Depuis quelques mois, vous êtes nombreux à craindre le pire quant au devenir de votre investissement immobilier, à craindre qu’un mauvais DPE vous empêchera de continuer à louer votre logement.
Tout cela va trop loin.
Il me semble urgent de prendre le temps de la réflexion et de poser tranquillement les tenants et les aboutissants d’une volonté législative vertueuse qui vise avant tout le confort du locataire et la réduction des dépenses de chauffage.
Je crois profondément qu’il est une erreur de céder à la panique et chercher à se séparer de ces logements avant de ne plus pouvoir les louer. En réalité, cette loi m’apparaît juste et si vous n’êtes pas d’accord avec cette perception, c’est probablement que vous n’avez pas compris les moteurs de rendement de votre investissement immobilier en période inflationniste.
Explications.
Le DPE n’est pas fiable. Il ne sert donc à rien d’en faire l’alpha et l’oméga de votre décision d’investissement.
En tant que propriétaire, je crois qu’il est essentiel de comprendre que la qualité de votre investissement et la pérennité de votre rendement locatif repose sur le locataire et la qualité de vie que vous lui offrez en contrepartie du loyer qu’il verse.
Votre locataire est votre client. Un client qui doit être satisfait du service que vous lui apportez sera un client qui doit être content de payer son loyer et pourrait même accepter des futures augmentations de loyers.
Un client auprès duquel vous devez être attentif et vous assurer qu’il est heureux de payer son loyer, car il aime la vie qui vous lui permettez d’avoir dans le logement. Un locataire qui acceptera d’autant plus les futures augmentations de loyer qu’il se sentira bien dans votre logement.
Le confort de votre locataire doit alors être votre priorité. Un locataire heureux et satisfait de son cadre de vie est un locataire que vous pourrez choisir, mais surtout un locataire qui respectera votre logement, l’entretiendra et paiera son loyer sans faille.
À l’opposé, le locataire logé dans un logement dégradé, inconfortable à cause d’une mauvaise isolation ou d’un mode de chauffage hors de prix ne sera pas heureux dans votre logement. Il pourrait être moins respectueux des lieux, râler ou payer votre loyer en retard et surtout chercher à partir dès qu’il trouvera mieux.
À titre personnel, je ne propose pas à la location un logement dans lequel je n’accepterais pas de vivre. Le confort de mes locataires est ma priorité. Je veux qu’ils se sentent bien dans mes logements et qu’ils ne dépensent pas l’intégralité de leur revenu dans le loyer et le chauffage.
Le DPE ne m’importe que très peu. Je considère qu’un logement de qualité (c’est-à-dire mécaniquement avec une consommation énergétique maitrisée) me permettra toujours de trouver un locataire et de valoriser mes investissements à long terme.
Le DPE n’est pas fiable. Il ne sert donc à rien d’en faire l’alpha et l’oméga de votre décision d’investissement. À long terme, les choses vont se réguler et c’est l’esprit du législateur qui l’emportera.
À long terme, il est important de comprendre l’esprit de législateur pour comprendre le sens que doivent prendre vos décisions d’investissement ; Le législateur n’a aucunement l’ambition de retirer 1/3 des logements de la location.
Le législateur souhaite simplement que la qualité énergétique du parc de logement s’améliore. Indépendamment du DPE, le propriétaire bailleur qui investit dans son logement avec cette optique sécurisera son rendement et la qualité de son investissement.
En revanche, le choc est violent pour les marchands de sommeil, ceux d’entre vous qui ne comprennent pas qu’un logement se dégrade avec le temps et qu’il faut investir en permanence dans sa rénovation et son amélioration.
Vous êtes alors nombreux à découvrir qu’investir dans l’immobilier n’est pas une rente ! Vous devez provisionner et investir une part, parfois importante, de votre loyer dans l’amélioration constante de votre logement.
La rentabilité de long terme de votre investissement immobilier repose sur les loyers que votre locataire paiera, sur votre capacité à augmenter ledit loyer et sur la valorisation patrimoniale de votre actif.
Un logement mal entretenu, mal isolé, dans lequel vous n’investissez pas régulièrement pour améliorer, à défaut de maintenir, sa qualité est un logement dont le loyer ne pourra pas être indexé sur l’inflation.
Le locataire malheureux dans votre logement inconfortable n’a pas les moyens d’être exigeants. S’ils avaient les moyens, il changerait de logement.
Les ressources de votre locataire pauvre, car les locataires riches ont les moyens d’aller dans un logement qualitatif, sont par nature limitées.
En période inflationniste, ses marges de manœuvre se réduisent. Entre la hausse du coût du chauffage et de la nourriture, votre locataire ne peut pas supporter une hausse du loyer.
Bref, votre logement mal entretenu et énergivore n’a pas de pricing power et c’est le propriétaire qui s’appauvrit face à la pression inflationniste. L’impossibilité d’augmenter son loyer face à l’inflatin appauvrit le propriétaire bailleur.
En période inflationniste, votre capacité à augmenter votre loyer sera la clef de votre rentabilité de long terme.
Indépendamment de la loi et de l’IRL, la qualité de votre investissement immobilier locatif en période inflationniste dépendra de votre capacité à augmenter le loyer. Vous devez donc disposer d’un logement avec un pricing power puissant.
Pour retrouver du princing power, vous devez investir dans la qualité de votre logement ; améliorer le confort du logement et réduire les coûts de fonctionnement, et notamment les coûts de chauffage.
C’est la qualité qui permet d’indexer le loyer.
Vous n’avez pas d’autres choix si vous voulez pouvoir augmenter votre loyer et vous assurer un investissement immobilier rentable.
À suivre.
