L’obsolescence immobilière devrait être de plus en plus forte dans les prochaines années. En effet, à partir de 2023, les logements dont le DPE sera « G » ne pourront plus être proposés à la location selon un décret à paraître aujourd’hui.

A partir de 2028, ce seront les logements dont le DPE est à « F » qui ne pourront plus être proposés à la location.

Les propriétaires bailleurs n’auront pas d’autres choix que de se lancer dans des travaux d’économie d’énergie s’ils veulent continuer à louer leur logement et donc maintenir la valeur patrimoniale de leur actif immobilier.

Ces DPE « F » et « G » sont considérés par le gouvernement comme des passoires thermiques. Mais attention, derrière cette appellation presque injurieuse, il peut s’agir de logements tout à fait corrects qui ont juste le défaut d’avoir été construit au début des années 80. Il ne faut pas nécessairement louer un taudis pour être classé en « F » ou « G ».

De surcroît, les propriétaires de logements dont le DPE est « F » ou « G » ne pourront plus augmenter le montant du loyer entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail.

Au final, cette chasse aux logements énergivores devrait couter cher aux propriétaires bailleurs qui devront se résoudre à réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à louer leur logement et ne pas subir une moins-value immobilière sur leurs biens immobiliers. Les candidats à l’investissement immobilier locatif doivent impérativement intégrer des provisions pour travaux dans leurs simulations de rendement locatif.

En effet, nous constatons trop régulièrement des propriétaires bailleurs qui affirment réaliser un cash-flow positif alors même qu’ils n’ont pas intégré tous les impôts et autres charges sociales (cf. les SCI à l’IS par exemple) ou encore les travaux futurs à réaliser dans le logement.

Les propriétaires de logements dont le DPE serait « F », « G », mais également « E » doivent donc intégrer le coût de la rénovation thermique de leur logement dans leur cash-flow futur et autres simulations de rendement. De manière empirique, on peut estimer entre 500€ et 800€ / m² le coût de la rénovation d’un logement (cf. « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif !« ).

Cette obligation de travaux pourrait d’ailleurs poser de quelques difficultés financières aux propriétaires bailleurs d’ores et déjà (trop) endettés sur 25 ans et qui ne disposeront donc plus de marges de manoeuvre financières pour satisfaire cette obligation de travaux (cf. « Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« ). Pour ces derniers, la vente pourrait être un mal nécessaire pour financer l’entretien des autres logements.

Enfin, et au de là de la considération de l’immobilier locatif, cette chasse aux logements dont le DPE serait « F » ou « G » devrait avoir pour conséquence accélérer la dégradation de la valeur de votre logement même s’il ne s’agit pas d’un immeuble locatif.

Vous n’allez plus avoir d’autres choix que de réaliser des travaux si vous ne voulez pas subir une moins-value immobilière comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Immobilier : La RE2020, la nouvelle norme qui dégrade la valeur de votre logement.« 

A suivre…

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