Nous avons réussi à obtenir le tant attendu rapport CAP2022 qui doit faire des propositions concrètes pour réformer le service public et réaliser les économies promises par le président de la république.

Au cœur de se rapport CAP2022, une proposition importante concerne l’immobilier locatif et notamment sa fiscalité.

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Le rapport CAP2022 préconise tout simplement une grande remise à plat de la fiscalité immobilière en 6 points :

1- Suppression de la loi PINEL et de tous régimes d’exception fiscale ;

2- Suppression du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ;

3- Création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement ;

4- L’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels (ces déficits resteraient imputables uniquement sur les bénéfices fonciers ultérieurs ; (NDLR : Ce serait la suppression de l’imputation du déficit foncier de 10700€ sur les autres revenus imposables du contribuable).

5 – L’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable (NDLR : Serait ce la remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunt immobilier ?) ;

6 – L’élargissement du régime du micro-foncier à une assiette de recettes brutes de 30 000 € en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35 %

 

Pour parvenir à ces propositions fiscales, l’analyse du comité du rapport CAP 2022 est le suivant :

« Notre pays consacre à la politique du logement un niveau de dépenses publiques sensiblement supérieur à celui des autres pays de l’OCDE. Le montant alloué à la politique du logement a, en outre, augmenté de près de 50 % en dix ans, sans lien apparent avec l’évolution de la production de logements ou de leur prix. Cette hausse résulte à la fois de régimes d’aide plus favorables, sur le plan fiscal notamment, d’une augmentation des volumes de logements aidés, et du rôle d’amortisseur social des aides à la personne. 



Pourtant, les résultats de cette politique sont difficiles à mesurer. Par exemple, elle n’a pas permis d’enrayer la progression des taux d’effort des ménages modestes, notamment les locataires, alors que la proportion de propriétaires occupants sans charge d’emprunt atteint un niveau record (38 %).

Si le logement en France est souvent décrit comme « en crise », il ne s’agit pas d’une crise globale, mais de crises extrêmement aigües dans certaines zones localisées. Il existe en effet en réalité des marchés et des publics très différents, qui n’appellent pas une réponse homogène.

En particulier, sur un nombre limité de zones dites tendues, le développement d’une offre nouvelle est limité par la rigidité de l’offre foncière.

Ces zones connaissent un déficit de logements, qui se traduit localement par une aggravation des phénomènes de surpeuplement et une hausse des prix. Cela peut limiter la capacité des ménages à se loger dans le parc privé et, en conséquence, à limiter la fluidité dans le parc social.

Dans ces zones, les propriétaires fonciers ou immobiliers peuvent augmenter le prix de vente de leurs terrains car la demande est abondante et solvabilisée par l’aide publique. Ainsi, d’un côté, ils captent l’aide publique qui se transforme pour eux en rente et de l’autre, ils créent de l’inflation.

L’empilement des dispositifs, qu’ils visent à soutenir l’offre ou la demande, vient alors alimenter la hausse des prix immobiliers et fonciers qu’ils sont censés compenser. Par ailleurs, une autre problématique importante porte sur la qualité des logements : dans des collectivités petites ou moyennes, il existe un fort enjeu de réhabilitation des logements anciens afin de permettre aux ménages de réinvestir ces logements de centre urbain et de limiter l’étalement urbain. »

 

 

Une remise à plat des revenus fonciers qui devrait assainir le marché immobilier et encourager l’investissement locatif de long terme.

A chaud, ces préconisations semblent d’une grande pertinence et pourraient être très favorables à l’investisseur immobilier locatif.

La réforme des revenus fonciers avec la mise en place d’un mécanisme d’amortissement fiscal des immeubles doit être une réponse adaptée à la question de l’imposition confiscatoire que subit actuellement les propriétaires bailleurs. Nous avons d’ailleurs largement plaidé pour une telle mesure d’amortissement fiscal, notamment dans cet article « Constater l’amortissement de l’immeuble, une réforme fiscale des revenus fonciers indispensable ? ».

La suppression de la loi PINEL est une disposition inévitable tant elle apparaît comme onéreuse et surtout peu efficace pour faciliter l’accès aux logements.

La suppression du régime fiscal LMNP est également dans le sens de l’histoire. Nous l’avons régulièrement anticipée ici en vous mettant en garde contre des pratiques contraires à l’esprit du texte. Mais attention, il ne s’agit pas de remettre en cause le caractère commercial de l’activité de location meublée, mais simplement de remettre en cause le caractère dérogatoire du régime de location meublée non professionnelle (cf »Faut il transformer vos locatifs en location meublée malgré les risques d’une prochaine réforme fiscale ? »).  par rapport à l’activité de location meublée professionnelle.

Enfin, la suppression de l’imputation des déficits fonciers, plafonnés à 10700€, sur les autres revenus catégoriels, ne me semble pas une mesure catastrophique pour le propriétaire bailleur dans la mesure ou ces déficits pourront toujours être imputés sur les revenus fonciers ultérieurs. Ainsi, avec l’amortissement fiscal des immeubles, nous le propriétaire bailleur pourrait être encourager à rénover, acheter dans l’ancien, et surtout conserver ses immeubles locatifs à long terme sans subir la fiscalité punitive actuelle.

En deux mots, l’économie budgétaire qui résulte de la suppression du dispositif PINEL et LMNP profite à tous les propriétaires bailleurs.

 

A suivre, mais je crois que nous sommes dans la bonne direction…

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75 Comments

  1. le mecreant says:

    quid de la non déductibilité des intérêts d’emprunts ? a moins qu’il ne faille comprendre qu’on ne peut pas les déduires des autres revenus seulement, mais qu’ils restent considérés comme charge de l’exploitation.
    Comme ça en première réaction j’ai le sentiment que ca va bien dans le sens d’une commercialisation et d’une professionnalisation (compris dans le sens de n’importe quelle activité professionnelle) au dépend de la gestion de son propre patrimoine, avec pour corolaire les cotisation sociales (RSI a taxer sur les propriétaires.)
    Ca risque de changer pas mal de stratégie patrimoniales, mais c’est assez cohérent avec l’air du temps.

  2. A suivre, mais je crois que nous sommes dans la bonne direction……..

    bein moi je le crois pas ; il a quel gout Macron ?

  3. Patrick D says:

    De mon point de vue, toute nouvelle loi sur l’immobilier locatif privé est une arnaque déguisée qui se retourne au fil du temps contre les bailleurs. Jusqu’à aujourd’hui, ca s’est vérifié.
    Mais aujourd’hui, l’immobilier locatif va très mal : tous les bailleurs que je connais, petits ou gros, envisagent sérieusement de tout arrêter et certains le font.
    Pour revenir aux nouvelles lois proposées, je pense aussi qu’elles vont dans le bon sens … mais cela ne va rien changer à la désafection.
    Ce qui doit être changé pour que la désafection des bailleurs s’arrète ( et que le mouvement s’inverse mais ce sera très doucement car ils voudront vérifier que l’état ne change pas la loi 1 an après comme il le fait constamment ) :
    _ Durée d’expulsion limitée pour les mauvais payeurs et les indélicats
    _ Prise en compte au pénal des actions des locataires à hauteur de celle imposée aux bailleurs
    _ Responsabilisation des locataires de façon plus globale
    _ Réponse extrèmement rapide de la justice dans tous les rapports locataires – bailleurs

    Nous n’avons rien de tout cela dans les nouvelles lois, donc le marché locatif continuera à s’enfoncer. Tant que la loi fera de chaque locataire un énorme danger potentiel, les bailleurs auront peur.

    Je sais que les politiques sortent des « aides » pour rassurer les bailleurs : Visale ou autres. Ils n’ont rien compris. C’est soit trop compliqué, soit une arnaque. Et cela n’empêche pas les locataires de rester 3 ans sans payer leur loyer.

    • Tout à fait d’accord avec vous Patrick ! Désormais j’en suis venu à voir mes locataires comme des « ennemies » potentiels et je trouve cela très triste. La liste des dégradations, impayés, incivilités, tapages etc s’allonge chaque jour, c’est usant… Comme beaucoup je souhaite vendre.

      • Patrick D says:

        J’ai l’impression que nous sommes poussés hors du système par des lois absurdes. Moi aussi je trouve très triste de devoir douter de toutes les candidatures de locataire alors que je ne demande que la sécurité pour pouvoir louer tranquilement.
        A quoi nous en sommes arrivés. C’est désolant.

        • le mecreant says:

          Posez vous la question différemment: dans quel but les politiques mênent ces politiques…
          Ca demande le la réflexion et de ne pas s’arrêter a l’immobilier pour élargir son champ de vision.
          Pourquoi les populations ne doivent plus « posseder » mais « louer » y compris le matelas de leur lit…
          Ca va aussi avec la suppression de la monnaie… etc…
          Réfléchissez y, c’est très instructif, et terrifiant a la fois.

          • +1 ! Ma réponse : Être locataire, c’est ne jamais pouvoir s’arrêter de pédaler…. au service de qui… (je vous laisser apporter la réponse).

          • Patrick D says:

            Je ne sais pas quoi vous répondre : je n’ose pas me poser vraiment les « bonnes » questions au risque de me faire une déprime.
            Béatement, je me dis que les cours de gestion, mathématiques et logique ont été supprimés depuis longtemps de Science Po et de l’Ena, et que nous sommes gouverné par des anes.
            Mais c’est peut-être pire.

            • le mecreant says:

              Si science po et l’ena formaient des gens capable de diriger quelque chose, ça se saurait et on en serait pas là…
              🙂

  4. Apparemment ce rapport a été bel et bien enterré avant de voir le jour(comme beaucoup d’autres) donc nécessité de rester prudent sur telle ou telle preconisation. Si certaines mesures sont appliquées ce seront sûrement les suppressions des niches fiscales et pour le reste rien à attendre. Ce rapport ne me fera pas changer d’avis, je continue à me débarrasser d’une partie de mon patrimoine immobilier. Dommage que les bailleurs soient pris pour des rentiers, spoliateurs des locataires dans notre pays, je vais devenir un véritable rentier dans le domaine où la fiscalité me pousse à aller.

  5. Pourquoi une fiscalité confiscatoire quand les étudiants ne trouvent pas ou plus à se loger soit par manque d’offre soit par des prix trop élevés ?
    Pourquoi dissuader les bailleurs à entretenir leurs biens en augmentant la pression fiscale et en supprimant la fiscalité écologique par exemple ?
    Si les avantages fiscaux ont plus été créés pour les promoteurs que les investisseurs, il n’en reste pas moins vrai qu’avec des rendements parfois négatifs parfois proche de zéro, il serait bon non pas de parler de suppression mais de moyens d’offrir un parc immobilier cohérent aux nécessités de vie (exit les lois fiscales au milieu de nulle part). Comme aujourd’hui, les location meublées rapportent plus que le foncier, la question me semble t’il est de remettre en perpective les objectifs conjoints des bailleurs et des locataires dans un jeu gagnant gagnant. On en est loin.

  6. julien bonnetouche says:

    l’histoire du « en même temps » commence à ne plus être crédible :
    on s’aperçoit concernant les les impôts, que les augmentations compensées par des baisses ailleurs ne sont pas vraiment équilibrées et que finalement les impôts augmentent. On a le sentiment d’être floués.
    Alors si Macron doit nous refaire le coup pour les locations, les bailleurs ne marcheront plus….
    Finalement, les investisseurs immobiliers ont le sentiment que l’État fait tout pour les décourager ( IFI entre autre), et il risque bien d’y réussir au delà de ses espérances !!!!

    • le mecreant says:

      Macron n’a pas menti, et il a fait ce qu’il avait dit, dans ce domaine au moins : 10 mds€ d’euros d’allegements, 20 mds€ de prélévements supplémentaires… Il n’avait pas précisé qu’il commençait par les 20mds€ mais bon on se doutait bien que les 10 mds€ viendraient a paques… ou a la trinité.

  7. Patrick D says:

    Dans les raisons d’arréter de louer, j’avais oublié le doublement programmé des taxes foncières pour compenser la disparition de la taxe d’habitation.

  8. Le plus gros risque c’est de devoir immobiliser les rénovations sur des durée de 15 20 ans ou plus. Et la plus besoin de parler de déficit foncier

    • le mecreant says:

      Oui, on est clairement dans le domaine de l’exploitation en tant qu’entreprise, donc amortissement et plus value des entreprises a la sortie (ce qui fait echo a l’idée de la suppression de l’abattement pour durée de détention prévu pour les particuliers.. )
      C’est tout benef..

  9. La conclusion du COP 2022 reprise ci-dessous : “Les mesures que nous préconisons doivent d’une part faire diminuer le coût de la politique publique du logement (elles permettent d’améliorer la situation des finances publiques d’environ3 Mds€, dont 1,4 Md€ d’économies) et, d’autre part, de la rendre plus efficace, par la réduction du délai d’obtention d’un logement social pour les ménages éligibles et par l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés dans les zones tendues.”. “Doivent”. Sans doute d’un coup de baguette magique !

  10. Tout cela n’a qu’un but : supprimer le Pinel et le LMNP pour augmenter les rentrées fiscales (ou réduire les dépenses fiscales, ce qui revient au même), le reste, ce n’est que de l’emballage. Au final, l’immobilier restera très imposé, à l’entrée (droits d’enregistrements) à la sortie (plus-values), au milieu (taxes foncières) et à la fin (droits de succession). Il ne faut pas oublier qu’en matière d’impôts Macron est pire que Hollande et Sarkosy réunis.

  11. Extra 😉

  12. Et j’oubliais, l’Etat obligera les propriétaires à investir pour un montant supérieur à l’amortissement pour améliorer le bâti, sous prétexte d’économie d’énergie, bien sûr. Parallèlement à tout cela l’Etat construira des HLM à tout va pour concurrencer les investisseurs privés et n’investira pas un euro pour améliorer l’équili juridique propriétaire/locataire. Faites comme les instutionnels qui ont abandonné l’immobilier depuis longtemps.

    • le mecreant says:

      « l’Etat construira des HLM à tout va pour concurrencer les investisseurs privés  »

      L’état n’a pas un rond pour investir, d’ou les « incitations » a investir dans les trucs foireux ou tout le monde se goinfre sauf l’investisseur final.

      Et l’etat est tellement impécunieux que pour avoir du logement social il incite les bailleurs a louer des immeubles aux bailleurs sociaux moyennant un carotte que l’investisseur aura de toute manière dans le train a la fin. De memoire, mais c’est surement dans le bouquin de Guillaume, tu loue a petit prix au bailleur social qui fait les travaux et te rend le bien au bout de 12 ans (je te raconte pas l’etat de l’appart au bout de 12 ans, même si les gens sont corrects. ) C’est a la louche vu que j’ai trouvé ça tellement interessant que j’ai zappé direct.

  13. On est mal barrés, vu qu’il n’y a personne en France pour défendre les bailleurs privés. L’INPI, quelle fumisterie !

    • le mecreant says:

      A ça, c’est sur que si tu compte sur l’INPI pour t’en sortir, tu est mal parti … Ceci étant dit l’investisseur réfléchissant en principe a long terme, je trouve que les choses commencent a être plus claire sur les grandes tendances a long terme et donc on va pouvoir commencer a se positionner et prendre des décisions de stratégie patrimoniale.
      La question n’etant pas de savoir si c’est bien ou mal, si ça nous plait ou pas, mais quel bénéfice on peut en tirer…

    • Patrick D says:

      Vous voulez peut-être parler de l’UNPI ?

  14. La réponse : vendre pendant qu’il est encore temps. À part quelques grandes villes, le marché immobilier est complètement bloqué et dès 2020, après les municipales, les taxes vont exploser.

  15. Finalement on se rend compte que Macron est un socialiste pur jus mais plus étonnant, il a une vision à très court terme. A moins que le but ne soit de faire vendre à perte pour que l’état récupère une partie du patrimoine des français.
    Le prochain président, qui sera la présidente, achèvera le travail dès 2022.

    • le mecreant says:

      Macron a une vision ???? c’est un vrai scoop ça ! il n’a aucune vision, il a des caprices et se prend pour Dieu, il ne fait qu’exécuter la mission que lui ont confier ses maitres. et je subodore qu’il n’en est même pas conscient tellement il est imbus de lui même. Ce que disait son boss chez rotchild a son propos est tout a fait significatif quand on lit un peu entre les lignes et qu’on comprend ce que cela veut dire au delà de ce que cela dit. https://www.youtube.com/watch?v=SlciL62fMrY

      • J’ai regardé la vidéo, manipuler est une seconde nature dans ce milieu, mais c’est obligatoire vu qu’aucun acteur ne sait prendre une décision rationnelle. Et la manipulation sera bientôt la règle avec une société tout entière ne fonctionnant qu’à l’émotionnel (féminisation etc…).
        Rien de choquant jusque-là.

  16. L’amortissement, c’est bien, mais si ces amortissements viennent en décompte du prix d’achat pour le calcul de la plus-value à la revente, alors c’est une arnaque! Vouloir inciter les Français à investir dans le locatif à long terme, c’est bien, mais celà exclut de fait la moitié des investisseurs: ceux dont l’avenir professionnel est incertain, ceux qui sont à moins de 15 ans de la retraite (un crédit immo sur 15 ans coute trop cher en face des loyers et/ou de la défiscalisation)… Que des mauvaises mesures déguisées en belles mesures à court terme.

  17. le mecreant says:

    « alors c’est une arnaque! »

    Il ne faut pas voir le mal partout 🙂

  18. Vous connaissez l’adage, trop d’impôt tue l’impôt. Hollande a supertaxé les entreprises et il a dû faire marche arrière devant les résultats, Macron veut supertaxer l’immobilier et il subira le même sort.

    • le mecreant says:

      Pas sur, une entreprise ca transfert son siège social sous des cieux fiscaux plus cléments, on ne peut pas en dire autant d’un immeuble. Et puis ceux qui se font massacrés ce sont les propriétaires individuels, pas les sociétes a prépondérance immobilières a l’IS .

      • Patrick D says:

        Pas d’accord, je crois que l’effet sera moins visible et rapide que pour les entreprises mais sera beaucoup plus durable et au final très toxique.
        L’image de l’investissement immobilier, pour tous les français pouvant investir, va être cassée durablement.
        Quand on les touche aux tripes, les français ont la mémoire longue et la dent dure.

        • A mon avis, si les français s’arrêtent d’investir dans l’immobilier, le résultat sera pire que pour la délocalisation des entreprises. Ce sera une crise des subprimes à la française qui a d’ailleurs déjà commencé.

  19. il est là le problème la PV à la revente ; entre la dernière année d’amortissement et la dernière année d’exonération de PV ; « calcul: combien d’année devrais-je vivre pour ne pas payer d’impôts »;
    de toute façon encore des mesures déguisées pour faire des économies mais qui sont en réalité des hausses d’impôts.
    L’émigration n’est pas prêt de s’arrêter !

  20. Il ne faut pas rêver, le dégrèvement de plus-value selon durée de détention ne va pas s’ajou à l’amortissement. Le résultat est facile à imaginer, pas de plus value pour résidence principale, dégrèvement selon durée de détention sur résidence secondaire et plus value des entreprises sur les biens loués. Selon le modèle macronien bien connu, on ménage les riches et on massacre les classes moyennes.

  21. Croire que l’on peut aller dans le bon sens et donc pas plus de taxation de l’immobilier avec Macron , il faut être bête à manger du foin. N’oubliez jamais que la dépense public fait +- 57 % du PIB .
    Par contre s’ils cassent le jouet de l’immobilier , il va y avoir de sales dégats car nous sommes dans une phase de bascule générationnelle au niveau des investisseurs . Les nouveaux n’ont pas la même démarche ( endettement 110 % par ex ), les mêmes attentes de rendement , et la même immobilité ( achats sur d’autres secteurs d’activité ,achats à l’étranger … )

  22. le mecreant says:

    Ce que moi je vois: le « système » met en place l’exploitation de la masse (au sens agricole) on cultive et on cueille tous les fruits.
    La vraie question de l’investisseur: comment être dans la machine a récolter et pas le cul terreux qui bosse pour faire pousser la récolte que ceux du château vont ramasser.
    (Cul terreux: langage macronien qui signifie sans dent, gens de rien, illettrés etc… )

  23. Il faut définir votre investisseur : Les petits propriétaires bailleurs qui avec l’effet de levier du crédit pouvaient investir dans la pierre et se constituer un patrimoine honorable mais bien inférieur à l’autre catégorie d’investisseurs dont l’investissement moyen peut se calculer en millions ou centaines de millions d’euros.
    Il sera difficile donc dans le nouveau monde de retrouver la première catégorie d’investisseurs car je ne vois aucune équivalence à l’effet de levier qui existait , pour investir dans la nouvelle économie. A moins qu’une innovation financière Vienne les aider….mais j’en doute: les « sans dents » sont lessivés, vive le nouveau monde!!

    • Selon vous, pourquoi cette équivalence n’existe pas?
      Où est-il écrit dans la loi que nous n’avons pas le droit d’emprunter pour acheter des actions?

      • Patrick D says:

        Peut-être parce que les banques ne préteraient pas ?

        • Et elles ne prêteraient pas pourquoi?
          Je veux dire, il suffirait de présenter un business plan comme pour obtenir des fonds lors de la création d’une entreprise. Alors pourquoi?

          • Sur quelle base feriez-vous vos projections de CA et de compte de résultats? A part supposer que les rendements des « grosses boîtes » vont se maintenir, comment convaincre une banque de votre « intime conviction » sur un nouveau business porté par une start-up? De plus, ces banques ne doivent pas être sans connaître les risques importants planant actuellement sur les marchés financiers. Ce blog nous a rappelé à de multiples reprises que les actifs sont aujourd’hui artificiellement surévalués (QE, taux négatifs,…). Ils saisiraient quoi pour sécuriser leurs encours en cas de défaillance de votre BP? Je peux me tromper, mais j’aimerais bien voir la réaction des banquiers à ce genre de propositions.
            Au mieux, ce que je vois, c’est de proposer un BP de fintech, mais vous retombez alors directement sur une création d’entreprise… Tout investisseur n’a pas à être une star de l’IA, et même ainsi, vu l’aspect plutôt inédit de la situation actuelle, pondre un algo qui permette de convaincre que vous vous en sortirez dans la plupart des scénarios de marchés… je reste dubitatif

            • Comment vous faites l’évaluation d’une entreprise?

              • Si déjà existante, son CA , son compte de résultat, ses actifs (immo, machines,…), ses créances clients, ses dettes fournisseurs, etc…

                Si en création/amorçage: c’est bien pour cela que ça démarre souvent par le love money, les aides quasi publiques, des business angels… à ma connaissance, si banque il y a à ce stade, elle ne s’engage qu’en proportion des fonds propres ou quasi fonds propres de l’entreprise en création.

                • Vous ne pondérez pas avec les perspectives et les risques inhérents à l’activité?

                  • Oui bien sûr, c’est dans le etc… ;). Mais justement: les taux (y compris ceux des obligations) accordés à une boîte à risques élevés seront plus hauts, voire elle ne pourra pas se financer car personne ne lui prêtera et alors: redressement judiciaire! C’est d’ailleurs cette mauvaise évaluation des risques qui a coulé Dexia: « On ne prête qu’aux collectivités et aux états, pas de risques de défauts! » on sait ce que ça a donné post-2008…

      • julien bonnetouche says:

        C’est comme cela que les américains se sont trouvés ruinés en 1929 : du jour au lendemain une baisse de 30% et ils ne pouvaient plus rembourser car ils achetaient les actions à crédit..
        Mais on a la même chose avec les « appels de marge  » sur les matières premières par exemple.

        • Plus proche de nous en 2007, c’est l’immobilier à crédit qui a provoqué une crise mondiale.

          • Elles seront d’autant plus frileuses pour de l’achat action aujourd’hui, non?
            Les prêts relais en France sont passés de 100% à 70% de l’estimation du bien depuis 2008, pour cette raison qu’en cas de coup de bambou, la saisie du bien ne permettait pas forcément de retrouver leurs billes… Elles prêtent pour faire du bénef à coup le plus sûr possible, que vous en fassiez dans l’opération doit leur être très secondaire (je ne pense pas être cynique en le disant).
            Si le risque est important, la rémunération doit être à la hauteur, si vraiment une banque acceptait un prêt pour de l’opération financière, je pense que le taux serait aussi en rapport… Si elle ne peut le mettre assez haut, elle dira non et fin de l’histoire à mon sens.

  24. Essayez d’emprunter auprès de votre Banque pour acheter des actions ! S’ils vous prêtent donnez nous votre le nom de celle-ci !
    Merci d’avance
    PS: j’ai essayé en 1981 et je me suis fais presque rire au nez 😂😂 peut-être que leur attitude à changé….avec le nouveau monde😃

    • Vous me soutenez donc que si je veux acheter des actions à droit de vote, je suis obligé de les acheter cash?

      • Je pense que l’idée est plutôt de dire que même si l’achat à crédit est possible dans les textes (j’avoue ne pas avoir la réponse), la probabilité qu’une banque vous suive me semble faible, à moins d’avoir de très grandes garanties par ailleurs (peut-être vous demanderaient-ils de garantir le prêt par un bien immo par exemple?).
        Pour poursuivre la comparaison avec l’emprunt pour créer une entreprise, c’est tout l’enjeu de la négo pour obtenir un prêt sans engagement perso du créateur. Les banques essaient quand même, mais on peut y arriver, dans ce cas c’est surtout grâce aux aides d’amorçage où vous mettez un, la BPI ou autre aide d’état met 5 ou 10 et la banque en fait autant… on est sur un système différent où le risque est réparti et plus « acceptable » pour eux à mon avis car la banque « soutien alors la création d’entreprise » et peux communiquer dessus.
        Encore une fois, je peux me tromper…

  25. Selon vous comment se ferait la suppression des Lmnp?
    Pour les nouveaux projets ?
    Qu’en sera t il pour ceux déjà engagé dans des investissements en lmnp et qui n’ont amorti qu’une partie du bien ? Devront ils arrêter et voir tout leur projet remis à plat avec un investissement qui n’aura plus du tout le même rendement notamment dans les résidences de service déjà pas très rentables ?
    De même pour le Pinel, les prévisions d’avantages fiscaux seront-ils supprimés en cours ?

    • Pour le Pinel, la réponse me semble assez aisée. Il s’agit d’un dispositif spécifique donc en cas de suppression il n’y aura pas de remise en cause des engagements déjà conclus. Il est possible de supposer que les nouveaux engagements ne pourront pas être pris : par exemple, lorsque vous vous engagez sur 9 ans puis optez pour 3 années supplémentaires, est-ce que ces 3 dernières années seront impactées? Je ne sais pas mais on pourrait partir de ce postulat.

      En revanche pour le LMNP, je suis un peu plus sceptique.
      Une chose est sure, c’est qu’en l’absence de plus amples informations, le marché du LMNP peut risquer d’être paralysé.

  26. J’ai échangé il ya quelques mois avec un notaire spécialiste du LMNP. Concernant le LMNP, peut-être qu’il y aura 2 hypothèses :
    – 1) le LMNP pratiqué par les particuliers (bail de location meublé) sera malheureusement fortement impacté (absence ou faible déduction des intérêts d’emprunt, amortissement revu à la baisse, assujettissement au régime des PV professionnelles lourdement taxées)
    – 2 ) Le LMNP « packagé » pratiqué par des particuliers ayant conclu un bail commercial avec un exploitant. ils seront peut -être un peu plus épargnés par cette réforme … (lobby des exploitants, problématique relatives à l’emploi des personnes travaillant dans les résidences etc …)
    Nous verrons bien le contenu du PLF 2019. Mais j’avoue être inquiet (bien qu’appartenant à la catégorie 2 citée ci-dessus en LMNP classique ( pas censi-bouvard ).
    Cette instabilité fiscale est insupportable (même si le LMNP a été le régime le moins impacté jusqu’à alors). L’Etat (les gouvernants) fixe les règles du jeu et les change sans arrêt. Ceci est vraiment dissuasif pour les investisseurs.
    Je commence à envisager sérieusement de vendre plusieurs lots LMNP en forte plus-value (un tiens vaut mieux que deux tu l’auras) et réaffecter la somme rondelette à d’autres projets (solder le crédit de la RP, acquisition de SCPI investies à l’internationale à la fiscalité avantageuse, autres investissements).

  27. J’ai échangé il y a quelques mois avec un notaire spécialiste du LMNP. Concernant le LMNP, peut-être qu’il y aura 2 hypothèses :
    – 1) le LMNP pratiqué par les particuliers (bail de location meublé) serait malheureusement fortement impacté (absence ou faible déduction des intérêts d’emprunt, amortissement revu à la baisse, assujettissement au régime des PV professionnelles lourdement taxées)
    – 2 ) Le LMNP « packagé » pratiqué par des particuliers ayant conclu un bail commercial avec un exploitant. Ceux-ci seront peut -être un peu plus épargnés par cette réforme … (lobby des exploitants, problématique relative à l’emploi des personnes travaillant dans les résidences etc …)
    Nous verrons bien le contenu du PLF 2019. Mais j’avoue être inquiet (bien qu’appartenant à la catégorie 2 citée ci-dessus en LMNP classique (pas censi-bouvard ).
    Cette instabilité fiscale est insupportable (même si le LMNP a été le régime le moins impacté jusqu’à alors). L’Etat (les gouvernants) fixe les règles du jeu et les change sans arrêt. Ceci est vraiment dissuasif pour les investisseurs.
    Je commence à envisager sérieusement de vendre plusieurs lots LMNP en forte plus-value (un tiens vaut mieux que deux tu l’auras) et réaffecter la somme rondelette à d’autres projets (solder le crédit de la RP, acquisition de SCPI investies à l’internationale à la fiscalité avantageuse, autres investissements).

    • le mecreant says:

      remarque incidente: déjà un notaire « spécialiste en LMNP » rien que la formulation me dérange sérieusement, cela entraine notaire « spécialiste en placement… » donc qui fait des placements… et puis notaire qui a intérêt a ce que… et les notaires qui font des placements, ça se termine en général par la case prison.

    • le mecreant says:

      en second lieu, « vendre plusieurs lots LMNP en forte plus-value  » c’est vraiment tout le mal que je vous souhaite, j’ai toutefois des doutes sur la facilité a vendre en seconde main ce genre de choses. Mais j’avoue ne rien connaitre dans ce domaine.

      • Bonjour le mécréant.
        Ma formulation était approximative. Ce notaire est celui du constructeur et exploitant des résidences services. En outre, il appuie des fédérations professionnelles dans leur démarche de lobbyng auprès de Bercy (aspect juridiques et fiscaux notamment). Enfin il donne des conférences (sur le régime fiscal du LMNP entre autres). Bref ce n’est pas un commercialisateur loin de là. Pour l’avoir rencontré plusieurs fois, il est de très bon conseil.

        Pour votre 2ème intervention : j’ai déjà revendu en 2 mois sur le marché secondaire un bien LMNP en forte plus value il y a un an. Certains exploitants organisent un service de revente de propre bien, service auquel j’ai recouru. Si le bien LMNP est bien situé avec un exploitant sérieux avec un bon taux de remplissage et un bail commercial bien rédigé il n’y a pas de difficulté majeure je pense (bien qu’il s’agisse d’un marché étroit et très spécifique). Malheureusement beaucoup d’investisseurs en LMNP packagé se sont cassés les dents sur ce type d’investissement.

        • le mecreant says:

          Pour le notaire, c’était de l’humour… enfin pas vraiment, j’en ai quand même croisé plusieurs dans ma vie qui ont « mal fini ». Pour la revente des lots, je ne connais vraiment rien a ce domaine, bien qu’on m’en ai proposé a plusieurs reprises. Les calculs étaient très intéressants… sur le papier, mais quand j’ai creusé c’était toujours très intéressant, mais pas pour moi 🙂 Je note que le marché est étroit mais réel… et que le sérieux de l’exploitant est la clé de la réussite. A ce propos si vous avez un exploitant serieux dans le domaine de la résidence de loisir,(vacances a la mer) je serais intéressé par le renseignement.

          • Il y a des exemples médiatisés de notaires ayant mal fini. L’affaire «Bailhache » ou peu importe l’orthographe.

            • le mecreant says:

              Celle la je ne la connais pas, ceux dont je parle je les ai vraiment connus et pratiqués pour certains. Allez histoire de rire un peu, une de mes amie avait une agence immobiliere, dont la facade était brune. quelques jours apres que notre notaire local se soit retrouvé sur la paille… d’un cachot, au téléphone elle indique a un client pour venir a sa boutique: Vous ne pouvez pas vous tromper, c’est la seule agence marron de la place … on en rit encore 40 ans après…

              • Lol! « agence marron »

                Pour en revenir à ce que je disais, j’ai parlé de l’affaire Bailhache mais en fait c’est Badache du nom du gérant d’Apollonia. Ca va certainement plus vous parler.

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