A la suite d’une question posée par mail, je reviens dans le présent post sur la récupération de la TVA dans le contexte d’un investissement LMP / LMNP.
L’article 261 D du Code Général des Impôts précise que :
« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
[…]
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.
d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme. «
Ainsi, le principe est la non imposition des loyers à la TVA et par corollaire, la non déductibilité de la TVA payée lors de l’acquisition de l’immeuble.
Cependant dès lors que l’investissement répond à certains critères, la TVA payée peut être récupérée et les loyers peuvent être soumis à la TVA (= TVA sur les loyers 5.5%% pour l’investisseur pendant toute la durée de la location meublée).
Les critères essentiels sont :
1- Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle. Cette notion écarte donc de la TVA toute les locations occasionnelles type « gîte de france » ou location estivale de la résidence secondaire. J’imagine qu’il s’agit d’une obligation de moyen pour prouver ce caractère habituel de la location.
2- au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle . Ainsi, le fait de proposer des services hôtelier ne suffit pas, il faut les proposer de manière professionnel tel un véritable exploitant hôtelier.
La déductibilité de la TVA, lors de l’exploitation en directe par l’investisseur, implique donc une véritable activité professionnelle et non pas un simple investissement « défiscalisant » ou investissement « immobilier ». Cela implique peut être d’assurer une permanence de l’hôtelier » tel un véritable travail.
3- le petit déjeuner : simple à comprendre. (Le bail de location meublée peut prévoir ce service pour justifier les moyens mis en œuvres).
On peut imaginer, la nécessite d’une salle adéquat et d’une cuisine respectant les « normes » professionnelles imposée au hôtel / restaurant.
4- le nettoyage régulier des locaux : On est bien au delà du simple nettoyage des locaux entre deux locataires. il s’agit, tel une résidence hôtelière de procéder à un nettoyage régulier.
5- la fourniture de linge de maison : il s’agit ici, principalement du remplacement et lavage des draps et serviettes de manière quotidienne ou quasi quotidienne.
6- la réception. Il s’agit ici d’une véritable réception et non pas simplement de l’accueil des locataires lors de leur arrivée. La notion de réception suppose une permanence dans la résidence.
Vous l’aurez aisément compris, la récupération de la TVA (et donc l’imposition des loyers) suppose l’exercice d’une véritable activité professionnelle de la part de l’investisseur lorsque ce dernier exploite l’immeuble en direct.
Dès lors que l’investisseur voudrait se prévaloir de cette récupération de TVA, il serait prudent d’anticiper les requêtes de l’administration fiscale et de préparer les preuves justifiant l’obligation de moyen imputable à l’investisseur en LMP / LMNP.
De surcroît une question reste en suspend : L’activité de Loueur en Meublé professionnel ou non professionnel est elle compatible avec la récupération de la TVA, ou la récupération de la TVA implique
t’elle l’application du régime fiscal de la para hôtellerie.
t’elle l’application du régime fiscal de la para hôtellerie.
En effet, le bulletin officiel des impôts publiés le 30 juillet 2009, nous précise :
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée.Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.
Ainsi, dès lors que l’exploitant en direct des locaux meublés, souhaite récupérer la TVA, il semble être assimilé à un exploitant para hôtelier, et non à un loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
Les critères de distinction sont identiques :
- Pour récupérer la TVA, il faut fournir trois des quatre services dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
- Pour conserver le statut de Loueur en meublé (et éviter le statut d’exploitant para hôtelier), il convient de ne pas proposer les services dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, mais proposer ces services de manières accessoires.
Pour autant, les difficultés apparaissent uniquement lorsque l’investisseur n’exerce pas son activité en directe, le fait que l’exploitant de la structure LMP/ LMNP remplisse les critères suffit à permettre la récupération de la TVA.
Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Tél : 05 49 05 73 02 – 06 03 57 59 11
