La rentrée devrait être chaude. Le gouvernement l’a annoncé avant les vacances : il prendra position quant au rabotage des niches fiscales.
Lorsque l’on parle des niches fiscales, la première qui me saute aux yeux concerne les dispositifs de défiscalisation par l’investissement immobilier de type Loi SCELLIER (qui n’a fait que remplacer les dispositifs ROBIEN, BORLOO, BESSON et autre PERISSOL).
Ces dispositifs fiscaux ont pour objectif de drainer les investisseurs vers l’investissement immobilier dans le neuf afin de répondre à la demande de renouvellement du parc immobilier Français (nouvelle norme d’habitabilité, de confort … ).
Le sujet n’est pas de faire une analyse du marché du logement en france. Il est surtout de s’interroger sur lea pertinence des dispositifs fiscaux incitatif à l’investissement immobilier : les fameux dispositifs ROBIEN, BESSON, et SCELLIER.
Cela fait maintenant prés de 20 ans que le marché de l’immobilier locatif neuf se nourrit uniquement de ces subventions fiscales : réduction d’impôt par ici, amortissement de l’immeuble sur 9 ans par là ect … Et le résultat nous le connaissons tous : La spéculation immobilière !!
En effet, bien loin d’investir dans un bien immobilier en suivant les critères de bon père de famille (emplacement, analyse du besoin locatif et de environnement, qualité de la construction … ) les investissements immobiliers de défiscalisation sont toujours le fruit d’une analyse financière et uniquement financière.
Perdant tout repère, l’investissement c’est transformé en véritable eldorado financier dans lequel tout le monde est gagnant (tant que les prix de l’immobilier continuent de monter :
1 – Le vendeur du terrain, qui pouvait en tirer un prix d’OR, bien loin des fondamentaux
2 – Le promoteur qui pouvait gonfler ses marges du fait de la défiscalisation rendue possible
3 – L’investisseur : Tant que les prix de l’immobilier montent, il fait une belle opération et augmente la valeur de son patrimoine
4 – L’Etat, qui en subventionnant la construction de logement sociaux SCELLIER, évite de les construire lui même.
Cette belle machine, dont le fonctionnement repose uniquement sur la hausse des prix (Cf : pourquoi les prix du neuf vont baisser ) ne peut pas durer car « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel « . Le jour ou les prix commencent à baisser, c’est tout l’intérêt de l’investissement qui doit être remis en cause.
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| L’analyse du marché locatif neuf par le Crédit Foncier (Juillet 2009) Cliquez ici pour lire notre analyse. |
La spéculation immobilière, avec l’euphorie du « tout le monde est gagnant » – synonyme même du critère de bulle immobilière- conduit donc à des situations ridicules dans lesquelles les promoteurs construisent à des emplacements sans pertinence, pour des clients qui viendront jamais voir les biens et les emplacements mais qui sont certains de faire une bonne opération sur le papier.
Pour l’exemple, dans notre belle ville de NIORT, nous ne comptons plus les panneaux d’un célèbre constructeur national qui a construit loin de tout … dans un zone sans potentiel avant 15 ans, mais qui avait promis des rendements tellement élevés aux investisseurs (persuadé de faire une bonne affaire).
Idem à COURCON (17), non loin d’ailleurs, sur la route de la Rochelle, un promoteur à vendu à des investisseurs de Strasbourg un magnifique ensemble immobilier situé à 30 minutes de l’ile de ré … résultat : un fiasco !!
La spéculation immobilière conduit à des dérives auxquelles il faut maintenant mettre fin !! Et la seule solution, c’est de mettre un grand coup de pied des ces niches fiscales SCELLIER : Le prix de vente par les promoteurs est tellement important que l’investisseur n’a plus beaucoup d’intérêt à investir.
Au lieu de mettre des fonds public dans la construction de logements neufs, ne serait il pas plus intéressant d’orienter les fonds privés vers la rénovation des centres urbains, vers la remise aux normes des logements situés dans les villes ? ?
Affaire à suivre !!
Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Tél : 05 49 05 73 02 – 06 03 57 59 11
