La location meublée a un caractère civil au regard du Code Civil. En effet, un arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862 précise que : « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ». Cette solution a été confirmée par une décision de la Cour de Cassation datant du 10 novembre 1993. Or sur le plan fiscal, la location meublée est traitée comme une activité commerciale. Cela déroge au principe général qui considère que le droit civil prime sur le droit fiscal. Le législateur a en réalité voulu conserver le principe d’équité entre les contribuables. Un loueur en meublé professionnel sera ainsi imposé de la même manière qu’un hôtelier puisque l’on peut considérer que leur fonds de commerce est bien pour chacun la location meublée.

Pour ceux qui voudraient approfondir l’opportunité de l’activité de location meublée pourront acheter mon nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , vous y trouverez tous nos conseils pour réussir votre investissement immobilier.

 

Une imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels de commerciaux (BIC)

Pourquoi une imposition au titre du BIC ?

Si juridiquement la location meublée est une activité civile, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Par conséquent, les revenus tirés de la location meublée d’un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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Au sens de l’article 34 du Code général des Impôts (CGI), « sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale […] ».

Depuis le 01/01/2017 (cf « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ? » pour comprendre l’importance de ce point ! – C’est probablement la porte ouverte vers une grande réforme de l’activité de location meublée »), l’article 35 du code général des impôts reconnaît le caractère commercial des profits tirés de l’activité de location meublée :

« Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; »

 

Les loueurs en meublé doivent à ce titre souscrire une déclaration n° 2042 P pour chaque commune dans laquelle sont situés les biens donnés en location. Cette déclaration précise le chiffre d’affaires réalisé, le montant des salaires versés ou le nombre de salariés et, le cas échéant, le montant des plus ou moins values réalisées.

 

Les loueurs en meublé professionnels

Afin de bénéficier du régime des BIC professionnels, le propriétaire doit avoir la qualité de loueur professionnel.

Seul l’article 1515 CGI définit ce statut :

« Les loueurs professionnels s’entendent des personnes :
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :



1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour l’application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement.L’année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l’appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l’année de cessation totale de l’activité de location.

 

Les loueurs en meublé non professionnels

Sont donc considérés comme loueurs en meublé non professionnels, ceux qui ne remplissent pas l’une des conditions de l’article 155 du CGI.

Exonération :
L’article 35 bis du CGI précise qu’une exonération d’impôt est accordée lorsqu’une partie de l’habitation principale fait l’objet d’une location en meublée et qu’elle constitue pour le locataire sa résidence principale.

Le prix de la location doit également être fixé dans des limites raisonnables.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte de l’indice de référence des loyers, issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente :

– Au titre de l’année 2013, ces plafonds s’élèvent à 181 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 132 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
– Au titre de l’année 2014, ces plafonds s’élèvent à 183 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 134 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
– Au titre des années 2015, 2016 et 2017, ces plafonds s’élèvent à 184 €/m²/année pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 €/² / année pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

 

 

La détermination du bénéfice imposable

Le micro BIC

Le régime d’imposition micro bénéfice industriels et commerciaux (micro BIC) s’applique de plein droit aux entreprises dont le chiffre d’affaires annuel, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile, n’excède pas :

  • 170 000 € s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 (Les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976 relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des gîtes de France ; Les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) ; Ces entreprises pourront bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% afin de déterminer le montant du bénéfice imposable ;

 

  • 70 000 € s’il s’agit d’autres entreprises. Ces entreprises pourront bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% fin de déterminer le montant du bénéfice imposable ;

Les locaux mentionnés aux 2° à 3° du III de l’article 1407 sont :

2°Les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976 relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des gîtes de France ;

3° Les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme.

 

Les revenus tirés des activités de location meublée seront donc soumis au régime des micro-entreprises, du seuil de 70 000€ et de l’abattement de 50 %. Seules les Gîtes de France, meublée de tourisme classé et chambre d’hôtes pourront bénéficier d’un seuil de 170 000€ et surtout d’un abattement de 71%. (cf »Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?« ).

Le bénéfice imposable, avant prise en compte des plus ou moins values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71%  ou pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la première catégorie (vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, fourniture de logement) et d’un abattement de 50% pour les autres entreprises (dont la location meublée).

Dans un contexte de location meublée, le chiffre d’affaires est constitué par les loyers. Ainsi, de l’application du régime micro BIC, il résulte que seul 50% ou 29% des loyers sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la nature de la location.

 

L’utilisation de ce régime de détermination de la base imposable apparaît peu favorable aux loueurs en meublé. Effectivement, l’investisseur est à la recherche d’un mode d’imposition lui permettant, d’une part d’imputer les déficits de l’activité sans limitation sur le revenu global et d’autre part, de profiter de l’amortissement de l’immeuble pour réduire son imposition. Ces deux critères de choix pour l’investisseur ne sont pas présents dans le mode de fixation du bénéfice imposable réservé aux micro-entreprises.

Le régime réel d’imposition serait une solution pour ce type d’investisseurs. Mais attention, la location meublée qui dégage un chiffre d’affaires inférieur à 33100€ est soumise de plein droit au régime du micro BIC.
Le Loueur en Meublé souhaitant opter pour le régime réel, doit exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 01 Février de l’année d’imposition. Pour cela,  il doit faire parvenir un courrier de levée d’option par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception au Service des Impôts des Entreprises auquel le bien loué est rattaché.

L’option régime réel est valable pour deux ans et est reconductible tacitement pour la même période.

 

Le régime réel de fixation du bénéfice imposable

En vertu de l’article 302 septies A du CGI en ce qui concerne l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux, il est institué un régime du bénéfice réel pour les petites et moyennes entreprises qui comporte des obligations allégées.

Le bénéfice de ce régime simplifié d’imposition est réservé :

sur option pour les entreprises normalement placées sous le régime des micros BIC avant le 1er février de la première année. L’option est valable deux ans tant que l’entreprise reste de manière continue dans le champ d’application du régime du micro BIC.

aux entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 789 000€ s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, ou 238 000€, s’il s’agit d’autres entreprises. Ces limites s’apprécient en faisant abstraction de la TVA et des taxes assimilées.

 

Compte tenu des éléments cités précédemment, le loueur en meublé professionnel, ou non professionnel, peut opter pour ce régime simplifié d’imposition. L’option peut être exercée chaque année.

Les petites et moyennes entreprises placées sous le régime du bénéfice réel avec obligations allégées souscrivent au plus tard le 30 avril de chaque année ou dans les trois mois de la clôture de l’exercice si l’exercice comptable ne coïncide pas avec l’exercice civil (article 38 bis annexe II du CGI), la déclaration d’imposition du bénéfice réel.

Attention :L’investisseur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) devra veuillez aux formalités d’option pour le régime réel de fixation du bénéfice imposable car se serait le cas échéant, l’impossibilité pour lui d’optimiser son investissement puisqu’il ne pourrait pas reporter son déficit sur son revenu global.

 

Le mode de détermination du bénéfice imposable

L’article 36 du CGI dispose que sont compris dans le total des revenus servant de base à l’impôt sur le revenu, les bénéfices obtenus pendant l’année de l’imposition ou dans la période de douze mois dont les résultats ont servi à l’établissement du dernier bilan, lorsque cette période ne coïncide pas avec l’année civile.

Aussi, l’article 38 quater de l’annexe III du CGI pose le principe de connexion forte entre les règles comptables et fiscales : « les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour le calcul de l’assiette de l’impôt ». En l’absence de dispositions fiscales particulières, le résultat fiscal est déterminé à partir des règles comptables.

En pratique, le bénéfice net imposable est donné par le compte de résultat de l’exercice. Toutefois, en raison de l’existence de dispositions fiscales spécifiques, le résultat net comptable doit parfois faire l’objet de rectifications positives (réintégrations), négatives (déductions) et d’abattements spécifiques.

L’ensemble des réintégrations, déductions et abattements est regroupé dans le formulaire 2058A intitulé « détermination du résultat fiscal ».

Les réintégrations extra comptables ont pour objet d’ajouter au résultat comptable des charges comptabilisées alors qu’elles ne sont pas déductibles fiscalement. Il s’agit :

de la rémunération du travail de l’exploitant,
des amortissements excédentaires et des autres amortissements non déductibles,
des provisions et charges à payer non déductibles,
des moins values nettes à long terme non déductibles des résultats.

Les déductions extra comptables consistent à retrancher du résultat comptable des éléments non imposables, ou déjà imposés, ou soumis à un régime spécial. Il s’agit principalement des plus values nette à long terme.
Les abattements et déductions concernent les adhérents de centre de gestion agrée, les mesures prises en vue de favoriser la création d’entreprises nouvelles, des déductions au titre des investissements réalisés dans les DOM TOM et de la créance dégagée par le report en arrière des déficit.

De manière plus approfondie, nous allons mettre en exergue le sort des amortissements excédentaires ou non déductibles et le sort du déficit du bénéfice industriel de commercial.

 

Le report des déficits de l’activité de location meublée

Le revenu imposable pour la détermination de l’impôt sur le revenu est le montant total du revenu annuel net dont dispose chaque foyer fiscal. Il convient d’y déduire les déficits constatés pour une année dans une catégorie de revenu.
Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

Certaines catégories de revenu dérogent à ce principe général. Seul les revenus professionnels peuvent faire l’objet d’une imputation sans limitation sur le revenu global. Les revenus du patrimoine tels les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux non professionnel sont limités pour l’imputation sur le revenu global.

Les déficits de revenus fonciers ne peuvent être imputés que dans la limite annuelle de 10700€.

Les déficits provenant des activités relevant des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, peuvent être imputés sur les bénéfices tirés d’activités de même nature exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes. Ces modalités d’imputation sont applicables aux déficits réalisés par des personnes autres que les loueurs professionnels au sens de l’article 155 du CGI.

Ainsi en vertu de l’article 156 du CGI, les déficits de l’activité de loueur en meublé professionnel définis à l’article 155 du CGI peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation.

Cependant, les déficits de l’activité de loueur en meublé non professionnel, qui ne respecte pas les critères de l’article 155 du CGI, ne pourront être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature, exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les 10 années suivantes.

 

Les amortissements des immeubles exploités en location meublée.

L’une des conséquences de l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux de l’activité de loueur en meublé par rapport au traitement au titre des revenus fonciers est l’incidence des amortissements.

Le montant de l’amortissement, l’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.

En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.

Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.

Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).

En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.

Pour approfondir la question des amortissements et notamment pour calculer le montant des amortissements déductibles, vous pouvez lire cet article dédiée « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? ».

 

La TVA sur l’activité de location meublée

Le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée

En matière immobilière, la taxe sur la valeur ajoutée est applicable sur les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles. Sont notamment visés :

Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir. Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles que ces personnes affectent à un usage d’habitation,

les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société. Ces dispositions ne sont pas applicables aux opérations portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens ; ni aux opérations portant sur des droits sociaux qui sont afférents à des immeubles ou parties d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de l’achèvement des immeubles, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.

En ce qui concerne la taxation des loyers, l’article 261 D du CGI exonère de taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

De ce fait, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont exonérés de TVA et l’investisseur ne peut donc pas déduire la TVA déductible qu’il a payée lors de son acquisition.

Cette exonération de TVA sur les locations meublée ne s’applique pas cependant :

Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

Ainsi, comme nous vous le détaillons dans cet article « La récupération de la TVA sur la location meublée, la location nue ou la parahôtellerie ? » ou encore « Location meublée : Comment récupérer la TVA sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble neuf ?« , les exploitants d’une location meublée en direct, sans bail commercial, ne pourrait pas prétendre au bénéfice de la récupération de TVA.

En effet, pour soumettre les loyers à la TVA, il faut « rendre des services dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle« .

 

Malheureusement, la doctrine fiscale est très claire :

« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.

Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant. »

Seule l’activité de location meublée via une résidence service pourra prétendre à la récupération de la TVA.

 

La franchise en base de TVA

Quand bien même, l’acquisition et les loyers sont assujettis à la taxe sur la taxe sur la valeur ajoutée, les dispositions de l’article 293 B du CGI dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les assujettis réalisant moins de 82800€ de chiffre d’affaires s’ils réalisent des livraisons de biens, des ventes à consommer sur place ou des prestations d’hébergement ou les assujettis réalisant moins de 33200€ de chiffre d’affaires dans d’autres prestations de services.

Les investisseurs loueurs en meublé professionnel bénéficient donc de plein droit de ce régime de faveur lorsqu’ils réalisent un chiffre d’affaires de moins de 82800€.

Ainsi, en application de ce dispositif, les assujettis sont dispensés de facturer à leurs clients la TVA relative aux prestations ou ventes qu’ils ont réalisées.

La conséquence de la franchise en base de TVA n’est pas neutre. Effectivement, l’article 293 E du CGI dispose que les assujettis bénéficiant de cette franchise en base de TVA ne peuvent opérer aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.

Pour pouvoir déduire la TVA que les loueurs ont payée sur l’acquisition de l’immeuble, il leur faudra opter pour le paiement de la TVA.

Cette option est indispensable dès le début de l’activité si le loueur veut récupérer la TVA qu’il a payée.

 

Le droit à déduction de la TVA payé lors de l’acquisition de l’immeuble

Dans l’hypothèse où l’investisseur a réalisé les démarches nécessaires pour ne pas bénéficier de la franchise en base de TVA, il peut déduire de la TVA qu’il a payée sur l’acquisition, la TVA qu’il collecte sur les loyers.

L’investisseur qui fait l’acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et qui n’a jamais fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne intervenant en la qualité de marchand de bien pendant un délai de cinq ans depuis l’achèvement, payera la taxe sur la valeur ajoutée sur son acquisition, cependant, si son exploitation n’intègre pas les exonérations de l’article 261 D du CGI, il ne pourra jamais récupérer la TVA qu’il a payée.

Effectivement, la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable.

Cependant, le redevable dans le cas de la location meublée serait le locataire de l’immeuble à usage d’habitation. Les loyers, en vertu de l’article 261 D du CGI, étant exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée, le loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne pourra pas récupérer la TVA payée en assujettissant les loyers.

 

Remboursement de la TVA collectée sur les loyers

Le droit à déduction de la TVA collectée est cependant toujours possible pour les locations expressément exclues de l’exonération de TVA de l’article 261-D du CGI.

Les investisseurs bénéficiant de ce régime peuvent déduire de la TVA sur l’acquisition, la TVA collectée sur les loyers. On comprend cependant, que la déduction totale de la TVA prendrait de trop nombreuses années. Alors, la taxe déductible, dont l’imputation sur la taxe collectée n’a pu être opérée, peut faire l’objet d’un remboursement.

Les assujettis soumis de plein droit ou sur option au régime normal d’imposition peuvent demander un remboursement au titre d’un trimestre civil lorsque chacune des déclarations de ce trimestre fait apparaître un crédit de taxe déductible.

La demande de remboursement doit être déposée au cours du mois suivant le trimestre considéré. Elle doit porter sur un montant minimum de 150€.

 

La régularisation de la déduction en cas de vente dans un délai de 20 ans

L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose que lorsque les immeubles sont cédés ou apportés avant le commencement de la dix neuvième année qui suit celle de leur acquisition ou de leur achèvement et que la cession ou l’apport ne sont pas soumis à la taxe sur le prix total ou la valeur totale de l’immeuble, l’assujetti est redevable d’une fraction de la taxe antérieurement déduite.

Cette fraction est égale au montant de la déduction diminuée d’un vingtième par année civile ou fraction d’année civile écoulée depuis la date à laquelle l’immeuble a été acquis ou achevé.

L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose également qu’il y a lieu de régulariser par cinquième lorsque la déduction porte sur le mobilier en cas de vente, apport ou disparition de l’immobilisation avant le commencement de la quatrième année qui suit celle de leur acquisition).

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140 Comments

  1. Bonjour,
    Est-on sujet à la taxe professionnelle en LMNP ?

    D’après ce que je lis au début de votre article, c’est non, mais le centre des impôts nous la réclame en justifiant ceci par un jugement de la cours de cassation.

    Merci de votre éclaircissement.

    • Ca depend du type de location meublée que vous faites…. En gros :

      – si vous louez directement à l’occupant des meublés, vous devez payez la taxe qui remplace la taxe pro.

      – si vous louez à un exploitant professionnel qui sous-loue ensuite à l’occupant du meublé, avec des services (par ex : EHPAD, résidence étudiante), alors vous n’avez pas à payer cette taxe (mais l’exploitant devra la payer).

      (je vous laisse rechercher, dans une discussion sur ce forum ou/et d’autres, les références des textes officiels précis sur ce point).

    • Bonjour
      Oui , les loueurs en meublé professionnel sont soumis à la taxe professionnelle. Lorsque le chiffre d’affaire n’est pas très élevé, le montant de cette taxe est forfaitisé à environ 600 euro par an.
      ce qu’on ne dit pas souvent lorsqu’on parle de LMP , c’est que le loueur est soumis, dans tous les cas, au paiement de cotisations sociales , même s’il n’a ni employé ni salaire, même s’il est déjà retraité….ces cotisations sont basées sur le chiffre d’affaires, …et non négligeables.
      Salutations

      • Ces cotisations ne sont pas « basées sur le chiffre d’affaires », mais sur le bénéfice de l’activité ou la rémunération du gérant (ou sur des minimum si ces montants sont en dessous de ces minimum).

        Ce sont les cotisations d’un commerçant affilié au RSI, dont le barème figure sur http://www.rsi.fr/baremes/cotisations.html

  2. Bonjour, juste pour une petite précision

    dans les 3 conditions cumulatives à l’obtention statut LMP,

    la troisième condition signifie que les revenus retirés de l’activité loueur meublé doivent être supérieur à 100% des autres revenus perçus par le foyer ou à 50% comme c’est stipuler dans cet article de fiscaonline http://www.fiscalonline.com/Precisions-concernant-le-regime,2229.html ?

    Cordialement

    Alexis

    • C’est 100% (50%, ça concerne l’ISF : pour que les biens LMP soit considérés comme relatif à une activité pro, et à ce titre exonérés d’ISF, il faut que le bénéfice -pas les recettes- de l’activité LMP dépasse 50% du revenu professionnel. Donc quand les amortissements permettent de faire un bénéfice fiscal nul…. les biens rentrent dans l’assiette de l’ISF).

    • Les deux mon général !

      >100% des AUTRES revenus professionnels, ou >50% du TOTAL des revenus professionnels.

      Cf art 155 CGI :
      IV – 2.L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

      1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

      2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

      3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

  3. Hypothèse: je suis propriétaire d’un studio depuis 2003 que je loue depuis cette date en location nue.

    Est ce que je peux passer en LMNP avec régime d’imposition au réel? si oui comment déduire les amortissements? a partir de 2003 ou 2013? sur quelle base amortir?

    Merci d’avance

  4. DEGORCE NILS says:

    Bonjour,
    Je loue actuellement ma residence principale en courte durée , et cela marche bien. Limité par la loi, je vais acheter un appartement dédié à la location très courte durée ( de 2 nuit à 2 semaines ). De plus, j’aimerai m’occuper d’autres appartements dont les propriétaires m’ont demandé de les louer de la meme maniere. J’aimerai savoir si le statut de LMP me permettrait de faire cette activité: puis je faire des versements vers les propriétaires afin de les rémunérer pour les locations effectuées par mes soins ? Ou dois je avoir le statut de LMP seulement pour les biens qui m’appartiennent et forcement créer une societé pour louer les appartements des autres ? Merci d’avance de m’aider car je ne trouve pas de reponse à mes interrogations! Merci

  5. Bonjour,
    Est-ce qu’un Loueur en Meublés Professionnel (meublés de tourisme classés), ayant une entreprise individuelle (pas de personne morale) avec un CA < 80000€, est imposé au régime réel ? Ou peut toujours bénéficier de l'abattement forfaitaire de 71 % ?
    Merci pour votre éclairage.
    Cordialement,

    • Une option au régime réel a t’elle été effectuée lors de l’enregistrement au registre du commerce ?
      Si aucune option n’a été faite, rien n’interdit à un LMP de rester en micro-bic s’il ne dépasse pas les seuils.
      En revanche, les principaux avantages d’être professionnel ne s’appliqueront pas si vous restez en micro-BIC.

  6. Merci pour votre réponse qui confirme mes recherches. En fait, ma situation est différente de la plupart des loueurs en meublés : mon activité (LMNP) est depuis peu consacrée à 100% à mes meublés de tourisme, je ne paye plus d’impôts (sauf ceux à venir découlant de cette activité : barême IR sur 29% des revenus(c’est à dire 0) + CSG CRDS sur 29% des revenus). Mes appartements ont été payés au comptant (j’emprunterai d’ici qq mois pour me créer du patrimoine supplémentaire), ils représentent 100% de mes revenus (et sont plus élevés que ceux de mon conjoint), et je cherche à optimiser ma situation. Donc, si je passe en LMP, les avantages cumulés sont : 29% d’imposition, exonération ISF, exonération sur les plue-values après 5 ans, et en restant au micro-bic, je ne paye « que » 14% de mes revenus au RSI. Je ne cherche pas à diminuer mes impôts, puisque je ne suis plus imposée. Mon raisonnement est-il juste ? Cordialement,

  7. Si vous restez en régime micro-BIC vous serez obligatoirement imposé puisque l’imposition sera de 29% des loyers et non des revenus + CGS/CRDS.
    Pour être exonéré d’ISF, il est nécessaire d’une part de remplir les conditions pour être professionnel mais également que le revenu (et non les loyers) de cette activité représente plus de 50% des vos revenus. Mais pour déterminer le revenu de votre activité il est nécessaire de le calculer de façon réelle c’est à dire loyers-charges-amortissements.
    De plus, en restant au micro BIC il sera difficile de prétendre à l’exonération de taxation des PV visée à l’article 151 septies du CGI en effet dès lors que vous n’aurez pas de bien professionnel inscrit à l’actif d’un bilan il sera difficile de faire valoir auprès de l’Administration que le bien vendu n’était pas rester dans le périmètre de votre patrimoine privé.
    En conclusion, difficile de se prévaloir des avantages du LMP sans être au régime réel.

    • Merci pour vos éclairages, je vais réviser ma copie…

    • Bonjour,
      Vous dites « en restant au micro BIC il sera difficile de prétendre à l’exonération de taxation des PV visée à l’article 151 septies du CGI en effet dès lors que vous n’aurez pas de bien professionnel inscrit à l’actif d’un bilan il sera difficile de faire valoir auprès de l’Administration que le bien vendu n’était pas rester dans le périmètre de votre patrimoine privé. »
      Néanmoins nous payons la cotisation foncière des entreprises, et dans mon cas mes appartements sont classés « Meublé de tourisme », donc il me semble que le périmètre de mon patrimoine professionnel est bien délimité.

  8. Bonjour,

    Est ce que les déficits reportables interviennent les années suivant avant la prise en compte des amortissements ou après ?

    Ainsi si Loyers = 100, Charges = 70, Deficits reportables = 50; amortissement = 40 ; amortissements reportables = 90

    Alors Resultat = 100 – 70 – 30 (Loyers – Charges – part déficits reportables), Deficits reportables = 20 , amortissements reportables = 130.

    Est ce correct ?

    Merci pour votre réponse

  9. bonjour,
    concernant la fiscalité des LMNP.
    Doit on lors de la facturation de la taxe d’ordures ménagères à l’exploitant faire figurer le taux de la TVA à 7% sur la facture?.*
    Exemple: taxe payée au trésor public 95 euros, je refacture à l’expoitant 95 euros + 7% soit 101.65 euro, est-ce exact?
    Merci

  10. Bonjour,
    Merci pour votre blog excellemment réalisé.

    Question:
    Mon épouse met en location 3 meublés depuis 10 ans à des étudiants dans un petit immeuble. 1°Elle n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € ;

    3° Ces recettes n’excèdent pas ses revenus (uniquement salariés) soumis à l’impôt sur le revenu.
    Elle vient de recevoir une lettre des impôts lui demandant de s’inscrire au registre du commerce,
    DOIT ELLE S Y CONFORMER ?

  11. Bjr je vais acheter un studio meuble dans une residence etudiante de 1998.Je voudrais savoir quelles sont les charges deductibles pour etre le moins imposable possible.Peut-on amortir le bien ? si oui sur quelle duree et combien en %.Y-a-t il d’autres charges deductibles : frais de notaire , tva, etc…
    Merci d’avance pour vos reponses

    • Bonjour,

      Les charges déductibles seront toutes les charges liées à l’activité si vous optez pour le régime réel soit par exemple :

      intérêts d’emprunts, assurance, charge de copropriété, taxes foncières, honoraires, frais de notaires …
      En revanche comme vous serez certainement non professionnel vous n’aurez pas intérêt à créer du déficit lié aux charges car il ne sera imputable que sur des bénéfices de location meublé.
      Ainsi les frais de notaires peuvent être immobilisés et amortis sur la même durée que l’immeuble.
      Vous pouvez pratiquer un amortissement sur 25 à 30 ans sur 90% de la valeur de l’immobilier (une quote part forfaitaire de 10% doit être retenue pour le terrain qui n’est par amortissable. Je vous laisse nous contacter via notre site si vous avez besoin de précision pour la gestion comptable de votre dossier.
      Cordialement

      • Bonsoir et merci pour votre reactivite.Que je comprenne bien car je ne suis ni dans l’immobilier ni dans la comptabilite.Je vais acheter ce studio 52500€.Donc je peux amortir ce bien sur 25 ans soit la somme de 47250€ (90% de l’achat).47250/25=1890 € par an deductible .Les loyers seront de 280€/mois , , Soit 3360€/an.Ensuite je beneficie d’une reduction forfaitaire de 50% soit 1680€ a declarer en revenu et je retranche l’amortissement de 1890€ donc un deficit de – 210€.Ai-je bien compris?Je precise que je ne vais pas emprunter et que je ne suis imposable de 100€ environ l’annee passee.Quelle serait la meilleure formule pour mon cas precis.Merci d’avance pour vos reponses

        • Non, vous avez mal compris :

          – soit vous êtes au réel, et déduisez des loyers encaissés les frais, intérêts d’emprunts, amortissements

          – soit vous optez pour le micro-BIC (si le total de vos recettes est suffisamment petit), et vous déduisez un % forfaitaire, mais aucun frais réel, aucun intérêt d’emprunt, aucun amortissement.

          Ce n’est pas le lait, + l’argent du lait + la crémière + etc.

  12. Bonjour,

    Je loue actuellement un appartement en courte durée , et cela marche bien. je vais acheter un appartement dédié à la location très courte durée ( de 2 nuit à 2 semaines ). De plus, j’aimerai m’occuper d’autres appartements dont les propriétaires m’ont demandé de les louer de la meme maniere. J’aimerai savoir si le statut de LMP me permettrait de faire cette activité: puis je faire des versements vers les propriétaires afin de les rémunérer pour les locations effectuées par mes soins ? Ou dois je avoir le statut de LMP seulement pour les biens qui m’appartiennent et forcement créer une societé pour louer les appartements des autres ? Merci d’avance de m’aider car je ne trouve pas de reponse à mes interrogations! Merci

    • Si vous louez (avec un bail idoine) ces biens nus à leur propriétaire, y ajoutez des meubles, puis les (sous-)louez meublés à l’occupant final, ça rentre dans votre activité de location meublée.

      Tous vos revenus d’activité meublés (au niveau de votre foyer fiscal) seront considérés ensemble, avec soit un statut LMNP, soit un statut LMP (soit à l’IS si vous constituez une société imposée à l’IS).

      Vous pouvez constituer une société ou pas. Ceci n’aura pas vraiment d’impact sur votre statut LMP ou LMNP, tant qu’elle opte pour l’IR (il fat que ce soit une SARL de famille ou une SNC, pas une SCI). Dans tous les cas (société ou pas, LMNP ou LMP) il vous faut déclarer le début d’activité au fisc et obtenir un n° (SIRET je crois)…. et si vous ne l’avez pas encore fait, le faire rapidement.

  13. Bonjour,
    L’inscription au CFE en vue d’obtenir un n° SIRET est-elle obligatoire pour débuter une activité LMNP ?
    Si oui quelles conséquences emporte-t-elle au niveau des cotisations sociales ?
    Merci

    • A ma connaissance : Oui, c’est obligatoire (début d’activité commerciale => n° SIRET à obtenir), et ça n’emporte AUCUNE conséquence au niveau des cotisations sociales (le RSI devrait même refuser une demande d’immatriculation d’un LMNP à présent, selon les textes en vigueur).

  14. Bonjour, je suis LMP ,je voudrais savoir si les charges et les amortissements sont déductibles sur la durée de l’exercice ou seulement sur la durée effective de location. Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,

      Au régime réel, les charges et amortissements sont déductibles sur la durée de l’exercice mais vous devez pouvoir prouver que vous mettez tout en œuvre pour pouvoir le louer toute l’année.

  15. Merci pour votre réponse. J’ai mis tout en œuvre pour louer toute l’année: annonces…
    Mais malgré cela je n’ai loué que 10se’aines sur les 52 que comporte une année.
    Êtes vous certain que je peux déduire l’intégralité des charges et des amortissements et non pas les déduire au prorata de la location effective, soit : 10/52?
    Pourriez vous me communiquer les références des articles de loi ou la jurisprudence qui étayent votre position?
    Merci.

  16. JULIEN92 says:

    Bonjour
    En 2009 j ai achete un appartement (40 m2). Je l ai habite pendant 2 ans seule puis avec mon concubin pendant 1 an. Apres quoi nous avons eu un enfant et nous avons demenage. Nous sommes aujourd hui encore locataires de notre residence principale. Depuis quelques mois mon appartement n est ni loue, ni habite. Je suis en train de faire faire des travaux de renovation pour ensuite le louer. J hesite a le louer en meuble. En cas de location meublee sous statut LMNP ou LMP, puis je amortir le cout d aquisition (je l ai achete sans aviir besoin d un credit car je disposais de la somme) ?
    Par ailleurs en statut LMP, comment dois je comprendre la condition a remplir « revenus locatifs au moins 50% des revenus du foyer » au regard des revenus de mon concubin ? « Foyer » = en terme d’IR ? Donc on ne regarde bien que mes revenus ?

    • En cas de location meublee sous statut LMNP ou LMP, vous devrez inscrire ce bien au bilan de votre activité, pour un montant représentant sa « valeur vénale » à la date d’inscription. C’est sur la base de ce montant (hors la valeur du foncier) que vous pourrez faire des amortissements.

      Les coûts d’acquisition, ou toutes les autres dépenses faites sur ce logement, n’ont pas d’impact et ne peuvent pas être pris en compte dans votre activité de location meublée (tout comme ce que vous avez fait de ce logement, bien avant le début de votre activité de location meublée). Par contre, ça pourra avoir un impact pour évaluer vos plus-value lorsque vous revendrez ce logement.

      Vous ne remplissez sans doute pas les conditions pour être LMP. Il faut (notamment) qu’au niveau de votre foyer fiscal, le BIC issue de la location meublée soit supérieur à l’ensemble de vos revenus d’activité (de vous + votre conjoint + vos enfants rattachés). Mais dans votre cas, je ne vois pas bien quels avantages vous auriez à être LMP.

      Je vous recommande d’utiliser les services d’un comptable PRO pour correctement traiter les amortissements. (et de vous renseigner sur la réduction d’impôt qui vous permet de ne pas payer grand chose de votre poche sur cette prestation : bofip.impots.gouv.fr/bofip/3910-PGP).

  17. JULIEN92 says:

    Nb : precision « je l ai achete sans avoir besoin d un credit » => donc j aimerais savoir si je peux encore passer en amortissements le cout d achat (y compris les frais de notaire). Et si oui selon quelle regle (3% par an?)
    Merci

  18. JULIEN92 says:

    Bonjour
    Merci pour cette reponse. Si j ai bien compris :
    1. En LMP je vais donc pouvoir amortir la valeur venale de cet appartement ?
    2. Dans la mesure ou je ne suis ni mariee ni pacsee le « revenu de mon foyer fiscal » n inclut pas le revenu de mon concubin (par « foyer fiscal » il faut entendre la definition du foyer fiscal en matiere d impot sur le revenu et dans cette definition le concubinage a pour effet d instaurer des deckarations de revenus separes entre les 2 concubins) ?
    Est ce bien cela ?

    A mon sens l interet de LMP pour moi est :
    . Echapper a l isf
    . Possibilite apres 5 ans en location meublee d etre exoneree d impot sur plus value en cas de revente de cet appartement
    . Possibilite de generer des revenus non imposables (puisque j amortis la valeur venale du bien
    . Cotisations minimales a la retraite sans avoir besoin de trouver un emploi a cote de mes activites de location meublee
    ==> dites moi si vous avez des remarques sur ces points

    Merci par avance

    • Je me suis trompé dans mon précédent message : pour être LMP, il fat juste que vos recettes (et pas votre BIC) de l’activité de loc meublée soient supérieurs à vos autres revenus pro, en y incluant les pensions et rentes viagères, au niveau du foyer fiscal (en plus d’avoir + de 23k€ttc de recettes, et d’être inscrit au RCS).

      Par contre, pour échapper à l’ISF en étant LMP (pour que les biens donnés en location meublée sorte du patrimoine concerné par l’ISF) il y a une condition supplémentaire : les BIC venant de cette activité doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire, ces biens ne sont pas exonérés d’ISF.

      Je doute que les seuls amortissements du bien vous fassent échapper à l’IR (ou alors le rendement de votre activité sera vraiment faiblard). Et si vous échappez à l’IR, vos BIC seront nuls, donc vosu n’échapperez pas à l’ISF.

  19. JULIEN92 says:

    Merci encore de cette reponse, mais quelle est la definition du « foyer fiscal » dans mon cas (concubinage) ?
    Je sais qu au regard de l isf, le foyer fiscal inclut le concubin mais au regard de l’IR cela n est pas le cas.
    Est ce que cela veut dire que :
    . Pour l’eligibilite au statut de LMP on comparera MES seuls autres revenus aux recettes locatives ?
    . Pour l’eventuelle exoneration d ISF, on comparera le BIC a l’ENSEMBLE des autres revenus de mon concubin et moi ?

  20. JULIEN92 says:

    Par ailleurs j ai compris quepour ll amortissement des biens on peut choisir de le faire sur 20 a 30 ans. Si on choisit de le faire sur 20 ans, cela signifie donc que l on amortit 5% de la valeur du bien chaque annee. C est sur ce % d amortissement que je me suis basee pour estimer un montant d’IR nul.
    Est ce que je me suis trompee ?

  21. JULIEN92 says:

    Pour mon cas, je trouverait interessant d etre LMP pour ne pas payer d IR pendant 20 ans et vivre de ces revenus locatifs (meme si pendant ces annees j aurai a payer de l ISF car en fait je depasse de tres peu le seuil donc je paye peu d ISF), et ensuite, une fois a la retraite, etre exoneree d Isf (meme si, la, j aurai a payer de l IR, car avec ma pension de retraite mes revenus seront un peu plus eleves donc je pourrai financierement payer ces impots grace a ma pension de retraite sans trop baisser mon niveau de vie)

  22. L’amortissement est supposé compenser la vétusté des biens. Donc amortir la totalité d’un bien immobilier sur 20 ans, devrait être , sauf cas très particulier, largement abusif (et de toute manière, le foncier n’est PAS amortissable, donc la partie de la valeur du bien correspondant au foncier ne sera pas amortie).

    L’expert-comptable décomposera en général l’immeuble en différents composants (notion décrite dans l’article 15bis de l’annexe II au C.G.I.), pour amortir chacun selon sa durée de vie supposée. Ainsi le mobilier sera amorti sur 5 à 8 ans, le gros oeuvre sur 50 à 80 ans, le second oeuvre sur 15 à 25 ans, la toiture et l’installation électrique sur 25 à 40 ans, etc.

    • bonjour
      Puisqu’il s’agit de repartir les amortissements sur les differentes composantes du bien, comment faire pour determiner la valeur ( et donc la base d’amortissement ) des differentes composantes ( toiture, gros oeuvre, electricite etc ) d’un appartement situe dans un immeuble datant de 1900?
      merci

  23. JULIEN92 says:

    Bonjour,
    Merci pour cette réponse. J’avais vu sur d’autres sites que le vôtre une durée d’amortissement sur 20 ans en LMP, mais effectivement cela n’a pas de sens pour un appartement (heureusement que les appartements ne sont pas vétustes au bout de 20 ans…).
    Savez vous à qui je peux m’adresser pour répondre à mes questions relatives au « foyer fiscal » ?
    Enfin, savez vous si, dans mon cas, je serai exonérée sur la plus-value en cas de revente de cet appartement après 5 ans d’exploitation en LMP ?
    Merci par avance de vos réponses,

  24. JULIEN92 says:

    Bonjour Monsieur FONTENEAU
    Merci pour cette reponse. Si j ai bien compris, le « foyer fiscal » a prendre en consideration est le « foyer fiscal » au sens de l isf (en l occurrence celui que nous formons ensemble mon concubin et moi) a la fois :
    . Pour l eventuelle exoneration de l isf
    . ET pour l eligibilite au statut de LMP
    Est ce bien cela ?
    Merci par avance de votre confirmation.

  25. Bonjour,
    Je loue en LMNP un appartement depuis plusieurs années. Il est depuis plusieurs mois vacant et je vais devoir l’utiliser à titre personnel quelques mois.
    Je vais établir ma comptabilité sur la durée effective de location, et donc ne retenir que les charges afférentes aux mois de location. Est-ce le bon raisonnement ?
    Pourriez-vous m’indiquer les incidences comptables et fiscales, étant précisé que l’appartement sera remis en location LMNP ensuite ?
    Merci de vos réponses

  26. Richard says:

    Bonjour,

    Je suis non professionnel de la location meublée, je propose du cohébergement, une chambre de ma maison est louée à la nuitée de temps en temps. Je ne trouve pas d’informations précises sur la fiscalité du cohébergement.

    Merci pour vos réponses

  27. Bonjour,

    J’ai construit un petit immeuble de mes propres mains, il est aujourd’hui fini et entièrement loué en meublé. Je vais donc passé en lmp. En revanche un point reste incertain avec mon comptable : peut on amortir à la valeur vénale plutôt qu’à la valeur du coût de construction/achat. La différence est vraiment énorme!(500ke contre 1200ke….)
    Par avance merci.
    Paul

  28. Une réponse au dernier billet m’interesse… Il me semble que c’est la valeur vénale au moment de la création de l’activité. Il en découle que les travaux sont forcément executés avant le début d’activité: peut-on les compter en charges dans le bilan.
    Si vous avez monté les murs vous même, le prix ne serait que celui du terrain… à mon avis ce serait une abhération.

    @Rio: il me semble que pour etre totalement dans les clous fiscalement, vous devez déclarer vos produits LMNP avec des loyers que vous vous versez vous même. En d’autres terme, si vous utilisez votre meublé, vous devez déclarer le revenu que votre porte monnaie paie au loueur de meublé. Si cela dure, il serait judicieux de le repasser en résidence principale….j’imagine…

    • paul38 says:

      Bonjour,

      Je pense avoir la solution, bien que l’administration reste très flou à ce sujet.

      L’application de la valeur vénale, dans mon cas, n’est applicable uniquement en lmp. Je m’explique. J’ai fais jusqu’à présent une déclaration en micro bic (je n’atteignais pas encore le plafond) et donc mon patrimoine était personnel. Le fait de créer une activité professionnel, mon patrimoine passe donc du personnel au professionnel et me donne droit à amortir le bien à la valeur vénale. Ca c’est la version téléphonique des impôts (j’attend la réponse du rescrit).

      L’autre version, que tout les comptables spécialisé en lmp/lmnp disent à l’unisson, c’est qu’ils appliquent cette méthode même au loueur en lmnp! Or en lmnp le patrimoine reste personnel. Mais personne n’est capable de me donner un texte clair qui tranche. C’est une solution que j’aurai préféré, car cela m’évite les dépenses de rsi et autres spécialités locales et efface mes impôts pour les 20 prochaines années!

      C’est a devenir chèvre, après 2 mois de recherche, après avoir éplucher le lefevre comptable et fiscal, après 10 appels dans plusieurs centres d’Impôts différents, j’en arrive à la conclusion que tout le monde fais comme il veut et que la seule vrai solution c’est de demander en rescrit aux impôts.

      voila, tout ça pour ça…

      • En lmnp (même si vous considérez que le patrimoine reste  »personnel » : en fait, je crois que cette notion n’existe pas vraiment) comme en lmp, vous pouvez amortir le bien dès lors que vous l’inscrivez (pour sa valeur vénale, si l’inscription n’est pas faite au moment où vous l’achetez) comme immobilisation au bilan de votre activité de location meublée.

        Vous n’êtes nullement obligé de devenir LMP, et pouvez très bien rester LMNP (il suffit d’éviter de respecter toutes les conditions du LMP), donc éviter toute dépense de RSI. Mais parfois, ça peut servir de cotiser au RSI, et si vous revendrez votre bien avant 30 ans, vous aurez tout intérêt à avoir été LMP pendant au moins 5 ans.

        Je ne pense pas que « tout le monde faiT comme il veut »… Je vous suggère de lire ce que le BOI indique sur les BIC (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1841-PGP et sections II. dans http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1830-PGP par exemple).

        N’oubliez pas de poster ici la réponse de l’administration à votre éventuelle demande de rescrit…

      • Dans ce cas tout est simple: on utilise le principe du plus favorable et hop le tour est joué 😀

      • Plus sérieusement, je ne suis pas comptable mais votre raisonnement m’interpelle. En effet, je serai d’accord si seul le régime micro-bic etait possible. A partir du moment où on peut faire du BIC réel et qu’il y a un bilan à fournir, le bien doit être valorisé à son entrée dans l’actif.

  29. Marie Antoinette says:

    Bonjour
    J’ai mis en location meublée des appartements qui auparavant étaient loués vides.
    Lorsque j’ai entré ces appartements dans mon activité LMP, mon comptable les a pris en compte pour leur valeur vénale….il y a de cela 7 ans…
    Comme je sortais ces appartements de mes revenus fonciers, pour les passer en LMP le fisc n’a pas pu l’ignorer
    Je pense donc que c’est bien ainsi qu’il faut faire

    • paul38 says:

      Bonjour
      Je suis a peu près certains pour l amortissement a la valeur venal concernant le lmp.

      La vraie question est de savoir si c est possible de faire de meme avec le lmnp. Comment se fait il que 100% des comptables spécialisé en la matière amortissent également de cette manière en lmnp alors que tout les centres d impôts appelé (anonymement 🙂 ) m ont dis que c était impossible! !!!
      Car, soyons sur que la meilleure formule est lmnp+amort venal.
      La seule possibilité de faire cela serais ( toujours selon les impôts) de faire une réévaluation du bien en considérant que sa valeur est trop déconnecté de la réalité, mais là bingo, on paye des charges très très très dissuasives sur cette « plus value patrimoniale »

  30. Je vous confirme qu’il faut bien prendre la valeur vénale aussi bien en LMP qu’en LMNP.

    • paul38 says:

      Bonjour

      Je suis d’accord avec vous, pour le lmp, j’ai trouver l’info sur :
      http://legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=71CC380B8BB692AD17EE32B210B6208D.tpdjo16v_2?idArticle=LEGIARTI000006317087&cidTexte=LEGITEXT000006068578

      http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4708-PGP

      – sur le feuillet 48 du lefevre fiscal, article 16080 et 16085
      et bien sur des heures entières passées au téléphone avec de nombreux centre d’impôts et de nombreux experts comptable.

      Par contre si vous me donnez la référence de document sur l’amortissement vénal en lmnp que je puisse opposer à l’administration fiscale, je vous en serais infiniment reconnaissant!

    • paul38 says:

      Je suis d’accord avec vous sur le lmp, en revanche je n’ai trouvé aucune info sur le lmnp. Avez vous une référence de document à opposer à l’administration fiscale?

      • En effet, ce serait plus constructif…on m’ a fait suivre cela sur un autre forum tout a l’heure
        :
        « art 151 septies : VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.  »

        le curieux que je suis à enchainé; le 150 U:
        « Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.  »

        et hop le 150 V
        « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. »

        En résumé:
        -les articles 150u à 150 VH s’appliquent pour les non pro
        – le 150 U stipule que la PV releve de l’IR
        -le 150 V dit: PV= Prix de cession – prix d’acquisition

        • paul38 says:

          Ce sont des articles intéressants mais, rien ne parle de l’amortissement du bien …
          Ca serais sympa qu’ Ynelis expertise nous éclaire!!
          par avance merci

  31. paul38 says:

    par ailleurs je republie un commentaire qui est toujours en attente de modérateur, bien que ca ne suis pas le fil de la conversation les refs sont intéressantes, ce commentaire était en réponse à Ynelis expertise :

    Je suis d’accord avec vous, pour le lmp, j’ai trouver l’info sur :

    legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=71CC380B8BB692AD17EE32B210B6208D.tpdjo16v_2?idArticle=LEGIARTI000006317087&cidTexte=LEGITEXT000006068578

    bofip.impots.gouv.fr/bofip/4708-PGP

    – sur le feuillet 48 du lefevre fiscal, article 16080 et 16085
    et bien sur des heures entières passées au téléphone avec de nombreux centre d’impôts et de nombreux experts comptable.

    Par contre si vous me donnez la référence de document sur l’amortissement vénal en lmnp que je puisse opposer à l’administration fiscale, je vous en serais infiniment reconnaissant!

  32. Les principes comptables de la location meublée sont les mêmes que nous soyons en LMP ou en LMNP seuls différent l’imputation du déficit et le régime des PV.
    J’essaie de vous trouver des textes.

  33. Je vous suggère de lire ce que le BOI indique sur les BIC (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1841-PGP et sections II. dans http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1830-PGP par exemple).

  34. Bonsoir, j’ai acheté en décembre une résidence secondaire afin de réaliser des lovations très courtes durées pour les touristes. Habitant à nice, je réalisais déjà de belles réservations avec mon logement principal. J ai donc l intention de m inscrire en tant que lmp car je realise deja un CA de 20000 € avec mon premier logement. Malheureusement, je viens de constater les conséquences de la loi Alur: il est désormais obligatoire de déclarer sa résidence secondaire à la mairie afin d obtenir un changement d’usage. Ce n est pas grave si c était seulement ça mais après avoir téléphoné à la mairie, la standardiste m indique que je dois fournir un document du syndic qui donne son approbation alors que le conseil constitutionnel a rejeté cette obligation dans la loi votée! Du coup je ne sais plus quoi faire car j ai pris un crédit sur cet appartement et cette affaire n est intéressante qu en location courte durée ! Merci de m éclairer svp ! Ps: j ai épluché internet maintes fois et vous êtes mon dernier espoir ! Très bonne soirée

    • La condition de CA n’est (de loin) pas la seule pour être LMP. Mais rester LMNP n’aura sans doute pas beaucoup d’impact pour vous….. (Mais il faut avoir fait les bonnes démarches pour être LMNP dans les règles, tenir sa compta dans les règles de l’art, faire ses déclarations fiscales, déclarer ses BIC avec l’IRPP, etc.)

      Le changement d’usage est depuis fort longtemps nécessaire dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Il n’y a qu’à Paris que la mairie refusait le changement (et demandait des compensations couteuses), et a déjà poursuivi (et fait condamner) des récalcitrants. A votre place j’attendrais que la loi ALUR entre vraiment en application avant de m’inquiéter (et je consulterais plutôt un professionnel, que des forums, si c’est pour être vraiment rassuré).

  35. finistere says:

    Attention a tous ceux qui pensent qu’en devenant LMP pendant 5 ans et avec un CA <90kE ils échapperont a l'impôt PV.

    C'est FAUX. Enfin c'est faux et vrai. Vous échapperez a la 'vraie' impôt PV, MAIS vous allez devoir payer des cotisations sociales sur la PV (court terme) et a 40%. (Nouvelle loi depuis 2012).

    Ce qui fait une facture très, très salee et surtout, imprévue.

  36. Pour ceux qui recherchent les textes concernant les possibilités d’amortissement du bien en LMNP, il n’y a rien de spécifique concernant le meublé non professionnel. Cette possibilité est offerte comme pour le meublé professionnel, par les textes qui régissent les apports de biens. (voir ci-dessous)
    Pour ma part je recherche une information concernant la plus-value en cas d’arrêt de la location non professionnelle (pour occuper le bien par exemple, mais pas pour le vendre). L’impôt sur la plus-value est-il dû ? (pour les activité professionnelle, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values, même en l’absence de vente). Avez-vous cette information?
    1. Transfert du patrimoine privé à l’actif.
    Lorsqu’un exploitant inscrit au bilan, en cours d’exploitation, un élément qui était compris jusqu’alors dans son patrimoine privé, cette inscription doit être effectuée en principe à la valeur réelle du bien à cette date (CE 17-3-1976 n° 91621 : RJF 5/76 n° 220).
    En pratique, l’idéal est d’obtenir une évaluation d’un expert pour éviter toute contestation de l’administration sur la valeur d’inscription à l’actif.

    2. Le transfert d’un bien du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise, correspond à un apport. Selon les règles concernant les apports, lorsqu’un apport est transcrit à la valeur réelle, l’amortissement est pratiqué selon les règles de droit commun. Il appartient à la société bénéficiaire de l’apport de procéder à la décomposition des biens reçus.
    L’immeuble apporté sera donc amorti sur sa durée d’usage.

  37. Bonjour et merci pour votre site.

    Je viens d’hériter de plusieurs appartements vides que je souhaite louer en meublé.
    J’aimerais savoir si dans mon cas de figure il est plus intéressant de louer en LMP ou en LMNP, j’attire votre attention sur le fait que mes revenus proviennent uniquement de mes appartements donc pour moi est ce vraiment intéressant de pouvoir déduire les charges sur le revenu global puisque mes revenus proviennent uniquement de mes appartements.

    Cordialement

    • finistere says:

      A mon avis, non. Aucun interet a devenir LMP, ce statut a ete, peu a peu, tue par l’administration.

      Les peu d’avantages qui restent sont surtout avec le statut LMNP, surtout dans votre cas.

      Attention quand meme a la fiscalite qui bouge tout le temps. Les regles d’aujourd’hui ne seront pas celles de demain…….

  38. Bonjour, je suis LMP et j’ai opté pour le régime d’imposition au réel normal. Pour l’exercice 2014, j’ai supporté des charges de copropriété très lourdes( réfection d’une piscine). Ces dépenses acquittées en 2014 peuvent-elles être egalement étalées sur les exercices suivants? Et si oui, sur combien d’exercices et en vertu de quel article du CGI?
    Merci pour votre aide.

    • C’est des « charges de copro » finançant de la maintenance ou une reconstruction/extension ?
      -> si maintenance : charge passées sur l’exercice (et éventuel déficit reporté sur exercices suivants)
      -> si reconstruction ou extension : à immobiliser (et amortir, bien sur)

      Votre comptable devrait vous expliquer ceci en détail. (Et si vous faites la compta vous-même, et posez de telles questions : danger, le prochain contrôle fiscal pourrait faire très mal).

  39. Bonjour, LMP depuis 2001, je voudrais revendre un appartement exploité depuis cette date en lmp, quelle sera le coût de la plus value , et la CSG. mERCI

  40. finistere says:

    Sujet; Passage de LMP en LMNP.

    Exemple; Maison achetee a 300kE en 2005, amorti a 200kE en 2015, puis vendu 350kE en 2015.

    1. Une fois devenu LMNP (en 2014), et en vendant en 2015, la PV est de 50kE ou 150kE? L’abattement de durée de détention compte de 2005 ou de 2014?

    2. Est-on libre de passer de LMP a LMNP, meme si la caractère de l’activité a l’air plutôt ‘pro’ (CA 140kE/an)?

    3. Si on quitte ou vend sa résidence principale, et on occupe cette maison de location en tant que résidence principale (en remplissant bien toutes les conditions), est-ce que la PV serait totalement exonérée?

    Merci pour toute commentaire!

    • A mon avis :
      1. 50k€ et 2005
      2. pas libre : il faut ne plus répondre à tous les critères requis pour être LMP…
      3. oui, mais seulement si la maison qui était en location n’est plus au bilan de l’activité de location meublée… (donc en pratique : sans doute non, mauvaise idée).

      • finistere says:

        Merci de ces reponses qui aident a eclaircir un sujet truffé d’incertitudes!

        1. Je suis d’accord avec vous, meme si cela parait presque ‘trop beau’.

        2. Non pas ‘libre’ mais il suffit de se desinscire de la Greffe. Peuvent-ils empecher cette desinscription?

        3. En tant que LMNP, il suffit de mettre fin a ses activités de location (sans que cela entraine une cessation d’activité et donc PV immediat?) et puis occuper la maison en tant que RP.

  41. Apparement il faut payer des charges au RSI sur une plus value. Ne pouvant pas changer de statut, je dois rester LMP.Mais sur quel critéres cette plus value sera effectuée, car ce bien qui devait être vendu est une création que j’ai réalisé seul avec comme justificatif de travaux que les factures des matériaux? Si j’ai bien saisi c’est pret de 40% qui devra être versé SUR LA PLUS VALUE (ce qui est scandaleux par rapport à d’autres activités!!!), mais qui prévient le RSI d’une vente éventuelle car celui-ci ne se préoccupe que de mon chiffre d’affaire? Et jamais cette plus value de s’eteind dans le temps?

    • La plus value sera sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien. Les travaux ne sont pas pris en compte, car ils ont été passés en charge en compta depuis longtemps (ou en immobilisation, puis amortis). Il n’y a aucun « scandale » : c’est juste la fiscalité commune, qui s’applique à toutes les activités commerciales. Le RSI est prévenu … par la déclaration annuelle des résultats de votre activité de location meublée. (Ce n’est pas votre chiffre d’affaire que vous devez déclarer). Il n’y a pas d’abattement avec le temps de cette plus-value.

    • finistere says:

      Pourquoi vous devez rester LMP? Il est vrai que la RSI sur les PV est un choc que peu de gens connaissent……pour l’instant.
      Mais ils vont se rendre compte quand ils cessent leur activite, esperant partir au soleil…sauf que ca risque d’etre une seance de bronzage que St. Tropez…….

  42. Si c’est un scandale, car cet  » impot » n’existait pas jusqu’en 2011 et si les caisses diverses n’étaient pas au bord de l’implosion, il n’y aurait pas eu de changement! Mais pour le particulier il devient difficile de faire des prévisions au-delà d’un an sur ses investissements, ce qui historiquement est une folie!

  43. Le statut LMP me permet d’avoir une couverture sociale sans payer trop fiscalement, contrairement aux déclarations de revenus locatifs sous la loi de 1989.Avant LMP, c’est 60% de mes revenus qui étaient consacré à l’impôt! Et pour faire court mon histoire personnel n’est pas courante. Car pour St trop, cela n’est pas ma tasse de thé, mais comme j’aurai presque pas de retraite, ce sont mes revenus locatif qui assureront ma retraite.

  44. Bonjour, pourriez vous répondre à ma question du 14 octobre concernant la possibilité d’étalement des charges de copropriété?
    Merci d’avance.

  45. Bonjour,
    Je suis en train de simuler un investissement avec le statut LMNP, je me pose des questions en terme d’amortissement acceptable par le fisc. Mon but étant de revendre en 10 & 15 ans après sans avoir payé le moindre impôt.

    Voici ma 1ère simulation :
    Gros-Oeuvre (50% / 50 ans) : 275.40 €
    Façades/Etanchéité (10% / 50 ans) : 55.08 €
    Equipements (20% / 30 ans) : 183.60 €
    Agencements (20% / 6 ans) : 918 €
    Soit 1 432 € / an pendant 6 ans puis 514 € ensuite.

    Pourrais-je plutôt amortir comme ceci ? :
    Gros-Oeuvre (50% / 40 ans) : 344.25 €
    Façades/Etanchéité (10% / 40 ans) : 68.85 €
    Equipements (20% / 30 ans) : 183.60 €
    Agencements (20% / 6 ans) : 918 €
    Soit 1 518 € / an pendant 6 ans puis 597 € ensuite.

    Est-ce possible d’amortir sur une durée encore plus court ?

    Merci par avance.
    Cordialement.

  46. Donc pour échapper à la PV sur la vente d’un bien en LMP, il faut ne plus le louer en lmp mais en loi de 1989 et le vendre pour retomber sur la PV des résidence secondaire? 30 ans je crois!

  47. Doit-on obligatoirement être référencé par les gîtes de France(ou Clé Vacances) pour les chambres d’hôtes et gîtes pour bénéficier de la réduction de 71% pour les impôts. Peut-on échapper à la cotisation (hors de prix!!) des Gîtes de France (ou Clé Vacances). Y a t-il une autre possibilité?. Merci de votre réponse circonstanciée (cela intéresse beaucoup de personnes). Cordialement

  48. Non aucune obligation d’être affilié à quiconque. Pour l’abattement des 71% il faut remplir les conditions LMP ( 23 000e minimum de chiffre d’affaires par an, que les gains représentent au moins 50% de tous les revenus, être inscrit au registre du commerce)

  49. et puis pour la cotisation gite de France, aucune obligation. Il faut juste se faire connaître sans l’aide de personne, et qui donc ne réclame rien! …

  50. Bonjour,

    Puis je embaucher des personnes en intérim avec le statut LMNP? Le fait d’avoir un numéro de siret, est ce que je suis considéré comme une entreprise ou pas ? Par avance merci.

    • A mon avis, vous pouvez embaucher, du moment que c’est pour l’activité de location meublée.
      Mais il vous faudra respecter toutes les formalités liées à une embauche….

  51. En fait d’après ce que je comprends la raison fiscale du lmnp est relativement bien défini mais la raison sociale pas vraiment car je n’ai pas l’impression d’être une eurl ou une société en tant que telle mais j’ai tout de même le droit d’embaucher des personnes, mais bien sur je ne peux pas me servir des chèques emplois services qui sont réserver aux particuliers et aux résidences principales. Savez vous si je peux utiliser le tese ou l’intérim pour embaucher? Et est ce que vous pouvez définir une raison sociale au lmnp ? Par avance merci

  52. Bonjour
    – quand on loue en LMNP (8000€ de recette /an) est ce que avec le réel simplifié on peut bénéficier de l’imputation des amortissements et des frais financiers?
    – y- a t-il un imprimé de déclaration à faire en plus de la déclaration des revenus au titre des BIC
    – j’ai compris que le transfert des données informatiques n’était pas obligatoire si on tenait une comptabilité manuelle ?

    Merci

  53. sebastien says:

    Bonjour,
    J’ai pour projet la création d’un appartement qui servirait de chambres d’hôtes. Cela serait mon habitation principale pour exercer l’activité de chambres d’hotes.
    Il y aura une exploitation par une sarl d’une activité de chambres d’hôtes dans un lieu propriétaire d’une SCI. Puis-je récuperer la TVA des travaux?

  54. Bonjour,
    Nous venons de signer chez le notaire pour une chambre dans une résidence étudiante (travaux finalisés dans 1 an). Pour être en LMNP.

    Le notaire assez vague nous dit que nous avons 15 jours pour récupérer la TVA ?
    Je voulais savoir tout simplement les étapes a effectuer dans l’ordre :
    A t on vraiment 15 jours ?
    Faut il d’abord aller au greffe (avec quels éléments) ?
    Aux impôts (avec quels éléments) ?

    En vous remerciant par avance, car nous travaillons tous les deux et prendre une journée par ci par là pour les rendez administratifs prends du temps, donc autant aller droit au but.

    Cordialement
    Olivier

  55. il n’y a plus personnes sur ce blog ?

  56. Bonjour,
    quel sont les charge et taxe qui sont a prendre en compte dans le cas d’un LMNP?

    -Ont m’a parler de la taxe profetionnel: comment est t’elle calculé?
    -De cotisation social: quel mode de calcul? et étont assujetis a ctte taxe quand on est travailleur etranger résidant en france et cotisant déja dans un autre pays a des taxe social (arret ruyter) ?
    -Enfin il y at’il d’autre taxe qui nous sont exigible?

    • La taxe professionnelle a laissé la place à la CFE depuis plusieurs années. Pas de CFE si le logement est loué à un exploitant (qui lui-même sous-loue à l’occupant, et paie lui la CFE). Si le bailleurs loue directement à l’occupant, certains SIE (Service des Impôts des Entreprises) imposent une CFE (le montant dépend du loyer, mais il y a un montant minimum, différent dans chaque commune), d’autres semblent ne pas le faire.

      Pour un LMNP, il n’y a pas de cotisations sociales, ni d’immatriculation au RSI.

      Il y a la Taxe Foncière à payer pour tout bien immobilier possédé en France. (Elle inclut la Taxe Ordure Ménagère, généralement récupérable sur le locataire).

      Sur le bénéfice de l’activité de location meublée déclaré comme BIC si on a opté pour le « réel » (ou sur un % des recettes, si on est en micro-BIC), il y a des prélèvements sociaux (15.5%) et l’impôt sur le revenu (au barème), comme sur tous les autres revenus.

      Si vous remplissez les conditions (vous renseigner) pour être assujetti à la TVA, vous récupérez la TVA sur vos achats (y compris immobilier neuf), mais devez facturer de la TVA sur vos recettes (dont les loyers), et la reverser au fisc.

  57. bernithebiker says:

    « Pour un LMNP, il n’y a pas de cotisations sociales, ni d’immatriculation au RSI. »

    Et voila LA grande attraction du statut LMNP (plutôt que LMP) car avoir affaire avec la RSI n’est VRAIMENT pas conseillé!!

    (A moins que vous aimez faire donation de votre patrimoine au gouvernement).

    • Assimiler « RSI » et « donation de votre patrimoine au gouvernement » me semble très abusif.

      Certes, les retraites versées par le RSI sont assez faibles … mais en proportion des cotisations retraites.
      Certes l’efficacité du RSI n’est pas toujours parfaite, et parfois même un peu ubuesque (mais rarement autant que certaines caricatures l’indiquent) … mais, en allant dans leurs bureaux, on fini bien souvent par régler les situations même compliquées.

      • bernithebiker says:

        Ils prennent 40% de votre profit quand meme, sans parler de la ‘vrai’ impôt sur le revenu. Et quand vous vendez votre entreprise (ou dans ce cas maison/appart) ils vont prendre 40% du plus value aussi. C’est cela qui me semble abusif……

        • Ces 40% (c’est une approximation, les barèmes sont sur http://www.rsi.fr/baremes/cotisations.html , et les assiettes sont presque toutes plafonnées) concernent bien d’autres choses que la retraite….;

          Pour un salarié, la totalité des charges (salariales + patronales) est généralement bien plus élevées que ce que prend le RSI. En particulier la cotisation de retraite complémentaire est en général plus élevée, ce qui explique largement des pensions plus faibles avec le RSI

          • bernithebiker says:

            J’ai du mal a comprendre comment un salarié paierait plus que 70% d’impot (tout confondues) sur son salaire.

            Pourtant un bon résultat en LMP = 40% a la RSI + 30% en impot.

            Et pourtant la couverture sociale / retraite n’est vraiment pas extraordinaire.

          • Un exemple :
            Salaire brut = 4000€
            Cotisations salariales vers 1000€
            Cotisations patronales vers 2000€
            Salaire net = 3000€ sur lesquels le salarié va encore payer de l’IR
            Coût pour l’entreprise vers 6000€

            Vous semblez complètement avoir oublié qu’il existe des cotisations patronales, et que dans le cas d’un TNS il faut aussi les payer, et que bien souvent le TNS compare (à tord) les cotisations qu’il paie avec seulement les cotisations salariales payées pour un salarié.

  58. Je suis lmp depuis 11 ans et à la retraite depuis 2 ans. Etant gérant égalitaire (avec mon épouse) je paie des cotisations au Rsi qui sont de l’argent perdu puisque je suis déjà retraité. Puis-je éviter le rsi en nommant notre fils gérant de notre sarl lmp ? N’étant pas associé ni rémunéré, il ne devrait pas payer de cotisations sociales, et nous non plus puisque nous ne serions plus qu’associés. Pouvez vous me confirmer que ce schéma peut fonctionner ?

  59. Bonjour
    Je suis très interessée par la réponse qui va vous être faite.
    Merci de cette excellente question.

    • je suis également très intéressée par cette « piste » . En cas de SARL de famille, qui paye la RSI? Le détenteur des part (m^me s’il n’est pas gérant) ou le gérant (m^me s’il n’a pas de part ou est seulement nu propriétaire)?

      • Personne n’ayant jamais répondu à ma question d’octobre, j’ai pris quelques conseils auprès de 2 ou 3 cabinets d’expertise comptable qui ne m’ont pas donné de certitude formelle (ils ne paraissaient même pas préparés à cette question, ce qui m’a scotché car je suis certain de ne pas être le seul LMP ou LMNP retraité !). Alors je me suis fié à mon intuition et à ma compréhension des textes et ai franchi le Rubicon, à savoir :

        – AG nommant mon fils gérant fin octobre 2015 et formalité greffe (modif statuts, M2)
        – information au RSI qui m’a effectivement radié au 31.10.15
        – ré-immatriculation au Régime Général de la SS
        – communication à la banque (changement de signature, etc…)

        Tout cela n’a posé aucun problème. Je ne cotise plus au RSI (économie annuelle de 4500 € environ) sans que ma couverture sociale n’ait bougé d’un iota. J’aurai seulement une somme finale à payer au RSI courant 2016 lorsque me déclaration de revenus TNS 2015 aura été produite et qu’ils calculeront l’écart entre les cotisations réellement dues en 2015 par rapport aux provisions qu’ils avaient appelées.

        Avis aux amateurs….Je peux expliquer plus en détail en MP si nécessaire

        • bonjour Baleg,

          Votre shéma m’intéresse.
          Mon expert comptable m’a dit qu’il n’y avait pas moyen d’échapper à la RSI car je suis LMP et que ma SARL de famille est transparente (normal c’est une SARL de famille ) donc à l’IR
          Dans ce cas il semble qu’on soit imposable directement (en transparence) sur notre IR en fonction de notre part dans la SARL. Dans ce cas le fait d’être gérant ou non ne change a priori rien.
          Par ailleurs en se « radiant du RSI », on n’est normalement plus « LMP » (au niveau du RCS?), donc au niveau fiscal . Le statut « fiscal » LMP m’intéresse actuellement pour l’exonération d’ISF.

          Merci de m’éclairer si vous avez trouvez une solution car il semble en effet les avocats et expert comptable n’ont pas de réponse claire à ce sujet.

          • Léon Copro says:

            Je n’ai pas bien compris votre commentaire qui me semble confondre des aspects fiscaux et des aspects sociaux. Je confirme :
            1. que vous n êtes plus adhérent au RSI si vous n’êtes plus gérant ou si vous êtes gérant minoritaire
            2. que vous restez LMP même si vous n’êtes plus au RSI du moment que vous satisfaisez les conditions du statut qui n’imposent nullement l’adhésion au RSI mais l’immatriculation au RCS ce qui n’est pas la même chose.
            Je vis personnellement cette situation depuis octobre 2015 sans aucun problème avec le RSI et les services fiscaux.

  60. Bonjour Monsieur ,

    J’envisage de transformer ma sci en sarl de famille afin de pouvoir louer en meublé non professionnel .
    Dans ce cas je vais pouvoir amortir mon bien et eviter d’etre imposé au titre des revenus fonciers .
    Ma question est : a la revente du bien detenu par la SARL vais je devoir payer une + value sur la valeur nette apres amortissement ou avant amortissment ?
    Je sais que si je possedai le bien en propre le calcul se ferai en prenant la valeur brut avant amortissement ce qui est tres favorable … Est ce la même cas dans une SARL de famille à l’IR alors que j’ai constaté l’amortissement du bien comptablement ?

    Merci d’avance

  61. dominique thiebaut says:

    la Loi de 2005 fixait le montant maximum des loyers annuels en meublés à 112 euros par m² en provinces et à 155 euros par m² en Île-de-France…Qu’en est-il aujourd’hui, alors que ce prix parait très inférieur aux pratiques actuelles même non AirBnB?

    merci de votre réponse

    Dominique

  62. J-PHILIPPE says:

    Bonjour,
    En LMP, quand on refacture la TOM, peut on y appliquer ,au prorata, les frais de gestion de la fiscalité directe?
    Merci de votre réponse

  63. Bonjour Monsieur,

    c’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai suivi vos différents articles au sujet du LMP.
    A votre avis et compte tenu du statut particulier du LMP, les factures adressées par un cabinet comptable à un loueur en meublé professionnel pour l’établissement de ses bilans sont-elles considérées juridiquement comme une créance professionnelle donc prescrites au bout de 5 ans ou une créance envers un particulier à qui s’applique la prescription biennale de l’article L.218-2 du Code de la consommation du fait du caractère civil de la location meublée (sans prestation para-hôtelière)?


    Autrement formulé: le loueur en meublé professionnel est-il considéré juridiquement comme un professionnel ou un particulier quant au règlement des factures de prestation de service d’un professionnel dans le cadre d’une activité de location meublée?

    Soyez bien remercié d’avance de votre réponse.
    Très cordialement

    B.DUPONT

  64. SANChEZ says:

    Bonjour,
    Une simple question.
    Je suis en LMNP. Lorsque les amortissements ont été calculés sur une certaine durée et qu’à la fin de cette durée, du fait du report de tout ou partie de ces amortissements, il en reste une partie, peut-on continuer à les déduire au delà de cette durée du fait qu’il est indiqué que l’on peut les reporter sans limitation de temps. Par exemple amortissements calculés sur 30 ans Au bout de 30 ans, il reste X amortissements, peut-on toujours utiliser ces X amortissements jusqu’à épuisement total.
    Cordialement.
    E. S

  65. Claude Balleyguier says:

    Evidemment oui. C’est un des avantages majeurs du statut LMP/LMNP pour ceux qui voient loin.

  66. Florentino says:

    Bonjour,

    Merci pour ces très utiles informations.

    Je ne parviens pas à trouver une précision sur les charges déductibles en matière d’assurance.
    Pouvez-vous me confirmer que les primes de l’assurance emprunteur (crédit immobilier) sont également déductibles ?

    Merci d’avance.

  67. Merci pour cet article, ce sujet est un sujet pointu mais le choix du statut à mettre en place en fonction de son état LMNP et LMP est très important, je trouve que votre article pose bien les bases de ce qu’il est nécessaire de connaitre.
    Merci

  68. Bonjour,

    En cas de revente d’un produit LMNP, un projet de réforme visait à ajouter les amortissements constatés au fil des exercices à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, pour calculer la plus value imposable.

    cf: https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-lmnp-le-detail-dune-reforme-fiscale-sur-les-plus-values-et-micro-bic.html

    qu’en est il de ce projet de réforme ? acté, repoussé, ou abandonné ?

    merci d’avance.

    CB

  69. Bonjour,
    Je loue un appartement meublé à Londres,
    Malgré un crédit d’impôt sensé supprimer la double imposition, ce revenu est utilisé pour le calcul de mon taux d’imposition.
    J’aimerai déclarer ce meublé en tant que telle, mais je n’arrive pas à obtenir de numéro de siret, comment faire ?

    • ???

      Vous louez à Londres, donc une activité hors de France, et vous voulez la déclarer comme une activité en France ?

      • Oui effectivement car la France exige que tout revenu mondial soit déclaré et contribue au calcul du taux d’imposition (même si ce revenu est déjà taxé en UK).
        Ce logement étant meublé, il serait logique que les conditions applicables aux meublés (LMNP) s’appliquent.
        Mais pour remplir la déclaration correctement il faut un numéro Siret,comment faire ?

        • Oui, l’ensemble de vos revenus mondiaux sont considérés pour calculer le taux applicable à vos revenus francais. Comme c’est le cas en Allemagne, en Suisse, en Belgique, aux US, etc …

          Un grand classique.

          MAIS ce n’est pas « déclarer vos revenus britanniques » que vous demandez (ca, c’est la déclaration 2047 des revenus de sources étrangères), vous demandez comme déclarer une activité en France, donc sur le territoire francais, alors qu’elle est réalisé à l’étranger.

          • merci pour vos réponses,
            Pour les impots francais, il y a une grande difference entre meublé ou non (abatement de 50%).
            La declaration 2047 ne fait pas la distinction. Je cherche donc une solution pour pouvoir indiquer au service des impots que cette location est meublée et pouvoir ainsi bénéficier des 50% d’abatement. Auriez vous une idée ?

            • Pour une activité exercée en France, il y a une grande différence effectivement.

              Mais votre location n’est pas exercée en France ! Donc les mécanismes fiscaux applicables ne sont pas les mécanismes francais.

              Vous ne pouvez que déclarer sur la 2047 ce revenu perçu à l’étranger. Si vous voulez le sortir de votre déclaration 2042, il faut que ce ne soit plus un revenu.

              Dans ce cas, en droit britannique, passez l’appartement dans une structure adhoc imposée par elle même et qui ne vous verse aucun revenu. Pas de revenu –> pas d’imposition personnelle –> pas de report sur la 2047.

              Notez que vous devez déclarer vos revenus britanniques nets pour la détermination de votre taux d’imposition. Je ne maitrise pas la fiscalité anglaise, donc à voir avec le fisc britannique, mais c’est le revenu (ie loyers – déductions admissibles) qui est déclarable, pas le loyer brut.

  70. Bonjour, je suis lmnp et pour ne pas avoir à déclarer plus de 23,000 euros en bic, je réfléchis à acheter un troisième bien mais cette fois destiné à la location nue et donc à une déclaration dans la case » revenus fonciers « . Est ce bien possible ? Quelles seraient les mauvaises conséquences ? Merci d’avance de votre réponse

    • Bien sur que c’est possible (d’avoir des revenus fonciers, en plus de BIC). Il n’y a aucun impact sur les BIC. Mais les revenus fonciers s’ajouteront aux autres revenus avant application du barême.

      • Merci beaucoup de votre confirmation et bravo pour votre blog qui est vraiment super intéressant. En fait, mon expert comptable avec qui je me suis entretenu la semaine dernière craint fortement une adaptation de la loi en faveur d une cotisation au rsi dès lors du simple fait qu on dépasse les 23,000 euros pour le meublé de longue durée (=mon activité) , au même titre que pour la location de courte durée. N est ce pas ici aussi peut-être une niche fiscale à la laquelle le gouvernement actuel pourrait mettre fin suite aux annonces du président ? Qu en pensez vous svp ?

  71. Bonjour,

    J’ai une question concernant la manière de remplir la déclaration 2042 C PRO.
    Prenons l’exemple suivant :
    Revenus locatifs = +7.200€
    Charges locatives = -4.300€
    Résultat avant amortissement = +2.900€
    Dotations aux amortissements = -5.000€
    Résultat comptable = -2.100€

    Compte tenu de la règle fiscale qui dit que « la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée », ce qui signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit, le cabinet comptable qui s’occupe de ma déclaration me dit que, dans la 2042 C PRO, je dois reporter un résultat de 0€.

    Or, je viens de lire cet article (https://support.rendementlocatif.com/hc/fr/articles/360029008692-Tout-sur-le-LMNP-ou-Loueur-en-Meublé-Non-Professionnel?mc_cid=c675597151&mc_eid=8febdb47d9) qui indique qu’il faut reporter le résultat comptable sur la déclaration (dans la case 5 NY ou 5NZ) c’est à dire, dans ce cas, un déficit de 2.100€

    Qui dit vrai selon vous ?

    Merci d’avance pour votre éclairage.

    • Votre cabinet comptable dit vrai, selon moi.

    • Bonjour,
      Il y a une subtilité comptable datant du gvt précédent … Autrefois, en compta IS, l’amortissement était consommé à concurrence du bénéfice avant amortissement puis stocké pour usage ultérieur.

      Mais Hollande est passé par là, et au motif que le déficit est reportable sans limite de temps, a modifié le fonctionnement et imposé l’imputation de l’amortissement annuel normal sauf cas spécifique de report d’amortissement.

      Du coup, en compta IS, on déclare un déficit pur quand auparavant on déclarait un résultat nul et un report partiel d’amortissement.

      A noter qu’en compta d’entreprise, il y a une incidence vicieuse ! L’amortissement devant être imputé intégralement, il génère un déficit. Or … il y a un article que Hollande avait oublié dans son raisonnement : le L223-42. Quand une société voit ses capitaux propres passer sous la moitié du capital social, elle doit prendre des mesures pour assurer la solvabilité : augmentation de capital ou abandon de créances pour l’essentiel !

      Bref, pour les sarl en début d’exercice, cette modification est juste un risque de mettre la société en faillite pour une règle comptable idiote !

      Pour revenir au meublé, le même raisonnement se tient : l’imputation de l’amortissement courant doit être fait, et comme le déficit sera reportable, donc imputable demain, le résultat est in fine le même, sauf que le fisc « maintient » la connaissance de ce déficit reporté, alors que l’amortissement serait à traiter par le contribuable ou son comptable (et des comptables qui oublient les amortissements ou les retour à meilleure fortune, il y en a des palanquées)

      • Je précise que je ne suis pas à l’IS mais à l’IR. D’où ma question sur la manière de remplit la 2042 C PRO

        • Vous déclarez des BIC, qui se calculent selon la comptabilité d’une entreprise, comme si vous faisiez une déclaration IS donc vous reporteriez le résultat sur la 2042 …

          D’où la question sur l’application à votre cas ou non d’une règle de comptabilité IS mise en place il y a 4 ou 5 ans sur l’imputation forcée des amortissements de l’année en cours, quitte à générer un déficit reportable.

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