L’activité de location meublée est une activité immobilière hybride entre activité civile imposée dans la catégorie des revenus personnels et activité commerciale imposée dans la catégorie des revenus professionnels BIC.

Un régime fiscal et social particulièrement complexe que nous vous détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier » et dans les plus de 8 heures de formation en visio qui accompagneront votre lecture.

Lorsque l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel (LMP), l’exploitant de la location meublée doit s’affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales à l’URSSAF en lieu et place des prélèvements sociaux. (cf. « Visio : « Location meublée (LMP) et cotisations sociales payées à l’URSSAF »« ).

Une qualification de LMP qui pourra être obtenue, à l’insu du plein gré de l’exploitant de la location meublée, dans l’hypothèse d’une détention en direct du logement exploité en meublée, mais également lors de la détention de l’immeuble par une SARL de famille comme nous vous expliquions déjà dans cet article « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?« .

Dans l’hypothèse de l’exploitation d’une location meublée dans une SARL de famille, le statut de loueur en meublé professionnel sera obtenu par semi-transparence fiscale.

Ainsi, le statut du LMP de l’associé de SARL de famille sera acquis en réplication des critères pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque l’exploitation sera exercée en direct.

Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), l’associé de la SARL de famille, gérant ou non gérant, dont la participation dans le capital de la SARL de famille lui confère :

  • Des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

La semi-transparence fiscale permet d’apprécier le caractère professionnel ou non professionnel au niveau de chacun des associés de la SARL de famille.

La SARL de famille permet ainsi d’organiser son régime fiscal et social entre location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). Un partage des parts sociales, via une donation des parts de sarl de famille à une membre extérieur au foyer fiscal (tout en restant un membre du cercle familial restreint pour respecter la définition de la sarl de famille) par exemple, permet de diluer les revenus de locations meublés entre différents associés qui pourront acquérir individuellement le statut LMNP.

Notons néanmoins qu’une donation d’une part indivise d’un immeuble exploité en location meublée aurait exactement la même efficacité fiscale et sociale.

Les cotisations sociales des gérants et associés des SARL de famille exploitant une location meublée ?

Comme nous vous l’avons déjà détaillé dans cet article « Location meublée : Cotisations sociales à l’URSSAF ou prélèvements sociaux ?« , sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF :

  • Le gérant majoritaire de la SARL de famille ;
  • L’associé, non gérant, de la SARL qui aurait le statut de LMP.

Ainsi, sont soumis aux prélèvements sociaux (à défaut d’être affiliés à la sécurité sociale des indépendants) :

  • Le gérant minoritaire ;
  • L’associé, non gérant, de la SARL qui aurait le statut de LMNP

En revanche, la SARL de famille permettrait de limiter le fait générateur des cotisations à la vente de l’immeuble par la SARL et non le décès de l’exploitant en direct ou la donation de l’immeuble.

Néanmoins, mauvaises nouvelles, au décès de l’associé de la SARL de famille, les droits de succession devront être calculés sur la valeur des parts de SARL, sans déduction possible de l’impôt sur la plus-value latente et autres cotisations sociales ou prélèvements sociaux qui devront pourtant être payés par les associés (Un risque de triple imposition que nous avions déjà évoqué à l’occasion d’un article sur la SCI IS « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« 

A suivre.

ps : Notons cependant qu’un décret devrait clarifié cette question délicate.

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