L’inévitable chute des prix de l’immobilier de rendement.

Depuis quelques années, la mode était à l’immobilier de rendement. L’investissement immobilier locatif à forte rentabilité (entre 8% et 10%), source de cash-flow et d’enrichissement sans effort était le graal de nombreux d’investisseurs biberonnés aux influenceurs youtube.

Un immobilier de rendement qui affichait un rendement locatif impressionnant sur le papier. Qui peut résister à 8% ou 10% de rendement ?

Malheureusement, et c’est toujours la même histoire, les faits confirment la fragilité de ce rendement apparent. La réalité est beaucoup moins belle et le cash-flow promis ne sera pas au rendez-vous.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Locatif : La différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement« , le rendement élevé d’un investissement immobilier de rendement trouve son origine dans une combinaison entre :

• Un emplacement secondaire et donc l’acquisition d’un bien immobilier peu onéreux dans lequel vous logerez des personnes qui n’ont pas les moyens d’habiter les beaux quartiers ;
• Une qualité de construction qui laisse à désirer ou qui suppose de nombreux travaux à moyen terme ;
• Et plus généralement, un ensemble de critères qui feront que vous ne pourrez loger des locataires qui ont les moyens de choisir leur logement. Dans l’immobilier de rendement, vous logerez des locataires aux petits moyens qui aimeraient bien habiter ailleurs… mais qui n’en ont pas les moyens.

Aujourd’hui, cette typologie d’actif immobilier est au cœur d’une crise profonde qui pourrait durer de nombreuses années :

• Les candidats investisseurs ont totalement disparu. Il n’y a plus de volume. La hausse des taux a drastiquement réduit l’effet de levier du crédit immobilier et les rentabilités ne sont plus suffisantes pour attirer les candidats.
• Les prix doivent donc drastiquement baisser pour s’adapter à la hausse des taux. Contrairement à l’immobilier patrimonial, l’immobilier de rendement est un actif immobilier dont le prix est directement fonction de la rentabilité financière de l’investissement. Un investisseur dans l’immobilier de rendement cherche avant tout la rentabilité. Il n’est pas question ici de coup de cœur ou d’achat plaisir contrairement à l’immobilier patrimonial. La hausse des taux exige une forte baisse des prix de l’immobilier de rendement. Là où le candidat investisseur se contentait d’un rendement locatif de 8%, il doit aujourd’hui imposer un rendement locatif (loyer / prix de revient) compris entre 10% et 12%. La hausse des taux de crédit doit se traduire mécaniquement par une baisse des prix de vente.
• Et surtout, la loi interdisant la location des passoires énergétiques va exiger des travaux, parfois insurmontables aux propriétaires bailleurs. Comme dit précédemment, la forte rentabilité locative s’explique souvent par une qualité de construction dégradée ; La grande majorité des passoires énergétiques « locatives » sont des actifs de rendement. Les travaux rendus obligatoires par la loi vont détruire la forte rentabilité locative. Les propriétaires bailleurs ne vont pas avoir d’autres choix que de se lancer dans ces travaux d’ampleur. Des travaux onéreux qui vont renchérir le coût de leur bien immobilier et détruire la rentabilité.
• Enfin, ceux qui rechigneraient à réaliser les travaux de rénovation énergétique ne pourront plus augmenter les loyers annuellement (cf. « L’encadrement par décret des loyers d’habitation reconduit pour un an » – Dans les zones tendues, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, aucune augmentation des loyers n’est possible pour les logements classés F ou G).

Bref, c’est la crise de l’immobilier de rendement. Et tout cela sans compter, une éventuelle remise en cause de la fiscalité dévoyée de la location meublée qui réduisait le coût fiscal de la location (cf. « Il faut rénover le paradis fiscal de la location meublée ! Ça devient n’importe quoi« ).

C’est la crise dans l’immobilier de rendement. Vive l’immobilier patrimonial !

Bref, nous sommes en train de vivre une crise profonde de l’immobilier de rendement. Plus que jamais, je crois qu’il faut se concentrer sur l’immobilier patrimonial. L’immobilier patrimonial, c’est-à-dire les immeubles à emplacement premium, dans lesquels les indispensables travaux de rénovation énergétiques seront mécaniquement amortis par la hausse des prix (mais peut être pas partout. Lyon, Paris, Bordeaux et quelques villes dans lesquelles les prix sont stratosphériques pourraient également fortement subir la crise actuelle – Immobilier : La fin d’un super-cycle haussier de 40 ans ? et La baisse des prix de l’immobilier à Paris et Lyon ne fait que commencer)

Faire des travaux de rénovation énergétiques dans un immobilier patrimonial est rentable, car la qualité de l’emplacement et la « beauté » du logement permettront d’augmenter les prix de vente à hauteur des travaux réalisés.

J’aime définir l’immobilier patrimonial, comme le logement dans lequel vous, ou votre fille, pourriez loger avec sérénité grâce à un bon emplacement, une construction qualitative, un confort phonique et énergétique. L’immobilier patrimonial, c’est le logement dans lequel vous pourriez habiter.

Ceux qui détiennent de l’immobilier de rendement n’ont pas d’autres choix que d’être patients. La vie immobilière est une question de cycle.

Nous sommes dans une crise, elle va passer. Dans 15 ans, le cycle sera différent. En attendant, vous n’avez pas d’autres choix que d’investir dans votre logement et abandonner votre idée de cash-flow.

Vous devez consacrer les revenus générés par la location dans l’amélioration du logement et dans les travaux.

ps : Je vois encore des investisseurs qui font de la colocation illégale pour booster les rendements locatifs. Je ne suis pas certain qu’il s’agisse d’une bonne stratégie de long terme. La loi à toujours vocation à être appliquée (cf. « Immobilier : La rentabilité locative des colocations va chuter dans les prochains mois« ).

À suivre.