Le marché immobilier poursuit son ajustement post Covid-19. Les derniers chiffres publiés par l’INSEE confirme :

  • La poursuite d’une très forte hausse des prix de l’immobilier pour les maisons, surtout en province, mais également en Ile de France dans une moindre mesure ;
  • La poursuite d’une très forte hausse des prix de l’immobilier pour les appartements en province, mais à un rythme plus faible que pour les maisons ;
  • La baisse des prix de l’immobilier se confirme à Paris, même si cela reste encore modeste (-0.80%) ;
  • Les prix de l’immobilier n’augmentent plus, mais ne baissent pas non plus, à Lyon

Bref, le marché immobilier est encore très dynamique. Nous aurons l’occasion de travailler sur l’ensemble de ces sujets à l’occasion d’un nouveau cycle de formation « Investir dans l’immobilier locatif » qui débutera le vendredi 23 septembre prochain

Dans le détails :

Sources : Insee, ADSN – BIEN – Notaires du Grand Paris, Notaires de France – Perval.

Enfin, le nombre de transaction semble (enfin) ralentir après les records des mois précédents. Le nombre des transactions reste encore très très élevé, très largement au delà du million de transactions annuelles.

Un niveau de transaction encore très élevé qui devrait ralentir au second semestre sur fond de hausse des taux d’intérêt et de resserrement des conditions d’octroi des crédits immobilier.

Pour autant, la dynamique du premier semestre est tellement puissante qu’un ralentissement serait le bienvenu. L’euphorie et l’excessive hausse des prix qui l’accompagne n’est pas saine.

Il est urgent de retrouver un marché immobilier plus équilibré.

Après la hausse récente, il est important de prendre le temps d’une respiration qui permettra aux acheteurs et vendeurs d’absorber la situation, afin de mieux repartir dans quelques temps.

Sources : CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales

L’investisseur immobilier n’aime pas les périodes d’euphorie car la négociation est difficile et les bonnes affaires trop rares.

Investir dans l’immobilier, c’est être capable de bien acheter. Trouver un bien immobilier à potentiel, se projetter dans des travaux ou des améliorations qui permettra de valoriser ce potentiel pour ensuite en jouir, soit au titre de se résidence principale ou secondaire, soit au titre d’un revenu locatif.

Dans les périodes d’euphorie, il y a beaucoup d’acheteurs ; Impossible de négocier un bon prix d’achat tant tout se vend à n’importe quel prix ! Dans les périodes d’euphorie, les vendeurs n’ont aucun intérêt à accepter la négociation tant il y a abondance d’acheteurs, disposés à payer n’importe quel prix, pour acheter n’importe quoi !

Nous sommes en train de vivre la fin de cette euphorie. Le nombre de transaction devrait baisser avec la hausse des taux d’intérêt et la restriction des conditions d’octroi des crédits immobilier.

Nous entrons dans un marché qui semble plus sain, plus équilibré entre acheteurs et vendeurs. La liquidité se réduit, les délais de vente vont s’allonger… et les candidats investisseurs immobilier vont enfin pouvoir essayer de bien acheter.

Je ne crois pas dans une forte baisse des prix de l’immobilier. Nous ne sommes clairement pas à l’aube d’un effondrement du marché.

En revanche, le ralentissement du marché, les difficultés à obtenir un crédit immobilier sur fond de hausse des taux de crédit immobilier, l’accélération de l’obsolescence immobilière qui conduit à l’interdiction de louer les logements dont les DPE sont mauvais, devraient réduire la liquidité du marché.

Les biens dont l’emplacement ne serait pas optimal, les biens avec un défaut qui peinent à répondre à la demande majoritaire, vont mettre plus de temps à se vendre. Les vendeurs ne pourront plus profiter de l’euphorie pour imposer des prix totalement bullesques et devront s’adapter à une demande plus exigeante.

L’obsolescence immobilière et le chiffrage des travaux à réaliser à court et moyen terme vont être des arguments forts pour faire atterrir des vendeurs qui profitaient de l’euphorie pour vendre n’importe quoi à n’importe quel prix.

Certains vendeurs, qui en auront marre d’attendre, céderont aux candidats acheteurs qui sauront mettre en avant les meilleurs arguments qui finiront de convaincre le vendeur du juste prix de son logement.

Mais attention aux excès de négociation. Le marché immobilier reste très dynamique (et cela devrait continuer à l’avenir). Nous ne sommes pas dans un marché en déclin, bien au contraire. Il s’agit juste de la fin d’une euphorie.

Inutile d’essayer de négocier des -30% ou -40% en prédisant l’apocalypse et l’effondrement du marché. Ce n’est pas la réalité.

Après une hausse qui atteint parfois +30% en 3 ans, une petite consolidation à -5% ou -10% ne serait vraiment pas une catastrophe.

Le propos est juste d’expliquer que la fin de l’euphorie permet de retrouver davantage de marge de négociation ; Celle ci resteront néanmoins modérée car oui, les taux de crédit immobilier augmentent rapidement, mais ils restent toujours très inférieur à l’inflation !

Nous vivons encore une période de taux d’intérêt réel négatifs qui sont toujours très favorables à la dynamique du marché immobilier.

Attention à ne pas regarder le train passer en attendant une très forte baisse qui ne viendra jamais ! Il faut agir et investir. Ce ne sera jamais le bon moment, vous trouverez toujours un argument qui vous encouragera à attendre. Ce serait une erreur !

L’erreur est de ne rien faire, d’attendre éternellement le moment idéal qui ne viendra jamais… puis le regretter dans 20 ans.

Demain, si les taux de crédit immobilier devait être supérieur au taux d’inflation, le raisonnement pourrait être différent (mais comme cela supposerait une très forte croissance économique, d’autres arguments pourrait alors permettre d’expliquer un marché immobilier dynamique).

A suivre.

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