L’activité de location meublée est une activité immobilière qui attire de plus en plus d’investisseur immobilier à la recherche d’une stratégie pour limiter leur impôt sur le revenu foncier.
Il est vrai qu’il s’agit probablement du régime fiscal, le plus intéressant en apparence pour les revenus immobiliers comme nous vous expliquons en détail dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Mais attention, pas d’excès d’optimisme, la location meublée, c’est un marché particulier !
Faire de la location meublée, c’est loger des locataires qui n’ont pas de meubles, c’est-à-dire les étudiants ou les personnes en difficultés qui ont besoin d’un logement pour une durée limitée. Il est rare de vivre durablement dans une location meublée.
Il s’agit là d’une activité immobilière dont le marché est limité et chronophage pour le propriétaire bailleur qui devra faire face à une rotation accélérée des locataires.
Donc, oui, c’est une activité immobilière qui bénéficie d’un régime fiscal très avantageux, mais attention à ne pas surestimer l’importance du marché car si le nombre d’étudiants devraient continuer à augmenter jusqu’en 2028, ce ne sera plus le cas après du fait d’une baisse de la natalité depuis 2008 et une accélération à partir de 2010 (cf »L’immobilier locatif dans le logement étudiant ou la colocation résisteront il à la baisse de la natalité ? »).
Bref, la location meublée, et notamment la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est le pied fiscal !
L’activité de location meublée est une activité civile dont les profits immobiliers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), c’est-à-dire d’une manière comparable aux entrepreneurs, mais sans les contraintes de l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépedants (cf »Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? »).
Fiscalement, selon l’importance de l’activité de location meublée, l’activité pourra être qualifiée de location meublée professionnelle (LMP) ou location meublée non professionnelle (LMNP). Seront qualifiés de professionnels, les loueurs dont les recettes de location meublée dépassent 23 000€ et sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal du loueur.
Ces conditions sont détaillées dans l’article 155 du CGI en ces mots :
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; Une première condition supprimée par le conseil constitutionnel depuis une décision de Février 2018.
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Nombreux sont d’ailleurs ceux qui doivent se déclarer en location meublée professionnelle depuis 2020 pour la première fois depuis la censure du conseil constitutionnel qui supprime l’inscription obligatoire au RCS pour être loueur en meublé professionnel (cf’Impôt sur le revenu : Comment déclarer les revenus de location meublée (LMP ou LMNP) ?« ).
Les deux principales différences entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) : Les déficits et le traitement des plus-values immobilières.
Le traitement des déficits pour l’activité de location meublée.
La qualification de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel emporte une imposition un peu différente des profits de l’activité de location immobilière même si globalement les principes fondamentaux restent identiques : Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.
Néanmoins, le déficit de l’activité de location meublée pourra être imputé sur les autres revenus de l’investisseur immobilier qui exerce une activité de location meublée professionnelle (LMP) alors que ces déficits ne pourront être imputés que sur d’autres revenus de même nature (BIC non professionnel) si l’exploitant est loueur en meublée non professionnel (LMNP).
Ces déficits sont régulièrement constatés au tout début de l’activité de location meublée de la déductibilité fiscale des frais de notaire, frais d’agence et autres rémunérations des intermédiaires et frais d’ingénierie comptable et financière. En effet, ces frais importants payés lors de l’acquisition de l’immeuble exploité en meublé seront déductibles et seront à l’origine d’un déficit qui pourra :
– Réduire les autres revenus imposables de l’investisseur s’il est loueur en meublé professionnel ;
– Être mis de côté et imputé sur les futurs revenus de location meublée non professionnel dans la limite de 10 ans s’il est loueur en meublé non professionnel.
Mais attention, dans l’hypothèse d’un passage automatique en LMP depuis 2018 du fait de cette nouvelle distinction fiscale, ces déficits de location meublée non professionnelle « mis de coté » seront perdus car ils ne trouveront plus de revenus BIC non professionnels sur lesquels s’imputer. Dans la perspective de cette hypothèse peu favorable, il convient de prendre la décision d’amortir les frais d’acquisition plutôt que de les comptabiliser en charges déductibles.
Concernant, la construction du déficit de l’activité de location meublée, il est à noter que l’amortissement de l’immeuble ne peut être à l’origine du déficit. Ainsi, les amortissements non imputés seront réputés différés sans limite de temps et pourront s’imputer sur les bénéfices futurs lorsque l’activité de location meublée sera bénéficiaire (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? ».
En cas de passage en location meublée professionnel (LMP), les amortissements non imputés, réputés différés ne sont pas perdus et pourront s’imputer sur les bénéfices futurs de l’activité de location meublée, même si celle-ci est dorénavant exercée à titre professionnel.
Le traitement de la plus-value immobilière pour l’activité de location meublée non professionnelle et professionnelle.
La seconde différence entre l’exercice de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est aussi dans le traitement de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Le LMNP est imposé à l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers alors que le LMP est imposé à l’impôt sur la plus-value professionnelle. Le passage automatique en LMP n’entraîne pas l’imposition des plus-values latentes comme nous l’expliquons dans cet article « Location meublée : Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente ?« .
A suivre.
