C’est l’histoire d’un pigeon qui veut faire plaisir à un investisseur immobilier plus malin que les autres.
C’est l’histoire d’un vendeur d’un bien immobilier qui se lève la matin et qui se dit, tiens je vais vendre mon bien immobilier à un prix très inférieur au prix du marché pour faire permettre à un investisseur malin de faire un super coup sur mon dos.
Voici en quelques mots la description du mythe du off-market et autres fantasmes du candidat investisseur immobilier qui ambitionne d’acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché.
Tout cela n’est que fantasme et marketing. Investir dans un bien immobilier pour un prix en dessous du prix du marché, cela n’existe pas.
La structure du marché immobilier, la concurrence entre les agents immobiliers, l’abondance des outils numériques qui permettent une quasi parfaite information sur le prix du marché, et surtout la psychologie des vendeurs font qu’il n’est vraiment pas raisonnable de construire sa stratégie d’investissement immobilier autour de la recherche d’un bien immobilier qui serait vendu à un prix en dessous du prix du marché.
Le vendeur d’un bien immobilier cherche toujours à vendre son bien immobilier au plus élevé.
Le vendeur d’un bien immobilier cherche toujours à vendre son bien immobilier au plus élevé. Pour ce faire, il pourra engager plusieurs agents immobiliers qui auront à cœur de se battre pour proposer le prix le plus élevé afin d’emporter le mandat de vente.
Aucun vendeur de bien immobilier n’ambitionne de vendre un bien immobilier à un prix inférieur à son prix.
C’est alors que l’exemple des biens immobiliers vendus dans le cadre d’une succession surgit. Les héritiers, pressés de vendre, seraient alors la proie facile d’un investisseur plus malin que les autres qui réussirait à les convaincre d’accepter une offre d’achat en dessous du prix du marché.
Tout cela n’est que fantasme. Les héritiers, comme tous les vendeurs n’ont qu’un objectif : Vendre le plus cher possible.
Ainsi, si vous avez l’impression de trouver un tel bien, posez-vous la question de savoir pourquoi le vendeur, qui visa à maximiser son prix de vente, accepterait il de vendre son bien immobilier à un tel prix ?
Quel est le défaut dudit bien immobilier ? Pourquoi serait il vendu à un tel prix ?
- L’emplacement serait il douteux ?
- Pourquoi personne ne veut l’acheter à un prix plus élevé ?
- Des travaux lourds sont ils à envisager ?
- La structure du bâtiment peut-elle expliquer un prix si faible ? (1 chambre dans un appartement de 90 m², mauvaise organisation de l’espace, …)
- Le marché locatif est il vraiment solide ? Le rendement locatif affiché par le vendeur n’est il pas artificiellement élevé à cause de loyers trop élevés ? La population de locataires est elles solvables et respectueuses des locaux ?
Bref, il n’y a jamais de miracle. Un prix immobilier que vous jugerez comme en dessous du prix du marché cache en réalité un défaut que vous allez devoir identifier (et essayer de réparer).
En revanche, si un bien immobilier est toujours (souvent) vendu aux prix du marché, certains biens immobiliers sont :
- Achetés par des candidats investisseurs capables de s’investir dans la restructuration d’un bien immobilier, et donc apporter de la valeur patrimoniale par les travaux qui seront réalisés. Être capable de se projeter dans la transformation future de l’immeuble acheté permettra de créer de la valeur. C’est véritablement cette capacité à se projetter dans le devenir d’un immeuble qui doit vous permettre de faire un bon investissement.
- Vendus par des vendeurs usés par la gestion locative et qui n’arrivent plus à identifier la qualité de leur immeuble.
Au final, l’investisseur qui fera une bonne affaire est celui qui est capable de construire un projet entrepreneurial autour de son investissement immobilier, celui qui sera capable d’identifier le ou les défauts du logement puis de les réparer afin de lui apporter de la valeur.
Certains pourront modifier le mode d’exploitation du logement, d’autres réaliserons des travaux, réaliseront un détachement cadastral pour construire un autre logement sur la parcelle, … bref, seront capables de se projetter en apportant une valeur à leur investissement.
Des opportunités à l’achat dans les marchés à faible liquidité.
Enfin et ce pourrait être un sujet pour les prochains mois si la morosité du marché immobilier devait se confirmer, l’absence de marché, c’est à dire la rareté des candidats acheteurs, peut également être un facteur de négociation et de baisse des prix de l’immobilier.
Lorsqu’il n’y a moins d’acheteur, les délais de vente s’allongent. Les biens atypiques, mais aussi les biens immobilier à faible demande comme les biens immobiliers de rendement, mettent beaucoup de temps à se vendre.
Pour accélérer une vente, une baisse de prix peut s’avérer indispensable. L’acquéreur aura alors l’impression de faire une bonne affaire tant le rendement locatif de son investissement lui paraîtra supérieur au rendement habituellement rencontré sur le marché. L’illiquidité et l’étroitesse du marché immobilier expliquent principalement ce bon « coup ».
Ce sera uniquement lors de la revente de l’immeuble que l’illiquidité qui aura fait le bonheur de l’acquéreur lors de son achat pourrait révéler la qualité réelle de son investissement.
Lors de la revente de l’immeuble, l’espérance de plus-value et l’illusion d’avoir fait un bon coup pourrait s’évanouir devant la difficulté à revendre l’immeuble.
A suivre.
