Après avoir travaillé hier, sur le calcul de la rentabilité de l’investissement sous le régime fiscal de la Loi PINEL, intéressons nous aujourd’hui à la rentabilité d’un investissement réalisé sous le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) réalisée en direct (cf »Comprendre et calculer la rentabilité d’un investissement locatif en Loi PINEL. Simulation détaillée« ).
Mais attention, avant de plonger dans les calculs et les affres de ce régime fiscal, tout aussi attrayant qu’il est complexe, il est important d’insister sur l’aspect le plus important : La location meublée s’adresse à une typologie de population particulière et donc à un marché locatif spécifique qui est celui des locataires qui n’ont pas de meuble ! Cela semble être une lapalissade, mais c’est pourtant le principale limite du régime fiscal de la location meublée.
Il s’agit surtout (uniquement ?) d’une population de jeunes, d’étudiants qui commencent dans la vie car rares sont les autres locataires qui ne possèdent aucun meubles. En effet, faire de la location meublée consiste à meubler entièrement un logement afin que le locataire n’ait plus qu’à y apporter ses effets personnels ; Une liste précise des meubles est même apporter par la loi (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ).
Ainsi, les biens immobiliers destinés à la location meublée sont le plus souvent des appartements de petites surfaces situés dans les grandes métropoles ou les villes étudiantes. Faire de la location meublée dans une petite ville moyenne doit être possible, mais le marché est le plus souvent réduit car le nombre d’étudiants relativement faibles.
Mais attention, en location meublée, la rotation des locataires est plus intense que dans une location vide et le risque de vacance locative est probablement plus élevé pendant les périodes estivales ou pendant les périodes de stages longs des étudiants.
Nous allons donc devoir adapter nos simulations pour tenir compte de ces spécificités par rapport à une location nue sous le régime fiscal de la loi PINEL :

  • La location meublée est un investissement immobilier locatif dans l’ancien ; Pour respecter, les hypothèses retenues lors des simulations PINEL, nous considérons donc que le prix d’achat sera 30% moins élevé qu’un achat d’une surface identique dans le neuf en PINEL. De manière pragmatique, cela se traduit par un meilleur rendement locatif et une absence de décote ;

 

  • Néanmoins, il ne faut pas sur-estimer ce surcoût. En effet, l’achat en VEFA d’un immeuble en PINEL permet de bénéficier de frais de notaire réduit à 2.50% (contre 7.50% pour un achat dans l’immobilier ancien) et de frais d’agence immobilière inclus dans le prix de vente ; Pour comparer des choses comparables, nous devrons donc inclure dans la simulation de la rentabilité d’un investissement en location meublée, les frais de notaire plus élevés (qui pourront être ajouté à la valeur du bien pour être amorti) mais aussi des frais d’agence immobilière.

 

  • S’agissant d’un immobilier ancien, le niveau des charges d’entretien et divers travaux devra être plus élevé que dans le cas d’un investissement locatif dans le neuf. Sans même évoquer la question des gros travaux qui ne pourront devoir être réalisés, la vétusté de l’immeuble est naturellement source de coûts supplémentaires pour le propriétaire. Dans ces hypothèses, nous considérons un taux de charges de 25% (contre 10% en PINEL) ; Ce taux de charges et d’entretien tient également compte d’une dégradation accélérée du logement du fait d’une rotation accélérée des locataires ;

 

  • Qui dit location meublée, dit achat de meubles qui devront être régulièrement remplacés. Nous considérons donc un budget meubles tous les 10 ans.

 

Simulation et calcul de rentabilité d’un investissement immobilier locatif en location meublée – LMNP –

Il s’agit là d’une travail de simulation que nous réalisons régulièrement dans le cadre de nos missions d’assistance patrimoniale : Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous avez besoin d’un avis objectif avant de vous engager ; Pendant les 45 minutes de notre rendez vous d’assistance patrimoniale, nous réalisons et commentons avec vous une simulation objective de votre investissement et nous analysons le pertinence financière, fiscale et économique de votre investissement.
 
Voici donc les données de la simulation :

 
Cette première partie est fondamentale pour comprendre l’intérêt de l’investissement en location meublée (et pour ne pas fantasmer sur un régime fiscal attrayant, mais qui a ses limites) :

  • Pourquoi séparer le coût du terrain du coût du bâti : Le régime fiscal de la location meublée oblige le propriétaire bailleur à une imposition des profits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; Ainsi, les bénéfices de l’activité de location meublée seront déterminés selon les modalités de calcul des bénéfices imposables des entreprises. A ce titre, il pourra être comptabilisé un amortissement de la valeur de l’immeuble ; Le terrain n’est pas amortissable ; Il devra donc être déduit de la valeur de l’immeuble afin de calculer au plus juste l’amortissement accepté tous les ans. Il ne serait pas prudent de réduire la valeur du terrain pour maximiser le montant des amortissements ; C’est une pratique que nous constatons régulièrement qui fait l’objet de redressements fiscaux, tout aussi régulier.

 

  • Pourquoi intéresser à la durée de vie prévisible de l’immeuble et des meubles : Il s’agit à nouveau de calculer au mieux le montant des amortissements admis en déduction. La doctrine fiscale est très claire sur le sujet :
    •  » le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif par l’entité.[…] En pratique, la durée d’amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu’à son remplacement. »
    • « Les amortissements admis en déduction pour l’établissement de l’impôt doivent correspondre à la dépréciation effective subie par les éléments à amortir. Conformément à la pratique en usage, ils sont en règle générale, calculés chaque année d’après des taux constants. La période d’amortissement doit être fixée de telle façon que le prix de revient soit reconstitué à l’expiration de la période normale d’utilisation ».
    • « l’amortissement a pour objet de compenser la dépréciation réelle des immobilisations résultant de l’usure ou de la vétusté, compte tenu de la durée d’utilisation normale des éléments en cause, et de ramener, à la clôture de chaque exercice, la valeur comptable de ces éléments à un chiffre aussi rapproché que possible de leur valeur de réalisation »
    • Constater un amortissement, c’est constater une dégradation de l’immeuble et l’indispensable investissement au terme de la durée de l’amortissement ; Nous le conviendrons, l’amortissement de l’immeuble ne doit pas être surestimé !

La question des amortissements déductibles est une notion importante ; La tentation est grande d’accélérer le rythme d’amortissement pour réduire le bénéfice imposable et donc l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ! Nous constatons de plus en plus d’abus à ce niveau !
L’amortissement doit constater la dégradation réelle de l’immobilisation, ce n’est pas un outil que l’on peut manipuler pour réduire l’imposition des bénéfices ! Une durée d’amortissement sur une durée moyenne de 35 à 40 ans (-+ 2.50% d’amortissement par année) semble raisonnable pour un immeuble dont les différents composants sont récents.
L’amortissement doit être le reflet de obsolescence immobilière. Ni plus, ni moins.
Attention aux redressements fiscaux sur cette question des amortissements aujourd’hui mise en œuvre avec beaucoup d’amateurisme !

Voici par exemple, un barème usuel proposé par l’administration fiscal en référence aux différentes jurisprudence :
 

Maisons d’habitation ordinaires1%  à 2% (= amortissement de la structure du bâti sur 50 à 100 ans)
Maisons ouvrières3% à 4% (= amortissement de la structure du bâti sur 25 à 35 ans)
Bâtiments commerciaux2% à 5% (= amortissement de la structure du bâti sur 20 à 50 ans)
Bâtiments industriels (non compris la valeur du sol)5% (= amortissement de la structure du bâti sur 20 ans)
Mobilier10% (= amortissement de la structure du bâti sur 10 ans)
Agencements, installation5% à 10% (= amortissement de la structure du bâti sur 10 à 20 ans)

 

 
1- L’apport personnel concerne le financement des meubles, l’année d’acquisition. Notez que ce financement se renouvèle tous les 10 ans au gré de la dégradation du mobilier.
2 – Taux de charges de 25% du montant des loyers annuels afin de tenir compte de l’acquisition d’un immeuble ancien (anticipation des travaux et de l’entretien de l’immeuble), mais aussi d’une rotation plus importante des locataires ;
 

 
1- Renouvellement du mobilier financé par apport personnel ;
2- Les frais d’agence immobilière sont une charge déductible l’année de leur paiement ; Ces frais d’agence immobilière s’ajoutent aux charges classiques calculées à hauteur de 25% du loyer comme expliqué ci avant ;
3 – L’amortissement de l’immeuble, charge déductible calculée après les précautions explicitées ci avant. Notez que les frais de notaires seront ajoutés au prix d’achat de l’immeuble pour être amortis sur la durée d’amortissement retenue pour l’immeuble (hors terrain non amortissable).
 

 
– 1- Impact des frais d’agence immobilière et achat des meubles ;
2 – Impact de l’achat en renouvellement des meubles ;
 

 
1- Grâce à la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt, de l’amortissement de l’immeuble et des frais de notaire, de la déductibilité des frais d’agence, le revenu imposable est nul ; Le propriétaire bailleur n’aura aucun impôt à payer pendant les 20 ans de la simulation ;
2- Impact en trésorerie de l’achat des meubles et paiement des frais d’agence immobilière ;
3- Renouvèlement des meubles ;
4 – Prix de vente de l’immeuble (avec hypothèse prudent de non revalorisation des prix de l’immobilier).
 
 

Conclusion : Quelle rentabilité pour cet investissement immobilier locatif en location meublée ?

Classiquement, comme nous l’avions fait pour l’investissement en PINEL, nous avons calculé le Taux de Rendement Interne de cet investissement en location meublée sous le régime fiscal LMNP.
Il ressort à 4.10% ; Le TRI est un peu meilleur que le résultat obtenu dans le cadre d’un investissement PINEL (avec décote de 30% sur le prix de vente pour tenir compte du surcoût du neuf par rapport à l’ancien) ; Néanmoins, l’écart ne semble pas déterminant, notamment au regard du temps de gestion supérieur qu’exige la location meublée et surtout le marché particulier des « locataires sans meubles ».
En revanche, en supprimant la décote de 30%, l’investissement immobilier locatif en PINEL est nettement plus attrayant !
 

 

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