Fausse location meublée : Attention au redressement fiscal et à la requalification en revenu foncier

Le régime fiscal de la location meublée non professionnel (LMNP) est tellement attrayant que tout le monde ne fait plus que de la location meublée.

(A mon humble avis, c’est là une erreur qui ne fait qu’accélérer sa condamnation à terme mais c’est une autre sujet).

Plus personne ne veut faire de la location vide. Parfois, et même de plus en plus souvent, vous faites de la fausse location meublée et vous prenez un risque fiscal important en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Vous êtes nombreux à proposer des locations meublées avec un nombre insuffisant de meubles ou a proposer des meubles facultatifs que vous laisserez à disposition du locataire dans un garage. Certains vont même jusqu’à racheter les meubles du locataire en place.

Alors que l’obsolescence immobilière est à son paroxysme, alors que vous êtes nombreux à devoir engager de lourds travaux de rénovation, notamment énergétique, dans votre logement, le régime fiscal des déficits foncier en location nue est nettement plus attrayant que l’amortissement des travaux en location meublée (cf. « Location meublée : Les travaux sont ils déductibles ou amortissables ? »)

En effet, si fiscalement la location meublée est particulièrement attrayante, il faut avouer que cela n’intéresse qu’une petite partie des locataires. La location meublée intéresse uniquement les locataires qui n’ont pas de meuble. Au delà des étudiants et des jeunes divorcés, le marché de la location meublée n’est pas immense.

Bref, des techniques très « borderline » pour profiter du régime fiscal de la location meublée, sans accepter les contraintes d’un marché étroit. Ces fausses locations meublées ne sont pas sans risque fiscaux en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Le risque principal est celui d’une requalification en revenus fonciers.

Depuis la loi ALUR, nous avons une définition limpide de ce qu’est une location meublée :

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le logement doit comporter au minimum les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Si le logement ne comporte pas au moins ces éléments, alors c’est une location nue.

Ainsi, une location meublée qui ne comporterait pas au minimum l’ensemble de ces meubles, au minimum, ne pourrait pas prétendre au régime fiscal des locations meublées. Ce serait alors le régime fiscal des revenus fonciers qui trouverait à s’appliquer.

En réalité, la doctrine fiscale, opposable à l’administration fiscale, est moins stricte. Pour l’administration fiscale :

« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279). »

Source : BOI-BIC-CHAMP-40-10

Celui qui chercherait la « petite bête » qui aurait une lecture littérale du texte pourrait peut être proposer un bail de location vide avec quelques meubles permettant un minimum d’habitabilité (sans respecter la liste exhaustive des meubles définit par la loi ALUR) et profiter du régime fiscal de la location meublée. Ne cherchons pas à provoquer l’administration fiscale avec cette lecture littérale manifestement contraire à l’objectif du législateur.

Comment l’administration fiscale peut-elle s’assurer du respect de l’ameublement du logement meublé ?

Naturellement, celui qui propose un logement sans l’intégralité des meubles listés dans la loi ALUR, ou ceux qui rachètent faussement les meubles du locataire ou encore proposent des meubles qu’ils laissent à disposition du locataire dans un garage prennent le risque d’un contrôle fiscal et d’une requalification fiscale dans la catégorie des revenus fonciers.

Un contrôle fiscal qui, dans un premier temps, serait assez facile pour l’administration fiscale. Il lui suffit de vous demander une copie de votre contrat de bail.

En effet, dans ledit bail de location meublée, signé par le locataire et le propriétaire, il est consigné l’état des lieux et notamment la liste exhaustive des meubles fournis dans le logement.

Ainsi, faire de la fausse location meublée, c’est faire signer un faux contrat de bail de location meublée au locataire, un contrat de bail de location meublée dans lequel le locataire confirme la présence de meubles (qui devront donc être rendus en fin de bail) qui en réalité ne sont pas présents.

Seuls les locataires qui n’ont pas le choix accepteront de signer un tel contrat de bail. Une tension extrême du marché de la location est indispensable pour s’engager dans une telle stratégie.

Faire de la fausse location meublée, c’est mettre le locataire dans la confidence de votre tentation de fausse déclaration fiscale.

Un locataire qui ne devra pas utiliser cette information à mauvais escient.

Délicat et loin de permettre l’indispensable sérénité patrimoniale qui doit naturellement découler d’une juste stratégie patrimoniale.

Il y a tellement mieux à faire.

A suivre.