Depuis quelques temps, nous insistons sur l’opportunité d’investir dans l’immobilier ancien avec travaux afin de profiter des opportunités d’investissement révélées par une conjoncture immobilière en mutation et une fiscalité favorable liée au mécanisme des déficits fonciers.

En effet, comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités », l’incroyable faiblesse des taux des crédits immobiliers ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs qui peuvent ainsi augmenter l’effet de levier de leur investissement immobilier (cf « barème meilleur taux de crédit immobilier en ce moment« ) combinée à la mutation du marché immobilier induite par l’obsolescence immobilière permettront à l’investisseur immobilier de s’engager dans de belles opérations immobilières.

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Et toujours, notre livre « Investir dans l’immobilier » (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir

 

C’est pour toutes ces raisons que l’investissement locatif dans l’ancien et le mécanisme fiscal du déficit foncier prend sens (cf »Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens et « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).  La question de la nature des charges et des travaux fiscalement déductibles est alors essentielle.

La déductibilité des charges et travaux des revenus fonciers : Quelles sont les règles ?

Contrairement aux principes de déductibilité des loueurs en meublé (LMP ou LMNP – cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ?« ), les charges et autres travaux déductibles des revenus fonciers sont strictement encadrés par l’article 31 du code général des impôts. Pour être déductibles, les charges et autres travaux déductibles des revenus fonciers doivent répondre à cette définition générale :

« Les charges déductibles sont l’ensemble des charges assumées par le propriétaire pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ». 

 

 

Les travaux déductibles des revenus fonciers : Travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration seulement.

Le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu. Il s’agit des seuls :

– Travaux de réparation et d’entretien, c’est à dire des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Par exemple :

– Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes;
– Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante;
– Part de la dépense payée au titre d’un contrat d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire;
– Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l’installation électrique
– Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs)
– Remise en état du mur d’une propriété
– Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
– Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
– Remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction
– Remplacement de la chaudière du chauffage central
– Dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste
– Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu);
– …



– Travaux d’amélioration, c’est à dire des travaux qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Par exemple :

– L’installation initiale ou le remplacement du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision ;
– Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées) ;
– Reprise des fondations de l’immeuble ;
– Asphaltage du trottoir attenant à la propriété ;
– Réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable ;
– Réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, lajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux n’ont pas apporté de modifications importante au gros-œuvre et n’ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l’habitation du temps où l’immeuble était exploité en meublé;
Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ;

 

 

Les autres travaux, c’est à dire les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Mais attention, parfois la frontière entre travaux d’entretien, réparation surtout d’amélioration, déductibles des revenus fonciers et travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, non déductibles des revenus fonciers est mince.

Contrairement aux dépenses d’entretien, réparation ou d’amélioration, les dépenses d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ont pour finalité d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Par exemple, ne seront pas déductibles :

        • Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés ; 
        • Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26 ;
        • Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures ;
        • Travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon, la démolition de l’escalier d’accès aux combles et la pose d’un escalier mécanique, l’installation d’un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l’aménagement intérieur

 

Des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration déductibles lorsqu’ils sont dissociables des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement.

Enfin, lorsqu’une opération de rénovation emporte, à la fois, la réalisation de travaux d’entretien, réparation, amélioration (en principe déductibles), mais également de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement (en principe non déductibles), la déductibilité des travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration sera conditionnée au caractère dissociable de ces derniers.

Ainsi, il est de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés.

Lorsque sur un même immeuble sont simultanément entrepris des travaux qui ont le caractère de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux qui ont pour objet d’entretenir, réparer ou améliorer le reste de l’immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu’elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d’agrandissement. 

 

 

Le taux de TVA à 10%, un indicateur pour savoir si les travaux sont déductibles des revenus fonciers.

Une petite astuce pour connaître la déductibilité ou non des travaux réalisés dans vos immeubles locatifs : Le taux de TVA réduit à 10%. Sachez que la définition des travaux éligibles à la TVA à 10% est proche de la définition des travaux déductibles du revenu foncier de l’article 31 du CGI. 

Il ne s’agit que d’un indicateur, ce n’est pas fiable à 100%, mais dans la mesure ou vos travaux sont soumis à une TVA à 10%, il y a de grandes chances pour qu’ils soient déductibles de vos revenus fonciers.

En effet, sont éligibles à la TVA à 10%, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien (Article 279 o Bis du CGI).

Il subsiste bien évidemment des décalages dans l’application des textes entre taux de TVA réduit à 10% et déductibilité des intérêts d’emprunt (notamment concernant les espaces verts et l’installation ou remplacement du système de chauffage et l’entretien des ascenseurs, ect …), mais vous disposez là d’un premier indicateur intéressant vous permettant d’approfondir.

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13 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    conclusion ?comme dab en cas de travaux important c’est la soupe à la grimace en cas de contrôle .Pas moyen d’obtenir une règle simple comme si les travaux de restructuration étaient moins important que les autres…. mais à l’idée de perdre un bifteck… n’est ce pas

  2. voui… la jurisprudence ubuesque en la matière en amusera plus d’un, une saine lecture qui fait dresser les cheveux sur la tête..

  3. Un article très complet sur les travaux déductibles ou non de l’impôt sur le revenu.
    L’astuce sur lien entre taux de TVA réduit à 10% et travaux déductibles devraient en aider plus d’un, même s’il est vrai que le calcul reste compliqué. Car trop souvent les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont réalisés en même temps que les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement. Il devient alors difficile de les distinguer et faire valoir la déduction des premiers.

  4. @ expertcomptable

    « Il devient alors difficile de les distinguer et faire valoir la déduction des premiers. »

    Eh oui, c’est déjà et ce sera à n’en point douter, le terrain de chasse favori des impôts, la requalification globale de l’opération en non éligible au déficit foncier.
    Le texte est pervers (volontairement ?) et il faut avancer avec d’infinies précautions.
    Ce qui leur permettra de faire sauter l’imputation sur le RBG et ensuite sur les RF…

    Croyez vous qu’en ces temps de disette budgétaire le Trésor en fera cadeau ??

    Malgré tout, de bonnes surprises – à l’argumentaire ahurissant – sont possibles….

  5. Bonjour,

    Vous dites ou plutôt vous citez : « Les charges déductibles sont l’ensemble des charges assumées par le propriétaire pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers »

    or j’ai lu ici (http://www.challenges.fr/patrimoine/20140513.CHA3682/le-deficit-foncier-l-une-des-dernieres-astuces-pour-reduire-vos-impots-avec-l-immobilier.html) que « les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier »

    Il semblerais donc que seuls les travaux de rénovation peuvent être pris en compte.

    Pourriez vous m’éclairer svp ?

    Cordialement

    • Oups, j’ai parlé trop vite ! je n’avais pas fini de lire l’article.

      Vous dites plus loin « Les autres travaux, c’est à dire les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles »

      La première phrase portait toutefois à confusion 🙂

      Cordialement

  6. Bonjour,

    Si je réalise moi même les travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration, est il possible de déduire les factures des achats de marchandises?

  7. Patrick D says:

    Est ce que des travaux déductibles pourraient avoir une TVA à 20 % ? ( en dehors d’une erreur manifeste de l’entreprise de BTP )

  8. cedric57 says:

    Bonjour,

    Nous avons fait l’acquisition d’un bien avec travaux qui nous a généré du déficit foncier. Nous ne souhaiterions pas déduire ce déficit de notre imposition cette année, mais tout reporter en déduction des futurs loyers pour les années à venir. Est-ce que cela est fiscalement autorisé ?

  9. Bonjour à tous
    je suis gérant d’une sci ayant acheté puis loué en 2008 un local commercial qui a nécessité environ 250000€ de travaux.
    le fisc me demande tous les justificatifs de travaux que jai déduit de mes revenus fonciers pour 2008,2009,2010.
    est-ce légal de revenir aussi loin?

  10. Jean VILLA says:

    Bonjour ,
    si des travaux de façade ont été payés fin 2016 , que la façade n’est faite qu’entre septembre et novembre 2017 , que je loue seulement mon appartement fin 2017 ou début 2018 , pourra t – on rapporter en dépense le prix de ces travaux avec les premiers loyers de 2018 dans la déclaration fiscale ?

  11. L’article est très clair.
    Beaucoup se plaignent de la lisibilité des mesures fiscales mais il suffit de lire le BOFIP pour suivre les mesures.
    Et au pire, un petit mail aux services fiscaux via la plateforme web et hop la réponse

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