Régulièrement, l’univers de l’immobilier locatif évolue pour s’adapter aux problématiques sociétales. Vous êtes investisseur et détenez un patrimoine locatif ? Que vous vous occupiez de la gestion de ces biens, ou que vous l’ayez confié à un professionnel, cet article vous explique quelles sont les nouveautés liées aux dernières réformes.
Revenons ensemble sur les dernières évolutions en la matière. Propriétaires bailleurs, préparez-vous à prendre des notes !
Actualités juridiques des baux d’habitation
1/ Votre locataire ne paie plus ses loyers : les règles d’expulsion
Débutons notre tour d’horizon par une nouvelle favorable aux bailleurs.
La clause résolutoire est incontournable pour se protéger d’un locataire malhonnête. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite vient entériner son usage.
Elle doit désormais être prévue dans tout bail d’habitation.
La clause résolutoire désormais obligatoire
Si la loi du 6 juillet 1989 prévoyait sa validité, la clause résolutoire n’est plus optionnelle. Son article 24 dispose à présent que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».
Notons tout de même que l’obligation porte seulement sur les cas d’absence de versement du loyer et du dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire en cas d’impayés ?
Pour rappel, la clause résolutoire permet de mettre un terme au bail en cas de manquement du locataire.
Il revient donc au bailleur d’en déclencher l’application, qui est strictement encadrée. La résolution du contrat peut intervenir en cas de :
- non-paiement du loyer ;
- non-paiement des charges ;
- non-versement du dépôt de garantie ;
- défaut de souscription d’une assurance habitation ;
- non-respect de l’obligation de jouissance paisible des locaux.
En pratique, le bail est rompu unilatéralement, sans passer par la case « jugement ». Le juge se livre uniquement à une vérification afin de décider de rompre le contrat et, ainsi, d’ordonner la libération des lieux.
Si les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 en sont indissociables, son usage est très fortement recommandé pour tout type de contrat de location. Ne l’oubliez pas lors de la conclusion d’un bail commercial ou d’habitation meublé !
Modèle de clause
Pour vous permettre de l’intégrer à vos contrats de location, certaines règles doivent être respectées.
La clause résolutoire doit :
- Respecter strictement les dispositions légales : vous ne pouvez pas en user pour sanctionner d’autres manquements déterminés par vos soins.
- Être claire et exhaustive en ce qui concerne les obligations du locataire qui peuvent faire l’objet d’une sanction en cas d’abus.
- Préciser les conséquences possibles en cas d’application de la clause.
Voici un exemple de clause résolutoire à adapter selon vos besoins :
« Article X — Clause résolutoire
Il est expressément convenu que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit :
- Six semaines après un commandement de payer demeurant infructueux faisant suite à un défaut de paiement du loyer ou des charges locatives convenues par les parties, ou au non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ;
- Un mois après un commandement de payer demeurant infructueux faisant suite à un défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
- Deux mois après le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, si le trouble du voisinage a été valablement constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer les locaux dans un délai d’un mois. »
En pratique, cette clause est obligatoire pour tous les baux d’habitation conclus depuis le 29 juillet 2023.
Délais d’expulsion raccourcis
En outre, les délais de mise en œuvre de cette clause sont réduits par la loi du 27 juillet 2023 :
- 6 semaines sont désormais nécessaires à compter du commandement de payer, contre 2 mois jusqu’alors ;
- le délai accordé au locataire pour libérer le logement ne pourra pas excéder un an, contre 3 ans auparavant.
Cette décision sécurise un peu plus les propriétaires auxquels on accorde la possibilité de se défaire d’une situation délicate plus rapidement (en théorie). Cela répond à un besoin criant : lutter contre la pratique du squat.
2/ Vous souhaitez augmenter le loyer : clause de révision et plafonnement
Rappel des règles générales à respecter pour augmenter le loyer : la clause de révision
Si vous avez intégré une clause de révision dans votre bail, vous pouvez, en principe, réviser le loyer annuellement suivant l’indice de référence des loyers (IRL).
Attention : dans l’hypothèse où une telle clause a été omise, le loyer devra être identique du premier au dernier jour du bail.
Par exception, la révision peut intervenir à tout autre moment si des travaux d’amélioration sont réalisés par le propriétaire.
Rappelons toutefois que les biens de classe énergétique F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer depuis le 24 août 2022.
Respect du plafonnement jusqu’au 31 mars 2024
À ce sujet, la loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat avait introduit un plafonnement de la hausse des loyers.
En effet, les révisions s’appuyant sur l’IRL sont limitées à 3,5 % depuis l’entrée en vigueur de ladite loi. Initialement prévue pour une application du second trimestre 2022 au premier trimestre 2023, la loi du 7 juillet 2023 a étendu ce délai.
Bonne nouvelle cependant : la mesure prendra fin le 31 mars 2024 !
Afin de préparer vos révisions annuelles, rappelons la formule à appliquer :
Ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = Nouveau loyer
Vous pourrez facilement trouver l’indice de référence des loyers sur le site de l’Insee.
3/ Vous détenez un logement énergivore : 2 nouvelles dérogations à l’interdiction de louer
Rappel du principe : interdiction de louer
Nous en avons connaissance depuis quelque temps maintenant : la mise en location d’un bien sera progressivement soumise au respect des différentes classes énergétiques du DPE.
Voici un rappel du calendrier :
- les logements classés G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028 ;
- les logements classés E se verront retirés du marché locatif à compter du 1er janvier 2034.
Actuellement, l’interdiction de louer concerne les biens classés G+ (dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh.m2 par an).
Pour échapper à cela, une seule solution : effectuer des travaux de rénovation énergétiques.
Devant l’ampleur de la tâche, le législateur a fait le choix de prévoir quelques exceptions.
Si vous êtes concerné par cette problématique, cet article devrait vous intéresser : « Locatif : Quelle stratégie face à l’obligation de travaux qui s’impose dès 2023 aux logements avec DPE F et G ? ».
Nouvelles dérogations possibles
Le décret du 18 août 2023 est peut-être synonyme de soulagement pour certains propriétaires de ce que l’on nomme des « passoires énergétiques ».
En effet, des travaux de nature à augmenter significativement la classe énergétique du logement peuvent être contraignants et, parfois, difficilement réalisables.
De ce fait, deux catégories de biens se dessinent, échappant à ces règles :
- Ceux pour lesquels la réalisation de travaux porte atteinte au bâtiment lui-même, plus particulièrement à la structure, au clos et au couvert. Cette situation doit être constatée par un homme de l’art.
- Les biens dont les travaux affectent l’état des parties extérieures du bâtiment, à condition qu’ils aient fait l’objet d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative à cet effet.
Naturellement, des preuves devront être fournies afin de profiter de ces dérogations.
Favoriser les baux longue durée : la location courte durée dans le viseur des parlementaires
La proposition de loi relative aux locations touristiques déposée le 28 avril 2023. vient d’être adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024. Elle est actuellement en cours d’examen au Sénat.
Cette proposition prévoit notamment :
1/ La soumission des locations meublées à l’obligation de réaliser un DPE et aux obligations qui en découlent.
Les classes énergétiques les plus faibles seraient ainsi interdites à la location, à l’instar des baux non-meublés.
À cette mesure serait adjointe une exception : le conseil municipal pourrait accorder des dérogations si des contraintes locales particulières.
2/ Le renforcement des compétences des élus locaux en matière de changement d’usage des locaux et de la destination des constructions nouvelles.
3/ De remodeler le régime fiscal applicable aux locations meublées.
Actuellement, ce type de location permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 71 % des revenus fonciers (sous condition de classement).
Avec l’adoption de cette loi, la situation serait la suivante :
- les meublés de tourisme classés situés en zone détendue ou en station de montagne pourraient continuer de jouir de l’abattement de 71 % et d’un plafond de chiffre d’affaires de 176 200 euros ;
- les meublés de tourisme classés situés en zone tendue se verraient appliquer un abattement de 50 % et d’un plafond de chiffre d’affaires de 30 000 euros seulement.
Cette mesure réduirait considérablement les possibilités de louer un bien sur une courte période.
Cela n’a rien d’étonnant, puisqu’il s’agit de son objectif principal : favoriser les résidents permanents et les locations de longues durées.
La lutte contre les « Airbnb » continue. Affaire à suivre donc…
