L’activité de location meublée est une activité immobilière hybride entre activité civile imposée dans la catégorie des revenus personnels et activité commerciale imposée dans la catégorie des revenus professionnels BIC.
Un régime fiscal et social particulièrement complexe que nous vous détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier » et dans les plus de 8 heures de formation en visio qui accompagneront votre lecture.
Lorsque l’activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel (LMP), l’exploitant de la location meublée doit s’affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales à l’URSSAF en lieu et place des prélèvements sociaux. (cf. « Visio : « Location meublée (LMP) et cotisations sociales payées à l’URSSAF »« ).
Une qualification de LMP qui pourra être obtenue, à l’insu du plein gré de l’exploitant de la location meublée, dans l’hypothèse d’une détention en direct du logement exploité en meublée, mais également lors de la détention de l’immeuble par une SARL de famille comme nous vous expliquions déjà dans cet article « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?« .
Dans l’hypothèse de l’exploitation d’une location meublée dans une SARL de famille, le statut de loueur en meublé professionnel sera obtenu par semi-transparence fiscale.
Ainsi, le statut du LMP de l’associé de SARL de famille sera acquis en réplication des critères pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque l’exploitation sera exercée en direct.
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), l’associé de la SARL de famille, gérant ou non gérant, dont la participation dans le capital de la SARL de famille lui confère :
- Des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
La semi-transparence fiscale permet d’apprécier le caractère professionnel ou non professionnel au niveau de chacun des associés de la SARL de famille.
La SARL de famille permet ainsi d’organiser son régime fiscal et social entre location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). Un partage des parts sociales, via une donation des parts de sarl de famille à une membre extérieur au foyer fiscal (tout en restant un membre du cercle familial restreint pour respecter la définition de la sarl de famille) par exemple, permet de diluer les revenus de locations meublés entre différents associés qui pourront acquérir individuellement le statut LMNP.
Notons néanmoins qu’une donation d’une part indivise d’un immeuble exploité en location meublée aurait exactement la même efficacité fiscale et sociale.
Les cotisations sociales des gérants et associés des SARL de famille exploitant une location meublée ?
Comme nous vous l’avons déjà détaillé dans cet article « Location meublée : Cotisations sociales à l’URSSAF ou prélèvements sociaux ?« , sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants et devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF :
- Le gérant majoritaire de la SARL de famille ;
- L’associé, non gérant, de la SARL qui aurait le statut de LMP.
Ainsi, sont soumis aux prélèvements sociaux (à défaut d’être affiliés à la sécurité sociale des indépendants) :
- Le gérant minoritaire ;
- L’associé, non gérant, de la SARL qui aurait le statut de LMNP
En revanche, la SARL de famille permettrait de limiter le fait générateur des cotisations à la vente de l’immeuble par la SARL et non le décès de l’exploitant en direct ou la donation de l’immeuble.
Néanmoins, mauvaises nouvelles, au décès de l’associé de la SARL de famille, les droits de succession devront être calculés sur la valeur des parts de SARL, sans déduction possible de l’impôt sur la plus-value latente et autres cotisations sociales ou prélèvements sociaux qui devront pourtant être payés par les associés (Un risque de triple imposition que nous avions déjà évoqué à l’occasion d’un article sur la SCI IS « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !«
A suivre.
ps : Notons cependant qu’un décret devrait clarifié cette question délicate.
19 commentaires
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Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour. Quel est le texte de loi qui indique qu’un associé non gérant d’une SARL de famille, qui aurait le statut LMP, doit être affilié à la SSI ? Dans une SARL, l’associé non gérant n’est jamais affilié à la SSI.
En outre, si la SARL de famille est détenue par un couple à 50/50, dont le foyer fiscal serait LMP, cela signifierait que les deux associés (celui qui est gérant et celui qui ne l’est pas) devraient être affiliés à la SSI ? Cà semble aberrant.
Je vois que mes arguments étayés par la réponse de l’URSSAF à Me PAUL DUVAUX et développés hier, dans votre blog « Location meublée : Le démembrement pour éviter les cotisations sociales sur les plus-values de LMP ? » ne vous a pas convaincu mais je ne désespère pas d’y arriver.
Je vais donc traiter du régime fiscal des parts d’un associé d’une SARL de famille afin d’en cerner l’origine et du régime social de la détention de ces parts différent, en majeure partie de celui de l’entrepreneur individuel.
La SARL de famille visée à l’article 239 Bis AA du CGI
1 Le traitement fiscal du revenu des parts détenues dans une SARL de famille qui, pour bénéficier de ce régime, doit exercer une activité commerciale sur le plan fiscal découle des textes suivants :
11 La SARL de famille est une société visée au 3° de l’article 8 du CGI
Article 8
Version en vigueur depuis le 07 mai 2012
Modifié par Décret n°2012-653 du 4 mai 2012 – art. 1
Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.
Il en est de même, sous les mêmes conditions :
1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ;
2° Des membres des sociétés en participation-y compris les syndicats financiers-qui sont indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été indiqués à l’administration ;
3° Des membres des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l’article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié ou dans celles prévues par l’article 239 bis AA ;
4° De l’associé unique d’une société à responsabilité limitée lorsque cet associé est une personne physique ;
5° De l’associé unique ou des associés d’une exploitation agricole à responsabilité limitée ;
6° Des membres des sociétés anonymes, des sociétés par actions simplifiées et des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues par l’article 239 bis AB ;
7° Nonobstant les dispositions du 1°, des membres des sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires mentionnées à l’article L. 4041-1 du code de la santé publique.
11 CGI, article 238 bis K II
111 Les revenus des parts détenus par une personne physique dans le cadre d’une SARL de famille qui exerce une activité de LM qui est, sur le plan fiscal, considérée comme commerciale, sont taxés dans la catégorie des BIC.
Nb : pour comprendre le champ d’application du II, il faut d’abord lire le I
« I. – Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits.
Si les droits en cause sont détenus par une société exerçant une activité agricole créée avant le 1er janvier 1997 ou un groupement d’exploitation en commun mentionné à l’article 71 qui relèvent de l’impôt sur le revenu selon le régime prévu à l’article 64 bis ou, sur option, selon le régime du bénéfice réel simplifié d’imposition, les modalités d’imposition des parts de résultat correspondantes suivent les règles applicables en matière d’impôt sur les sociétés. Il en va de même lorsque cette société ou ce groupement a pour activité la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. Toutefois, si le contribuable apporte la preuve qu’une fraction des droits dans cette dernière société ou ce dernier groupement est elle-même détenue directement ou indirectement par des personnes physiques ou entreprises, qui entrent dans le champ d’application du II, cette règle ne s’applique pas à la part de bénéfice correspondante.
Un décret fixe les conditions d’application du deuxième alinéa, notamment en ce qui concerne les obligations déclaratives (1).
II. – Dans tous les autres cas, la part de bénéfice ainsi que les profits résultant de la cession des droits sociaux sont déterminés et imposés en tenant compte de la nature de l’activité et du montant des recettes de la société ou du groupement ».
112 Comment sont déterminés ces revenus ?
La réponse est donnée à l’article 60 du CGI :
« Le bénéfice des sociétés visées à l’article 8 est déterminé, dans tous les cas, dans les conditions prévues pour les exploitants individuels.
Ces sociétés sont tenues aux obligations qui incombent normalement aux exploitants individuels ».
113 comment apprécier, dans le cas particulier de l’activité de LM le statut de LMP ou de LMNP ?
Le BOFIP développe, au N°40 et suivants du BOI-BIC-CHAMP-40-10 la notion de LMP visée aux 2° et 3° du 2 de l’article 155 du CGI et en particulier au N° 140 pour ce qui concerne la notion de dépassement de seuil dans les sociétés de personne visées à l’article 8 du CGI.
2 Le traitement social des revenus des parts d’une SARL de famille
21 Rappel du traitement social des revenus des travailleurs indépendants qui exercent une activité de LM
Ce régime social, qui ne concerne que les travailleurs indépendants, est logé au 6° de l’article 611 du Code de la sécurité sociale sous le titre « Livre VI : Dispositions applicables aux travailleurs indépendants (Articles L611-1 à L671-1).
« Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :
…
6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;
22 Les associés d’une SARL de famille sont-ils des travailleurs indépendants ?
Si les associés d’une SARL de famille étaient des travailleurs indépendants, ils devraient s’inscrire en tant que tel, notamment, lors de la création de la société, ce qui n’est pas le cas, et aucune dérogation n’existe pour les SARL de famille exerçant une activité de LM.
C’est ce sujet, mal exprimé dans l’étude d’impact qui a précédée le projet de LFSS pour 2021 et qui précise qu’un décret viendrait aligner le sort des associés d’une société de personne sur celui des travailleurs indépendants.
Tout d’abord, on voit mal comment un décret pourrait modifier une loi… Le monde fonctionne parfois à l’envers, mais cela a des limites.
Ensuite il faudrait savoir si ce texte nouveau viserait uniquement la LM ou aurait une portée générale ?
Les SARL de famille ne sont pas uniquement utilisées dans le cadre d’une activité de LM et le régime actuel des associés est le suivant :
Un associé, majoritaire ou minoritaire, est considéré sur le plan juridique et donc sur le plan social comme un « Sleeping Partner » et donc non assujetti aux cotisations sociales des indépendants, à moins qu’il exerce une activité dans la société.
Le sort de l’associé d’une SARL de famille, au regard des cotisations sociales est régit par les textes suivants :
Lettre min. du 10-11-1989 ; Circ. Organic 89-88 du 22-12-1989 ; Circ. Canam 89-97 du 21-12-1989
Et que l’on peut résumer comme suit :
Associés non-gérants de SARL DE FAMILLE
1 Associés exerçant une activité salariée
Quelle que soit la date de l’option, sont affiliés au régime général de sécurité sociale les associés non-gérants et les conjoints tels que définis par la loi 82-596 du 10 juillet 1982 qui exercent au sein de l’entreprise une activité salariée et perçoivent une rémunération en contrepartie de l’activité exercée. Lettre min. du 10-11-1989.
2 Associés sans activité professionnelle rémunérée
Ne sont affiliés à aucun régime obligatoire de sécurité sociale les associés non gérants qui n’exercent aucune activité professionnelle rémunérée.
Lettre min. du 10-11-1989 ; Circ. Organic 89-88 du 22-12-1989 ; Circ. Canam 89-97 du 21-12-1989
Le principe selon lequel il n’y a lieu à affiliation à aucun régime obligatoire de sécurité sociale concerne :
– les associés exerçant dans la société une activité professionnelle à titre bénévole ;
– les associés n’exerçant aucune activité professionnelle dans la société.
Circ. Canam 89-97 du 21-12-1989 ;
3 Associés exerçant une activité non salariée
10050
Relèvent des régimes de non-salariés non agricoles les associés majoritaires visés à l’article D 632-1, 3° du CSS (texte non actualisé) ainsi que les conjoints associés qui participent à l’activité de l’entreprise artisanale ou commerciale dans des conditions exclusives de l’application de l’article L 311-2 dudit Code.
Lettre min. du 10-11-1989.
4 Associés gérants de fait
Les associés gérants de fait relèvent du régime des travailleurs indépendants, quel que soit le nombre de parts qu’ils détiennent dans la société.
Circ. Canam 89-97 du 21-12-1989 ;
Ce traitement des rémunérations dans ce type de structure se traduit par une gymnastique pour la détermination du résultat fiscal lorsque l’associé, fiscalisé sur sa part de revenus en tant que porteur de parts est également fiscalisé, en BIC, sur ses revenus considérés, d’un point de vue social comme des traitements et salaires.
Conclusion
En l’absence d’activité rémunérée (notion différente du revenu généré par les parts) pas d’assujettissement aux cotisations sociales.
Il en irait différemment pour les associés de SNC qui sont qualifiés de commerçants et c’est, en dehors de la notion de risque, la raison pour laquelle la SNC, en général, pas retenue comme cadre juridique de ce type d’activité.
nb : j’ai établi un tableau de synthèse relatif au traitement fiscal et social des gérants et associés de diverses sociétés que je tiens à votre disposition
Merci Alain pour ces développements très intéressants.
Toute notre divergence repose sur cette phrase « Un associé, majoritaire ou minoritaire, est considéré sur le plan juridique et donc sur le plan social comme un « Sleeping Partner » et donc non assujetti aux cotisations sociales des indépendants, à moins qu’il exerce une activité dans la société. »
Comment peut on raisonnablement affirmer qu’un LMP n’exerce aucune activité dans la société alors même qu’il est qualifié de professionnel et qu’il peut même demander à être exonéré d’IFI au titre des biens professionnels ?
A mon sens, c’est le sujet.
« Comment peut-on raisonnablement affirmer qu’un LMP n’exerce aucune activité dans la société alors même qu’il est qualifié de professionnel et qu’il peut même demander à être exonéré d’IFI au titre des biens professionnels ?
A mon sens, c’est le sujet ».
Non, en l’état des textes fiscaux et sociaux, ce n’est pas le sujet.
Il existe une définition fiscale de la LM au Iv de l’article 155 du CGI (LMNP ou LMP);
Il existe un texte social qui traite de l’assujettissement des LM aux cotisations des TRAVAILLEURS INDEPENDANTS (6° de l’article L611-1);
L’associé d’une SARL de famille n’est pas un travailleur indépendant (son statut est régi par le 11° de l’article 311-3 du Code de la SS), sinon, en particulier, lors de la création d’une SARL de famille le greffe obligerait cet associé à compléter les documents spécifiques des TNS pour immatriculer la société mais sur quel fondement juridique?
Vous pouvez considérer qu’il y a « un trou dans la raquette » et c’est pour cela que l’étude d’impact du projet de LFSS prévoyait qu’un décret qui devait remédier à la question.
Cependant, comme je l’indiquais dans ma précédente intervention:
Un décret ne peut modifier une loi qui est nécessaire pour faire entrer quelqu’un dans le champ d’application de cotisations sociales;
Si une loi modifiait le statut de l’associé d’une SARL, cela se ferait de quelle façon:
– En qualifiant l’associé de commerçant (ce qui serait contraire au statut d’une SARL, société à responsabilité limitée), le ramenant au statut de l’associé d’une SNC?
– En appliquant ces dispositions à l’ensemble des associés de SARL de famille (mais à quel titre?) ou uniquement à ceux qui sont associés d’une SARL de famille exerçant une activité de LM et sur quel fondement?
Par exemple, un associé d’une SARL de famille qui exerce une activité d’opticien serait-il assujetti aux cotisations des indépendants (j’ai un exemple précis en tête)?
Un autre exemple:
Supposons par ailleurs qu’un associé de cette SARL de famille s’occupe de l’accueil et du nettoyage du local loué en meublé par la SARL; il exerce une activité dans cette SARL, non bénévole, et pour laquelle il souhaite être rémunéré (c’est du boulot…). Même si cet associé est majoritaire et qu’il exerce son activité dans le cadre d’un lien de subordination, l’activité sera soumise au régime général dans le cadre d’un bulletin de paie établi en bonne et due forme mais ce revenu qualifié de salarié sur le plan social sera taxé, entre les mains du bénéficiaire, dans la catégorie des BIC et s’ajoutera à sa quote-part de résultat issue de la détention de ses parts sociales.
Conclusion:
En l’état des textes applicables (voir ma précédente intervention) pas de cotisations sociales pour l’associé qui n’exerce pas d’activité dans le cadre d’une SARL de famille.
Nb: concernant l’IFI, seul l’associé gérant est susceptible d’être concerné par l’exonération.
@ Guillaume Fonteneau,
Errare humanum est, perseverare diabolicum !
A croire que vous trouvez que l’on ne paie pas assez d’impôts, taxes, cotisations…. en France,
vous en redemandez…. !
Ce qui me fait penser que vous avez raté votre vocation : inspecteur des impôts !
Vous voulez absolument que l’assujetissement de tous les LMP à la SSI soit une FATALITE, contre l’avis des Avocats fiscalistes spécialisés !
A titre d’exemple, dans sa NEWS LETTER de février 2022 (confidentielle) à laquelle je suis abonné, Me Paul DUVAUX consacre tout un développement au thème suivant :
LA SARL DE FAMILLE POUR EVITER LES COTISATIONS SOCIALES DE TRAVAILLEUR INDEPENDANT POUR LES LMP.
Les gérants de SARL de boucherie-charcuterie minoritaires n’ont pas d’obligation d’affiliation à la SSI, pourquoi voudriez-vous que les LMP y soient obligés ?
Connaissant votre entêtement et les biais cognitifs qui sont les vôtres, vous faisant ignorer la REALITE DES FAITS, Alain LAMBARD a du courage de vouloir vous convaincre …..
Il faut que l’on s’y mette à deux ….!
Pourquoi une telle haine de « ce qui marche » en matière d’optimisation fiscale dans le cadre des techniques de gestion sociétaire et démembrement de propriété.
Henri HOVASSE invité d’honneur à l’Université d’Orléans, a consacré une conférence à explorer diverses pistes montrant combien « les sociétés sont de bons outils pour l’Ingénieur patrimonial « , sous l’angle notamment de la transmission et de l’optimisation fiscale EVIDEMMENT : si vous redonnez 50% de vos gains aux impôts, mieux vaut rester couché !
L’optimisation fiscale est un gros mot pour vous , c’est synonyme de FRAUDE et d’ABUS DE DROIT !
Je me demande donc si vous n’avez pas fait l’Ecole des Impôts de Clermont Ferrand plutôt que l’Aurep
Vous êtes jeune, on peut donc espérer que vous changerez ces façons de voir !
bonjour,
comment fait on pour s’inscrire à celte newsletter, vous écrivez confidentielle, il faut être client de cet avocat ?
merci
@Granier,
L’abonnement annuel à la Newsletter sur le MEUBLE de Paul DUVAUX est de 60 € par an pour 10 numéros mensuels (contenu confidentiel réservé aux abonnés)
Contacter Bénédicte VIEL
E-mail : benedocviel@gmail.com
A voir si on peut accéder aux anciennes News letters.
Cordialement
merci @GILBERT
@ Guillaume Fonteneau
Si vous étes un jour député et élu comme Président de la Commission des Finances à l’Assemblée Nationale, ce sera pire que COQUEREL ….!!!!
à@ GF
« Un associé, majoritaire ou minoritaire, est considéré sur le plan juridique et donc sur le plan social comme un « Sleeping Partner » et donc non assujetti aux cotisations sociales des indépendants, à moins qu’il exerce une activité dans la société. »
Quel est le texte contenant cet énoncé ?
@ Alain Lambard
Un éclairage qui rejoint/complète vos propos
et validé par le RSI en 2013 puisqu’utilisés comme fondement à la demande de radiation de mon épouse alors gérante devenue minoritaire suite au Pacte Dutreil ayant contraint à transférer les droits de vote des parents donateurs usufruitiers aux enfants donataires nu-propriétaires.
LA DISTINCTION DUALE GERANT MAJORITAIRE ou MINORITAIRE
Cette distinction qui reste essentielle au plan des cotisations sociales, a perdu l’essentiel de sa portée au plan fiscal , en tout cas pour les SARL de famille, exception faite de quelques dispositions fiscales relatives aux SARL à l’IS .
Au plan social, comme le confirme la lettre de l’URSAFF en réponse aux questions de Me DUVAUX , rien de nouveau suite à la réforme de 2021 applicable aux seuls exploitants individuels.
« LES REGLES SOCIALES APPLICABLES CONCERNANT LE REGIME DES ASSOCIES DE SARL DE FAMILLE QUI EXERCENT UNE ACTIVITE DE MEUBLE, SONT INHERENTES AU STATUT DU OU DES GERANTS ET LES REGLES PROPRES A LA LOCATION MEUBLEE EXERCEE EN DIRECT S’EFFACENT DONC EN PRESENCE D’UNE STRUCTURE SOCIALE POUR PRENDRE EN COMPTE LES PARTICULARITES DES STATUTS SOCIAUX DES MANDATAIRES SOCIAUX….L’ASSOCIE QUI N’EXERCE PAS D’ACTIVITE DANS LA SARL DE FAMILLE NE RELEVE D’AUCUN REGIME DE SECURITE SOCIALE ……. »
Donc, le LEGISLATEUR, malgré sa volonté annoncée de mettre dans le même bain les associés de SARL de famille (et non de SCI !!!) et les exploitants individuels, se heurte à la barrière infranchissable du statut des mandataires sociaux tel que défini :
– par les articles L111-2-2 et L 311-3 11° du Code de la SS s, textes législatifs restés inchangés et non modifiables par simple décret ,
– et aussi par la jurisprudence .
De plus, il faudrait créer une RUPTURE D’EGALITE concernant les GERANTS DE SARL, en réservant un traitement différent à la location meublée, par rapport aux autres activités : métallerie, maçonnerie, boucherie, boulangerie etc…..
Il demeure donc que seul LE GERANT MAJORITAIRE de SARL, qu’il s’agisse de l’activité de location meublée ou de toute autre activité, a une obligation d’affiliation à la SSI , non le GERANT MINORITAIRE.
Pour comprendre comment on définit un gérant majoritaire in fine, il faut se référer à la jurisprudence concernant des cas complexes sources de contentieux avec l’URSSAF, du type du cas où un associé X détient des parts d’une sté A dont il est ou non gérant , laquelle sté A a pour associé une sté B dans laquelle X détient des parts et en est ou non gérant minoritaire/ majoritaire etc etc …
Si vous ajoutez à cela, le démembrement des parts et, outre la problématique des gérants de droit (officiellement nommés) la possibilité d’existence de gérant de fait (clandestins), c’est comme dirait Maurice COZIAN, un SAC D’EMBROUILLE … d’où les contentieux tranchés par les juges selon une approche duale, comme je le répète .
Pour démêler ces sacs d’embrouille, plus nombreux qu’on ne le croit avec les filiales, la démarche constante du juge est de se baser sur les STATUTS afin de définir en fonction des pouvoirs / droits de vote, qui a le POUVOIR DE MAITRISE de la Sté A. C’est le critère déterminant !
Pour être déclaré gérant d’une SARL, il faut avoir le POUVOIR DE MAITRISE , indépendamment de l’arithmétique sur le nombre des parts détenues. Ainsi procèdent les juges.
Selon le LAMY SOCIAL – 2013 Charges sociales obligatoires (comportant de nombreuses références de jurisprudence ) ……………………………… Gérants non majoritaires de SARL. c) Parts en usufruit et en nue-propriété
« Le texte se réfère à la « possession du capital ». l’usufruit de parts sociales au profit du gérant , même si ces parts n’appartiennent pas au conjoint ou aux enfants mineurs, n’en implique pas moins la possession de ces parts par le gérant ; elles doivent donc entrer en ligne de compte pour la détermination de sa situation.
En revanche, les parts détenues en nue-propriété ne peuvent en principe entrer en ligne de compte pour déterminer le caractère d’une gérance, le nu-propriétaire n’ayant ni la jouissance ni le droit d’administration de ses parts, A MOINS QU’IL N’EN SOIT DISPOSE AUTREMENT DANS LES STATUTS .
Le CONSEIL D’ETAT S’EST PRONONCE DE LA SORTE EN CONSIDERANT QUE LES PARTS DETENUES EN NUE-PROPRIETE NE SONT PAS NORMALEMENT PRISES EN CONSIDERATION, SAUF SI LES STATUTS PREVOIENT QUE L’USUFRUITIER N’EXERCE PAS LES DROITS ATTACH2S A SON USUFRUIT ; IL CONVIENT DONC DE VERIFIER LES STATUTS POUR CONNAÏTRE SI LE NU-PROPRIETAIRE S’EST VU OU NON ATTRIBUER LES DROITS NORMALEMENT DEVOLUS A L’USUFRUITIER .
……………………………………………………………….
LES TRIBUNAUX S’ATTACHENT, AU DELA DE LA STRICTE POSSESSION DES PARTS, A CARACTERISER L’EXISTENCE OU NON D’UN CONTROLE SUR LA SARL EXERCE PAR LE GERANT.
LA CAISSE NATIONALE D’ASSURANCE MALADIE A RAPPELE CETTE SOLUTION ( Lettre CNAMTS N° 80-1167, 7 mars 1980, Bull.jur.UCANSS 83-8) «
Voici reproduite cette lettre:
SITUATION DES GERANTS PORTEURS DE PARTS EN NUE-PROPRIETE AU REGARD DE L’ARTICLE L24-8
« En réponse à votre lettre ci-dessous référencée par laquelle vous me demandez mon avis sur le point de savoir si les parts détenues en nue-propriét » par un gérant de SARL doivent être prises en compte pour la détermnation du caractère majoritaire ou minoritaire de la gérance, j’ai l’honneur de vous apporter les précisions suivantes :
Ainsi que vous le savez, l’article 578 du code civil dispose que l’usfruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la nue-propriété, comme propriétaire lui-même mais à charge d’en conserver la substance »
Il en résulte que l’usufruitier en cas d’usufruit portant sur des parts d’associ és , a droit aux dividendes ou parts de bénéfices, lesquels constituent des fruits civils. Par ailleurs, , l’usufruitier exerce les pouvoirs d’administration attachés à son usufruit, et c’est pour ces différentes raisons qu’en matière de gérance de SARL, il est de jurisprudence constante de tenir compte des parts détenues en usufruit pour la détermination du caractère majoritaire ou minoritaire de celle-ci.
Il en découle a contrario que les parts détenues en nue-propriété dans le cas d’une gérance de SARL ne peuvent entrer en ligne de compte pour la détermination du caractère de la gérance, le nu-propriétaire n’ayant ni la jouissance ni le droit d’administration de ses parts.
TOUTEFOIS, A CETTE POSITION DE PRINCIPE, il faut apporter une RESTRICTION, car statutairement les parties peuvent prévoir d’autres dispositions . En effet, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 10 décembre 1943, précise que les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas en ligne de compte, sauf si les statuts prévoient que l’usufruitier n’exerce pas les droits attachés à son usufruit.
EN CONSEQUENCE, SUR LE PLAN PRATIQUE, POUR DETERMINER LE CARACTERE DE LA GERANCE…….., IL SERAIT OPPORTUN DE PRENDRE CONNAISSANCE DES STATUTS DE LA SOCIETE AFIN DE S’ASSURER QUE LE NU-PROPRIETAIRE NE S’EST PAS VU ATTRUIBUER STATUTAIREMENT LES DROITS NORMALEMENT RESERVES A L’USUFRUITIER «
Si tel est le cas ,
– le gérant qui serait avec son épouse usufruitier de la majorité des parts ne serait pas pour autant gérant majoritaire (notre cas)
– le gérant qui serait nu-propriétaire de la majorité des parts serait quant à lui majoritaire.
Que penser d’un bien en SCI familiale à l’IR démembré en 2009
– 99 % en usufruit et 10 % en pleine propriété pour les parents
– et 99 % en nue-propriété pour l’enfant
Ce bien bénéficie d’un emplacement d’exception donc le vendre :…. Non…., location nue….. Non
Les recettes seront inférieures à 23 000 €
Donc louer en LMNP serait-il une orientation possible ? et donc comment procéder à partir de cette SCI ? Basculer vers une SARL familiale ou pourquoi pas une SNC (aucun conflit d’ordre familial)
Quel serait le régime fiscal ? Imposition des associés ?, imposition du gérant minoritaire ?, ou bien imposition seule de l’usufruitier ? Et dans tous les cas cela sera-t-il seulement au titre des prélèvements sociaux ou des cotisations sociales à l’URSSAF ?
Au décès de l’usufruitier seul 10 % des parts en pleine propriété seraient concernés par la succession ; pourrait-on dire alors qu’il pourrait y avoir un risque de triple imposition lors de la succession ?
Et l’amortissement comptable et fiscal sera-t-il toujours possible dans ces cas de figures ?
Merci infiniment pour vos retours
@ roland garnier
Le cas tel qu’exposé n’est pas clair.
Je comprends (ce qui paraît logique) que le bien appartient en pleine propriété à la SCI et que suite à donation à l’enfant
– les parents détiennent 90 % des parts de la SCI en US et 10% en PP
– l’enfant 90% des parts en NP.
La SCI étant à l’IR, la SCI peut mettre le bien à disposition gratuite des associés , ici les parents usufruitiers (selon article ????du CGI) et les parents peuvent à titre personnel acheter les meubles et louer l’appartement en meublé longue durée (non touristique), au minimum bail de 9 mois à des étudiants .
Pour un revenu inférieur à 23 000 € par an, c’est le Régime LMNP sans cotisation sociale qui s’applique .
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint , l’enfant devient PP avec des droits uniquement sur les 10% détenus par les parents en PP.
Qu’une SCI à l’IR ne perçoive pas de revenu est chose courante : cas de la détention d’un bien de jouissance, résidence ppale ou secondaire en SCI .
Voyez avec Guillaume Fonteneau pour creuser cette solution ……
Ce cash cache fiscal permanent entre le contribuable et le fisc est franchement nul. Certes , il fait les beaux jours ( voire la fortune ) des conseils / experts / sachants mais que d’énergies et d’intelligences utilisées pour du non opérationnel.
De grâce, de grâce…. Cessez d’utiliser cette expression absurde » à l’insu du plein gré de l’exploitant de la location meublée »… Ce n’est vraiment pas du niveau de votre site ! « L’insu » veut dire que quelque chose « n’est pas su »… donc en l’occurrence, « n’est pas su par l’exploitant » … et le plein gré de l’exploitant n’a rien à voir là-dedans. « À l’insu de mon plein gré » est une formule du plus haut ridicule, mais également comique puisqu’on la tient des Guignols de l’Info qui se moquaient d’un cycliste pénalisé pour dopage, qui avait déclaré en son parler bien à lui : » J’m’ai pas dopé ou alors c’était à l’insu de mon plein gré ! »… Éclat de rire général !…
Merci d’avoir remarqué cette référence volontaire. Je crois que certains lmnp devenu LMP ont une fausse naiveté proche de celle de richard Virenque à l’époque en 1998.
à GF
Ci-après un EXEMPLE de solution qui me vient à l’esprit permettant en SARL de famille, parents LMP usufruitier des parts plus quelques parts en PP, enfants LMNP nu-propriétaires des parts suite à donation, d’échapper à l’obligation d’affiliation à la SSI
Dès lors que la modification du paragraphe 11° de l’article L311-3 n’a pas été opérée dans le cadre de la LFSS pour 2021, et à moins d’une modification ultérieure (*), il demeure que :
seuls les gérants majoritaires de SARL de famille exerçant la location meublée relèvent de l’obligation d’affiliation à la SSI.
(*) Compte tenu de la hiérarchie des textes, il semble peu probable que les dispositions législatives telles qu’elles existent puissent être modifiées par la voie réglementaire du décret évoqué dans l’étude d’impact du PLFSS pour 2021.
Par conséquent, il reste possible d’exercer une activité de location meublée professionnelle sans payer de cotisations sociales à la SSI dans le cadre d’une SARL de famille : il suffit pour cela que le gérant, seul potentiellement concerné, ne soit pas majoritaire.
Dans une SARL de famille classique où les associés sont les parents et les enfants, où la transmission a été judicieusement anticipée par donation de la nue-propriété des parts aux enfants avec réserve d’usufruit viager au profit des parents, et dès lors que « la confiance règne » en principe dans une SARL de famille, rien ne s’oppose généralement à ce que l’un des enfants se voit confier la gérance et devienne gérant minoritaire non affilié à la SSI.
Ceci , grâce à la combinaison:
1/ de la détention sociétaire
2/ du démembrement
= « le bon usage » de la location meublée !
Donc, avec de l’INGENIOSITE, ce qui n’a rien à voir avec la fraude (l’arme des nuls !) , il est possible de trouver des solutions sans tomber dans les pièges de l’abus de droit.
@Gilbert
Mais que penser d’une Sci familiale soumise à l’Ir, démembrée(parents usufruitiers/ un enfant nu-propriétaire) un parent et l’enfant sont cogérants (donc 50/50) On transformerait cette Sci en SARL familiale bien entendu pour faire du Lmnp
Que pensez-vous du shéma et de la possible obligation à la SSI ?
Merci d’avance