La situation est délicate pour l’investissement en SCPI : Alors que la crise du coronavirus semble affecter durablement l’économie et entraîne une chute très forte de tous les marchés côtés, les parts de SCPI, et les biens immobiliers détenus par ces dernières, sont encore évalués au regard de l’estimation du patrimoine immobilier en date du 31/12/2019.

Ainsi, acheter des parts de SCPI aujourd’hui, c’est investir sur un actif immobilier dont la valeur ne tient pas compte des conséquences négatives coronavirus.

Assez logiquement, sauf pour celui qui pourrait croire que la crise du coronavirus aura pour conséquence d’augmenter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, personne n’a aujourd’hui intérêt à acheter des parts de SCPI.

Il faut attendre les nouvelles estimations de la valeur du parc immobilier détenu par les SCPI avant d’investir. Il semble raisonnable de s’attendre à une baisse de la valeur des parts de SCPI dans les prochains mois.

Cette baisse assez logique pourrait s’expliquer pour deux raisons :

La crise du coronavirus, au-delà de la crise sanitaire se transformera en crise économique qui affectera la capacité des entreprises locataires à payer leur loyer. Au delà des « suspensions temporaires de loyers » pendant le confinement, l’après confinement pourrait se traduire par des baisses de loyers et une vacance en forte augmentation au gré de la faillite prévisible d’entreprises. C’est là une conséquence logique et intuitive qui semble incontestable.

Une hausse du rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Depuis des années, le marché de l’immobilier d’entreprise était en pleine euphorie : Les prix de l’immobilier d’entreprise a très fortement augmenté au rythme de la baisse du rendement exigé par les investisseurs. C’est la raison pour laquelle, les gestionnaires de SCPI ont été dans l’obligation d’investir hors de France pour essayer de trouver un meilleur rendement.

La crise du coronavirus nous oblige à réévaluer le risque et donc le rendement exigé pour investir dans l’immobilier d’entreprise : Si les entreprises sont fragilisées, le risque de non paiement est plus élevé … le rendement doit donc être plus important pour rémunérer ce risque nouvellement identifié.

Par exemple : En 2019, la SCPI Corum à acheté trois murs de magasins CASTORAMA dans des villes moyennes en Pologne pour 25 millions d’euros et un rendement brut de 7%. Aujourd’hui, au regard de la conjoncture, ce rendement semble bien faible ! Pourquoi prendre le risque d’investir dans un Castorama dans une ville moyenne de Pologne pour un rendement si faible. L’investisseur de 2020 peut il accepter un rendement si faible dans le contexte de risque que nous connaissons ? Probablement pas.

 

Au final, entre une baisse du loyer versé par les entreprises locataires et une augmentation du rendement exigé par les investisseurs en immobilier d’entreprise, il faut s’attendre à une baisse des prix des parts de SCPI dans les prochains mois. Ce serait là tout à fait logique.

La valeur d’un immeuble d’entreprise dépend principalement de ces deux éléments : Loyer et rendement exigé. L’estimation de l’immeuble est avant tout financière ; Il s’agit de l’actualisation des flux futurs comme nous vous l’expliquions dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) ».

Prenons un exemple pour comprendre les conséquences d’une baisse de loyer et d’une augmentation du taux de rendement sur le prix d’un bien immobilier de rapport.

Situation initiale : Loyer : 10000€ et rendement exigé de 7% permettent de déterminer une valeur de 142 000€ (10000/0.07 = 142 000€).

Situation nouvelle : Loyer : 9000€ et rendement exigé de 9% ont pour conséquence de fixer la nouvelle valeur du bien immobilier à 100 000€, soit une baisse de 30% par rapport à la situation initiale.

 

Ainsi, si ce raisonnement est pertinent (et on ne le saura que dans quelques mois), ce n’est vraiment pas le moment d’investir en SCPI. C’est le moment d’attendre une baisse du prix des parts avant d’envisager un tel investissement. En effet, même si l’investissement immobilier est par nature un investissement de long terme, un bon investissement se fait toujours à l’achat ! Il n’est jamais intéressant d’investir alors que l’on anticipe une baisse de prix.

Bref, ce n’est vraiment pas le moment d’investir, même à long terme. On verra dans 6/8 mois lorsque le prix des parts de SCPI tiendra compte de cette nouvelle conjoncture.

 

Faut il vendre ses parts de SCPI avant cette baisse possible du prix des parts ?

L’investissement immobilier est par nature un investissement de très long terme non liquide. Il est donc onéreux de spéculer sur l’évolution à court terme en jouant avec le prix des parts. Acheter des parts de SCPI en direct, c’est payer -+ 10% de frais qui réduisent l’intérêt de ces arbitrages de court terme.

Il faudrait anticiper une chute durable des prix de l’immobilier d’entreprise de 20% à 40% pour justifier une telle décision. Ce semble vraiment être un scénario catastrophe extrême. Est ce plausible ? Cela semble peut crédible, même si une telle chute s’est déjà observée en 1991 et il aura fallu attendre -+ 15 ans pour retrouver les prix de 1991 ! L’investisseur de 1991 n’aura rien perdu … mais n’aura surtout pas fait un bon investissement !

 

 

 

Néanmoins, la réponse est peut être moins catégorique pour ceux d’entre vous qui avez investi au sein d’un contrat d’assurance-vie. En effet, l’arbitrage est simplifié, plus rapide et moins contraint par les frais de souscription plus faibles que l’acquisition en direct. Dans cette hypothèse d’un investissement en SCPI au sein du contrat d’assurance-vie, cette possibilité doit être envisagée pour celui qui craint une baisse de la valeur des parts de SCPI dans quelques mois.

Mais attention aux mirages de la fausse liquidité ! Les SCPI, en direct ou dans un contrat d’assurance-vie sont un investissement immobilier de long terme. La liquidité est assurée par la compagnie d’assurance-vie sauf si vous en avez besoin (cf »La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? »).

 

A suivre …

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134 Comments

  1. On n’investit pas dans une SCPI, on place 🙂

    • Nous sommes d’accord. je suis incorrigible 😉

      • GILBERT says:

        Pourriez-vous SVP faire le même schéma avec l’indice EDHEC IEIF incluant les revenus réinvestis : courbe rouge figurant dans un article précédent .
        Voir mes remarques infra

    • adnstep says:

      On ne peut pas spéculer ? 😁

    • Polaris says:

      Oui, de la même manière que l’on place dans l’immobilier locatif 😉 .

    • Alors M. Ankou, la différence avec un placement en immobilier locatif direct?
      Exemple sur 10 ans avec même cash-flows tous les ans sans emprunt pour la comparaison.
      Dépense « investissement » locatif : -1000
      CF : 40 * 10 = 400

      Dépense « placement » SCPI : – 1000
      CF : 40 *10 = 400

      Ca s’écrit de la même manière pour les deux et vous achetez dans un cas un bien immobilier, dans l’autre vous achetez des morceaux de plusieurs biens immobiliers.
      Dans les deux cas vous avez au minimum un actif immobilier. Alors quelle différence faites-vous?
      Par ailleurs, l’AMF ne fait pas cette distinction. Par exemple : le Document d’Informations Clefs pour les Investisseurs mieux connu sous le nom de DICI pour informer les acquéreurs concernant les SCPI, OPCVM etc…

      • Polaris says:

        Laissez tomber, c’est juste une forme de snobisme sémantique; ça et et l’usage des grandeurs adimensionnelles. Inutile d’y passer des heures, aucun argument factuel ne convaincra jamais les uns ni les autres. C’est de toute manière bien véniel et purement formel. Les débats de fond sont plus importants, et ce blog n’en manque pas par ailleurs.

      • Non, non et non 🙂

        Une dernière fois, et contrairement aux commentaires ici ou là, ce n’est pas du tout de la sémantique, ni du détail, mais vraiment pas du tout!

        Par exemple, mais ce n’est qu’un exemple:

        Vous écrivez: « Ça s’écrit de la même manière pour les deux et vous achetez dans un cas un bien immobilier, dans l’autre vous achetez des morceaux de plusieurs biens immobiliers. »

        C’est inexact, si vous permettez
        Je corrige: dans un cas vous achetez de la pierre, dans l’autre du papier

        Et entre nous, je préfère la pierre au papier

        Et je pourrais continuer quand vous dites de façon péremptoire: « Dans les deux cas vous avez au minimum un actif immobilier » ce qui toujours avec toute ma sympathie est inexact. Faites donc un bilan comptable, par curiosité, pour voir si vous mettez la valeur dans la même case

        Dire comme Polaris, et d’autres, que ce n’est que la pure forme est bien entendu aussi inexact. Je dirais même que c’est faux, à mettre en haut de la pyramide des paramètres de fond, la première question à se poser.

        Je répète ma philosophie, j’ai souvent investi, quasi jamais placé, toujours consommé, jamais épargné.

        • Michel 2 says:

          Si, si et si la SCPI est un investissement immobilier, c’est juste le support juridique (et comptable mais ce n’est pas ce point qui définit principalement un investissement) qui change comparé à un investissement en dur.

          https://www.l-expert-comptable.com/a/529709-qu-est-ce-qu-un-investissement.html

        • Votre argument n’est pas recevable dans la mesure où la part de SCPI correspond à un titre de propriété contrairement à l’or papier si c’est ça votre comparaison véritable.
          C’est la même chose pour vos SCI dont les parts sont des titres de propriété.
          Autre chose, en matière d’investissement locatif, un bilan comptable ne me dira jamais si je fais une bonne affaire ou non donc je m’en fiche comme de l’an 40. En revanche, une analyse financière elle sera tout à fait pertinente.
          Votre philosophie c’est bien jusqu’au jour où… A la fin l’épargne = l’investissement si tout le monde avait votre philosophie, tous les investissements vaudraient 0.

          • Michel 2 says:

            [+1]

          • [-1]

            J’ai décidé de ne pas polémiquer

            Finalement, une petite dernière!
            Un titre de propriété(s) variable(s) et aléatoire(s)? 🙂

            Allez! une seconde, pas plus, le bilan comptable ne sert à rien! Je me gausse! Mes années de patron ne m’ont donc rien appris
            Et au fait, de quels documents avez-vous besoin pour faire une analyse financière?

            Prenez bien soin de vous tous
            Un vieux de la vieille qui essaie de survivre

            • Vos contre-arguments ne tiennent toujours pas, même sur le bilan comptable. Peut-être avez-vous en tête un autre document comptable que le bilan? Dans ce cas, je vous accorderai 1 point.

            • Tenez bon mon ami 😉

              Vous devriez vous intéresser aux travaux de Monsieur Christian PIRE (http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie.php) il expliquer ce que vous exprimez.

              Bien à vous,

              guillaume

            • Ankou, dans quelle catégorie mettez-vous ceci :
              Un bien (en pierre, en brique, ou en parpaings) est acheté 100 000€.

              Le bien est divisé en 100 parts de 1000€. Ces parts sont revendues à des particuliers. Chaque part fait l’objet d’un acte de vente notarial, numérique.

              A chaque fois que sa part est revendue par un particulier, la transaction est enregistrée dans l’acte de vente numérique lié à cette part, toutes les parts étant liée aux autres dans l’acte unique. L’acte de vente numérique permet donc d’établir la propriété du bien à un instant t et de retracer l’ensemble des changements de propriété qui ont eu lieu.

              Ce bien est mis en location, les revenus sont répartis entre les possesseurs de parts du bien.

              Est-ce un placement ou un investissement ?

              • Celui qui a acheté le bien a fait un investissement immobilier (il y en a d’autres types)
                Ceux qui détiennent des parties coupées par l’investisseur ont fait de simples placements

              • Michel 2 says:

                Hi, Hi, Hi …. Ça risque de vous changer la vie quand vous saurez que c’est un placement plutôt qu’un investissement ou le contraire ! 🙂 🙂 🙂

  2. Le raisonnement concernant l’investisseur de 1991 est erronée: elle devrait tenir compte de l’investissement dans l’actif sans risque, càd le fonds euro, qui rapportait plus de 6%

    La perte est donc bien supérieure à celle annoncée et la période de recouvrement bien plus longue

    Par ailleurs le chiffre est une moyenne. Certaines Scpi avec donc baissées bien plus que cela

    • Et certaines ont pu démontrer leur résilience, comme Immorente à l’époque.
      Ceci dit, pas sur que cette fois-ci, elle soit le mieux placée étant majoritairement investie en commerce.
      Mais il y aura sans doute la(es) « Immorente de 2020 ».
      Il va surtout falloir faire preuve d’une très grande sélectivité pour celui qui souhaite investir en SCPI, bien que je n’investirai personnellement tout de suite maintenant.

      • Tout à fait d’accord avec vous.
        Il faudra observer de près le comportement de chaque SCPI , la façon dont elle traversera la crise, avant d’y investir, donc grande sélectivité …mais cela demandera du temps pour y voir clair car l’impact n’est pas immédiat avec le non coté !
        Attendons de voir pour IMMORENTE (j’en ai depuis fort longtemps et elle a toujours bien traversé les crises et de plus la part des commerces a diminué )
        Mais il y a d’autres SCPI « patrimoniales » solides ….pour lesquelles je n’ai guère d’inquiétudes .

  3. Maitre Follasse says:

    Le document de l’IEIF est-il bâti en fonction des loyers encaissés ou sur la seule valeur de parts… part honnêteté intellectuelle? Durant cette crise, immobilière, certaines SCPI n’ont pas connu de baisses de loyers… je vous laisse chercher lesquelles.
    Enfin, plutôt que de faire de la fiction avez-vous audité les SCPI qui investissent (elles) dans des bureaux commerces etc. Il semble que leurs RAN d’une SDG devraient influer sur ses résultats? Corum est très certainement exposée mais qu’en est-il des autres puisque vous parlez « des SCPI »? Pourquoi vous n’en parlez pas? Par ailleurs quel est l’impact de mesures du gouvernement sur « les SCPI »… est-ce audité également? Savez-vous combien de locataires ont demandé l’application de ces mesures? La suspension des loyers est le cas le plus extrême vous ne parlez pas de la mensualisation… pourquoi? Pour faire peur? Enfin vous parle « des locataires ». Quels sont-ils? Doit-on mettre une société du CAC40 au même niveau qu’une PME du coin en terme de risque comme vous dites? Bref beaucoup d’inconnues me semble-t-il avant d’être aussi tranché malgré votre ? dans votre titre.

    • Merci pour cette prise de recul intéressante.

      L’aléa est fort sur le sujet. Le pire n’est jamais certain, mais le meilleur non plus;

      Et donc on fait quoi ? On attend un ajustement des prix pour investir ou on profite de cette incertitude pour investir sur des niveaux de prix qui tiennent compte de nos certitudes passées ?

      Il est prudent d’attendre. Peut être que les arbres peuvent monter jusqu’au ciel, mais peut être pas.

      • Polaris says:

        « Il est prudent d’attendre »: j’approuve totalement. Et ce sur tous les supports d’investissement, immobilier locatif compris. Wait and see, la façon dont les événements vont tourner et encore totalement imprévisible.

        • Oui, valable pour tous les actifs non cotées pour lesquels les cours ne sont pas ajustés en temps réels. Pour les marchés cotés et notamment les marchés actions, une partie de l’ajustement étant d’ores et déjà réalisé, il doit y avoir des opportunités même s’il est trop tôt pour savoir si nous avons atteint le point bas.

          • Polaris says:

            Tiens, je vous croyais un fervent partisan de l’investissement à long terme et un ennemi résolu de la cotation continue et de son corollaire, la volatilité 🙂 …
            Bon désolé pour la petite « pique » (je n’ai pas pu m’en empêcher !): sur le fond je suis tout-à-fait d’accord avec vous. J’ai commencé à réinvestir – vraiment TRES prudemment – en bourse il y a 10 jours; là on a eu un rebond sur les marchés, dont je ne sais absolument pas s’il tiendra ou non (probablement pas, les dégâts sur l’économie réelle n’ont à mon sens pas encore été correctement évalués); je pense qu’il faut attendre de voir ce que ça va donner au USA qui ont 2 semaines de « retard » sur nous dans la crise. Comme d’habitude, les marchés US (et dans une moindre mesure asiatiques) donneront le « la ».

      • GILBERT says:

        Je n’ai pas réussi à reproduire les 2 courbes de l’indice EDHEC IEIF immobilier d’entreprise:
        – la bleue figure dans cet article
        – la rouge incluant les revenus réinvestis figurent dans un précédent article de GF ( « SCPI et martingale « )

        Voici mon analyse

        Analysons « la crise des SCPI des années 90 », la plus sévère qu’aient connue les SCPI.
        Pour cela, voici l’historique de l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France, indice mesurant l’évolution de la Valeur de Marché (VM) des parts de SCPI de rendement investissant dans l’immobilier d’entreprise :

        On constate d’abord sur cette courbe bleue qu’entre 1992 et 1998, l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France a connu (comme l’immobilier résidentiel parisien) une baisse de 40% sur le prix des parts de SCPI, ce qui est considérable ! De plus, dans le même temps, il y a eu baisse des rendements et perte de liquidité …… .ca ta stro phique diront les détracteurs patentés des SCPI, généralement ceux qui ont autre chose à vendre … !.
        Le détenteur avisé de SCPI qui a traversé la tempête en conservant ses parts fait une toute autre analyse que ces cassandres des SCPI.
        Déplaçons sur la courbe bleue un bâtonnet (vert) dont la longueur correspond à 15 ans sur l’échelle du temps, de sorte que les deux extrémités de ce bâtonnet (vert) soient maintenues simultanément sur la courbe. On constate que l’extrémité droite du bâtonnet (retrait) est toujours, ou au même niveau, ou plus haute que son extrémité gauche (souscription), ce qui signifie que l’investisseur qui avait un horizon initial de détention de 15 ans, comme celui qui a fait le dos rond pendant la crise, n’a pas perdu quant à la valeur de ses parts et a pu ainsi « enjamber sans dommage la crise ».On voit ici l’importance du facteur temps ; les SCPI constituent un placement de long terme, l’oublier serait une lourde erreur ! Evidemment celui qui ayant acquis ses parts en 1990 et qui, pris de panique, les revendait en pleine crise, perdait beaucoup ; mais ceci n’est pas spécifique aux SCPI… !
        Sur le graphique ci-après, on trouve :
        – En bleu, l’évolution de la valeur des parts de SCPI depuis 1980, réplique du précédent graphique; – En Rouge, la performance globale d’un épargnant qui a réinvesti les revenus distribués par la SCPI dans l’acquisition de nouvelles parts.
        Il apparaît sur la courbe rouge que l’intégration des revenus distribués et capitalisés, au capital représentatif de la valeur des parts, adoucit en fait considérablement la chute. C’est cette courbe qu’il convient en réalité de considérer s’agissant d’une stratégie de capitalisation. .
        En procédant pour la courbe rouge de la même façon que nous l’avons fait pour pour la courbe bleue, à l’aide d’un bâtonnet (vert) de longueur réduite à 10 ans sur l’échelle du temps, de façon à intégrer dans l’interprétation le facteur durée de détention, on constate que la conservation des parts seulement 10 ans, quelle que soit la période entre 1980-2000, permettait en réalité de ne pas perdre, même durant la crise, grâce aux revenus capitalisés .
        Par période de détention de 10 ans entre 1980 et 2020, sur 40 ans, la valorisation cumulée, valeur des parts + revenus capitalisés, est toujours ascendante et entre 2000 et 2020 le capital se trouve multiplié par plus de quatre. Il a donc doublé donc tous les 10 ans sur les 20 dernières années, ce qui d’après la « formule des 72 » correspond à un taux de rendement global de l’ordre de : 72 / 10 = 7.2 % l’an……

        Donc, dire que les SCPI ont été dans le passé un placement peu rentable , avec un couple rendement/risque élevé est une CONTREVERITE…malgré la crise des années 90

        Certes, vous pouvez espérer faire mieux, mais ce ne peut être qu’avec les risques (et les tracas) de la spéculation sur des actifs beaucoup plus volatils….. !

        Nous tirons de ce qui précède des enseignements totalement opposés à ceux biaisés des cassandres patentés des SCPI qui n’intègrent dans leurs conclusions aucun des boucliers que sont la durée de détention, et la grande diversification des actifs.

        Ainsi, les SCPI cochent les trois critères :
        o rentabilité globale
        o risque mesuré
        o liquidité globalement non problématique
        à une double condition :
        – que l’horizon des objectifs patrimoniaux de l’investisseur soit à (très) long terme ,
        8 à 10 ans étant un minimum généralement recommandé par les sociétés de gestion,
        nous dirions plutôt 15 à 20 ans et plus ….
        – que le portefeuille de SCPI soit diversifié, tant au regard des sociétés de gestion, de la typologie des actifs, que géographiquement.

        Les SCPI répondent parfaitement à l’objectif de préparation de la retraite par capitalisation sur le long terme, puis à la perception de revenus complémentaires durant la retraite, et au-delà à l’objectif de transmission intrafamiliale .
        Le moment venu, les revenus réguliers (trimestriels , parfois mensuels) non réinvestis peuvent être appréhendés comme complément de retraite, et qui plus est, les SCPI peuvent être facilement et très tôt transmises aux enfants, d’abord par donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, en mettant à profit les abattements. Dans un second temps la pleine propriété se reconstitue entre les mains des héritiers sans droits de mutation à titre gratuit lors du décès du parent usufruitier, ce qui repousse encore l’horizon de détention et sécurise le placement SCPI .

        On ne le dira jamais assez : le facteur temps est capital.

        Certes, même si les excellentes performances des SCPI ne se démentent pas depuis quelques années, favorisées par un contexte de taux historiquement bas, il convient de ne pas céder à l’euphorie en oubliant les leçons de la crise des années 1990, et le fait que l’immobilier est un marché cyclique, même si la réforme du marché secondaire adoptée en 2002 a largement amélioré la liquidité sur laquelle porte principalement le risque en cas de crise.
        (Je disais cela fin 2019)

        La fiscalité est un facteur essentiel pour la rentabilité des SCPI et bien évidemment à partir d’un TMI de 30% il faut fuir les SCPI ….ou recourir à la défiscalisation ou à un autre régime …c’est un autre aspect essentiel à côté de la DIVERSIFICATION et du facteur TEMPS !

        • Michel 2 says:

          « La fiscalité est un facteur essentiel pour la rentabilité des SCPI et bien évidemment à partir d’un TMI de 30% il faut fuir les SCPI ….ou recourir à la défiscalisation ou à un autre régime…. »

          Oui, comme investir dans des SCPI étrangères dont la fiscalité est moindre avec un pays qui a une convention fiscale avec la France comme Novapierre Allemagne.

      • Guillaume, pour une parfaite information des blogueurs, pourriez-vous faire la même analyse que celle ci-dessus relative à la courbe bleue de l’indice EDHEC IEIF
        (voyez que l’IEIF est un organisme sérieux !)
        mais avec la courbe rouge donnant l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise incluant les revenus distribués réinvestis.

        La CAPITALISATION sur (très) long terme avec réinvestissement des revenus est en effet la seule STRATEGIE ahoc qui convienne aux SCPI – de même qu’aux ACTIONS comme les statistiques le montrent ! –

        De plus, pour juger un placement ( investissement ?) il faut considérer le TRI et le TRI basé sur les FLUX inclut les revenus , nous sommes au moins d’accord sur ce point !
        Donc, sur la nécessité d’inclure les revenus dans votre démonstration !

    • Tout à fait d’accord avec votre remarque.
      L’analyse de GF est biaisée puisque la courbe de l’indice EDHEC IEIF (bleue) concerne le prix des parts, mais passe sous silence les revenus distribués qui ont peu baissé durant les années 90 ( régime des baux commerciaux de longue durée) .
      Dès lors, dans une stratégie de capitalisation sur long terme qui est celui des SCPI, il faut considérer la courbe EDHEC IEIF incluant les loyers réinvestis, courbe rouge qui figure dans un autre article de GF .
      Les conclusions que l’on peut tirer sont bien différentes (voir mon commentaire infra)

      Par ailleurs, parler des SCPI en général n’a pas de sens.
      Il faut faire la distinction par exemple entre :
      – les SCPI dites patrimoniales dont le CAPITAL est de 1 ou 2 voire 3 MDs d’euros, avec des centaines d’immeubles et de locataires dans des secteurs d’activité différents, et qui ont pour locataires des stés du CAC 40 ou des stés multinationales astreintes aux contraintes du DROIT COMMERCIAL qui, jusqu’à nouvel ordre, oblige les LOCATAIRES à respecter leurs OBLIGATIONS CONTRACTUELLES, notamment à payer leur loyer !
      – les SCPI de quelques dizaines ou centaines de millions d’euros investies dans quelques dizaines d’immeubles en locaux commerciaux ou autres locaux en province dont les locataires, commerçants ou PME PMI sont concernées par les mesures gouvernementales (à savoir report et non annulation des loyers !)

      Ensuite, une SCPI spécialisée dans l’hôtellerie ( par exemple ATREAM HOTELS qui possède un peu plus de 10 hôtels , presque tous fermés , va évidemment être fort impactée même si ses locataires, groupe ACCOR notamment , sont suffisamment solides pour pouvoir surmonter sans faillite la crise ….

      Possédant et continuant ( avec une pause certes !) à développer un portefeuille de SCPI diversifié dans une optique de très long terme pour transmission à mes enfants (pour leur retraite !) je reçois presque chaque jour une communication des sociétés de gestion qui jouent la transparence .
      Chacune d’elle donne des indications sur le nombre de locataires ayant fait une demande de facilités et une projection en termes de loyers encaissés et de revenus distribués.

      Nous ne sommes pas pour l’instant dans des scenarii avec amputation des revenus de 20 ou 30% …

      D’autre part, les sociétés de gestion dispose de RAN ou de fonds travaux non engagés pour lisser la distribution de revenus .

      De plus, la diversification des actifs et des locataires, la mutualisation des risques qui en résulte constitue une protection dont ne dispose pas le garagiste retraité, propriétaire des murs de son ancien garage ….!
      Le gros problème de ce blog, en particulier sur ce sujet, est l’absence de données objectives chiffrées …l’IEIF ou l’ASPIM dont c’est la vocation de fournir des études et des analyses chiffrées pour les professionnels de l’immobilier coté et non côté sont considérés comme des lobby, les sociétés de gestions comme des marchands de cravates dont les chiffres ne sont pas crédibles …

      GF a un GROS PROBLEME avec les SCPI !

      Dès lors, nous avons le café du commerce …;dommage !

  4. Le Mecreant says:

    Etant posé que je n’ai pas d’expérience récente en SCPI. mais que c’est un sujet qui m’intéresse. Je pense qu’aujourd’hui,, en réalité, peu importe toutes les théories plus ou moins fumeuses.
    Les questions sont basiques pour celui qui est investit:
    On va prendre comme base l’année 2020
    A: est-ce que j’ai touché ce qui est prévu ?
    B: y a t’il un acheteur si je veux vendre mes parts ?
    C : et dans ce cas, a quel prix ?

    Le reste n’est que verbiage …
    Et perso en tant qu’acheteur, je crois qu’il est urgent d’attendre

    • Michel 2 says:

      Effectivement pour vendre une part de SCPI, il faut un acheteur en face!
      En ce moment d’incertitude, y a t-il vraiment beaucoup d’acheteurs qui se pressent au guichet ?

      • Polaris says:

        En même temps, on ne revends des parts de SCPI que lorsqu’on y est vraiment obligé; c’est de l’immobilier, donc du long terme. On ne revends pas un appartement locatif comme ça du jour au lendemain, simplement parce que les prix de l’immobilier vont certainement baisser…

        • Sauf quans ladite SCPI est une vulgaire UC de votre contrat d’assurance-vie et que vous l’avez acheté comme une alternative sécurisée au fonds euros !

          • Polaris says:

            Comme vous le savez, cela fait un moment que je m’intéresse aux SCPI, et je n’ai jamais, jamais vu un seul contat d’AV ou de capi qui présente les SCPI (ou les OPCI) comme « une alternative sécurisée au fonds euros » ! Les risques sont toujours clairement exposés, et c’est d’ailleurs à mon sens un avantage par rapport à l’immobilier physique, à propos duquel le vendeur ne met pratiquement jamais l’acquéreur au courant des risques potentiels – vacance locative, impayés de loyer, dégradations, moins-value à la revente etc . Sur ces points, l’information des contrats d’AV est bien meilleure que celle fournie par les intermédiaires immobiliers ou les notaires ! Par contre, je suis d’accord avec vous pour être beaucoup plus méfiant avec certaines officines spécialisées dans la vente de pierre-papier, avec des méthodes assez « agressives ».

        • Le Mecreant says:

          Sans doute, quand c’est un investissement qui dès le départ était pensé de cette manière.
          En revanche, les dernières années beaucoup de gens ont acheté des SCPI pour faire + de rendement que leur placement habituel, en se disant en outre qu’avec 5% v/s 1% ils le revendraient comme des petits pains avec une plus value éventuellement.
          C’est pas gagné pour eux…

  5. Vous allez un peu vite en besogne.
    En effet, toutes les SCPI ne se valent pas. Certaines SCPI sont plus résilientes que d’autres.
    Lorsque vous prenez la SCPI Corum origin comme exemple, vous la résumer au dernier investissement de 25 millions d’euros en Pologne qui ne rapporte que « 7% » brut ( on reste au dessus de 5% net !), alors que la SCPI corum, c’est plusieurs milliards d’euros avec de très bons investissements de près de 10% !
    N’oubliez pas que Corum (origin) est très opportuniste et ne tardera pas à saisir d’excellentes
    opportunités en cas de baisse.
    N’oublie pas que les SCPI sont très peu endettés et sont dans l’ensemble très bien gérés.
    Elles ont des liquidités abondantes qui leur permettront de saisir des mega opportunités pendant cette crise. C »est exactement la stratégie du PDG Puzin de Corum: saisir les occasions comme cette crise pour acquérir des actifs à bons prix: soyez un peu patient et vous verrez que la stratégie est pertinente!

    • Moi je prédit de grosses difficultés pour ceux qui sont parti ces dernières années à la course au rendement. Certains devrait le (re)découvrir de manière brutale à mon avis. Les SCPI Corum évidemment mais pas que.
      Prenez les classements des rendements sur les dernières années et vous avez en haut de la liste celle qui vont probablement souffrir le plus.
      Le marché UK connu pour s’ajuster rapidement nous en donnera les 1ers indices.

    • Polaris says:

      Je ne suis pas certain que la résilience soit corrélée à la TDVM (ou en tout cas pas uniquement, loin de là). Le discours de Puzin sur « saisir les opportunités », c’est de la com’ (et Corum AM est très fort dans ce domaine): toutes les SG de SCPI sont à l’affût des « opportunités ». Corum, c’est le « high yield » de la SCPI. Pas forcément à déconseiller (j’y ai un petit peu investi dessus au tout début, pour l’instant je n’ai pas à m’en plaindre), mais à aborder avec beaucoup de prudence, en sachant décoder le discours très commercial (au mauvais sens du terme) de la SG et donc étant conscient des risques. Il faut d’ailleurs remarquer que ses résultats ont tendance à se « normaliser »…

      • D’accord avec votre analyse .
        Avec la crise, on parle du verre à moitié vide ….
        Mais, il ne faut pas oublier que les SCPI à capital variable ne sont pas figées et que les périodes de crise sont aussi les moments où de belles opportunités d’acquisition peuvent se présenter, et pour cela on peut faire confiance à CORUM pour les saisir …!
        Un bien acquis peu cher permet de doper le rendement et donc de palier une éventuelle baisse conjoncturelle ….

        Il y a des analyses rapides , orientées qui sont un peu simplistes pour le moins.

        Quoi qu’il en soit, nous sommes devant d’énormes incertitudes .
        La sagesse commence par la reconnaissance de notre ignorance de l’avenir

  6. chepiok says:

    7% brut c’est peut-être pas si mal au regard de la stabilité des loyers garantis avec des baux de longue durée dans un secteur, le bricolage, qui à mon avis serait loin d’être le plus sinistré…donc quelqu’un qui investit à crédit sur 20 ans à 1,5% dans des parts de SCPI peut très bien faire une bonne affaire. De plus, comparer l’époque actuelle avec 1991, n’a pas de sens, à l’époque, les rendements obligataires ne tournaient pas autour de zéro…!

  7. Je pense que ceux qui vont payer le plus lourd tribu dans les SCPI ce sont les particuliers qui ont acheté de l’usufruit court 3 a 5 ans pour booster le rendement de leur trésorerie . En effet beaucoup d’US a la vente car avec l’IFI il y a eu une clientele pour acheter la seule NP . Donc addition salée .
    Idem pour les sociétés a l’IS qui ont placé leur tréso en US court de parts de SCPI ….

    • C’est vrai et sur le coup, je ne l’aurais pas parier il y a 2/3 ans. Je croyais l’achat de l’usufruit sur courte durée comme une idée intéressante.

      • adnstep says:

        En fait, je lis depuis une semaine tous vos articles sur les SCPI depuis 2014, et les posts des contributeurs.

        L’opinion que je me suis forgée, le sentiment, c’est que ce n’était pas très utile pour le particulier, sauf à réellement avoir une activité professionnelle produisant de la trésorerie.

    • Polaris says:

      Effectivement, et de manière contre-intuitive, il se pourrait que ce soient les nue-propriétaires qui ressortent « gagnants » (ou disons « moins perdants ») de cette affaire. Personnellement, ça m’arrangerait.
      Comme quoi, les prévisions financières restent un exercice difficile, surtout lorsqu’elles concernent l’avenir :-).

  8. Bonjour, je pense qu’il ne faut surtout pas mettre toutes les Scpi dans le même « panier ».
    Il me semble encore judicieux d’investir aujourd’hui dans certaines SCPI.
    Par exemple Pierval Santé, comme son nom l’indique cette Scpi est spécialisée dans les murs « medicaux » (Epadh, laboratoires médicaux etc…) et en plus une grande partie de ses investissements sont en Allemagne.
    J’ai beaucoup de mal à croire que pour Pierval Santé des loyers ne seront pas payés et que la valeur de la part va baisser. Je pense même que bon nombre d’investisseurs vont s’orienter vers cette Scpi compte tenu de la crise actuelle ce qui pourrait à moyen terme entraîner une hausse de la valeur de sa part.

    • Les EHPAD ? Vous croyez vraiment que l’histoire du moment donne envie de leur confier le bon soin de nos ainés ?

      • adnstep says:

        Pas chez Korian ☹️

      • Polaris says:

        Le placement en EHPAD a hélas très rarement une alternative.

      • Michel 2 says:

        Et en plus, il va y avoir beaucoup de places vides, donc les prix des loyers pour les futurs « clients » vont devoir baisser, donc …….
        Est-ce vraiment un bon plan aujourd’hui d’investir dans un EHPAD, directement ou pas ???

        • Polaris says:

          Oulà, si vous cherchez un « bon plan » en matière d’investissement, à l’époque actuelle, vous risquez d’attendre très, très longtemps… A la lumière des événements, était-ce un « bon plan » d’investir à crédit dans l’immobilier locatif saisonnier situé dans des zones touristiques, alors que les congés des 12 prochains mois risquent fort d’être très réduits et les déplacements de population limités de manière draconienne ? L’immobilier locatif classique sera-t’il toujours « un bon plan » lorsque le chômage et les impayés de loyer exploseront, lorsque la taxe foncière augmentera démesurément pour compenser les baisses de rentrées fiscales (« faire payer les propriétaires » aura toujours plus de partisans que de détracteurs, même si à long terme c’est suicidaire), lorsqu’un gouvernement populiste sera élu et proposera une loi dans la veine d’un « moratoire des loyers » (remarquez bien que je ne souhaite évidemment pas que que que ce soit d’approchant n’arrive) ?

          Je crois que les « bons plans », on les découvre (ou pas !) généralement 10 ans après avoir investi… Comme l’a déjà écrit GF dans le passé, ne pas investir est parfois un acte d’investissement en soi !

          • Le Mecreant says:

            Si il y en a un avec un rendement battant tus les records : chater le gouvernement français au prix qu’il vaut et le revendre au prix qu’il s’estime. Y a pas mieux…

          • adnstep says:

            Le bon plan, généralement, c’est de mettre de l’argent où les Français n’en mettent pas.
            Et aller ailleurs dès qu’il y en a trop qui s’intéressent au domaine.

          • Michel 2 says:

            Acheter en ce moment, c’est sur les biotech et chercher à deviner laquelle mettra en premier un vaccin ou un traitement contre le coronavirus.

    • Tout à fait d’accord avec vous concernant PIERVAL SANTE
      Si je décide d’investir maintenant, ce sera cette SCPI !.
      Les EPHAD y représentent un faible pourcentage

      Autre SCPI secteur SANTE : PRIMOVIE ….

      Je crois que s’il faut attendre d’y voir plus clair pour les autres SCPI, on peut investir maintenant sur le secteur SANTE, cela ne va pas baisser, au contraire …!

  9. Polaris says:

    L’étude de sensibilité est intéressante, comme toujours.

    Je pense qu’il serait intéressant et utile d’en faire une analogue sur l’immobilier locatif, compte tenu de la probable hausse des taux et de l’inévitable augmentation de la prime de risque exigée par les investisseurs face à l’augmentation sensible des risques locatifs et de la fiscalité (notamment la taxe d’habitation).

  10. Michel 2 says:

    « Ainsi, si ce raisonnement est pertinent (et on ne le saura que dans quelques mois), ce n’est vraiment pas le moment d’investir en SCPI. C’est le moment d’attendre une baisse du prix des parts avant d’envisager un tel investissement.  »

    En même temps dans cette période plus qu’incertaine et ré-cessionnaire, c’est le propre de tout investissement, non ?

    • Polaris says:

      C’est aussi mon avis. Je pense que dans les prochains mois, on va surtout assister au gonflement des comptes courants, Livret A et autres LDD de la minorité de privilégiés qui continueront à être en mesure d’épargner…

    • GILBERT says:

      Tout à fait d’accord .
      A moins de SPECULER en bourse , pour un investisseur qui se comporte « en bon père de famille » , il faut attendre la sortie de crise sanitaire, les effets sur l’économies et sur les diverses classes d’actif pour y voir clair avant d’investir.
      C’est tout à fait le cas pour les SCPI .
      L’effet en terme de baisse de revenu sera plus rapide que la répercussion sur la valeur des parts.

  11. Riche&Célèbre says:

    Et si les SCPI étaient un placement de tellement long terme que les parts n’aient jamais vocation à être revendues ? Jamais. Soit il y a rendement et occupation des locaux, on garde. Soit le rendement devient faiblard en raison d’une occupation insuffisante ou de travaux coûteux, et… on garde car personne n’en veut sur le marché secondaire.

    • Le Mecreant says:

      C’est sans doute de cette manière la qu’il faut envisager les choses… Mais dans ce cas là on na parle pas de placement, mais d’investissement. 😉

      • Polaris says:

        De là à dire qu’un investissement , c’est un placement qui a mal tourné 😉 …

        • Riche&Célèbre says:

          Dans ma cave, le bouteille de châteauneuf-du-pape est un placement. Mais dès que je l’ai bue, c’est un investissement ? J’adore la finance !

  12. Ce genre d’article est une honte ! Attention, ce n’est pas une analyse, mais de la publicité déguisée !!

    http://www.h24finance.com/news-13339@7444.html?nl=1&type=21

    Est-il déjà possible de mesurer les effets du Covid-19 sur le marché des SCPI ?

    Publié le 9 Avril 2020

    Hausse de la collecte et du rendement, nouvelles réglementations, contexte incertain… Tour d’horizon du marché des SCPI avec Yann Videcoq, directeur du Fund Management chez Perial Asset Management.

    http://files.h24finance.com/jpeg/Yann%20Videcoq%20Perial.jpg

    Yann Videcoq

    H24 : Est-il d’ores et déjà possible de mesurer les effets du Covid-19 sur le marché des SCPI ?

    Yann Videcoq : C’est très difficile à analyser. En général, lorsque les marchés boursiers s’effondrent, s’en suit un gros afflux de collecte. Les épargnants se réfugient dans l’immobilier, considéré comme une valeur refuge. Ce mouvement avait déjà commencé avant la pandémie. Depuis quelque temps, la collecte des SCPI est très forte. L’année dernière, la collecte globale, selon les chiffres de l’IEIF, a augmenté de 50 % pour atteindre un record historique à 8,6 milliards d’euros. En janvier et février, elle était encore plus forte qu’en 2019. Mais si la crise est longue le phénomène pourrait s’inverser et la collecte ralentir.

    H24 : Comment expliquer cet engouement ?

    Yann Videcoq : Il est dû à plusieurs phénomènes. Le contexte est assez favorable. Les contrats d’assurance-vie sont essentiellement investis en obligations, une classe d’actifs sur laquelle il est difficile d’obtenir de la performance, eu égard aux taux bas. De fait, le taux d’épargne des français étant élevé, la collecte se reporte ailleurs, notamment sur la pierre-papier.

    H24 : Qu’en est-il de la performance ?

    Yann Videcoq : Sur les SCPI – et c’est pour cela qu’il y a un afflux de collecte, – le taux de distribution est passé de 4,34 % en 2018 à 4,40 % en 2019, toujours selon les chiffres de l’IEIF. L’immobilier commercial est vraiment ancré dans l’économie, car nos locataires sont des entreprises, donc, si l’économie va moins bien, forcément, le taux d’occupation devrait en pâtir. Le meilleur remède contre ce risque est d’avoir des véhicules avec une forte diversification et c’est important. Plus vous êtes gros, plus vous avez de locataires, ce qui induit un effet de masse qui lisse le risque.

    H24 : Les gros acteurs ont-ils aussi des réserves pour assurer un rendement plus pérenne ?

    Yann Videcoq : En effet, depuis 2 ans, le marché locatif se portait mieux car l’économie se portait mieux et nous avons reconstitué nos réserves. En 2018 et 2019, nous avons augmenté nos dividendes, tout en mettant de côté pour le futur, les résultats ayant progressé dans des proportions encore plus importantes. Par exemple, sur la SCPI PF Grand Paris, nous sommes à près de 100 jours de report à nouveau, ce qui sera utile sur la période agitée… Mais il nous faudra voir dans quelques mois le réel impact, et la puissance de la reprise.

    H24 : La fin 2019 a été marquée par des évolutions réglementaires (loi Elan, décret tertiaire…). Quelles sont les conséquences sur les SCPI ? Quelle est l’implication de Perial AM dans le développement durable ?

    Yann Videcoq : Tout cela fait partie de notre expertise, de notre ADN. Nous sommes la seule société de gestion en France à avoir une SCPI avec des engagements forts en termes de développement durable. Il y a 10 ans, nous avons créé la SCPI PFO2 – elle représente désormais 2,4 milliards d’euros – avec l’objectif de faire baisser la consommation d’énergie des immeubles de 40 % dans les 7 ans suivant l’acquisition. Nous publions d’ailleurs tous les ans un rapport extra-financier qui dresse le bilan de l’année.

    A travers PFO2, nous sommes le seul acteur de notre secteur à produire l’ensemble des consommations énergétiques et l’historique des consommations énergétiques des immeubles. Par conséquent, nous voyons d’un très bon œil cette nouvelle réglementation puisque l’objectif que nous nous sommes fixés il y a déjà 10 ans correspond aux objectifs de la loi Elan (d’ici 2030, tout l’immobilier commercial devra baisser sa consommation énergétique de 40 %). Comme nous l’avons déjà appliqué sur PFO2, nous savons que c’est possible, nous avons aussi fait bénéficier notre expertise aux autres véhicules. Nous avons une équipe de 6 personnes dédiées au développement durable. Et cette année, nous devrions même aller plus loin en lançant une SCPI bas carbone dont l’objectif est de réduire les émissions de carbone du patrimoine, puisque c’est là le véritable enjeu de toutes les mesures prises.

    Nous estimons que c’est vraiment crucial et, de toute façon, la décarbonation va un jour s’imposer à nous réglementairement. Autant faire l’effort d’être mieux préparé que le reste du marché au niveau de l’intégration de ces démarches, l’amélioration énergétique mais aussi le travail avec les locataires qui utilisent les immeubles au quotidien. C’est une vraie expertise à avoir.

    H24 : Les SCPI vertes dégagent-elles un rendement supérieur ?

    Yann Videcoq : PFO2 a dégagé 4,61 % de rendement l’année dernière donc, en tout cas, ce n’est pas inférieur à la moyenne du marché qui est à 4,40 % ! Mais il faut surtout bien avoir en tête que toutes ces améliorations impliquent des investissements, investissements que nous avons déjà réalisés. Ces coûts ont déjà été pris en compte. A l’inverse, les faire aujourd’hui impacterait le résultat. Nos immeubles sont déjà prêts pour l’évolution de la réglementation.

    H24 : Vous vous dirigez de plus en plus vers des investissements hors de France. Quels sont les critères de sélection géographique ?

    Yann Videcoq : Nous avons une conviction forte sur le fait que l’économie se concentre de plus en plus sur les grandes villes. Nous investissons donc uniquement dans les grandes métropoles et en zone euro pour ne faire prendre de risque de change à nos associés. Nous cherchons des biens rentables à long terme, le tout avec prudence.

    H24 : Concernant l’aspect responsable, êtes-vous prêts pour une labellisation, comme sur les valeurs mobilières ?

    Yann Videcoq : Nous sommes assez confiants. Nous avons participé à l’élaboration du label. Nous préparons donc tout depuis un an pour que PFO2 soit labellisée. L’AMF devrait prochainement autoriser la sortie du label, qu’ils veulent robuste. Nous espérons l’obtenir dans les 6 mois qui suivront sa sortie, sachant que notre objectif à terme est que les autres véhicules soient labellisés même si cela mettra plus de temps. Je tiens aussi à souligner que nous sommes la seule société de gestion à avoir signé un plan Climat 2030 au niveau du groupe et nous avons la volonté de décarboner complètement l’activité du groupe d’ici 2030. Des ambitions que nous avons aussi pour nos SCPI.

    • Michel 2 says:

      Je ne vois pas en quoi cet article est une honte (si les éléments annoncés, notamment en terme d’économie d’énergie, sont réels ??
      Votre bashing anti scpi, vous monte perturbe mon cher Guillaume. LoL

      • GILBERT says:

        Il est impossible de parler de façon sérieuse et approfondie des SCPI sur le BLOG PATRIMOINE …
        On reste dans le style café du commerce qui permet à GF de dénigrer inlassablement l’immobilier non coté, en particulier les SCPI …
        dans quel but …????? Mystère, lui seul le sait sans doute !

        Faire référence à l’ASPIM ou à l’IEIF, c’est s’en remettre à des lobby…..
        Evoquer l’interview du Directeur du Fund Management de PERIAL, une société de gestion de très bonne réputation existant depuis 50 ans , ou à tout autre PROFESSIONNEL d’une autre société de gestion, c’est se référer à « de la publicité déguisée », à des marchands de cravates …!! .
        C’est grotesque !

        Les PROFESSIONNELS de toutes disciplines qui gèrent des centaines d’immeubles représentant des centaines de millions d’euros, voire plusieurs milliards ne sont pas des marchands de cravates; on peut les créditer me semble -t-il de quelques compétences, d’un minimum de sérieux et de RESPONSABILITE .
        Un tel acharnement , une telle mauvaise foi, c’est ahurissant ….cela décrédibilise le Blog !

        Mais je comprends que les ETUDES , les STATISTIQUES, les BANQUES DE DONNEES , notamment celle sur les performances comparées des SCPI et des autres ACTIFS telle que celle publiée par l’IEIF en septembre 2019 pour les 40 années ( 1978-2018) à laquelle je vous renvoie (accessible sur le site de l’IEIF) vous dérangent , car les conclusions qui s’en dégagent sont très différentes de celles que vous chercher à instiller sans relâche dans l’esprit des blogueurs….

        Plutôt que de prendre en considération ces données provenant de PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER COTE et NON COTE , vous les accusez de la rage pour pouvoir les discréditer sans autre procès !

        J’aimerais établir un dialogue constructif, documenté , mais cela suppose d’accepter de se référer aux données chiffrées officielles, et de baser les analyses et conclusions sur ces données.

        L’analyse qui est donnée par GF de la crise des années 90 (que je connais pour l’avoir subie !) est totalement biaisée.
        Elle prend en compte la courbe de l’indice EDHEC IEIF relative à la valeur moyenne des parts pour simplement constater une baisse de 40% et dire qu’il a fallu 15 ans pour retrouver la valeur d’avant crise. Horribilis !!!
        Mais, GF ne dit mot des revenus perçus ….. ce qui fausse tout !.
        Dans une stratégie de long terme avec capitalisation des revenus, c’est l’autre courbe EDHEC IEIF avec revenus réinvestis qu’il faut considérer.
        Dès lors, on constate que ce ne sont pas durant 15 ans qu’il a fallu conserver ses parts pour ne pas perdre, mais 10 ans.
        – voyez que les données IEIF sont utiles , mais encore faut-il en faire un bon usage –

        Qui plus est, pour être OBJECTIF, il faut dire que celui qui aurait gardé ses parts et capitalisé sur long terme ( on n’investit pas dans des SCPI pour du moyen terme !!!) aurait entre 1980 et 2020 multiplié son capital par 4,
        ce qui revient à le doubler tous les 10 ans.

        Du sérieux, de la rigueur, pas d’a priori pour parler des SCPI en particulier serait appréciable !

        Amicalement

        J’essaie de vous communiquer cette démonstration !

        • Le Mecreant says:

          Magnifique plaidoyer pro domo.
          « Qui plus est, pour être OBJECTIF, il faut dire que celui qui aurait gardé ses parts et capitalisé sur long terme ( on n’investit pas dans des SCPI pour du moyen terme !!!) aurait entre 1980 et 2020 multiplié son capital par 4, ce qui revient à le doubler tous les 10 ans. »
          Reste a savoir si il veut les vendre en 2020, a quel prix il va trouver preneur, pour autant qu’il trouve preneur.

          C’est le propre de toutes les démonstrations qui explique que par la passé, au bout de 20 ans etc… (choisir la séquence qui présente le mieux)
          D’autre part dire qu’en 20 ans ca a été X4 il faut comparer non pas en prix, mais en pouvoir d’achat (indice mc-do) pour se faire une idée réelle de la rentabilité.
          En outre n’oublions pas qu’il existe des SCPI de rendement et d’autres de plus values qui forcement n’ont pas les même objectifs ni les même promesses.
          Et de toute manière comme indiqué dans les notices « les performances passées ne préjugent en rien de celles du futur.

          • A/ Plaidoyer pro domo, dites-vous : absolument pas, je ne cherche pas à me justifier en quoi que ce soit…..
            J’exprime simplement mon souhait que, sur un sujet que je connais bien (pour avoir un portefeuille de SCPI depuis 30 ans on ne propose pas des analyses biaisées et fausses , ce que fait inlassablement GF ……

            Je dis simplement que si on examine les performances passées des SCPI, contrairement à ce que fait GF, il faut intégrer les revenus comme le fait d’ailleurs remarquer ci-dessus Maître FOLLASSE, car le paramètre qui permet de mesurer le mieux la performance d’un placement est le TAUX DE RENDEMENT INTERNE (TRI) qui tient compte des flux (prix d’acquisition, revenus, prix de cession) et intègre donc revenus et plus ou moins-values , et cela sur une DUREE déterminée .
            L’ANNUAIRE DES SCPI vendu (600 ou 800 euros par l’IEIF ….!!) donne pour chaque SCPI le TRI sur 5, 10 15 ans et depuis sa création, ce qui est beaucoup mieux que de parler des SCPI de manière générale comme on parle du « français moyen » !

            Donc, prendre en compte dans l’analyse des SCPI (ou de tout autre placement, ACTIONS par exemple !!) PLUS ou MOINS-VALUE et flux de REVENUS (ou dividendes )distribués vous conviendrez que c’est quand même un peu plus sérieux et un peu plus proche de la REALITE que de ne prendre en compte que la PLUS ou MOINS VALUE ……!

            Ce disant, vous vous avez tout à fait raison, il manque encore pour s’approcher d’avantage de la REALITE un paramètre important , c’est l’INFLATION.
            Mais, cela complique pas mal les calculs de TRI …….
            et il faut trouver les chiffres intégrant l’inflation.
            D’accord avec vous, les chiffres que j’annonce ne tiennent pas compte de l’inflation !

            Je vais essayer d’y remédier ….
            Une démarche parallèle à celle du TRI est de considérer la PRIME DE RISQUE puisque c’est par définition la différence entre :
            Taux ( REVENU +VALORISATION) moins taux de l’OAT 10 ans
            lequel taux est étroitement corrélé à l’inflation.
            Si l’on dispose de l’historique des PRIME DE RISQUE , cela répond à votre remarque (cela doit se trouver dans les bases de données de l’IEIF ou de l’ASPIM)

            B/ Sur le fait que « les performances passées ne préjugent en rien celles du futur » en matière de placement / investissement immobilier ou autre, tout à fait d’accord.

            Ce que j’aimerais, comme chacun de nous, c’est COMPRENDRE ce qui est en train de nous tomber sur la tête ce qui nous attend pour demain, et QUE FAIRE …!
            Mais là, il est clair que personne n’en sait rien, tant les inconnues sont considérables …et ce qui est sûr c’est que la SAGESSE est de se dire que l’on n’en sait RIEN plutôt que de dire des bêtises!!

            Pour autant, pour ce qui concerne le passé, si tant est que l’on puisse en tirer quelque enseignement, ce que je crois malgré tout, il demeure intéressant de comparer sur (très) long terme les PERFORMANCES passées des différentes CLASSES d’ACTIFS, surtout entre elles.
            Un COMMUNIQUE DE PRESSE de Septembre 2019 de l’IEIF intitulé :
            40 ans de performances comparées (1978-2018)
            donnent des indications très intéressantes .
            On le trouve accessible sur le site de l’IEIF ou sur le site Perre papier ? .

            Je donne la synthèse des chiffres ci-après

            • Michel 2 says:

              « Ce que j’aimerais, comme chacun de nous, c’est COMPRENDRE ce qui est en train de nous tomber sur la tête ce qui nous attend pour demain, et QUE FAIRE …!
              Mais là, il est clair que personne n’en sait rien, tant les inconnues sont considérables …et ce qui est sûr c’est que la SAGESSE est de se dire que l’on n’en sait RIEN plutôt que de dire des bêtises!! »

              Personne n’en sait rien, c’est +/- évident mais chacun a son opinion sur l’après, c’est à dire 2ème semestre 2020 et 2021.
              Il serait intéressant de lancer un débat sur ce sujet, que chacun donne son sentiment, sa vision à court et moyen terme (politique, sociétal et surtout patrimonial et placements pour ce qui nous concerne sur ce blog).
              Guillaume si tu penses que ce pourrait être intéressant, à toi l’honneur !!!

            • Selon la REVUE DE PRESSE IEIF de Sep 2019
              40 ans de performances comparées (1978-2018)

              Pour tout actif, l’approche sur (très) long terme par le TRI est la plus appropriée.

              Voici les résultats d’études statistiques de l’IEIF (destinées aux professionnels adhérents)

              TRI sur 10 ans ( 2008- 2018 ) donc post crise 2008

              logistique France : 14.0%
              Foncières cotées : 12.0%
              Actions : 9.1%
              SCPI : 6.60%
              Commerces France : 6.5%
              Logement Paris : 6.2%
              Bureaux France : 5.6%
              Or : 5.4%
              OPCI : 5.4%
              Logement France : 4.9%
              Obligations 3.0%
              Assurance-vie : 2.6%
              Livret A : 1.4%
              Inflation :1.0%
              Sicav monétaires : 0.4%

              TRI sur 15 ans ( 2003-2018 ) donc incluant la crise des subprimes de 2008

              logistique France : 12.6%
              Foncières cotées : 11.8%
              Commerces France : 11.1%
              Logement Paris : 9%
              Logements France : 8.6%
              Bureaux France : 8.1%
              SCPI : 8.1%
              Or : 8.0%
              OPCI : 7.0%
              Actions : 6.5%
              Assurance-vie : 3.2%
              Obligations : 1.3%
              Livret A : 1.8%
              Inflation :1.3%
              Sicav monétaires : 1.2 %

              Dommage qu’il n’y ait pas dans cet article les chiffres incluant la crise de l’immobilier (direct ou SCPI) des années 1990.
              C’est disponible mais pas dans cet article.

              Mais peu importe, nous avons la courbe EDHEC IEIF
              rouge …..que GF cache car elle infirme ses conclusions !

              Voilà des chiffres (TRI) permettant d’apprécier objectivement les performances des diverses classes d’actif .

              Au vu de ces chiffres, on ne peut pas dire que les SCPI sont un placement non rentable et à haut risque !!
              Pour ce qui est des risques, la volatilé est de l’ordre de 6% contre 20% et plus pour les actions !

              Investir autrement que dans un placement à capital garanti, à la recherche de rentabilité, c’est de toute façon prendre des risques !

              ==================================

              Pour ce qui est du MONDE D’APRES….. ?????
              Certes il faut attendre pour ce qui concerne les SCPI
              Pour les ACTIONS, je n’en sais rien …..

              ================================

              Je ferai remarquer que dans une STRATEGIE DE CAPITALISATION (avec réinvestissement des revenus) sur (très) long terme, selon le principe de la FORMULE DES INTERETS COMPOSES (la 8ème merveille du Monde selon EINSTEIN !!) sans revente d’actif, ou avec vente d’actif et réinvestissement dans la même classe d’actif, on se tape les coucougnettes du fait que la valeur de cette classe d’actif baisse ou monte.

              Peu importe le prix d’achat de mon studio sur la Côte, peu importe sa valeur actuelle….si je le vends alors que les prix sont bas pour acheter un deux pièces grâce à un peu de liquidités, je ne perds rien au contraire ….qui plus est, je fais une très bonne affaire dans un bien d’usage.

              Même chose, plus facile encore, avec un portefeuille de SCPI !!

              Peu importe les fluctuations, dès lors que le marché n’est pas bloqué, je peux faire des arbitrages et si de plus j’ai des liquidité, je vais pouvoir acheter un grand nombre de parts décotées .

              L’important, c’est d’avoir « UNE MONNAIE D’ECHANGE  »

              C’est ce que vont faire les Stés de gestion des SCPI, CORUM en premier !!

              Par conséquent :
              1/ Je ne vends pas, je ne perds pas

              2/ Si je vends c’est dans le cadre d’un arbitrage dans la même classe d’actif

              3/ Mon plus grand allié est le TEMPS qui joue un rôle beaucoup plus important que le taux de rendement :
              il suffit pour s’en convaincre de tracer les courbes représentatives de la FORMULE DES INTERETS COMPOSES : C = Co (1+t) puissance N
              pour s’en convaincre .
              Graphique à faire avec EXCEL !

              Si les loyers des SCPI baissent sur une période cela joue peu dans une stratégie de capitalisation à long terme .

              3/ Plus important que le taux de rendement brut , c’est le régime fiscal !

              A quoi bon rechercher un rendement brut aussi élevé que possible si c’est pour redonner la moitié en impôts
              Pour l’immobilier, les SCPI en particulier, il faut fuir le régime des revenus fonciers pour un autre régime fiscal (IS) ou défiscaliser par des déficits fonciers provenant d’autres biens ……ou encore jouer la carte des Revenus de source étrangère des SCPI européennes.

              Ce que je fais avec les SCPI, on peut le faire avec les ACTIONS ….mais là, je ne sait pas faire, « ce n’est pas mon truc »….la Bourse me donne le tournis et je n’ai pas envie de passer ma vie à suivre la Bourse !

              Je gère « en bon père de famille » , je suis investisseur immobilier et non spéculateur .

              Ma DEVISE :
              IMMOBILIER
              EMPLACEMENT (là où il y aura toujours de la demande)
              (TRES) LONG TERME

              Le principal risque c’est la TAXATION pour renflouer les caisses vides de l’ETAT .

              Au plaisir d’échanger !

            • Le Mecreant says:

              J’avais compris que vous étiez commerçant en SCPI , au temps pour moi. 😉
              Pour le reste, je pense qu’il y a plusieurs cas.
              Celui qui a des SCPI de plus value
              Celui qui a des SCPI de rendement
              Celui qui se demande s’il doit vendre
              Celui qui se demande s’il doit acheter.
              Etc.
              Perso , j’ai eu des SCPI de plus value, (dans les années 90) et j’ai bien gagné… vu le prix que je les avais racheté, mais par rapport a l’investisseur de départ c’était le tiers de la mise de départ.
              Aujourd’hui, je serais acheteur de SCPI de rendement… mais je les trouve beaucoup trop chère (avant le covid) inutile de dire qu’aujourd’hui, je vais attendre de voir comment ça décante avant d’investir.

              • Tout à fait d’accord, l’urgent est d’attendre .

                A mon avis, il faut attendre le 1er trimestre 2021 pour avoir les chiffres de rendement et revalorisation / dévalorisation des parts de l’année 2020.
                Il faudra être sélectif, regarder de près le comportement de chaque SCPI durant la crise 2020, celles qui ont bien résisté ou non……

                Il faudra privilégier me semble-t-il les « SCPI patrimoniales » et considérer la taille des SCPI (capital, nombre d’immeuble et de locataires) qui sera un facteur important au même titre que les fondamentaux (Report à nouveau, taux d’occupation, le type de locaux etc….) et la qualité de la Sté de gestion….

                A voir aussi les » SCPI spécialisées » , par exemple secteur SANTE etc….

                Et bien sûr, regarder du côté des SCPI dont la valeur des parts aura baissé, suite à l’Expertise annuelle obligatoire ……mais attention, c’est à double tranchant car si les Experts estiment à la baisse la valeur des parts, c’est que le type d’immeuble , par exemple les locaux commerciaux, sont en perte de vitesse durablement .

                Un critère très important pour savoir si on fait une bonne affaire c’est de comparer l’écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution des parts qui figurent dans les bulletins trimestriels .

                • Le Mecreant says:

                  « regarder de près le comportement de chaque SCPI durant la crise 2020, celles qui ont bien résisté ou non…… » A mon sens, ce qu’il y aura eu avant est anecdotique, ce qu’il y aura a regarder c’est le potentiel en regard de la nouvelle donne… Nouvelle donne qu’il s’agira dans un premier temps de cerner…

                • Si la reprise a lieu plus tôt dans certains pays européens que dans d’autres, les SCPI investies dans ces pays ne sont-elles pas à privilégier ?

                  • Article de 2018 qui demeure valable moyennant actualisation ….

                    L’idée d’un PORTEFEUILLE DE SCPI conçu comme une mosaïque avec des SCPI elles-mêmes constituiées de multiples tesselles (immeubles) est intéressante ….!,
                    ============
                    Par Blandine Blanc Durand
                    Publié le 04/02/2018
                    ==============
                    Rebond de l’inflation, tension sur les taux d’intérêt, baisse des prix de l’immobilier… De quelle manière les SCPI réagissent-elles lorsque les conditions de marché sont moins favorables ? Les réponses de Blandine Blanc-Durand, directrice de la rédaction de la société Linxea.com.
                    L’importance de l’immobilier tant dans l’économie réelle que dans l’univers financier a légitimé l’adage : «quand le bâtiment va, tout va». Tant mieux… sauf que le secteur est loin d’être un long fleuve tranquille.

                    En fonction de diverses variables (inflation, taux d’intérêt, prix des logements…), il connaît des cycles c’est à dire des variations de prix plus ou moins importantes. Et ? Dans une période où les SCPI conquièrent depuis plusieurs années le cœur et le portefeuille de nombreux épargnants, une grippe du secteur doit-il bannir ce placement ?
                    Pas sur… même s’il est clair qu’un retournement de tendance aura un effet sur elles.
                    Dans une conjoncture immobilière opportune, que se passe-t-il du côté des SCPI ?
                    Elles collectent, grossissent, empruntent (éventuellement), arbitrent, investissent. Autrement dit, elles mutualisent leur risque locatif. Mieux encore, elles font profiter les associés des belles performances de leur sous jacent : la part se valorise en parallèle de la progression du prix des actifs en portefeuille.
                    Quant au revenu, il forme un couple rendement-risque attractif au regard de nombreux autres placements et ce, malgré son érosion depuis quelques années.
                    Et quand le marché corrigera les excès d’hier ?
                    À l’évidence, les SCPI souffriront. Pour autant, allez-vous vendre le bien que vous louez parce que les prix de l’immobilier baissent ?
                    Même question pour les SCPI. Même réponse. Mieux vaut faire le dos rond… sauf besoin pressant de liquidités.
                    Pourquoi ? On ne le répètera jamais assez, les SCPI sont des produits de long terme destinées à procurer un complément de revenu. Et en aucun cas, un produit sur lequel on s’amuse à faire des allers-retours pour grappiller de la performance.
                    À cette réalité s’ajoute une autre : toutes les SCPI ne se ressemblent pas. Chacune présente des patrimoines différents et… de qualités inégales.
                    Ainsi, certaines seront-elles plus en difficulté que d’autres pour résister à un retournement de l’immobilier.
                    Par exemple, celles qui ont investi dans des villes secondaires où la vacance est déjà endémique, celles qui n’ont pas suffisamment anticipé l’obsolescence de leurs immeubles, ou encore celles dont la diversification (géographique et typologique) est peu convaincante. Ici, les associés peuvent serrer les fesses !
                    Ce qui vaut pour un immeuble vaut pour une SCPI
                    À l’inverse, là où l’activité économique est variée, intense et qu’elle constitue un point de rencontre des investisseurs internationaux, le risque est moindre.
                    Et puis, ce qui vaut pour un immeuble en direct vaut aussi, pour une SCPI : l’emplacement constitue le critère qui impacte le plus la valeur d’un immeuble. Il forme un aspect défensif dont l’efficacité sera renforcée par l’addition de critères environnementaux, technologiques et de décorrélation à l’instar d’acquisitions en Europe ou de biens adossés à des activités acycliques (résidences gérées, ehpad, santé…).
                    Bref, une composition «mosaïque» dont les multiples tesselles peuvent amortir ses difficultés en cas de baisse du marché.
                    À défaut d’opter pour un livret A, investir c’est accepter de subir la volatilité et/ou la moindre liquidité d’un actif qu’il soit boursier ou immobilier. Il faut juste énoncer clairement les règles au départ : penser diversification et (très) long terme.
                    Puis, s’interroger sur sa capacité à endurer un cycle défavorable sans toucher à ses liquidités. Car il ne faut pas se voiler la face. Le prix de l’immobilier chutera (plus ou moins) et la liquidité du marché deviendra incertaine si l’immobilier se retourne.
                    Néanmoins les SCPI achètent régulièrement des biens immobiliers aussi bien en bas de cycle qu’en haut de cycle, ce qui permet de lisser le prix d’acquisition constituant probablement le meilleur amortisseur en cas de crise (contrairement à ceux qui seraient tentés d’acheter de l’immobilier en direct).
                    Les SCPI restent une alternative solide pour investir durablement dans la pierre.

                    Comment élargir ce rectangle étroit ?

                    • Michel 2 says:

                      « investir c’est accepter de subir la volatilité et/ou la moindre liquidité d’un actif qu’il soit boursier ou immobilier. »

                      Vous avez dit « investir » !
                      Houlala, ça ne va pas plaire ….

                    • « On ne le répètera jamais assez, les SCPI sont des produits de long terme destinées à procurer un complément de revenu. « 

              • « je les trouve beaucoup trop chères (avant le covid) inutile de dire qu’aujourd’hui, je vais attendre de voir comment ça décante avant d’investir. »
                Pareil.

  13. Merci Guillaume pour ces articles toujours pertinents. Avez vous la même position sur les OPCI ? La poche actions des Opci à déjà pris la baisse–les opci sont actualisées tous les 15jours- et c’est donc peut être une opportunité actuellement (je pense que la poche immobilier n’est par contre pas réactualisée ?).

  14. adnstep says:

    Tout n’est pas à jeter dans cet article. On apprend notamment que les normes sociétales des bobos sont imposées par la loi aux entreprises (d’ici 2030, tout l’immobilier commercial devra baisser sa consommation énergétique de 40 %).

    Ce qui va coûter très cher à tout le monde. Comme le reste des normes ESG.

  15. « cela décrédibilise le Blog »
    Ça dépends de ce que vous pensez de ce qu’est ce blog, et de qui est son auteur
    Pour ma part je ne considère que ce blog est un média d’information sur les thématique du patrimoine, et ne considère pas du tout GF comme un CGP ou CGPI. Rien d’offensant en disant ça, même s’il se revendique l’être.
    Selon moi c’est davantage un journaliste, et aussi un auteur (puisqu’il publie). Et nous sommes tous libre de lire, ou pas.
    GF provoque et racole un peu pour faire du buzz et du clic, ça peut se comprendre puisqu’il monnaye son audience en insérant de très nombreuses publicités ici et là.

  16. L’avis de François Carbone, d’Anaxago :

    SCPI : quel impact du COVID-19 ?
    Francois Carbone – 10 avril 2020

    Alors que les journées de confinement passent, nous sommes, en tant qu’investisseurs, très actifs et vigilants quant aux conséquences possibles de cette crise sanitaire. Dans cet article, nous étudions le cas spécifique des SCPI.

    L’immobilier de rendement présente un fort attrait (car plus résilient que les actions) en temps de crise avec une capacité à tenir une distribution régulière et à maintenir la valeur de ses actifs. Les SCPI ont, depuis les années 1980, traversé plusieurs crises (90, 2000, 2008) qui nous permettent d’avoir une idée du degré d’impact que peut avoir la crise actuelle en fonction de son ampleur. Sans disposer de toutes les réponses, car il est encore trop tôt pour mesurer l’impact économique effectif sur les SCPI, nous tenterons d’identifier les différents impacts envisageables du COVID-19 sur les SCPI.

    SCPI : quel impact de la suspension des loyers sur leur capacité de distribution ?

    La suspension des loyers qui a déjà fait couler beaucoup d’encre ne concerne pas toutes les entreprises mais sera dirigée au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie. Ainsi, les SCPI louant leur parc immobilier à de grandes entreprises ne seront pas affectées directement par cette mesure. Cependant, les gérants devront avoir un accompagnement au plus proche de leurs locataires dans cette période pour soutenir au mieux ceux qui en ont besoin.

    Pour les sociétés concernées par la possibilité de suspendre leurs loyers ; celles qui survivront à la pression économique que nous connaissons resteront redevables de leur loyers et la SCPI ne subira qu’un décalage.

    Les sociétés faisant défaut devront elles faire l’objet d’un remplacement mais il est encore trop tôt pour se prononcer sur la proportion de locataires susceptibles d’être concernés par ce troisième cas.

    D’autre part, toutes les SCPI ne sont pas exposées à la même typologie de locataires, il est donc primordial de pondérer cet impact par segments. Les segments qui seront les moins touchés sont les bureaux loués à de grandes entreprises, l’immobilier de santé, le logement et les biens de logistiques du dernier kilomètre. Ces actifs bénéficiaient avant crise de bons fondamentaux et sont moins exposés au choc actuel car ils répondent à un besoin essentiel (santé, logistique, logement), sont loués à de grandes entreprises ayant une bonne qualité de la signature (bureaux), ont des baux longs (santé).

    Quel impact sur les prix de parts et leur capacité de revalorisation ?

    Il est difficile de préjuger de l’évolution du prix des actifs immobiliers de bureaux ou de commerce en sortie de crise. Il est cependant possible de prévoir deux types de facteurs :

    – facteurs baissiers – l’impact est généralement décalé entre les mouvements boursiers et les mouvements immobiliers mais il y a malgré tout une corrélation entre eux. A court terme, nous pouvons envisager un attentisme des opérateurs qui interviennent sur les marchés immobilier ce qui conduirait à une baisse des volumes de transaction et potentiellement à des transactions à prix plus faibles pour certains actifs. Par ailleurs, si un ralentissement économique important devait se produire, la pression s’en ressentira sur le niveaux des loyers négociables et sur les primes de risques attendues et donc in fine sur la valeur des actifs immobiliers ;

    – facteurs haussiers – l’environnement actuel de taux bas devrait se prolonger et les annonces des banques centrales en réaction à la situation économique actuelle le confirment. La prime de risque de l’immobilier devrait en bénéficier avec un impact à la hausse sur les valeurs.
    Les actifs subissant une baisse de prix représenteront également une opportunité d’investissement pour les SCPI ayant de la collecte à investir. Une remontée des prix qui pourrait alors se produire avec un retour économique à la normale permettrait de réaliser des plus-values sur ces biens et/ou un réajustement du prix des parts.

    Le marché des SCPI permet d’avoir du recul sur l’évolution du prix des parts en cas de crise. Même si le passé ne permet pas de préjuger de l’avenir avec précision, il nous donne des indications sur ce que nous pouvons en attendre. On peut constater que les fortes périodes de correction à la baisse ont été également suivies de périodes de hausse importantes.

    De quels amortisseurs disposent les SCPI ?
    Les SCPI jouent pleinement leur rôle dans le cadre actuel, à savoir une bonne diversification du nombre d’actifs, permettant d’arbitrer si nécessaire leur patrimoine et de gérer les baux de leur parc immobilier. Cette diversification leur permettra d’être plus résilients dans cette phase d’incertitude. Les SCPI sélectionnées par Anaxago l’ont été également pour leur forte diversification en nombre de locataires (278 pour Epargne Pierre, 456 pour Primopierre, 581 pour Pierval santé) et leur capacité à tenir leurs engagements, ces SCPI louent leur parc immobilier majoritairement à de grandes entreprises ayant les capacités d’amortir les crises économiques.

    Des éléments d’arbitrages restent à la main des gérants tel que de puiser dans le report à nouveau (réserve constituée dans les périodes plus favorables) dans l’objectif de maintenir un bon niveau de distribution aux associés, ou bien la cession de certains actifs pour réaliser des plus values distribuables si les prix ne baissent pas trop.

    Comment réagir en tant qu’investisseur ?
    Pour les personnes ayant investi à crédit, leur projet s’est fixé sur le long terme et il est important de rester confiant sur le terme défini. Leur effort d’épargne a été établi en fonction des revenus distribués, il faut prévoir dès maintenant d’augmenter un peu son effort d’épargne pour 2020/2021. La baisse de la distribution devrait rester limitée sur les SCPI fortement capitalisées et bien diversifiées en nombre de locataires et avec de grandes signatures. Les SCPI dédiées uniquement au commerce ou sur des actifs hôtelier devraient subir une baisse plus forte des revenus distribués.

    Pour les personnes ayant investi au comptant. Il est important de mettre en regard le risque des SCPI dans lesquelles ils ont investi avec l’objectif initial. Même si l’année 2020 devrait conduire à une baisse probable de la distribution, celle-ci devrait être limitée. Pour la question du prix des parts, les actifs immobiliers devraient se montrer malgré tout plus résilients que les autres classes d’actif et repartir à la hausse sur le long terme s’ils doivent subir une baisse temporaire.

    Pour toutes les personnes qui n’ont pas encore investi et qui se posent la question, nous ne pouvons que trop leur recommander d’être sélectifs dans leurs choix et de se positionner sur des classes d’actifs qui sont les moins exposées. Bureaux loués à de grandes entreprises, logement et immobilier de santé, sur des SCPI biens diversifiées en nombre d’immeubles et de locataires.

    De manière générale, il faut suivre une stratégie de long terme et ne pas concéder à l’attentisme, qui est le pire conseiller d’un investisseur. Il est préférable d’investir graduellement et régulièrement en période d’incertitude afin de lisser son prix plutôt que de réagir trop tôt ou trop tard.

    • Michel 2 says:

      L’article est fort intéressant mais…. à la fin on est guère plus avancé !
      Que fait-on ? On vend, on achète, on conserve, on surpondère, on fait le « dos rond » ???

      • Plus les SCPI sont propriétaires de biens touchés par le corona, plus les revenus baisseront. Atreams hotels, par exemple, annonce un TDVM de 3% au 1T2020 contre 4.60% prévus.

        « Compte tenu des incertitudes sur l’horizon de la levée des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie du Covid-19, sur l’échéance d’un début de déconfinement, sa durée, sa réussite et son impact sur la reprise de l’activité, nous devons dès à présent acter une diminution de nos produits locatifs pour le deuxième trimestre, période de confinement et de fermeture quasi-généralisée des établissements hôteliers, et anticiper une activité locative réduite sur le second semestre dans l’attente d’une amorce de reprise d’activité.

        En conséquence et à titre préventif, Atream a décidé de revoir à la baisse le montant du premier acompte sur dividende pour 2020 à un niveau de TDVM équivalent annuel proche de 3% contre un niveau prévisionnel initial de 4,60%. »

        Et il faudra peut-être s’attendre à une baisse des parts en 2021 ?

        A contrario, Pierval Santé se veut beaucoup plus optimiste et rassurant, tant sur la valorisation de son parc que sur les loyers.

        Si, comme moi, vous n’avez pas de SCPI, et bien, je me tâte !
        Mais je crois que je vais rester sur le crowdfunding.

  17. J’approuve totalement les termes de cet article qui exprime avec nuances et discernement la réalité.

  18. L immobilier de bureaux et commercial loué aux grandes entreprises conservent une sécurité que d autres segments n ont pas .

  19. Selon Primonial :

    + sur : bureaux loués à de grandes entreprises, immobilier de santé, logistique B2C du « dernier kilomètre »

    + vulnérable : bureaux et activités de PME, commerces « non indispensables » ou dépendants du tourisme chinois, crèches et écoles privées

    Vulnérables mais bons fondamentaux : logistique B2B, hôtellerie économique et d’affaires, hôtellerie de tourisme

    Fondamentaux bas mais peu vulnérable au coronavirus : commerces de première nécessité bien placés.

  20. SCPI …..que fait-on dites-vous après avoir lu cet article ?
    Effectivement, on trouve toujours des commentaires, souvent des critiques du genre « verre à moitié vide », mais rarement des indication sur le « que faire ? »

    Voici mon avis .

    J’ai détenu un portefeuille de SCPI de la fin des années 1980 à 2018 (en direct en ayant des déficits fonciers en parallèle) . J’ai donc traversé les crises …!!

    Etant engagé depuis 2018 dans une stratégie de CAPITALISATION , je développe un nouveau portefeuille de SCPI en démembrement :
    – NP dans une SCI à l’IR ayant cédé son immeuble locatif ( SCI dont mes enfants sont nu-propriétaires suite à donation-partage) ,
    – US sur 12 ans dans une SCI nouvelle à l’IS .

    Je vous laisse imaginer à quel point l’imposition sur les revenus et ensuite sur la succession sera légère ou quasi nulle …

    Comme tout le monde, écoutant tout le brouhaha actuel sur l’immobilier locatif et les SCPI exposés aux impayés de loyers, à une baisse possible des prix etc….., j’ai cru bon de suspendre mes investissements en SCPI

    bien que cela reste mon placement favori ….
    et je ne suis pas près de changer d’avis car :

    a) quel bonheur d’avoir des loyers crédités sur son compte sans avoir de locataires et tous les emmerdements connus …!!

    b) quelle horreur (pour moi !) de suivre la bourse pour savoir si ça monte ou si ça descend , quand acheter, quand vendre …tout cela finalement pour perdre ce que l’on a gagné …à moins de rester investit sur 15 , 20 ans , 30 ans (long terme)

    Eh bien, je me demande finalement si mon attentisme n’est pas un mauvais choix comme le dit François Carbone.
    Certes attendre va permettre de voir l’impact de la crise sur les revenus distribués selon les SCPI ….mais l’impact sur la valeur des parts, s’il y en a un ( du moins pour certaines SCPI) ne se fera ressentir qu’en 2021 voire 2022 .

    Je fais environ (sur la base des revenus de 2019) du 5% net après IS.
    Si ce n’est plus que 4% net, ma stratégie « boule de neige » reste intéressante sur le (très) long terme qui est mon horizon de placement.
    Je vais donc reprendre, à un rythme plus modéré mes investissements en parts de SCPI de façon à intégrer les leçons qui se dégagerons .

    CONCLUSION / PRECONISATIONS :
    (Je ne prends pas d’honoraires pour la consultation ….. !!!)

    Dans le cadre d’une STRATEGIE DE LONG TERME, il faut « fermer la radio et la télé » , ne plus lire les journaux ….et continuer à investir dans les SCPI en étant très sélectif et diversifié :
    – privilégier les SCPI « patrimoniales » de grosse capitalisation , spécialisées bureauParis et RP ou diversifiées , anciennes, avec sté de gestion de bonne réputation,
    – les SCPI spécialisées secteur SANTE (PRIMOVIE et PERVAL SANTE )
    – les SCPI secteur résidentiel ( KYANEOS PIERRE par exemple )
    – ou encore accessoirement les SCPI spécialisées logistique (INTERPIERRE, ACTIVIMMO)

    Certes, on y verra plus clair dans 6 mois , un an …

    Mais investir de façon progressive reste la meilleure stratégie .
    Ne pas investir si on dispose de liquidités qui dorment sur un compte dépôt n’est pas une bonne solution ….,

    Attention à la fiscalité avec les SCPI … !
    Si détention directe par personne physique avec un TMI de 30% +17.2% de CS,
    voir absolument une solution pour un autre régime fiscal ….

    Amicalement

  21. L’immobilier s’attend à une correction des prix et à des bouleversements durables

    La crise du coronavirus pèse sur l’offre et la demande. Les prix seront tirés à la baisse dans le résidentiel, les commerces, les bureaux et même une partie de la logistique

    https://www.lopinion.fr/edition/economie/l-immobilier-s-attend-a-correction-prix-a-bouleversements-durables-216450

    Le marché immobilier caracolait sur des sommets avant le Covid-19. Il s’est arrêté net. Dans le résidentiel, les dossiers entamés avant le Grand confinement sont gérés tant bien que mal : des extensions d’exclusivité sont signées, les notaires ont été autorisés dans l’urgence à faire des signatures électroniques, après une prise de bec avec les agents immobiliers qui pestaient contre les offices fermés. L’Etat est revenu sur sa décision initiale de suspendre l’instruction des permis de construire, ce qui aurait fait prendre un retard considérable au secteur. Après une mise à l’arrêt quasi-totale, 30 % des chantiers ont repris dans le neuf, mais « à petite vitesse » à cause des mesures de prévention et difficultés d’approvisionnement, indique la présidente de la fédération des promoteurs immobiliers, Alexandra François-Cuxac.

    « Pour faire repartir la machine administrative ça va être très long, note-t-elle. Comble de malchance, on était dans la période d’élections locales. Les élus en place ne sont pas certains d’avoir la légitimité pour [autoriser les permis de construire] » et seront sûrement attentistes. Elle estime qu’il y aura un tiers de permis autorisés en moins cette année par rapport à l’année dernière. « Les lancements commerciaux étaient déjà bloqués depuis le dernier trimestre 2019. Nous allons nous prendre un an dans la vue », craint Norbert Fanchon, président du promoteur Gambetta.

    37 % de reports. Outre ce gel de l’offre, la demande risque de baisser en parallèle. Certes, elle a ses soutiens : les conditions de financement des ménages sont meilleures qu’en 2009 grâce à la faiblesse des taux et la politique de la BCE. Les ménages auront accumulé 55 milliards d’euros d’épargne forcée durant le confinement, selon l’OFCE. Et la chute des marchés boursiers pourrait conforter l’immobilier comme valeur refuge.

    Mais d’un autre côté, les banques, très sollicitées durant cette crise, risquent de resserrer leurs conditions, encouragées par les injonctions à la prudence du Haut Conseil de stabilité financière avant la crise. Les primo accédants et les ménages modestes en souffriront. A cause de la récession économique, il y aura des pertes de revenus et des pertes d’emploi ; or ce sont « les deux principaux déterminants de la demande en logements neufs, souligne Pierre Madec, économiste à l’OFCE. Le secteur de la rénovation sera mis en pause, sauf travaux urgents ».

    Selon une étude du groupe SeLoger, 37 % des futurs acquéreurs reportent leur projet immobilier, 2 % l’annulent. « S’il y a un effondrement de la demande sur les six prochains mois, il devrait y avoir un ajustement fort sur les prix », ajoute Pierre Madec.

    Cela peut sembler fou, car il y a seulement deux mois, une baisse des prix semblait hors de portée : trop de demande en logements, pas assez d’offre. Les ministres du Logement se cassaient les dents depuis des années sur cette logique incontournable. Une preuve de l’exceptionnalité de la crise actuelle.

    350 millions. Les collectivités locales subiront le dégât collatéral. Les frais de notaires (droits de mutation à titre onéreux, DMTO), « représentent en moyenne entre 15 % et 20 % des recettes courantes des départements et moins de 4 % pour les communes », souligne Mehdi Fadli, directeur chez S&P Global Ratings. Or « ils dépendent à la fois du volume et du prix des transactions immobilières ». L’agence de notation vient de dégrader sa perspective sur les finances publiques de Paris. La ville (qui est aussi un département) estime son manque à gagner entre 150 et 350 millions d’euros, l’essentiel dû aux droits de mutation.

    A plus long terme, le marché du logement pourrait changer profondément. 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence principale pour des lieux de confinement plus grands et dotés d’espaces verts. Et si les citadins migraient durablement vers la périphérie et la campagne ? Le télétravail fonctionne mieux que prévu, le confinement a été dur, les conjoints veulent de l’air…

    Le confinement risque aussi de révolutionner le marché des bureaux, en majorité inoccupés durant cette crise. A court terme, « le grand débat sur la place a porté sur le paiement des loyers », explique Françoise Maigrot, avocate associée responsable du département immobilier chez Linklaters. Les bailleurs ont accepté des mensualisations, mais presque pas d’annulations ou de reports bruts.

    A moyen terme, la demande devrait baisser comme pour les logements. « Pour beaucoup d’entreprises, l’immobilier est le deuxième coût après la masse salariale », souligne Gilles Betthaeuser, président de Colliers International France. Après avoir mis leurs employés au chômage partiel, les entreprises chercheront à renégocier leur bail, voire à réduire leur surface de bureaux.

    Les choix de localisation ne seront plus les mêmes. « Auparavant, les centres urbains étaient très attractifs à cause de leur desserte en transports en commun, remarque Pierre Madec. Mais aujourd’hui pour attirer des salariés, mieux vaut être au milieu de la campagne avec un parking. »

    Sur une échelle de 1 à 10, Gilles Betthaeuser imagine un bouleversement proche de 6 ou 7 dans le marché des bureaux. « On va vivre une période de correction qui peut aller de majeure à mineure, et on peut imaginer une forte tension sur les prix à la baisse », prévoit-il.

    Faillites. Dans les commerces aussi, les débats se sont cristallisés sur les loyers. Le gouvernement avait créé des attentes en parlant de suspension de loyers pour les petites entreprises. Finalement, sa seule disposition législative consiste à interdire les sanctions liées au non-paiement des loyers par les TPE, constate Françoise Maigrot. Tout se négocie au cas par cas entre bailleurs et commerces, avec très peu d’annulations, et des loyers mensualisés ou reportés.

    Dans les prochains mois, de nombreux commerces risquent de faire faillite. On devrait donc voir un choc sur le marché des baux commerciaux, avec moins de demande et un ajustement par les prix. Les actifs de commerces étaient déjà boudés par les investisseurs avant la crise…

    La logistique en revanche, était un actif plébiscité. Mais beaucoup d’entrepôts ont fermé à cause du confinement. Pour eux, il y a « des risques de dépréciation majeurs », selon Gilles Betthaeuser. A contrario, les plateformes restées ouvertes seront sûrement revalorisées à la hausse. Le courtier CBRE estime que les volumes placés sur le marché locatif logistique ont plongé de 58 % au premier trimestre 2020 par rapport à la même période en 2019.

    Deux mois de confinement sont loin d’être une simple pause dans l’immobilier.

    • Michel 2 says:

      Ce post est, à mon sens, globalement emprunt de réalisme et va dans le sens de ma vision sur les prochains mois du marché de l’immobilier.
      J’émets cependant quelques réserves sur les bureaux, qui ne devraient qu’être que peu ou moyennement impactés, au moins dans un premier temps.

  22. J’adore : « le télétravail marche mieux que prévu »

    Que prévu par qui ? Évidemment, que ça fonctionne, le télétravail.😁. Il fallait juste y goûter.

  23. Frédérique Delaroche says:

    Tout à fait inexpérimentée dans le domaine (placement SCPI), je m’apprêtais à investir la quasi totalité de mon épargne et devait finaliser avec une signature prévue le 14 avril dernier. J’ai annulé mon rendez-vous avec notre conseiller, dans un premier temps tout simplement pour respecter les règles de confinement. J’ai tenté de glaner quelques informations sur le net mais en dilettante, et sans maîtriser le sujet. Je suis contente de tomber ce jour sur ce blog, votre article Monsieur Fonteneau, et vos échanges. Pour résumer si je comprends bien, il est urgent d’attendre avant de s’engager et une signature reportée à mi juin semble encore prématurée.

    • Le Mecreant says:

      Je crois qu’il y a UN principe de base: ne jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier. Donc pas tout sur le même produit, ni tout dans la même banque, ni tout chez le même intermédiaire etc… Sinon , on cas problème on est très mal.
      Que ce virus nous serve de leçon : même l’impossible (l’arrêt du monde entier) peut arriver !

      • Michel 2 says:

        Tout à fait d’accord- Il est urgent d’attendre !

      • En passant je vois encore une fois ce commentaire

        Permettez-moi de ne pas être du tout d’accord avec ce principe, qui est largement diffusé par les banques et autres organismes financiers pour mieux tondre les moutons.

        Pour plusieurs raisons

        Sauf à être un cador du placement ce que je ne suis pas, fort heureusement!

        • Le Mecreant says:

          vous n’êtes pas d’accord avec quoi? mettre tous ses oeufs dans le même panier?
          Si c’est le cas, pouvez vous développer ?

  24. chepiok says:

    « le télétravail marche mieux que prévu »…cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a pas de perte de productivité…je persiste à penser que le télétravail représente un confort et une souplesse supplémentaire, mais pour un grand nombre d’activités ce n’est pas la panacée et cela ne pourra pas se développer à grande échelle…les américains sont devenus dubitatifs sur ce sujet. Le télétravail ne pourra pas remplacer l’occupation de bureaux communs pour de simples questions d’organisation et de travail en équipe…vous imaginez un apprenti et un maitre d’apprentissage tous les deux en télétravail…pratique n’est-ce pas ?
    Pour l’instant, et dans le contexte actuel, le télétravail est subi…nous verrons quand la situation reviendra à la normale…car même si on nous bourre le crâne à longueur de journée avec ce fameux virus et la probabilité d’une seconde vague…il est aussi très probable qu’il disparaisse comme il est apparu dans les mois à venir, ne l’oublions pas !
    Donc oui l’immobilier va très probablement baisser sur le court terme…mais sur le long terme c’est beaucoup moins évident car c’est un actif tangible et les taux sont bas pour longtemps.
    Et d’ailleurs, à part l’or, qu’est-ce qui n’est pas susceptible de baisser dans les prochains mois, surtout si la récession se transforme en dépression comme la probabilité existe aussi, et alors qu’on nous promet une deuxième correction boursière ?
    Au final, je ne comprends pas cet acharnement anti SCPI, qui s’il ne constitue pas un investissement sans inconvénients, conserve cependant de solides atouts sur le long terme…comme la bourse d’ailleurs !

    • Michel 2 says:

      Paris la ville des rats 🙁 a néanmoins des soucis à se faire (?) et comme disait Chirac les emmerdes ça vole en escadrille !

      Ça a commencé comme cela avec le SRAS-COV2.

      https://www.ouest-france.fr/monde/hong-kong/hong-kong-des-dizaines-de-personnes-atteintes-par-une-hepatite-transmise-par-les-rats-6829422

    • GILBERT says:

      Chepiok,

      Voilà une analyse objective, réaliste sans parti pris ……..

      Il est trop tôt pour mesurer l’impact de la crise sur l’immobilier….
      A l’évidence cet impact sera négatif, comment peut-il en être autrement , du moins à court-moyen terme ..

      Quant au télétravail , après l’avoir subi pendant des semaines, on en verra beaucoup , et j’en connais, qui seront fort heureux de retrouver leur univers de travail habituel …
      Pour beaucoup d’activités, ce ne peut être « qu’une roue de secours  » ….

      Quant aux SCPI, espérons avoir un jour sur ce site des analyses fondées sur des données objectives

      • Le Mecreant says:

        C’est quoi des données objectives ? Ca n’a pas vraiment de sens, tout dépend des objectifs de chacun, de sa stratégie, de son caractère etc. Telle opportunité qui sera bonne pour l’un ne le sera pas pour l’autre.
        Il est possible, et même probable que pour certaines stratégie ce soit déjà le moment d’acheter. Et pour d’autre celui de vendre.
        Ainsi, en ce qui me concerne je trouvais les SCPI trop chère avant le covid. Je trouverais peut être chaussure a mon pied dans quelques mois… Ou pas… mais je suis tenté.

  25. GILBERT says:

    « C’est quoi des données objectives ? »
    C’est, lorsque l’on se délecte à parler de loyers impayés, de révision à la baisse des loyers etc….. de prendre les chiffres des dividendes du 1er trimestre 2020 payés fin avril aux détenteurs de parts d’un panier de différentes SCPI et de les comparer à ceux de 2019 .
    Ces chiffres sont disponibles : il suffit de se reporter aux bulletins trimestriels des diverses SCPI plutôt que de procéder par affirmation /supputation .

    Je constate personnellement, pour un portefeuille diversifié (16 lignes) une baisse incluant un lissage sur 2020 inférieure à 5% .

    Les sociétés de gestion n’ont pas attendu pour faire des prévisionnels des revenus 2020 générés par les loyers, pour étudier l’éventualité de piocher au besoin dans les RAN ou autres réserves pour lisser 2020 etc…..

    Par exemple PERIAL vient de communiquer aux associés de ses SCPI une étude d’impact confiée à un Cabinet d’audit avec analyse financière des divers locataires des SCPI ……

    De nombreuses analyses prévisionnelles existent dans les sociétés de gestion .

    S’y référer , c’est cela des données objectives .

    • Le Mecreant says:

      Personellement, je ne considère pas une étude d’impact comme une donnée objective, c’est une prospective sur des effets supposés a un instant T. Par exemple toute étude d’impact du covid actuelle, repose par définition sur le modification de comportement du consommateur dont, a part Mme Soleil, personne ne peut savoir ce qu’ils seront dans les 18 mois qui viennent. On ne sait même pas si la pandemie est derrière nous , ou si ce n’est qu’un avant gout de ce qui vient derrière.
      Aucune objectivité la dedans.
      Quand a vos 5 % je suis content pour vous, mais la encore c’est dans 18 ou 24 mois qu’on saura vraiment.

      • chepiok says:

        Les premières données objectives ce sont les -5% de rendement sur les SCPIs de GILBERT…on en a pas d’autres pour l’instant…on peut imaginer une baisse supplémentaire au trimestre suivant…mais gardons en tête qu’une partie des loyers est seulement reportée et que les RAN vont être utilisés pour atténuer la baisse de performance.
        Ensuite, c’est aller un peu vite en besogne pour tirer des conclusions comme le fait l’article…les données objectives, chiffres à l’appui, c’est aussi que l’épidémie est sur le point de disparaitre…on peut craindre une deuxième vague, mais ce n’est pas le plus probable si on se réfère aux épidémies passées. Le pire est toujours possible mais n’est pas le plus probable, sauf n’être branché que sur les grands médias !
        Donc baisse à court terme et peut-être à moyen terme selon qu’il y ait reprise rapide ou pas après la récession, mais de toute façon baisse générale de tous les actifs y compris la bourse.
        Si la planche à billets nous évite une longue et profonde récession…d’autres problèmes pourraient surgir alors un peu plus tard…et si un jour il faut puiser dans l’épargne des ménages pour diminuer l’endettement, les livrets et les fonds euro seront les cibles toutes désignées.
        De ce point de vue, l’immobilier garde tous ses atouts, c’est un actif tangible dont on ne pas se saisir aussi facilement !
        Pour finir, le gros avantage de l’immobilier qui est un investissement à long terme, c’est qu’il peut se faire à crédit sur 20 ans…aux taux actuels, je ne vois pas comment un investisseur pourrait être perdant s’il va au bout de son investissement…même sans grande inflation !

        • Michel 2 says:

          Comment il pourrait être perdant ?

          Si vous achetez aujourd’hui, même à crédit faible, un bien 200k€ et que dans 2 ans il ne vaut plus que 100k€, mais que vous continuez de rembourser la même mensualité, vous n’aurait pas l’impression d’avoir perdu?
          N’aurez vous pas à ce moment tout intérêt à ne plus payer votre crédit? Votre bien sera saisi par la banque et vous 6 mois ou 1 an plus tard, vous rachèterez à moitié prix voire moins du fait de l’effet boule de neige, un logement équivalent avec une mensualité divisé par deux.
          Cf. crise des subprimes en Amérique!

          • chepiok says:

            Je parle d’un investissement sur 20 ans !

            • Michel 2 says:

              Et alors dans l’exemple ci-dessus, vous allez payer pendant 18 ans deux fois plus de mensualités ou vous allez laisser la banque vous saisir votre bien ?

              • chepiok says:

                L’immobilier, ce n’est pas la bourse…-50% en deux ans en France on a jamais vu ça…-30% oui, en 5-6 ans au début des années 90.

                • Michel 2 says:

                  Ce n’était qu’un exemple. Même à -30% le raisonnement tient aussi.

                  Rappelez-vous:
                  « La ville de Detroit est passée de 2 millions d’habitants à l’époque à environ 700 000 aujourd’hui. La région métropolitaine – 21 fois grande comme l’île de Montréal – en compte à peine 4,2 millions. Les milliers de bâtiments abandonnés et la végétation sauvage qui envahit plusieurs quartiers périphériques sont loin de laisser deviner le bouillonnement qui anime le centre-ville. »
                  Donc, il y eu 1,3 Millions de logements qui ne valaient plus rien.

        • adnstep says:

          « De ce point de vue, l’immobilier garde tous ses atouts, c’est un actif tangible dont on ne pas se saisir aussi facilement ! »

          Doublement de la taxe foncière, augmentation des charges pour compenser l’augmentation du coût d’entretien cause corona, impôt sur le propriétaire occupant, …

  26. GILBERT says:

    Il y aura sans doute une baisse des prix de l’immobilier, qu’il soit détenu en direct ou sous forme de parts de SCPI, cela paraît probable ……bien que tout dépendra de l’extinction du virus et de la sortie de crise ….et là, nous sommes dans le brouillard !

    Mais, tant qu’il y aura des acheteurs ……..comme l’explique Guy Marty dans l’article ci-après
    que je livre en guise d’élément de réflexion et de réponse :

    ==========================
    Bonjour, aujourd’hui, nous allons parler des prix de l’immobilier. Ils sont élevés. Cela doit-il donner le vertige ?

    D’abord, je ne suis pas plus que vous abonné aux statistiques de l’année prochaine ou à celles de dans dix ans. Ensuite, je suppose qu’une discussion de type café du commerce ne vous intéresse pas plus que moi. Je vous propose donc une approche un peu inattendue, mais qui peut enrichir le sujet.

    Quand on s’interroge sur le niveau des prix, raisonnables ou pas raisonnables, il y a en fait une question sous-jacente : est-ce que demain, et après-demain, il y aura, encore et encore, des acheteurs ?

    Ainsi posée, la question devient intéressante, car il est en train de se passer quelque chose.
    Bon, j’avoue, pour comprendre ce qui se passe, nous devons nous arrêter sur deux concepts.

    Le premier, c’est l’asymétrie, « l’ » puis asymétrie. Vous savez, un dicton financier dit que la Bourse monte par l’escalier et descend par l’ascenseur. Les performances en Bourses sont asymétriques, les surprises sont presque toujours des mauvaises surprises : les changements de 30, 40 ou 50 % en un an sont en général dans le sens négatif. Or l’immobilier lui, n’est pas asymétrique. Les + 5 sont aussi fréquents que les – 5 %.

    Le second concept, c’est le kurtosis. K-u-r-t-o-s-i-s. Un mot grec pour désigner quelque chose de très simple. En Bourse, il y a un peu moins d’années à + ou – 20 % que d’années à + ou – 10 %. On pourrait dire que la courbe des performances annuelles est très plate, et surtout très large. Vous trouvez même, à de grands moments de crise, des mouvements de – 70 %. Alors qu’en immobilier, les performances positives ou négatives sur un an sont toujours à un chiffre : c’est une courbe très étroite, le kurtosis de l’immobilier est faible.

    Et voilà. Les grands investisseurs dans le monde, les fonds de pension, les compagnies d’assurances, les fonds divers et variés, utilisent ces modèles, et ces modèles n’ont pas bien résisté à la crise de 2008. Il a donc fallu les compléter. Et qu’a-t-on ajouté au fameux couple risque / rentabilité ?

    Eh bien justement, on a ajouté l’asymétrie – est-ce que les surprises sont plutôt du mauvais côté- et on a ajouté le kurtosis – est-ce que je risque de perdre ma chemise en quelques mois. Et là, grande découverte : la Bourse a une asymétrie forte, aïe, et un kurtosis large, re-aïe. Alors que les infrastructures et l’immobilier ont une asymétrie très faible, génial, et un kurtosis très étroit, re-génial.

    Que pensez-vous qu’il est arrivé ? Les modèles revus et corrigés ont décidé de donner aux infrastructures et à l’immobilier un peu plus de poids dans les portefeuilles. Logique. Mais c’est là qu’on peut être pris de vertige ! Car on parle, à l’échelle mondiale, d’une masse d’environ 100 000 milliards de dollars. Pas de mystère, 70 % correspondent à l’épargne des ménages, 30 % aux excédents des pays exportateurs. Mais si 1, 2 ou 3 % de cette montagne de capitaux se déplacent vers l’immobilier, ce sont des montants que les marchés ne peuvent pas digérer. Heureusement, ces évolutions sont toujours très lentes et sur de nombreuses années.

    Le kurtosis et l’asymétrie nous donnent ainsi deux réponses :
    ◾D’abord, pourquoi depuis quelques années les prix montent, partout dans le monde. Autant le savoir.
    ◾Ensuite, nous ne sommes qu’au tout début d’une évolution structurelle des grands portefeuilles, évolution qui va se dérouler sur une ou deux décennies.

    Bien sûr il y aura des tempêtes, il y aura des secteurs plus ou moins porteurs que d’autres, mais il y aura des flux de capitaux, encore et encore, pendant des années……

    ================
    Par conséquent, l’immobilier qui représente la part la plus importante du patrimoine des citoyens conserve, au delà du clapotis du court terme, un fort potentiel d’avenir …
    J’en fais comme chepiok le pari !

    • adnstep says:

      Dans un pays comme la France où on adore l’immobilier et où on ignore la bourse, je ne comprends pas trop pourquoi ce monsieur Marty tient absolument à défendre l’immobilier en essayant de comparer volatilité de l’un et volatilité de l’autre.

      Il oublie aussi que depuis 2008, l’argent est gratuit et qu’il faut bien le mettre quelque part. Et il y en a de partout.

      Il oublie aussi que si ces gros investisseurs se font rincer en bourse, il va bien falloir qu’ils vendent vite quelque chose pour compenser leurs pertes : de l’or et de l’immobilier ?

  27. GILBERT says:

    Je précise que l’article en question se voulait un simple éclairage sur le succès et l’avenir de l’immobilier …
    Il date de 2018 … donc avant le covid !
    Mais cela était en quelque sorte déjà intégré dans le propos : « bien sûr il y aura des tempêtes …!
    Néanmoins, une tempête d’une telle gravité n’était de toute évidence pas imaginée…..

    Il est établi que les actions constituent la classe d’actif la plus rentable sur long terme, devant l’immobilier (il faudrait bien sûr différencier les typpes d’immobilier ) .
    Cela étant dit, tout le monde devrait se ruer sur les actions …..

    Si tel n’est pas le cas, c’est bien parce que les français , s’agissant d’eux, ont une aversion au risque.
    La volatilité, l’allure des courbe (asymétrie) qui caractérisent le risque sont de ce fait des paramètres qui sont considérés dans les modèles des gros investisseurs , mais pas que…certes !

  28. adnstep says:

    Les investissements « institutionnels » en immobilier ont effectivement augmenté ces dernières années. Surtout du fait des asiatiques, et surtout en Asie.

    Bien que les principales villes-monde tiennent toujours les premières places : Londres, Paris, …. À l’exception semble-t-il de NY qui était jugée trop chère.

  29. GILBERT says:

    Pour INFO

    SCPI ET MARCHE IMMOBILIER : A QUOI FAUT-IL S’ATTENDRE ?
    Interview De Maxime LECORPS – GROUPE CREDIT DU NORD
    Les difficultés de certains indépendants, TPE et PME, liées à la crise actuelle du Covid-19, entraînent des reports de loyers pour les bailleurs. Dans ce contexte particulier, Maxime LECORPS, Directeur de l’Offre et Services pour le Groupe Crédit du Nord, nous donne sa vision du marché de l’immobilier et des SCPI.

    1ère question : impact des mesures gouvernementales ?
    RESODINFO : Comment les mesures de soutien du gouvernement impactent-elles le marché de l’immobilier et des SCPI ?

    Maxime LECORPS : Comme vous le savez, le président de la République a annoncé, entre autres mesures, le report du paiement des loyers pour les plus petites entreprises en difficulté. Dans la foulée, les principales fédérations de bailleurs ont appelé leurs membres à suspendre les loyers.

    Concrètement, pour les TPE et les PME dont l’activité a été interrompue par arrêté, cette mesure doit être appliquée de façon automatique : le recouvrement de leurs loyers et charges est suspendu depuis le 1er avril 2020, et lorsque l’activité pourra reprendre, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises concernées.

    Dans la continuité de ces mesures de soutien aux entreprises mises en place par le gouvernement, les sociétés de gestion de SCPI se sont mobilisées pour proposer des reports ou des étalements de loyers. En contrepartie, certaines d’entre elles envisagent de négocier avec les entreprises le prolongement des baux en cours.

    2ème question : quid du rendement des SCPI ?
    RESODINFO : Les SCPI risquent donc d’être impactées négativement par ces mesures de soutien aux TPE et PME. Pourquoi et dans quelle mesure en quelques mots ?

    Maxime LECORPS : La grande majorité des SCPI d’entreprises sont investies en immobilier professionnel (bureaux, commerces, immobilier logistique et de tourisme).

    Les conséquences du ralentissement économique engendré par les mesures de confinement sont la baisse du chiffre d’affaires des TPE / PME et, en l’absence de trésorerie suffisante, certaines, les plus fragiles, vont se trouver dans l’impossibilité plus ou moins temporaire, selon la durée de la crise, d’honorer le paiement de leur loyer à leurs bailleurs, parmi lesquels on trouve bon nombre de SCPI.

    Si la crise devait perdurer, le manque à gagner lié aux cessations de paiement et aux reports de loyers pourrait amener les sociétés de gestion à distribuer des dividendes moins importants au porteurs de parts de SCPI.

    En bref, le principal facteur qui conditionnera le comportement des SCPI est le facteur temps … Quelle va être la durée de la crise ?

    3ème question : que doit faire l’investisseur ?
    RESODINFO : dans le contexte actuel de crise sanitaire et financière, quels sont les principaux points d’attention et critères d’analyse des SCPI ?

    Maxime LECORPS : Malgré le contexte actuel, cette classe d’actifs conserve de nombreux points positifs.

    En premier lieu, la diversification des actifs immobiliers. Les SCPI qui ont su constituer leur patrimoine immobilier en investissant dans des actifs diversifiés tant d’un point de vue géographique que sectoriel, devraient mieux résister à la crise. Il en est de même pour celles qui peuvent s’appuyer sur un patrimoine immobilier conséquent et qui ont été attentives à la qualité des locataires. Enfin, comme dans tout placement immobilier, les SCPI qui ont privilégié des emplacements de qualité devraient connaître moins de difficultés pour retrouver des locataires en cas de défaillance de l’un d’entre eux.

    De plus, si la crise sanitaire liée au Covid-19 est susceptible de peser sur le marché des SCPI, son impact sera comparativement, et très certainement, de plus grande ampleur sur les marchés financiers. L’investissement dans l’immobilier, qui doit toujours s’envisager dans une optique de long terme, permet de laisser le temps au temps, et de gommer les fortes variations à la baisse.

    Enfin, les mesures prises par les gouvernements et les Banques Centrales sont le signe d’un soutien très marqué pour maintenir l’activité économique. Cela pèsera positivement sur la trésorerie des entreprises, leur capacité à faire face à leurs échéances de loyers et donc la capacité des SCPI à maintenir leur niveau de distribution.

    4ème question : le positionnement du groupe CREDIT DU NORD
    RESODINFO : Quel est le positionnement de l’offre SCPI du Groupe Crédit du Nord dans ce contexte ?

    Maxime LECORPS : Globalement, notre offre de SCPI permet de bénéficier des différents atouts que nous avons évoqués : diversification géographique et sectorielle des investissements, qualité des locataires, réserve de trésorerie permettant le paiement des dividendes… Surtout, le principe de mutualisation des investissements de nos SCPI partenaires joue aujourd’hui pleinement son rôle ; la part des TPE notamment dans les portefeuilles est minoritaire. Autre point positif, nos SCPI partenaires sont faiblement endettées et la dette contractée est essentiellement une dette long terme et à taux fixe donc sans aléa sur les taux d’intérêts.

    Le choix du Groupe Crédit du Nord d’une offre concentrée et qualitative est à ce jour une stratégie payante pour nos clients patrimoniaux et Banque Privée. Le critère du rendement n’est pas le seul critère qui doit être analysé, et l’expérience de nos partenaires dans la gestion des différentes crises passées est aussi un atout indéniable pour nos clients.

    En conclusion, l’objectif de nos partenaires SCPI est bien entendu d’accompagner au mieux, dans le cadre du dispositif gouvernemental, leurs locataires qui sont ou seront en difficulté. Mais aucun de nos partenaires ne souffrent de problèmes de trésorerie ; ils peuvent ainsi faire face aux demandes de retrait qui restent très limitées à ce jour et les SCPI de ces sociétés de gestion verseront des dividendes aux porteurs de part.

    L’investissement en SCPI reste, malgré la crise actuelle, une véritable opportunité pour le long terme ; la collecte est d’ailleurs toujours active sur les SCPI de nos partenaires.
    =================================
    Rien à redire …c’est du bon sens !

  30. Bonjour,

    J’ai deux questions concernant le démembrement de parts investies dans une SCPI:

    – Lorsqu’il y a démembrement de parts dans une SCPI entre un usufruitier et un nu-propriétaire, doit-il forcément y avoir une convention de démembrement qui fait état du démembrement de parts qui sont mises en jeu dans le démembrement?

    – Dans le cas où l’usufruitier (détenant des parts qui sont démembrées dans la SCPI avec le nu-propriétaire) est marié sous le régime de la communauté universelle avec attribution intégrale au conjoint survivant: est-ce que au jour du décès de l’usufruitier le nu-propriétaire recevra la pleine propriété des parts qui étaient détenues par l’usufruitier dans la SCPI avant son décès ou bien est-ce que celle-ci reviendront au conjoint survivant?

    Je remercie par avance les personnes qui prendront le temps d’apporter des réponses à mes questions.

    Arthur

  31. Bonjour
    1/ Pour toute opération portant sur un droit démembré une convention de demenbrement doit être établie entre usufruitier et nu-propriétaire afin d’en définir les modalités :
    – nature de l’usufruit : viager , ou à durée fixe ce qui est le cas le plus usuel pour les SCPI
    – prix de la pleine propriété PP
    – clé de répartition du prix de la pleine propriété entre US et NP
    – droits et obligations de chacun durant le demenbrement
    – date et modalités de fin de demembrement,
    notamment .

    Lors de la souscription d’un droit démembré deSCPI auprès d’une Sté de gestion, celle-ci fournit une convention type .

    2/ Un droit d’US est un actif successoral .
    S’il est à durée fixe et non arrivé à extinction lors du décès de son titulaire, il se poursuit et est traité comme n’importe quel actif en fonction notamment du régime matrimonial .
    Lors du terme fixé il rejoint la NP entre les mains du nu propriétaire.

    S’il est viager il s’éteint lors du décès de l’usufruitier et dito ci avant à moins de stipuler dans la convention de démembrement que l’US viager est assortis d’un US successif au profit du conjoint survivant…..

    Dana la pratique il s’agit d’US à durée fixe .

    A votre disposition

  32. Primonial Reim :

    Les prix de l’immobilier ne varient pas aussi vite que les les actifs financiers cotés sur les marchés. L’inertie est forte et par ailleurs la détermination du prix d’un immeuble repose sur ses qualités intrinsèques : sa localisation, son usage et son environnement. Sur ce dernier point, Primonial REIM rappelle qu’en prenant soin de louer majoritairement ses biens auprès de sièges sociaux de grandes sociétés, l’impact de la crise est faible. Les grands groupes souffrent, mais ne feront pas faillite. Les loyers continuent d’être versés. Enfin, les experts de Primonial rappellent que le prix de part de SCPI doit refléter la valorisation des actifs immobiliers détenus dans une fourchette de 10%, laissant, une fois de plus de la marge avant une baisse du prix des parts.

    Une évaluation des actifs immobiliers au 30 juin 2020 rassurante
    Enfin, Primonial REIM a fait ré-évaluer auprès d’experts indépendants la valorisation de ses biens immobiliers détenus à fin juin 2020 et ne constate pas de dégradations sensibles de leur valorisation. Certains immeubles voient même leur prix augmenter, dans le secteur de la santé notamment. C’est pourquoi Mr Antoine Depigny a confirmé que le prix des parts des SCPI gérées par Primmonial REIM ne baissera pas avant la fin de l’année 2020

  33. Détenteur d’un portefeuille de 16 SCPI différentes, je reçois actuellement les bulletins d’informations trimestriels(T2) ainsi que des communications intercalaires des Stés de gestion, dont Promial Reim, sur l’actualité liée à la crise Covid.

    Je ferai un bilan fin 2020, car il est illusoire et inutile de le faire avant …..

    Pour l’heure, il n’y a rien d’alarmant nonobstant une légère baisse des revenus du 2ème trimestre qui touche surtout les SCPI spécialisées ou diversifiées détenant en forte proportion des locaux commerciaux.
    Ce sont surtout les SCPI spécialisées hôtellerie comme ATREAM HOTELS qui sont très touchées ……

    Le TSUNAMI prédit par Guillaume FONTENEAU visant les SCPI de bureaux en relation avec le télétravail est une lubie de GF qui ne se produira pas ….
    Certes, comme tous les autres placements, les SCPI ont à traverser la crise …et alors , il y a -t-il un placement qui ne soit pas concerné par la crise actuelle ….?

    C’est une annonce tapageuse destinée à faire du buzz que je trouve tout à fait regrettable car , à force de « cogner avec un marteau jour et nuit  » – comme dans la chanson de Claude François – pour enfoncer ses idées (fixes) dans l’esprit des lecteurs, cela risque de discréditer un placement /investissement qui garde tout son intérêt pour certaines personnes et certaines stratégies patrimoniales, et donc d’abuser en l’effrayant le lecteur peu averti .

    Je trouve cela malhonnête ……..surtout quand on n’a rien à proposer en remplacement qui présente :
    – un rendement (sans doute 4% en moyenne en 2020) ,
    – un niveau de risque modéré
    et une tranquillité comparables …….notamment pour ceux qui sont arrivés à un certain âge, et ne veulent plus les tracas de l’immobilier en direct avec en prime les locataires sur le dos ……et cela pour moins de 4% net très souvent !

  34. Pour l’immobilier de bureau je ne serais pas aussi optimiste. Que les gros investisseurs se remettent à faire de l’immobilier d’habitation, et semblent délaisser l’immo de bureau est un signe. A part à Paris, la surface libre augmente. Et on n’en a pas fini avec la crise et les entreprises qui mettent la clef sous la porte.

    https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites-amp/action-logement-et-axa-s-associent-pour-creer-des-milliers-de-logements-d4bef2650e296cfbe7c7199f42f2b393

    Et ça durera au moins le temps que ces investisseurs soient rassurés sur les perspectives d’avenir.

  35. Correction : à Paris aussi, désormais, la surface libre augmente.

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