtel n’est pas comparable à une location meublée de courte durée. Celui qui veut :
– cuisiner ses repas
– bénéficier d’un grand jardin
– partager l’hébergement avec 2 ou 3 familles amies
– …
ne prendra pas une chambre d’hôtel.
Je suis foncièrement opposé à cette sur-règlementation qui va faire disparaitre (réduire) une activité sans en recréer une autre.
Signé : un bailleur de meublé en courtes durées, à la campagne, 4 chambres et 1200 m² de jardin, non concerné par l’arrêt de la CJUE
Nous parlons des grandes villes, où des investisseurs airbnb proposent des petites surfaces sans jardin, parfois à des prix similaires à un hôtel, dont la rentabilité supérieure à la location traditionnelle fait qu’ils peuvent acheter plus cher, concurrençant les primo-accedants,participant à l’inflation des prix de l’immobilier, transformant des quartiers et des immeubles en Disneyland pour touristes. Votre analyse est valable à la campagne mais malheureusement ne tient pas à Paris, Lyon ou Marseille. Airbnb, qui un temps avait mis en place tous les outils pour se soustraire à l’impôt. Je n’ai jamais vu de l’exemplarité dans cette démarche, concurrente d’une hôtellerie créatrice d’emplois et contributrice à l’effort national via l’impôt. Ayant exercé les métiers de la gestion hôtelière et de la transaction immobilière, mon analyse est un retour d’expérience.
Un bémol sur l’hôtellerie.
Si l’hôtellerie française, et particulièrement parisienne, n’avait pas pris ses clients pour des c..s pendant des années, ceux-ci ne seraient pas allés voir ailleurs.
Intervention sur les deux derniers propos.
La location meublée de courte durée ne date pas d’hier.
Mais elle s’est développée comme une traînée de poudre parce que certains, considérant qu’ils étaient opposés à toute réglementation, se sont abstenus de la respecter.
Qu’on soit d’accord ou non, on respecte les règles établies. Et on discute ensuite pour faire évoluer ce qui nous semble perfectible.
Si certaines sociétés, la plupart établies hors des frontières pour optimiser leur fiscalité, prône le développement sans règles, c’est juste dans leur intérêt, se fichant pas mal des quelques 20% du chiffre d’affaire de la location touristique qui échappent au pays, fuyant vers les paradis fiscaux, pour le plus grand mal de la nation.
Les hôteliers aussi bien que les loueurs légaux doivent être protégés des tricheurs qui ne pensent en réalité qu’à leur pomme.
Il existe un moyen d’être légal je rappelle. C’est la même règle pour tous.
Même réponse que plus haut : par leurs prix exorbitants et leurs prestations catastrophiques, les hôteliers parisiens ont précipité leur clientèle dans les bras d’opportunistes. Il n’empêche, le plis est pris et de nouvelles solutions de logement alternatives vont émerger, même si la chasse au rbnb illégal va s’intensifier.
Sur les nouvelles opportunités d’hébergement, je suis d’accord avec vous. Il n’y a aucune raison de les empêcher.
Pour les hôtels, comme pour les taxis avec les licences d’ailleurs, leurs prix d’achat sont trop élevés ce qui obligent les hôteliers à l’inflation du prix des chambres.
Mais il n’y a aucune raison que les clients paient pour enrichir certains qui ont fait de gros profits.
Je comprends l’angoisse des hôteliers, mais quand on achète trop cher….