Comment investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? Quel type de bien ? Quel régime fiscal ?

Le marché immobilier est chamboulé par l’accélération de l’obsolescence immobilière et plus particulièrement l’obsolescence énergétique des bâtiments. Ce n’est pas une surprise ; Le mouvement prend ses racines dans le grenelle de l’environnement de 2007 !

Cela fait 15 ans que nous avons le calendrier ; 15 ans que nous savons que la lutte contre l’immobilier énergivore sera la priorité des années post 2020 ! Pourtant, il aura fallu attendre la guerre en Ukraine et l’interdiction de location des logements en DPE E,F et G pour que nous en prenions collectivement conscience.

Faute d’avoir suffisamment anticipé le mouvement de lutte contre les logements énergivores, vous êtes nombreux à devoir engager de lourds travaux de rénovation énergétique dans les logements que vous proposez à la location, des travaux obligatoires si vous voulez continuer à louer votre logement.

Certains, effrayés par l’ampleur des travaux à réaliser et parfois usés par des années de location, abandonnent et préfèrent vendre leur logement. Un vaste mouvement de mise en vente qui accélère la baisse des prix desdits logements énergivores qui ne pourront plus être loués dans très peu de temps.

Les biens immobiliers de rendement sont les plus touchés par cette vague de ventes massives. Certains sont en train de comprendre que le rendement élevé de leur logement s’expliquait par l’ampleur des travaux qui devront être engagés pour pouvoir continuer à louer, des travaux qui pourraient être non rentables au regard de la qualité médiocre de l’emplacement et des locataires.

Les biens immobiliers patrimoniaux sont eux moins concernés car la qualité de l’emplacement permet d’assurer une forme de rentabilité dans la nature et la qualité des travaux engagés. Les travaux et l’amélioration des logements permettra d’augmenter la valeur de marché des biens dits « patrimoniaux », contrairement aux mêmes travaux effectués dans des actifs de « rendement ».

Bref, 2022 aura été une année charnière. L’année de la prise de conscience de l’importance de la qualité énergétique des logements. Ceux d’entre vous qui voudront investir en 2023 devront profiter de ce bouleversement du marché immobilier pour bien investir.

Une stratégie d’investissement qui devra s’appuyer sur une stratégie fiscale puissante qui donnera les moyens au propriétaire bailleur de réaliser ses travaux.

Bien investir en 2023, c’est être capable de profiter du blocage du marché immobilier et de la crise des DPE pour négocier les prix à la baisse.

Un bon investissement se fait toujours à l’achat. La période et le blocage du marché créent des opportunités que vous devez essayer de saisir.

Dans 6 mois, 12 mois, il sera peut être trop tard. Pour le moment, le marché est bloqué, il n’y a plus d’acheteur, les vendeurs ont peur de la baisse des prix, c’est le moment de foncer et de négocier !

Les prix des logements F et G sont négociables ! Les vendeurs sont souvent effrayés par la montagne (qu’ils imaginent) des travaux à réaliser.

Faites des offres d’achat à entre -500€/m² à -800€ / m² pour tenir compte des travaux que vous allez devoir engager, c’est le bon moment. C’est le bon moment pour acheter des biens dégradés par le marché, des biens immobilier que vous allez devoir rénover.

Idéalement, on recherchera à investir dans une maison ou plus précisément, un bien pour lequel vous n’aurez pas besoin de demander l’accord de la copropriété (et parfois de la majorité des propriétaires) pour réaliser vos travaux.

Une maison déjà équipée d’un chauffage centrale à eau chaude (gaz ou fioul avec radiateur à circulation d’eau) afin de réduire le coût du changement de chauffage au profit d’une pompe à chaleur.

Une rénovation qui portera sur le remplacement des portes et fenêtres, l’isolation des combles, puis le changement du mode de chauffage au profit d’une pompe à chaleur et/ou d’un poêle à bois par exemple.

Il faut compter entre 10 000€ et 15 000€ pour installer une pompe à chaleur en remplacement d’une chaudière au gaz ou au fioul ; 3000€ pour le poêle à bois, dont 1000€ à 1500€ pour le seul tubage du conduit de cheminée si nécessaire ; Autour de 800€ par fenêtre et 1500€ par porte extérieures …

Bref, un beau budget pour la seule rénovation énergétique qui s’accompagnera souvent d’un budget complémentaire indispensable pour rénover esthétiquement le logement. Quitte à se lancer dans les travaux, autant le faire globalement, une bonne foi pour toutes.

Un budget d’un montant qui approchera rapidement autour de 800€ / m² à 1000€ / m² (plus la surface est petite, plus le coût au m² est élevé) ! Prix des travaux que vous devez essayer de négocier auprès du vendeur selon la qualité du logement que vous projetez d’acheter.

ps : A Paris et dans les zones hyperspéculatives dans lesquelles les prix de l’immobilier n’ont plus aucun rapport avec la valeur fondamentale de l’immobilier, cet approche n’est pas applicable.

Priorité à l’investissement dans l’immobilier patrimonial

Investir dans un bien immobilier de rendement, c’est prendre le risque d’engager des travaux qui ne se traduiront pas totalement par une augmentation de la valeur vénale de votre logement. La priorité doit donc être donné à l’investissement patrimonial, c’est à dire dans un bien dont la qualité intrinsèque (qualité de la construction de base et de l’emplacement) permettront d’assurer une revalorisation de long terme du bien.

Un bien dans lequel les travaux engagés permettront d’augmenter la valeur. Un bien qui pourra être revendu à terme par un acquéreur qui voudra y mettre sa résidence principale (et non par un investisseur).

Attention, une nouvelle fois aux investissements dans les zones hyperspéculatives, c’est à dire là ou les prix de l’immobilier n’ont plus aucune connexion avec la valeur fondamentale de l’immobilier qu’est le prix de construction.

Fiscalement, le régime fiscal loc’avantage optimisé au déficit foncier permettra de réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers.

C’est souvent dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes. Idem pour l’investissement immobilier locatif. Le régime fiscal des déficits fonciers autorisera la déductibilité fiscale des travaux de rénovation énergétique qui réduira fortement le coût réel de ces travaux.

Comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Immobilier locatif : Profiter du régime fiscal du déficit foncier améliorer le DPE de votre logement. » et de manière plus exhaustive encore dans votre visio-patrimoniale « Replay visio : « Le régime fiscal du déficit foncier pour investir dans l’immobilier locatif », le cout des travaux est divisé par 2 grâce au régime fiscal des déficits fonciers.

La déductibilité fiscale des travaux qui pourra se cumuler avec le dispositif fiscal loc’avantage. Un dispositif fiscal méconnu qui est à l’origine d’une réduction d’impôt au profit du propriétaire bailleur qui accepte de réduire son loyer de 15% rapport au loyer de marché.

Un dispositif fiscal loc’avantage que vous développons dans cette article : Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien

A suivre.