L’obsolescence immobilière devrait être de plus en plus forte dans les prochaines années. En effet, à partir de 2023, les logements dont le DPE sera « G » ne pourront plus être proposés à la location selon un décret à paraître aujourd’hui.
A partir de 2028, ce seront les logements dont le DPE est à « F » qui ne pourront plus être proposés à la location.
Les propriétaires bailleurs n’auront pas d’autres choix que de se lancer dans des travaux d’économie d’énergie s’ils veulent continuer à louer leur logement et donc maintenir la valeur patrimoniale de leur actif immobilier.
Ces DPE « F » et « G » sont considérés par le gouvernement comme des passoires thermiques. Mais attention, derrière cette appellation presque injurieuse, il peut s’agir de logements tout à fait corrects qui ont juste le défaut d’avoir été construit au début des années 80. Il ne faut pas nécessairement louer un taudis pour être classé en « F » ou « G ».
De surcroît, les propriétaires de logements dont le DPE est « F » ou « G » ne pourront plus augmenter le montant du loyer entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail.
Au final, cette chasse aux logements énergivores devrait couter cher aux propriétaires bailleurs qui devront se résoudre à réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à louer leur logement et ne pas subir une moins-value immobilière sur leurs biens immobiliers. Les candidats à l’investissement immobilier locatif doivent impérativement intégrer des provisions pour travaux dans leurs simulations de rendement locatif.
En effet, nous constatons trop régulièrement des propriétaires bailleurs qui affirment réaliser un cash-flow positif alors même qu’ils n’ont pas intégré tous les impôts et autres charges sociales (cf. les SCI à l’IS par exemple) ou encore les travaux futurs à réaliser dans le logement.
Les propriétaires de logements dont le DPE serait « F », « G », mais également « E » doivent donc intégrer le coût de la rénovation thermique de leur logement dans leur cash-flow futur et autres simulations de rendement. De manière empirique, on peut estimer entre 500€ et 800€ / m² le coût de la rénovation d’un logement (cf. « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif !« ).
Cette obligation de travaux pourrait d’ailleurs poser de quelques difficultés financières aux propriétaires bailleurs d’ores et déjà (trop) endettés sur 25 ans et qui ne disposeront donc plus de marges de manoeuvre financières pour satisfaire cette obligation de travaux (cf. « Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« ). Pour ces derniers, la vente pourrait être un mal nécessaire pour financer l’entretien des autres logements.
Enfin, et au de là de la considération de l’immobilier locatif, cette chasse aux logements dont le DPE serait « F » ou « G » devrait avoir pour conséquence accélérer la dégradation de la valeur de votre logement même s’il ne s’agit pas d’un immeuble locatif.
Vous n’allez plus avoir d’autres choix que de réaliser des travaux si vous ne voulez pas subir une moins-value immobilière comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Immobilier : La RE2020, la nouvelle norme qui dégrade la valeur de votre logement.«
A suivre…
81 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Pour que cette loi soit acceptable, il faudra commencer par rendre les DPE corrects et ne plus pénaliser les logements à chauffage électrique. Aujourd’hui le DPE sera multiplié par 2,58 pour un chauffage électrique et par 1 pour tous les autres chauffages !!!
Alors tous les DPE des logements en D passeront en E si leur chauffage est électrique.
Donc le meilleur moyen de faire passer un logement avec un DPE en F (parce qu’il sera en chauffage électrique) à un DPE en E sera tout simplement de mettre un chauffage au fuel et ce sera bon …
Oui en effet, le DPE est truqué ! Nous louons des logements neufs, extrêmement bien isolés à interieur ET à l’extérieur, avec ouvertures et double vitrage de qualité, dotés de stores isolants, etc. Le score DPE ? C ou D à cause du chauffage électrique !
Oubliez le fioul. Nouveau décret : Interdiction d’installer ou de renouveler un chauffage au fioul à partir de janvier 2022 !
Il suffit de mettre des splits et le tour sera joué.
Quid de ceux qui louent sans réaliser de DPE ?
Bonjour on part de quel diag celui de la consommation conventionnelle (logement économe ou énergivore) ou celui du GES (émission gaz effet serre ) ?
Merci
Que se passe t’il si le seul moyen d’améliorer le résultat DPE d’un appartement consiste à faire de travaux dans la copropriété qui ne sont pas acceptés par celle ci (nécessité d’une isolation externe des murs car la principale cause des déperditions de l’appartement en question résulte des murs déperditifs)
C’est le début de la saison du ski (ou ça le devrait…), Je plains les propriétaires de tous ces batiments construits dans les années 70-80 et qui sont probablement classés F ou G. Je me demande comment ils vont réussir à améliorer ces bâtiments avec tous ces balcons qui sont autant de rupture dans l’isolation.
Il me semble que le décret ne concerne pas les logements en location saisonnière
Il y a un gros problème avec ce décret qui vient de l’indicateur utiliser pour définir qui doit réaliser des travaux. Le DPE est totalement injuste en terme de calcul énergétique. Il raisonne au logement et non au bâtiment déjà, ce qui fait qu’un logement au RDC et un logement au dernier niveau seront énormément pénalisé par rapport aux autres logements du bâtiment étant donné qu’il se base sur les surfaces deperditives du logement.
Toutes choses égales par ailleurs (énergies employé, Surface habitable..) un logement isolé situé au dernier niveau aura DPE moins bon qu’un logement situé à un étage intermédiaire !
Il y a également le problème de l’énergie utiliser dans le logement pour l’eau chaude et le chauffage. L’électricité étant pénalisé par un coefficient 2,58 du au rendement de la production de ce vecteur énergétique. Ce coefficient est compréhensible et tout a fait défendable. Cependant ce décret en utilisant cet indicateur (DPE) pénalise l’ensemble des bâtiments ne disposant pas d’alimentation gaz.
Ce décret risque d’amener à l’aberration suivante: en ville des logements bien isolés situés au dernier étage d’un bâtiment sans accès gaz de ville (donc à l’électricité), soit de classe F, et donc dans l’obligation de passer à un chauffage indépendant gaz (bouteille) ou fioul (bidon) pour descendre en classe D !!
Donc repasser sur une source d’énergie carboné en pleine ville là où la concentration de CO2 est déjà là plus élevée !
Un décret intelligent aurait intégré également le critère GES!
Car si je prends mon exemple, j’ai investi dans un T2 au centre de Lyon au dernier étage d’un bâtiment des années 50 dépourvu de raccordement gaz, que j’ai intégralement rénové et bien isolé en 2018.
Le DPE est de classe F malgré un ballon ECS performant et des radiateurs électriques à fluides caloporteur. Par contre ses émissions de GES sont de classe B.
Après simulation, en passant sur un système gaz pour le chauffage je passerai sur un DPE de classe D (mon appartement ne consommerait pas moins d’énergie pour autant) mais sur un GES de classe D.
Qu’est-ce qui est le mieux pour un appartement en plein centre ville ? Changer de classe énergétique (sans réduire la consommation énergétique) et relâcher plus de CO2 localement, ou bien rester sur un chauffage électrique avec un DPE de classe F certe mais pas d’émission de GES ?
Bonjour le diag concerné par le décret est celui concernant le logement économe / energivore ou le GES ?
Uniquement énergétique (DPE) selon l’article, j’attends le décret pour en savoir plus…
J ai lu votre commentaire c’est surprenant qu en ayant totalement rénové votre bien vous n ayez pas un dpe énergétique « amélioré ». Avez vous changer les fenêtres ?
Non car se sont des doubles vitrages déjà changé en 2010.
J’ai également été choqué par le niveau du DPE après 25k€ de travaux..
Mais tel est construit le calcul du DPE..
Une copro avec chauffage collectif (fuel) a un diag de C ou D ça semble dingue vis à vis de vins
Pas dingue lorsque vous multipliez par 2,58 le poste chauffage ! Vous sautez vite de 2 lettre..
Le DPE pénalise également les petites surfaces. Les consommation d’eau chaude étant les même pour une typologie de logement donné, un T2 de 50m² consommera moins qu’un T2 de 35m², les consommations étant divisées par la surface.
Je confirme, j’ai un logement entièrement rénové et meublé avec des équipement A+++, chauffe-eau, radiateurs inertie sèche, etc…
Mais le problème est qu’il est au dernier étage, avec une grande terrasse, et chauffage électrique. Il est classé F, à la limite du G.
Le diagnostiqueur m’a précisé que la seule chose pour améliorer tout ça serait une isolation extérieure des murs, et du toit… Donc gros travaux de copropriété qui vont prendre des années à être faits…
Je suis dans la même situation que vous sur certains de mes appartements (E et F) suite à une rénovation totale de 4 immeubles à neuf, avec fenêtre double vitrage et isolation intérieure ( mur et plancher), c’est surtout le tout électrique qui nous est très pénalisant; les appartements exposés au Nord, ceux situés au RDC, au dernier étages, ou avec grandes baies vitrées sont très mal notés; la solution je pense, sera de faire isoler les immeubles par l’extérieur.
Sauf que ces travaux ne sont pas possible en centre ville soumis aux ABF, et en plus doivent faire l’objet d’un vote en AG de l’ensemble du conseil syndical, alors que tous les logements des étages intermédiaires n’en auront pas besoin donc voterons contre..
Oui, merci pour cette précision!! Bon courage à ceux qui souriront cette contrainte supplémentaire !
Bonjour,
Suivre
Pour faire dans l’humour caustique je dirais que les Ponts (non thermiques) vont bientôt se trouver surpeuplés!
Nous allons assister au même phénomène que dans le contrôle technique. On va renforcer les contraintes au gré de la volonté de « créer » du CA pour la profession. raison de plus pour ne pas investir dans l’immobilier qui devient vraiment un piège à ….
Par ailleurs , ce dirigisme va surement donner des résultats détonnants dans nombre de petites communes où l’immobilier ne dépasse pas actuellement les 1000 €/ m². On va se retrouver avec des immeubles non louables et non rachetables.
On risque en effet d’assister à la mort de certains centres villes, partout où les travaux de rénovation ne pourront pas être rentable au regard des prix de marché ou de locations..
Ce sera par contre l’avènement de la location saisonnière, seul type de location qui ne nécessitera pas de DPE.
Et L’État profond dans tout ça ?
Directives normes etc … devraient être signées du nom de l’énarque qui l’a pondu.
Peut être feraient ils plus attention.
Il ne faut quand même pas se précipiter : entre la loi et l’application… nous verrons bien.
Ces diagnostics sont de la foutaise. Quand vous demandez des renseignements à un « présumé diagnostiqueur » il se retranche derrière le logiciel qui lui permet de réaliser son diagnostic.
Exemple
: J’ai un appartement, chauffé au gaz, classé F lors du diagnostic avec un consommation prévisible de 11597KW/an comprenant le chauffage et l’eau chaude
La réalité est la suivante
la consommation annuelle réelle sur facture du fournisseur est de 6480KW/an pour le chauffage et l’eau chaude.
ce comparatif est constaté sur 3 années de consommation réelles.
Ce logement devrait être en D.
Seulement il faut savoir que les diagnostiqueurs ainsi que la législation n’autorisent pas de prendre en compte la réalité des consommations relevées sur factures,mais préfèrent s’appuyer soit sur un logiciel farfelu soit sur la façon arbitraire du diagnostiqueur à entrer les données pour faire le diagnostic ce qui fausse le résultat.
Ces personnes n’ont aucune formation de thermicien et sont dans l’incapacité de faire un calcul de déperditions et en partant de ce calcul de réaliser une consommation en fonction de l’énergie utilisée.
Il me semble que le DPE autorise l’évaluation à partir des 3 dernières années de consommation justement. Le problème vient en général lorsque vous venez de rénover votre appartement, parfois vous ne changez même pas de classe énergétique..
Par contre il est vrai que les diagnostiqueurs n’ont aucune formation de thermicien et sont incapable de faire un calcul de déperdition..
Oui mais seulement pour les logements construits avant 1948. Ce qui n’est pas mon cas
Le calcul est différent d’une entreprise à l’autre !!
Certains veulent obligatoirement les factures pour établir le DPE. Pas toujours facile à obtenir lorsque le logement est loué, les locataires n’ayant aucune obligation de vous les fournir.
Un diagnostiqueur passera votre logement à 0 faute de factures pendant qu’un autre vous affublera un D avec son logiciel.
Celui qui calcule avec factures vous attribuera un B si votre locataire est abs la moitié de l’année
En résumé le DPE c’est tout sauf sérieux, il suffit de choisir l’entreprise en fonction du résultat que vous voulez. De même il est important de choisir des locataires qui ne soient pas frileux pour obtenir une bonne lettre !
J’en ai fait l’expérience avec un logement de 30m2:
30€/mois pour le pas frileux ou radin ou écolo qui n’utilise pas le chauffage
50€/mois pour celui qui fait attention
80€/mois pour celui qui utilise toutes les machines possible et imaginable !
Le problème est que nos dirigeants n’y connaissent rien ,ne s’appuient pas sur la réalité du terrain pour pondre les lois mais sur des entreprises dont l’intérêt est de créer des travaux où sur des gourous de l’écologie qui n’en connaissent pas plus qu’eux. Ils veulent caresser les gens dans le sens du poil pour être réélus.
La DPE devrait être calculée sur la moyenne de 3 dernières années de consommation
Le DPE ne devrait pas être utilisé comme indicateur pour la réalisation de travaux, c’est surtout ça le problème.
Avec cet indicateur, l’obligation de réaliser des travaux est basé sur une obligation de résultat découlant d’une méthode de calcul injuste (car raisonnement au logement et non au bâtiment, ce qui défavorise les petits logements, les logements du RDC et du dernier étage), non scientifique (lorsque réalisé par logiciel, car le diagnostiqueur ne renseigne même pas les épaisseurs d’isolation !) ou dépendant du comportement des locataires (lorsque réalisé à partir des consommations).
Il s’agit donc d’un très mauvais indicateur en plus de favoriser le chauffage par énergies carbonées dans les centres villes à cause du coefficient 2,58 sur l’électricité.
Une obligation de travaux basé sur obligation de moyens avec un niveau d’isolation minimum des parois serait beaucoup plus intelligent d’un point de vue efficacité énergétique et réduction des consommations, plutôt que de passer les logements électrique des centres villes au gaz russes ou marocain…
En effet tous ces contrôles sont contestables et peu fiables.
C’est comme pour les voitures, tu choisis le contrôleur en fonction du résultat que tu veux!
Pour ma part, je ne suis pas toujours à jour, lorsque je passe une annonce j’indique zéro, pas le temps de rechercher le DPE, je préfère consacrer du temps à entretenir plutôt qu’à faire contrôler le résultat !
Ca fait des années que l’on entend parler de l’obligation d’isolation des immeubles et ça fait des années que beaucoup n’en tiennent pas compte!
Moi ça fait des années que je dis n’acheter pas en copropriété parce que c’est impossible de maitriser les charges à venir !
En plus ce décret est soit disant fait pour éliminer les « dites » passoires thermiques en utilisant le DPE comme référence.
Or Quand vous faite un DPE avec par exemple une chaudière à production d’eau chaude, le diagnostiqueur inclue la consommation présumée d’eau chaude qui elle n’a rien à voir avec l’isolation du logement et qui ce fait contribue à avoir un DPE désastreux et pénalise le logement.
C’est vraiment pensé par des branquignoles et par des personnes qui ont à la finale un intérêt financier.
Ces pondeurs de textes ne sont en rien des gens de terrain que cela soit dans ce domaine ou dans tous les autres.
On on a l’évidence actuellement tous les jours.
Ils s’appuient sur des pseudo experts dont le but est d’exister et de paraitre.
Le contrôle technique automobile a créer des emplois et fait prendre conscience qu’un véhicule ça s’entretenait, ce qui n’était pas une évidence pour tout le monde !
D’ailleurs le gag c’est que le moteur, élément essentiel du véhicule n’est pas contrôle hormis les fuites d’huile !
Il en est de même pour les contrôles immobiliers qui à force d’être renforcés vont inciter à acheter du neuf et plus de l’ancien ! Donc que les contrôles soient efficaces ou pas: ce n’est pas vraiment le sujet
sauf que le neuf est plus cher que l’ancien et qu’il faudrait en construire au minimum 500000 par an. On est loin du compte.
A ce rythme on est pas près de loger tout le monde
« Le contrôle technique automobile a créer des emplois »
La théorie de la vitre brisée.
Brisons les vitres, ça créera des emplois de vitrier.
Interrogeons-nous sur le coût global de la filière contrôle automobile, et de ses effets à long terme sur le marché auto.
« Moi ça fait des années que je dis n’acheter pas en copropriété parce que c’est impossible de maitriser les charges à venir ! »
+1
Bonjour
pour suivre
Suivre
Quid de ceux qui louent sans DPE ?
Ils sont bien rares les locataires qui demandent le DPE!
Bien souvent ceux qui le demandent sont des titilleurs, une occasion de plus d’éviter de les sélectionner !
Quand un logement est propre et bien isolé, la question est rarement posée
Sans compter que la consommation d’électricité est propre à chacun ! Pour un même logement de 30m2, la consommation d’électricité peut varier de 30 à 80€ et l’isolation n’a pas d’incidence, uniquement le nombre de machines branchées ! Dans ce cas le DPE ne sert à rien !
Le DPE est obligatoirement à remettre aux futur locataire qui en personne responsable doit s’assure si le location lui convient. Il est temps d’arrêter de prendre les gens par la main.
Ils son adultes oui ou non
Si la DPE ne leur convient pas rien ne les oblige à louer le logement
Moi je ne le remet pas, par contre je le tiens à disposition comme la règlementation de la loi ALUR: rare sont les locataires qui lisent quoi que ce soit et dès fois même pas le bail
C’est pas que je sois écolo, mais j’en ai assez d’imprimer des papiers pour rien, dans certain cas je les expédie par mail.
La question que je posais est : quid des proprio qui ne font pas faire de DPE ?
De facto, qui ne peuvent en donner l’info dans l’annonce ou si la loi le leur demande.
Et bien vous avez votre réponse : le locataire qui s’en fiche loue, les autres passent leur chemin.
Vous aurez remarqué qu’il n’y a pas beaucoup de personnes intéressées par ce sujet, alors que cela devrait-être la préoccupation majeur des futurs acquéreurs dans l’ancien ! Et de tous ceux qui ont déjà investi dans l’ancien ou le neuf jusqu’à la RT 2012
Imaginez un jeune couple qui achète un appartement ancien et qui s’endette à hauteur de 35% maxi, comment vont-ils faire si l’année suivante, à l’assemblée générale, sont votés les travaux d’isolation des parties communes et privatives, les colonnes, la vmc, la toiture…. la mise aux normes de la copropriété pour obtenir des subventions…. A moins de jouer au loto: ils ne peuvent pas garder l’appartement !
Un vrai problème dont peu de gens prennent conscience
Je ne sais pas si beaucoup de copropriétés votent de gros travaux systématiquement.
Le syndic sera tenu des les proposer, en s’appuyant sur la loi, mais de là à obtenir le quorum au regard des fonds nécessaires, il y a de la marge.
Nous venons d’acquérir un appartement dans une grosse copropriété cotée.
A première vue, hormis le dépenses courantes et la provision légale, pas de prévision sur du long terme, même pour un ravalement.
Entre la volonté du législateur et la réalité économique des propriétaires, il y a une marge conséquente, d’autant plus que comme cité plusieurs fois la norme des diagnostics laissent à désirer.
Pour reprendre la comparaison avec l’automobile, la seule différence si le contrôle est négatif, rien n’interdira l’usage, peut-être avec décote pour une passoire thermique, pour compenser le surcoût énergétique.
Quand aux centres villes, souvent ancien, je serais surpris de les voir se déserter pour des raisons de DPE. N’est ce pas en contradiction avec le plan De Normandie ?
Au paroxysme on pourrait trouver des immeubles avec isolation refaites, mais proches de l’écroulement si l’on ne regarde que le DPE !!
C’est comme si sur un véhicule le contrôle technique n’était réalisé que sur la consommation de carburant.
Si vous êtes dans une grosse copropriété, on en rajoute une couche l’obligation de passer par un professionnel pour calculer les déperditions. Cette opération coûte au bas mot 6000€, avec un bureau d’étude, pour un cas simple en calculs.
Un syndic professionnel applique en général la réglementation, c’est son intérêt et pas toujours le vôtre.
Mais il ne faut pas croire que sous prétexte que les copropriétaires sont fauchés, il ne fera pas son travail !
En effet, le syndic fera sont travail et proposera les réalisation à partir de la manne de la loi Alur.
Mais, avant réalisation, les travaux doivent être approuvées par les AG qui ne suivent pas toujours l’avis du « professionnel ».
« Le syndic sera tenu des les proposer, en s’appuyant sur la loi, mais de là à obtenir le quorum au regard des fonds nécessaires, il y a de la marge. » Il me semble que la nouvelle loi écologiste impose (imposera ?) un plan pluri-annuel de travaux.
« La mesure phare de la réforme du droit de la copropriété fera bien son retour, conformément à l’engagement pris en novembre dernier par la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Après avoir été supprimé au dernier moment de l’ordonnance d’octobre 2019, le plan pluriannuel de travaux imposé aux copropriétés de plus de 15 ans est réintégré dans le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique, texte issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat. Cette disposition vise pour rappel à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, en obligeant les syndicats de copropriétaires à établir un plan de travaux sur dix ans, couplé à une obligation de provision annuelle sur un fonds dédié. Si le projet de loi est adopté, la mesure entrera en vigueur au 1er janvier 2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce, au 1er janvier 2024 pour les copropriétés en comprenant entre 51 et 200 et au 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots. »
Totalement d’accord
Cas concret : studio de 24m² loué dans un immeuble de 1974. Loyer 350€ HC
Chauffage collectif au fuel.
DPE : E (271.6 kWh(EP)/m².an)
L’an dernier, étude pour étudier la réfection ou le remplacement du système de chauffage. Remplacement par chaudière au gaz : 80 000€.
Compte tenu des derniers errements écologistes, inutile d’envisager le remplacement de la chaudière au fuel par une au gaz. De plus, le coût de la remise en état des canalisations de distribution se révèle rédhibitoire.
Seuls choix proposés par le cabinet d’études (5 000€, l’étude…) : la pompe à chaleur.
Dépose des cuves et sécurisation du réseau de distribution (on ne peut évidemment pas enlever les tuyaux) : entre 8 000 et 16 000 euros, selon les entreprises (la moins chère, l’artisan du quartier, le plus cher, un gros professionnel du coin).
Évaluation du coût d’installation de la PAC (sur la base d’un T1 = 30m²) : 5000€ pour un T1
Pb : le réseau électrique a été constitué en tenant compte du chauffage au fuel. Autant dire qu’il ne supportera pas la charge supplémentaire de 50 appartements chauffés à l’électrique. ==> Enedis devra a minima changer tous les coffrets coupe-circuit de colonnes (les compteurs individuels ont déjà été remplacés par des Linky). Je n’ai pas le coût pour la copro, mais évidemment ce n’est pas gratuit. La plupart des tableaux électriques individuels sont sous-dimensionnés et devront être adaptés (a minima, un disjoncteur 30 mA de plus et un disjoncteur pour la pompe, ç’est pas cher, une grosse centaine d’euros pose comprise).
Le conseil syndical veut arrêter la chaudière au fuel dès cette année, et donc éviter la facture de fuel et l’entretien en 2021. Et préconise de ne pas trop tirer sur le réseau électrique (lol) en attendant qu’Enedis puisse mettre le réseau électrique à niveau avant le retour du froid (novembre, dans ma région), et que l’installateur de PAC ait fait son office.
Heureusement, la réunion copro se fera en visio, ça évitera la bagarre générale :-).
« L’an dernier, étude pour étudier »
Désolé, je l’ai laissé passer, celle-là !
A défaut de bagarre générale, l’échange par visio risque d’être compliqué adnstep, en fonction du nombre d’intervenant.
Bon courage
Je me suis fait la promesse de ne pas intervenir… Ça va déjà être assez long comme ça.
https://www.capital.fr/immobilier/copropriete-le-plan-pluriannuel-de-travaux-obligatoire-a-partir-2023-1390956?utm_source=welcoming&utm_medium=cpc&utm_campaign=pmo_cap_article
A priori, il ne s’agit pas de travaux obligatoire, mais de plan pluri annuel reposant sur l’emploi des 5% de la loi Alur.
L’intention me semble bonne. En revanche, ce n’est parce qu’une planification existe, qu’elle se réalise. en effet, les urgences peuvent évoluer et changer d’une année sur l’autre.
Tant que le DPE sera faussé par des multiplicateurs de 2,58 pour chauffage électrique, par exemple, toute loi qui s’appuira dessus sera refusé par les propriétaires et surtout les bailleurs.
Depuis 2 ans, beaucoup de petits bailleurs ont laisser tomber l’investissement locatif : trop de lois + lois incompréhensibles + trop de travaux imposés + rendements en chute libre et pour seule certitude la garantie de s’en prendre plein la g… au moindre écart quand le locataire sera toujours excusé.
Déjà il devient difficile de se loger dans des villes moyennes. Je ne parle même pas de Paris. Et ils rajoutent les loyers encadrés à Bordeaux …
Et maintenant l’impossibilité de louer en DPE F et G … Et tous les gens logés dans ces logements à pas cher, ils les mettent où ? Il y a surement de la place dans les HLM puisqu’ils ont si peu de candidatures qu’ils en sont réduits à chercher des locataires sur LEBONCOIN ! Exemple :
https://www.leboncoin.fr/locations/1913043438.htm
J’ai l’impression qu’au final, toutes ces lois sont faites pour casser la location privée et favoriser la location publique par les HLM, même en dehors des loyers sociaux pour « aider la mixité sociale ». De toutes façons, quelle que soit les lois, les bailleurs publics sont toujours avantagés.
De là à faire des interdiction de louer ou de vendre tous les logements de France en DPE F et G en sachant que beaucoup de bailleurs ne pourront pas faire les travaux, puis de les faire racheter pour presque rien par les bailleurs sociaux …. (C’est déjà ce qui se pratique avec les logements dits « insalubres »). Ce serait un moyen très malin pour beaucoup d’hommes politiques et directeurs d’HLM de gagner beaucoup, beaucoup d’argent.
Mais je ne fais là que des suppositions. Aucun député ne l’a avoué devant moi.
Mais les HLM ont quelle note de DPE ?
Les bâtiments HLM sont soit tout neufs avec une bonne note DPE, soit vieux et plus ou moins bien entretenus. Les constructions et travaux de rénovation sont facilités par des aides directes et indirectes de l’état.
Quand les bâtiments sont mal entretenus, les notes de DPE sont identiques à celles du privé mais il sera impossible de virer tous les locataires des logements HLM en F et G. Ces logements auront donc une dérogation et continueront à être loués. Ce que n’auront pas les bailleurs privés.
C’est ce qui se passe à Grigny.
Évidemment, pour les propriétaires, la décote est importante :
Grigny 2 : 1300 logements de cette copropriété surendettée vont être détruits ou transformés
Par Cécile Chevallier et Florian Garcia Le 21 mars 2021
Aux grands maux, les grands remèdes. Pour « sortir de l’impasse » du surendettement dans laquelle se trouve Grigny 2 (Essonne), copropriété géante de 5000 logements construite à la fin des années 1960, l’État déploie « un projet ambitieux » avec le rachat de 1320 logements : 920 seront détruits à partir de 2026 et 400 seront transformés en habitat social. Les premiers relogements vont débuter cette année pour se poursuivre jusqu’en 2025. Les expropriations des appartements non vendus à l’amiable interviendront en 2026.
Cette « transformation » d’envergure concerne cinq groupes d’immeubles en faillite situés square Surcouf, rue Vlaminck et rue Lavoisier. Leurs syndicats secondaires en charge de l’entretien des parties communes cumulent une ardoise de 11,8 millions d’euros d’impayés de charges et 3 millions de dettes vis-à-vis des fournisseurs (notamment eau et chauffage). Soit des taux entre 250 et 500 % d’impayés. Des chiffres colossaux car l’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime qu’une copropriété est fragile à partir de 25 % d’impayés.
Le projet est dévoilé depuis le 11 mars aux copropriétaires occupants, convoqués à des réunions en petit comité menées par la préfecture, la mairie et l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). « En sortant, j’étais complètement démoralisé », souffle Albert (le prénom a été modifié), propriétaire d’un appartement rue Lavoisier depuis 15 ans. « J’avais un poids sur le cœur, comme si j’avais perdu quelqu’un de proche. »
Pour expliquer son angoisse, cet homme de 51 ans précise devoir encore 56000 euros à la banque : « On ne sait pas combien nos appartements seront achetés, renchérit-il. Je l’ai payé 90000 euros… Si je ne le vends pas dans ces prix, je pars avec une dette sur le dos. »
Abdel (le prénom a été modifié), 55 ans, craint lui aussi de perdre de l’argent. Car pour l’heure, personne n’indique de fourchette de prix. Selon nos informations, un F5 se négocierait entre 70000 et 75000 euros. « Cela dépend de l’état du logement, chaque évaluation financière fera l’objet d’une visite de l’appartement, de l’immeuble », assure l’EPFIF.
« Vendre avec une perte de 40 à 50 % n’est pas envisageable, rétorque Abdel. En 2005, j’ai acheté mon F5 au prix de 80000 euros. J’ai refait tout l’intérieur avec des doubles vitrages. Avec les investissements, il m’a coûté près de 100 000 euros. Mais même à ce tarif-là, je ne pourrai jamais en acheter un autre dans une ville voisine. »
Aux côtés des copropriétaires depuis 2019 et la création de son association Ensemble pour la réussite de Grigny 2, Chantal Lebaupin invite les habitants à se regrouper. « Nous devons nous réunir pour négocier avec l’EPFIF, martèle-t-elle. Les copropriétaires paient aujourd’hui pour le manque de gestion des administrateurs judiciaires. La situation serait impossible à redresser, alors on démolit. C’est très douloureux pour les habitants d’entendre ça. »
« On fait face à plusieurs types de réactions, confie Philippe Rio, le maire (PCF) de Grigny. Certains sont en colère après les syndicats, les propriétaires bailleurs et les marchands de sommeil qui ont gangrené la situation. D’autres sont inquiets car ils ont un certain âge, ils ont encore un crédit, des charges d’impayés importantes. Mais on a aussi des gens pour qui c’est un vrai soulagement. Ceux qui se sentaient pris dans un piège, voulant partir mais ne pouvant pas vendre. Ils ont désormais la puissance publique qui leur dit : On va vous racheter votre logement et vous ouvrir des droits. La condition de la réussite, c’est l’accompagnement sur-mesure. »
Kouider Oukbi, élu à Grigny du groupe minoritaire L’union des Grignois, estime que ce projet est « une trahison ». « Les copropriétaires sont en colère, ils ont l’impression d’être pris dans un guet-apens, assure-t-il. Certains sont retraités, ils vont devenir locataires, ils vont devoir tout recommencer à zéro, mais à leur âge contracter un nouveau crédit est quasi impossible, donc ils paniquent. A mon sens, l’argent est mal fléché. »
L’imagination punitive de nos députés étant sans limite, voici un monsieur plus qui en rajoute :
Loi climat : le nombre de logements interdits à la location pourrait être bien plus important finalement.
Un député LREM veut élargir l’interdiction de la location pour les logements classés E, et pas seulement les F et G.
Dimanche 14 mars, les députés votaient en commission l’interdiction de la location des logements dits « passoires thermiques » à partir de 2028. Une mesure prise dans le cadre du projet de loi Climat et résilience débattu à l’Assemblée nationale depuis ce lundi 29 mars. Il est désormais interdit d’augmenter le loyer de ces logements classés F et G en performance énergétique, avant 2028 et leur possible interdiction à la location.
Mais cette mesure ne va pas assez loin pour un député LREM qui a déposé un amendement au projet de loi, soutenu par le gouvernement. Cet amendement a été consulté par nos confrères du Figaro.
Mickaël Nogal voudrait étendre cette interdiction aux logements classés E, qui se trouvent au nombre de 2,6 millions en France. La date serait repoussée dans ce cas et les propriétaires seraient obligés de faire des travaux d’ici 2034, sans quoi ils seront également interdits. Ainsi, si l’on prend en compte les logements classés E, les F et G, ce seraient 4,4 millions de logements qui seraient concernés, obligeant leurs propriétaires à entamer une rénovation énergétique.
Pour le co-rapporteur de la loi sur la partie logement interrogé par Le Figaro, il ne s’agit pas de sanctionner mais avant tout de « sécuriser les logements mal isolés ». « Nous voulons mieux accompagner les propriétaires et rendre leur reste à charge le plus faible possible », ajoute-t-il. Retenues par le gouvernement, ces mesures vont également faire l’objet d’un amendement, les propriétaires devant être aidés dans leurs démarches à cause du coût que ces travaux représentent. Le président de la Fédération française du bâtiment chiffre d’ailleurs ce coût de rénovation globale sur sept ans (d’ici 2028) entre 27 et 41 milliards d’euros par an, si l’on prend en considération les 4,8 millions de passoires thermiques.
Dans un autre amendement qu’a déposé le député LREM, et que Le Figaro a également pu consulter, il précise ce qu’est réellement une rénovation globale : les propriétaires doivent réaliser une isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation et la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Avec comme objectif, à terme, d’atteindre la classe énergétique C, au minimum. Mais cette mesure ne pourra pas être effective dans tous les logements, détaille le député, ainsi, dès qu’un logement pourra sauter deux classes énergétiques, il pourra être remis en location. Sauf que certains pointent du doigt déjà des ambitions trop hautes de la part du gouvernement et ont peur que les ménages ne soient découragés à l’idée de faire de travaux.
Bien évidemment, les logements publics seront exonérés ou auront des arrangements.
Je sens venir un énorme bordel dans la location des logements privés. Je crois que nous allons bien nous amuser !
Oui, je le sens bien aussi, …
Dans les immeubles avec chauffage collectif, simple vitrage, isolation ténue, ça va être Hiroshima en réunion syndicale.
Et sous les ponts les gestes barrières ne pourront plus être respectés🥴
Trêve de plaisanterie je ne comprends pas cet empressement à la vue du niveau de pollution à l’échelle de la planète. Si vous faites le rapport entre le coût et l’avantage retiré il y à beaucoup mieux a faire ailleurs en terme de gains.
De toute façon à la vitesse à laquelle la France est en train de s’enfoncer (économiquement et socialement) je ne pense pas qu’on aura les moyens de mettre en oeuvre ces lois.
Si le projet part certainement d’un bon sentiment dans le style de la chasse aux vendeurs de sommeil, et d’une côté électoral vert à la mode de bénéfice pour le climat, se baser sur le seul aspect isolation semble une hérésie.
En effet, il conviendrait au préalable de vérifier les structures.
En poussant au paroxysme, on aurait pu trouver rue d’Aubagne des appartements dont l’isolation aurait été refaite, cela n’aurait pas empêcher la catastrophe survenu.
Dans tous les cas, compte tenu des besoins, le texte ne pourra être, dans les faits, qu’une incitation car tous les propriétaires n’auront pas nécessairement les moyens de rénover en profondeur, sans parler des contraintes des secteurs classés. 7 ans ne suffiront pas.
Résultat, création d’un marché parallèle souterrain (les métro en plus des ponts !!!)
« En poussant au paroxysme, on aurait pu trouver rue d’Aubagne des appartements dont l’isolation aurait été refaite, cela n’aurait pas empêcher la catastrophe survenu. »
C’est bien vrai. Les immeubles rue d’Aubagne auraient pu tenir encore longtemps, s’il n’y avait pas eu une infiltration d’eau en sous-sol. Depuis, tous les maires des alentours placent la vérification des canalisations en sous-sol en priorité des services municipaux.
C’est que, pour le moment, on ne sait pas qui est responsable et qui va être condamné, entre la société des eaux, la régie municipale, la mairie, les propriétaires, les entreprises qui sont sans doute intervenues dans le passé en respectant plus ou moins les protocoles, les organismes de contrôle, … , mais personne n’a envie que ça lui tombe dessus.
« En poussant au paroxysme, on aurait pu trouver rue d’Aubagne des appartements dont l’isolation aurait été refaite, cela n’aurait pas empêcher la catastrophe survenu. »
Oui. Les appartements de la rue d’Aubagne (un seul bâtiment occupé sur les 2 effondrés, le troisième, inoccupé aussi, étant détruit par les pompiers post opération) auraient pu tenir encore un peu, s’il n’y avait pas eu infiltrations d’eau en sous-sol (fortes pluies, voire canalisations percées). Un expert avait indiqué dès 2018 la présence d’eau permanente dans les caves de cet ilot d’immeubles. De plus, ces bâtiments avaient été construits au XVIIIè siècle sans fondations, directement posés au sol…
Ça y est, ça commence :
LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER S’ALARMENT: LES PASSOIRES THERMIQUES BEAUCOUP PLUS NOMBREUSES QUE PRÉVU
Les professionnels de l’immobilier ont alerté vendredi sur le nombre de logements classés comme énergivores, menacés d’une interdiction de location: il serait selon eux bien plus important que prévu par le gouvernement.
Avec le projet de loi climat, le gouvernement organise la chasse aux « passoires thermiques », ces logements énergivores classés F et G. Les logements dans la classe G devraient être interdits à la location en 2025 et les logements F en 2028.
Le 1er juillet, un nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place: selon ses critères, le gouvernement estimait dans le parc locatif privé à un peu plus de 500.000 le nombre de logements classés G en France, et environ 900.000 les logements classés F.
« Les premières remontées laissent présager qu’au lieu d’avoir 500.000 [logements] G, nous devrions en avoir entre 800.000 et 1 million », a assuré auprès de l’AFP Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), qui dit se baser sur les données des administrateurs de biens.
Le président de la Fnaim ne s’est en revanche pas prononcé sur le nombre de logements classés F.
« En pratique, le nouveau DPE va révéler qu’il y a bien dans le parc de logements les 7 à 8 millions de logements très énergivores estimés par les études scientifiques jusqu’en septembre 2020 », détaille néanmoins un communiqué commun de la Fnaim, l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) et Plurience, une association de plusieurs grandes entreprises de la gestion et de la transaction immobilières. Il s’agit ici d’une estimation qui prend à la fois en compte les logements loués et ceux occupés par leurs propriétaires, que ce soit dans le parc social ou le parc privé.
De son côté, le ministère du Logement défend son nouveau DPE, « plus fiable et plus complet ». Depuis juillet, le diagnostic énergétique des logements ne se base plus sur les factures d’énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage…). Le ministère ajoute qu’il sera en mesure « d’ici quelques semaines de partager des données fiables » sur son impact réel.
« Voter le calendrier (de l’interdiction progressive de certains logements à la location, NDLR) sans connaître la réalité du parc, c’était jouer avec le logement des Français », ont dénoncé dans un communiqué commun la FNAIM, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et l’association Plurience.
« Cela signifie que d’ici 3 ans, on aura des centaines de milliers de logements indécents énergétiquement et si on ne peut pas les rénover, on ne pourra pas les relouer », détaille Jean-Marc Torrollion.
Les trois organismes spécialisés dans l’immobilier pointent ainsi un risque de désinvestissement dans les logements du parc locatif privé. Pour l’éviter, ils réclament un ajustement de la fiscalité, en doublant le plafond de déficit foncier imputable aux bailleurs pour les gros travaux d’économie d’énergie, et l’élargissement de la réduction d’impôt de la loi Denormandie aux maisons et appartements classés F et G. Au total, le gouvernement estime à 4,8 millions le nombre de « passoires thermiques » en France, dont un tiers occupés par des propriétaires à faibles revenus.
D après ce que j ai lu et ce que prévoit l amendement pour les biens en copropriété si le syndicat des copropriétaires ne votent pas les travaux communs d amélioration énergétique (isolation extérieur, changement de système de chauffage …) le propriétaire est exempté d interdiction du moment que lui a fait le nécessaire dans son appartement (double vitrage, climatisation …).
Car il semble compliquer d interdire un propriétaire bailleur face à un syndicat de copropriétaires qui ne souhaitent pas réaliser les dits travaux.
De mon côté j ai fait mettre à l ordre du jour de chaque ag la volonté de réaliser un diag de perf énergétique … si désaccord j aurai des éléments
Merci pour l’idée. Je vais faire de même.
Mais surtout, la ministre a fait une annonce importante pour tous les bailleurs dont le bien se situe en copropriété. La question qui lui était posée était de savoir si un propriétaire pourrait être sanctionné pour avoir mis en location un bien dont la consommation dépasse le seuil maximal fixé par la loi… alors même que la copropriété a refusé d’engager des travaux. Rappelons qu’en copro, un certain nombre de travaux sont soumis au vote de tous les copropriétaires. Un bailleur qui envisagerait de faire des rénovations pourrait donc être bloqué… Se retrouverait-il alors sous le coup de l’interdiction de location ? Non, a annoncé Emmanuel Wargon, qui ne souhaite pas pénaliser un bailleur sur une décision qui ne lui incombe pas, ou du moins sur laquelle il n’est pas seul maître. Le propriétaire n’ayant pas réussi à embarquer sa copropriété dans un projet de rénovation énergétique ne pourra donc pas être sanctionné.
En revanche, celui-ci devra tout de même montrer patte blanche. “Le propriétaire devra tout d’abord prouver qu’il a fait tous les travaux qui lui étaient possibles de faire en parties privatives. Ensuite, il devra apporter tout élément démontrant qu’il a voté le projet de travaux collectifs en assemblée générale, via le procès-verbal établi par le syndic, par exemple”, précise l’entourage de la ministre. Et si le projet de rénovation n’a pas été porté à l’ordre du jour de l’AG ? “Dans ce cas, le propriétaire devra au moins montrer (via un mail ou un courrier par exemple) qu’il a proposé ces travaux au syndic ou au conseil syndical et qu’il avait l’intention de les réaliser, mais qu’il n’a pas été suivi par la copropriété. Ainsi, si le locataire se retourne contre lui, il pourra montrer sa bonne foi”, conclut le cabinet d’Emmanuelle Wargon.
N’ayant aucune confiance dans la parole d’un ministre ou de son cabinet, j’attendrai que des textes soient publiés.
Il peut y avoir des amendements… repoussés … il peut s en passer mais je vois difficilement comment il pourrait interdir en copropriété… vu la pénurie de logement … il faut pas oublier que + 70% du marché est composé de bien EFG
En 2034, ce sont tous les logements avec un DPE en E qui seront catalogués « Passoires thermiques ». Résultat : impossibles à louer et à revendre. En plus les logements F et G qui auront fait des travaux passeront en … E. Et seront interdits en 2034 !
Le problème, c’est que les DPE en E représentent la moitié des locations dans le privé et encore plus dans le public !!
Pour le logement public, ce n’est pas grave. Les politiques changeront la loi au dernier moment pour ne pas les pénaliser. Mais pour le privé …
En ce moment, dans presque toutes les villes de France, il y a un manque de logements à louer. Pas parce qu’il y a plus de demandes, mais parce qu’il y a moins de logements sur le marché.
Pourquoi : Parce que l’investisseur de base, le petit vieux qui loue 1 ou 2 appartements, a peur ! (Des locataires qui sont exigeants, qui ne respectent pas, qui ne payent pas sans pouvoir être expulsés, des nouvelles lois compliquées, des nouveaux DPE, des nouvelles TF, des obligations de travaux) et tout ca pour ne pas gagner grand chose au final avec une taxation, écrasante (Quand on achète, quand on loue, quand on revends).
Quand les politiques arrêteront de prendre le logement des français pour une poire d’abondance et un bouc émissaire, peut-être que le droit au logement pour tous deviendra une réalité de fait.
En attendant je prévoie quelques rigolades.
Le pb, c’est que pénurie de logement = loyer en hausse = blocage des loyers.
Du coup, pour les investisseurs qui auront dépensé pour se maintenir aux normes, ce sera la double peine.
Il faut je pense arrêter ! En gros pour être au moins D il faut isolation par l extérieur / toiture / changement mode de chauffage qd énergie fossile … vous imaginez le coût par copro je vois mal un accord en AG… de ce fait pour le propriétaire il ne lui reste que juste à faire ce qu’il peut et basta il pourra louer
Ca c’est de la logique de personne sensée.
Si les lois et ceux qui les font étaient logiques, cela se saurait.
Oui, j’imagine bien. Changement de chaudière au fioul obligatoire pour la copro dans laquelle ma maman loue un studio. Donc 6000€ d’études, 10 000€ de démontage de cuve et de condamnation des tuyauteries. A répartir sur 62 logements. Remplacement par des PAC, mais le bâtiment n’ayant pas été prévu pour une telle charge électrique, réfection des réseaux colonne par Enedis, changement des tableaux individuels, et tirage des lignes pour les splits. Coût estimé à 5000€ pour un studio loué 415€ cc. Amusant, non ?
Cela va faire le bonheur des promoteurs dans les centre villes où beaucoup de logements deviendront obsolètes. Ils auront enfin des terrains disponibles.
Mais si proximité de monuments historiques, cela peut valoir des belles passes d’armes.
Pour le reste, à moins d’un suivi rigoureux dans le temps, peu de copropriétés ou de propriétaires auront les moyens de remettre aux normes rapidement. On assistera certainement à des étalages dans le temps.
Pour ma part pas concerné (minimum D) ou bâtiments commerciaux.
Les syndic ont tout intérêts à programmer un état des lieux rapidement pour chiffrer les mises aux normes, puis à proposer des travaux échelonnés dans le temps.