Un immeuble s’est effondré en plein cœur de Toulouse début mars. S’ajoutant à la longue liste des bâtiments en péril : Montreuil en 2011, Marseille en 2018, Bordeaux en 2021, Lille en 2022… Et tous ceux qui ne font pas la une des journaux.
Ce n’est pas un mythe, l’état du bâti des immeubles en France est plus que préoccupant. En cause ? Un laisser-aller certes, mais aussi des difficultés à financer des travaux et une recherche du rendement qui laisse l’entretien au second plan.
Les futurs acheteurs sont-ils en mesure de prendre conscience de l’état du bâti avant de signer chez le notaire ?
Les copropriétés en difficulté financière, notamment à cause des impayés, sont plus nombreuses qu’on ne le croit.
Le même constat est-il applicable pour les biens en monopropriété ?
L’état de la structure d’un bien immobilier minimisé au moment de l’achat ?
Les immeubles souffrent du manque d’entretien. Malgré tout, nous pourrions considérer que dans un pays comme la France, championne de l’obésité législative, nous sommes avertis des risques. Pas tout à fait.
La qualité réelle du logement que vous êtes en train d’acheter est parfois dissimulé derrière des travaux cache-misère. Il suffit parfois d’un coup de peinture fraîche et d’un peu de placo pour cacher l’état réel d’un bâti dégradé. Un coup de silicone pour cacher une fuite d’eau qui s’aggravera avec le temps…
Peinture blanche, placo et silicone sont les meilleurs amis des mauvais bricoleurs qui préfèrent cacher la misère plutôt que de s’attaquer réellement aux travaux d’ampleur, parfois onéreux mais indispensables.
C’est alors une catastrophe pour le candidat acquéreur qui découvrira trop tard l’ampleur des travaux à engager pour espérer jouir paisiblement de son logement.
En effet, le problème des travaux cache-misère est qu’ils ont une durée de vie très limitée. Un habitat dégradé, ce sont de petits travaux qui doivent être réalisés à chaque instant. Il y a toujours un « truc » qui ne fonctionne pas. Quand ce n’est pas une tuyauterie mal posée qui est bouchée, c’est un interrupteur qui ne fonctionne plus ou encore une prise qui se décolle du mur.
Combien de volets roulants reste coincés ou de fenêtres ne ferment plus lorsqu’il pleut ? Une gouttière qui est bouchée ou encore un joint de silicone qui révèle en réalité une fuite camouflée et un entourage de fenêtre totalement pourrie…
Le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur un certain nombre de diagnostics immobiliers sur différents sujets :
- la performance énergétique ;
- les termites ;
- le plomb ;
- l’amiante ;
- les installations électricité et gaz ;
- les installations d’assainissement non collectif ;
- les risques ;
- le bruit.
Revenons à notre question centrale : ces diagnostics obligatoires sont-ils suffisants pour se faire une idée de l’état d’un appartement ou d’une maison que l’on envisage d’acheter ?
Non. Tout simplement parce que le diagnostic structure n’existe pas. Pourtant, depuis la grande sécheresse de 1979 en Europe, a émergé le concept de catastrophes naturelles. Qui ont une incidence directe sur le bâti de nos immeubles et maisons individuelles. Le changement climatique accentue bien évidemment ce phénomène, avec de plus en plus d’épisodes extrêmes de pluies et de sécheresses.
Nous pouvons aussi parler des défauts de construction. Bien qu’une étude de sols soit obligatoire pour toute nouvelle construction, les règles de l’art ne sont malheureusement pas toujours respectées.
Quelles sont les solutions pour analyser un bâtiment avant de se lancer dans un achat ?
Explorer les éléments à votre disposition
Pour les copropriétés
Avant la signature du compromis, le notaire ou l’agent immobilier vous fourniront des documents relatifs aux données financières et à l’entretien de l’immeuble. C’est ce qu’on appelle le « pré-état daté ». Vous pourrez ainsi analyser le budget alloué aux travaux, la date des dernières réfections de façade et toiture. Et aussi s’il existe des impayés de charges.
Vous aurez aussi connaissance de l’existence d’un diagnostic technique global (DTG) qui peut être d’une aide précieuse pour se rendre compte de l’état du bâti.
Pour les bâtiments individuels
Pour obtenir les informations sur les risques auxquels sont exposés la maison ou l’immeuble de rapport que vous envisagez d’acheter, vous pouvez consulter Géorisques. Ce service vous expose les risques d’inondations, de séismes, de mouvements de terrain, de retraits et de gonflements des argiles, de feux de forêt et de radon (gaz radioactif).
Aiguiser votre œil
Il y a quelques éléments clés à regarder lorsque l’on observe un bâtiment. Au niveau de la façade, s’il y a des fissures par exemple. Autour des ouvertures, des fissures qui débutent au niveau du linteau (au niveau de la fenêtre).
Sachant qu’une fissure « en escalier » au niveau de la façade indique probablement que la fondation est fragilisée.
Portez votre attention sur les points d’humidité qui peuvent révéler des infiltrations par toiture ou par façade.
Attention à ne pas confondre humidité et condensation. Le problème est que l’on a au fur et à mesure des années rendu les logements hermétiques par trop d’isolation mal appréhendée. Notamment par le changement des menuiseries si elles sont exemptes de grilles d’aération.
Nos modes de vie font que cela peut créer de la condensation, qui peut entraîner des moisissures. Une des solutions à envisager est d’installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou de se pencher sur l’isolation des murs les plus froids (ponts thermiques).
Faire appel à un expert en bâtiment
Dans un premier temps, vous pouvez vous assurer que l’agent immobilier que vous consultez a été formé à l’analyse de base du bâti. Au sujet des compétences en analyse du bâti des professionnels qui vous entourent, il existe plusieurs types de formations. J’avais pour ma part suivi celle dispensée par Dominique Boussuge auprès des agents immobiliers, présidente de l’Institut national des experts. Je vous invite à vous intéresser à son parcours passionnant.
N’est pas expert qui veut. Si vous avez besoin d’en consulter un, une liste est consultable sur le site web de l’Institut national des experts.
Dans les cas où des problèmes de structure camouflés apparaissent après l’achat, quels sont les recours de l’acquéreur ?
La présence d’un vice caché
Si le bien immobilier que vous avez acheté présente un défaut qui le rend le bien impropre à l’usage auquel vous le destinez, il y a un vice caché. En tant qu’acquéreur, vous bénéficiez d’une garantie là-dessus. Par exemple, il peut s’agir de fondations défectueuses sur un bâtiment qui fragilisent la structure. Ce qui vous empêche de mettre en location le logement que vous avez acquis.
De manière purement juridique, 3 conditions sont donc à réunir pour qualifier un vice caché :
- le défaut est non apparent lors de l’achat ;
- l’usage auquel le bien était destiné est impossible ou compromis ;
- l’existence au moment de l’achat ;
- la preuve que le vendeur en avait connaissance.
Les recours possibles en cas de vice caché
Rappelons d’abord que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil. Il est chargé de transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties. En ce qui concerne les vices cachés, sa responsabilité ne sera engagée que dans le cas où il avait connaissance du vice. C’est d’ailleurs la même chose pour le notaire.
Du côté du vendeur, il est bien évidemment tenu pour responsable en cas de vices cachés, à condition qu’il en ait eu connaissance au moment de la vente. Il faudra prouver l’existence du vice (factures de travaux, expertise, etc.) et deux options s’offriront à vous :
- conserver le bien et obtenir le remboursement d’une partie du prix d’achat ;
- faire annuler la vente en rendant le bien au vendeur qui devra rétrocéder le prix d’achat assorti des frais occasionnés par la vente.
Avez-vous déjà été confronté à un vice caché ? Ou alors à un défaut de structure qui vous a conduit à renoncer à un achat ?
