La location meublée a un caractère civil au regard du Code Civil. En effet, un arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862 précise que : « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ». Cette solution a été confirmée par une décision de la Cour de Cassation datant du 10 novembre 1993. Or sur le plan fiscal, la location meublée est traitée comme une activité commerciale. Cela déroge au principe général qui considère que le droit civil prime sur le droit fiscal. Le législateur a en réalité voulu conserver le principe d’équité entre les contribuables. Un loueur en meublé professionnel sera ainsi imposé de la même manière qu’un hôtelier puisque l’on peut considérer que leur fonds de commerce est bien pour chacun la location meublée.
Pour ceux qui voudraient approfondir l’opportunité de l’activité de location meublée pourront acheter mon nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , vous y trouverez tous nos conseils pour réussir votre investissement immobilier.
 

Une imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels de commerciaux (BIC)

Pourquoi une imposition au titre du BIC ?

Si juridiquement la location meublée est une activité civile, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Par conséquent, les revenus tirés de la location meublée d’un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Au sens de l’article 34 du Code général des Impôts (CGI), « sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale […] ».
Depuis le 01/01/2017 (cf « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ? » pour comprendre l’importance de ce point ! – C’est probablement la porte ouverte vers une grande réforme de l’activité de location meublée »), l’article 35 du code général des impôts reconnaît le caractère commercial des profits tirés de l’activité de location meublée :

« Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; »

 
Les loueurs en meublé doivent à ce titre souscrire une déclaration n° 2042 P pour chaque commune dans laquelle sont situés les biens donnés en location. Cette déclaration précise le chiffre d’affaires réalisé, le montant des salaires versés ou le nombre de salariés et, le cas échéant, le montant des plus ou moins values réalisées.
 

Les loueurs en meublé professionnels

Afin de bénéficier du régime des BIC professionnels, le propriétaire doit avoir la qualité de loueur professionnel.
Seul l’article 1515 CGI définit ce statut :

« Les loueurs professionnels s’entendent des personnes :
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour l’application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement.L’année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l’appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l’année de cessation totale de l’activité de location.

 

Les loueurs en meublé non professionnels

Sont donc considérés comme loueurs en meublé non professionnels, ceux qui ne remplissent pas l’une des conditions de l’article 155 du CGI.
Exonération :
L’article 35 bis du CGI précise qu’une exonération d’impôt est accordée lorsqu’une partie de l’habitation principale fait l’objet d’une location en meublée et qu’elle constitue pour le locataire sa résidence principale.
Le prix de la location doit également être fixé dans des limites raisonnables.
La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.
Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte de l’indice de référence des loyers, issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente :

– Au titre de l’année 2013, ces plafonds s’élèvent à 181 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 132 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
– Au titre de l’année 2014, ces plafonds s’élèvent à 183 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 134 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
– Au titre des années 2015, 2016 et 2017, ces plafonds s’élèvent à 184 €/m²/année pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 €/² / année pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

 
 

La détermination du bénéfice imposable

Le micro BIC

Le régime d’imposition micro bénéfice industriels et commerciaux (micro BIC) s’applique de plein droit aux entreprises dont le chiffre d’affaires annuel, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile, n’excède pas :

  • 170 000 € s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 (Les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976 relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des gîtes de France ; Les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) ; Ces entreprises pourront bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% afin de déterminer le montant du bénéfice imposable ;

 

  • 70 000 € s’il s’agit d’autres entreprises. Ces entreprises pourront bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% fin de déterminer le montant du bénéfice imposable ;

Les locaux mentionnés aux 2° à 3° du III de l’article 1407 sont :

2°Les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976 relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des gîtes de France ;

3° Les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme.

 
Les revenus tirés des activités de location meublée seront donc soumis au régime des micro-entreprises, du seuil de 70 000€ et de l’abattement de 50 %. Seules les Gîtes de France, meublée de tourisme classé et chambre d’hôtes pourront bénéficier d’un seuil de 170 000€ et surtout d’un abattement de 71%. (cf »Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?« ).
Le bénéfice imposable, avant prise en compte des plus ou moins values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71%  ou pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la première catégorie (vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, fourniture de logement) et d’un abattement de 50% pour les autres entreprises (dont la location meublée).
Dans un contexte de location meublée, le chiffre d’affaires est constitué par les loyers. Ainsi, de l’application du régime micro BIC, il résulte que seul 50% ou 29% des loyers sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la nature de la location.
 
L’utilisation de ce régime de détermination de la base imposable apparaît peu favorable aux loueurs en meublé. Effectivement, l’investisseur est à la recherche d’un mode d’imposition lui permettant, d’une part d’imputer les déficits de l’activité sans limitation sur le revenu global et d’autre part, de profiter de l’amortissement de l’immeuble pour réduire son imposition. Ces deux critères de choix pour l’investisseur ne sont pas présents dans le mode de fixation du bénéfice imposable réservé aux micro-entreprises.
Le régime réel d’imposition serait une solution pour ce type d’investisseurs. Mais attention, la location meublée qui dégage un chiffre d’affaires inférieur à 33100€ est soumise de plein droit au régime du micro BIC.
Le Loueur en Meublé souhaitant opter pour le régime réel, doit exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 01 Février de l’année d’imposition. Pour cela,  il doit faire parvenir un courrier de levée d’option par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché.
L’option régime réel est valable pour deux ans et est reconductible tacitement pour la même période.
 

Le régime réel de fixation du bénéfice imposable

En vertu de l’article 302 septies A du CGI en ce qui concerne l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux, il est institué un régime du bénéfice réel pour les petites et moyennes entreprises qui comporte des obligations allégées.
Le bénéfice de ce régime simplifié d’imposition est réservé :

sur option pour les entreprises normalement placées sous le régime des micros BIC avant le 1er février de la première année. L’option est valable deux ans tant que l’entreprise reste de manière continue dans le champ d’application du régime du micro BIC.

aux entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 789 000€ s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, ou 238 000€, s’il s’agit d’autres entreprises. Ces limites s’apprécient en faisant abstraction de la TVA et des taxes assimilées.

 
Compte tenu des éléments cités précédemment, le loueur en meublé professionnel, ou non professionnel, peut opter pour ce régime simplifié d’imposition. L’option peut être exercée chaque année.
Les petites et moyennes entreprises placées sous le régime du bénéfice réel avec obligations allégées souscrivent au plus tard le 30 avril de chaque année ou dans les trois mois de la clôture de l’exercice si l’exercice comptable ne coïncide pas avec l’exercice civil (article 38 bis annexe II du CGI), la déclaration d’imposition du bénéfice réel.
[box]Attention :L’investisseur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) devra veuillez aux formalités d’option pour le régime réel de fixation du bénéfice imposable car se serait le cas échéant, l’impossibilité pour lui d’optimiser son investissement puisqu’il ne pourrait pas reporter son déficit sur son revenu global.[/box]

Le mode de détermination du bénéfice imposable

L’article 36 du CGI dispose que sont compris dans le total des revenus servant de base à l’impôt sur le revenu, les bénéfices obtenus pendant l’année de l’imposition ou dans la période de douze mois dont les résultats ont servi à l’établissement du dernier bilan, lorsque cette période ne coïncide pas avec l’année civile.
Aussi, l’article 38 quater de l’annexe III du CGI pose le principe de connexion forte entre les règles comptables et fiscales : « les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour le calcul de l’assiette de l’impôt ». En l’absence de dispositions fiscales particulières, le résultat fiscal est déterminé à partir des règles comptables.
En pratique, le bénéfice net imposable est donné par le compte de résultat de l’exercice. Toutefois, en raison de l’existence de dispositions fiscales spécifiques, le résultat net comptable doit parfois faire l’objet de rectifications positives (réintégrations), négatives (déductions) et d’abattements spécifiques.
L’ensemble des réintégrations, déductions et abattements est regroupé dans le formulaire 2058A intitulé « détermination du résultat fiscal ».
Les réintégrations extra comptables ont pour objet d’ajouter au résultat comptable des charges comptabilisées alors qu’elles ne sont pas déductibles fiscalement. Il s’agit :

de la rémunération du travail de l’exploitant,
des amortissements excédentaires et des autres amortissements non déductibles,
des provisions et charges à payer non déductibles,
des moins values nettes à long terme non déductibles des résultats.

Les déductions extra comptables consistent à retrancher du résultat comptable des éléments non imposables, ou déjà imposés, ou soumis à un régime spécial. Il s’agit principalement des plus values nette à long terme.
Les abattements et déductions concernent les adhérents de centre de gestion agrée, les mesures prises en vue de favoriser la création d’entreprises nouvelles, des déductions au titre des investissements réalisés dans les DOM TOM et de la créance dégagée par le report en arrière des déficit.
De manière plus approfondie, nous allons mettre en exergue le sort des amortissements excédentaires ou non déductibles et le sort du déficit du bénéfice industriel de commercial.
 

Le report des déficits de l’activité de location meublée

Le revenu imposable pour la détermination de l’impôt sur le revenu est le montant total du revenu annuel net dont dispose chaque foyer fiscal. Il convient d’y déduire les déficits constatés pour une année dans une catégorie de revenu.
Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.
Certaines catégories de revenu dérogent à ce principe général. Seul les revenus professionnels peuvent faire l’objet d’une imputation sans limitation sur le revenu global. Les revenus du patrimoine tels les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux non professionnel sont limités pour l’imputation sur le revenu global.
Les déficits de revenus fonciers ne peuvent être imputés que dans la limite annuelle de 10700€.
Les déficits provenant des activités relevant des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, peuvent être imputés sur les bénéfices tirés d’activités de même nature exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes. Ces modalités d’imputation sont applicables aux déficits réalisés par des personnes autres que les loueurs professionnels au sens de l’article 155 du CGI.
Ainsi en vertu de l’article 156 du CGI, les déficits de l’activité de loueur en meublé professionnel définis à l’article 155 du CGI peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation.
Cependant, les déficits de l’activité de loueur en meublé non professionnel, qui ne respecte pas les critères de l’article 155 du CGI, ne pourront être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature, exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les 10 années suivantes.
 

Les amortissements des immeubles exploités en location meublée.

L’une des conséquences de l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux de l’activité de loueur en meublé par rapport au traitement au titre des revenus fonciers est l’incidence des amortissements.
Le montant de l’amortissement, l’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.
En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.
Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.
Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.
Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).
En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.
Pour approfondir la question des amortissements et notamment pour calculer le montant des amortissements déductibles, vous pouvez lire cet article dédiée « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? ».
 

La TVA sur l’activité de location meublée

Le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée

En matière immobilière, la taxe sur la valeur ajoutée est applicable sur les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles. Sont notamment visés :
Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir. Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles que ces personnes affectent à un usage d’habitation,
les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société. Ces dispositions ne sont pas applicables aux opérations portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens ; ni aux opérations portant sur des droits sociaux qui sont afférents à des immeubles ou parties d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de l’achèvement des immeubles, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.
En ce qui concerne la taxation des loyers, l’article 261 D du CGI exonère de taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
De ce fait, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont exonérés de TVA et l’investisseur ne peut donc pas déduire la TVA déductible qu’il a payée lors de son acquisition.
Cette exonération de TVA sur les locations meublée ne s’applique pas cependant :

Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

Ainsi, comme nous vous le détaillons dans cet article « La récupération de la TVA sur la location meublée, la location nue ou la parahôtellerie ? » ou encore « Location meublée : Comment récupérer la TVA sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble neuf ?« , les exploitants d’une location meublée en direct, sans bail commercial, ne pourrait pas prétendre au bénéfice de la récupération de TVA.
En effet, pour soumettre les loyers à la TVA, il faut « rendre des services dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle« .
 
Malheureusement, la doctrine fiscale est très claire :

« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.

Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant. »

Seule l’activité de location meublée via une résidence service pourra prétendre à la récupération de la TVA.
 

La franchise en base de TVA

Quand bien même, l’acquisition et les loyers sont assujettis à la taxe sur la taxe sur la valeur ajoutée, les dispositions de l’article 293 B du CGI dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les assujettis réalisant moins de 82800€ de chiffre d’affaires s’ils réalisent des livraisons de biens, des ventes à consommer sur place ou des prestations d’hébergement ou les assujettis réalisant moins de 33200€ de chiffre d’affaires dans d’autres prestations de services.
Les investisseurs loueurs en meublé professionnel bénéficient donc de plein droit de ce régime de faveur lorsqu’ils réalisent un chiffre d’affaires de moins de 82800€.
Ainsi, en application de ce dispositif, les assujettis sont dispensés de facturer à leurs clients la TVA relative aux prestations ou ventes qu’ils ont réalisées.
La conséquence de la franchise en base de TVA n’est pas neutre. Effectivement, l’article 293 E du CGI dispose que les assujettis bénéficiant de cette franchise en base de TVA ne peuvent opérer aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.
Pour pouvoir déduire la TVA que les loueurs ont payée sur l’acquisition de l’immeuble, il leur faudra opter pour le paiement de la TVA.
Cette option est indispensable dès le début de l’activité si le loueur veut récupérer la TVA qu’il a payée.
 

Le droit à déduction de la TVA payé lors de l’acquisition de l’immeuble

Dans l’hypothèse où l’investisseur a réalisé les démarches nécessaires pour ne pas bénéficier de la franchise en base de TVA, il peut déduire de la TVA qu’il a payée sur l’acquisition, la TVA qu’il collecte sur les loyers.
L’investisseur qui fait l’acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et qui n’a jamais fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne intervenant en la qualité de marchand de bien pendant un délai de cinq ans depuis l’achèvement, payera la taxe sur la valeur ajoutée sur son acquisition, cependant, si son exploitation n’intègre pas les exonérations de l’article 261 D du CGI, il ne pourra jamais récupérer la TVA qu’il a payée.
Effectivement, la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable.
Cependant, le redevable dans le cas de la location meublée serait le locataire de l’immeuble à usage d’habitation. Les loyers, en vertu de l’article 261 D du CGI, étant exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée, le loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne pourra pas récupérer la TVA payée en assujettissant les loyers.
 

Remboursement de la TVA collectée sur les loyers

Le droit à déduction de la TVA collectée est cependant toujours possible pour les locations expressément exclues de l’exonération de TVA de l’article 261-D du CGI.
Les investisseurs bénéficiant de ce régime peuvent déduire de la TVA sur l’acquisition, la TVA collectée sur les loyers. On comprend cependant, que la déduction totale de la TVA prendrait de trop nombreuses années. Alors, la taxe déductible, dont l’imputation sur la taxe collectée n’a pu être opérée, peut faire l’objet d’un remboursement.
Les assujettis soumis de plein droit ou sur option au régime normal d’imposition peuvent demander un remboursement au titre d’un trimestre civil lorsque chacune des déclarations de ce trimestre fait apparaître un crédit de taxe déductible.
La demande de remboursement doit être déposée au cours du mois suivant le trimestre considéré. Elle doit porter sur un montant minimum de 150€.
 

La régularisation de la déduction en cas de vente dans un délai de 20 ans

L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose que lorsque les immeubles sont cédés ou apportés avant le commencement de la dix neuvième année qui suit celle de leur acquisition ou de leur achèvement et que la cession ou l’apport ne sont pas soumis à la taxe sur le prix total ou la valeur totale de l’immeuble, l’assujetti est redevable d’une fraction de la taxe antérieurement déduite.
Cette fraction est égale au montant de la déduction diminuée d’un vingtième par année civile ou fraction d’année civile écoulée depuis la date à laquelle l’immeuble a été acquis ou achevé.
L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose également qu’il y a lieu de régulariser par cinquième lorsque la déduction porte sur le mobilier en cas de vente, apport ou disparition de l’immobilisation avant le commencement de la quatrième année qui suit celle de leur acquisition).

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