La situation est délicate pour l’investissement en SCPI : Alors que la crise du coronavirus semble affecter durablement l’économie et entraîne une chute très forte de tous les marchés côtés, les parts de SCPI, et les biens immobiliers détenus par ces dernières, sont encore évalués au regard de l’estimation du patrimoine immobilier en date du 31/12/2019.
Ainsi, acheter des parts de SCPI aujourd’hui, c’est investir sur un actif immobilier dont la valeur ne tient pas compte des conséquences négatives coronavirus.
Assez logiquement, sauf pour celui qui pourrait croire que la crise du coronavirus aura pour conséquence d’augmenter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, personne n’a aujourd’hui intérêt à acheter des parts de SCPI.
Il faut attendre les nouvelles estimations de la valeur du parc immobilier détenu par les SCPI avant d’investir. Il semble raisonnable de s’attendre à une baisse de la valeur des parts de SCPI dans les prochains mois.
Cette baisse assez logique pourrait s’expliquer pour deux raisons :

La crise du coronavirus, au-delà de la crise sanitaire se transformera en crise économique qui affectera la capacité des entreprises locataires à payer leur loyer. Au delà des « suspensions temporaires de loyers » pendant le confinement, l’après confinement pourrait se traduire par des baisses de loyers et une vacance en forte augmentation au gré de la faillite prévisible d’entreprises. C’est là une conséquence logique et intuitive qui semble incontestable.

Une hausse du rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Depuis des années, le marché de l’immobilier d’entreprise était en pleine euphorie : Les prix de l’immobilier d’entreprise a très fortement augmenté au rythme de la baisse du rendement exigé par les investisseurs. C’est la raison pour laquelle, les gestionnaires de SCPI ont été dans l’obligation d’investir hors de France pour essayer de trouver un meilleur rendement.

La crise du coronavirus nous oblige à réévaluer le risque et donc le rendement exigé pour investir dans l’immobilier d’entreprise : Si les entreprises sont fragilisées, le risque de non paiement est plus élevé … le rendement doit donc être plus important pour rémunérer ce risque nouvellement identifié.

Par exemple : En 2019, la SCPI Corum à acheté trois murs de magasins CASTORAMA dans des villes moyennes en Pologne pour 25 millions d’euros et un rendement brut de 7%. Aujourd’hui, au regard de la conjoncture, ce rendement semble bien faible ! Pourquoi prendre le risque d’investir dans un Castorama dans une ville moyenne de Pologne pour un rendement si faible. L’investisseur de 2020 peut il accepter un rendement si faible dans le contexte de risque que nous connaissons ? Probablement pas.

 
Au final, entre une baisse du loyer versé par les entreprises locataires et une augmentation du rendement exigé par les investisseurs en immobilier d’entreprise, il faut s’attendre à une baisse des prix des parts de SCPI dans les prochains mois. Ce serait là tout à fait logique.
La valeur d’un immeuble d’entreprise dépend principalement de ces deux éléments : Loyer et rendement exigé. L’estimation de l’immeuble est avant tout financière ; Il s’agit de l’actualisation des flux futurs comme nous vous l’expliquions dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) ».

Prenons un exemple pour comprendre les conséquences d’une baisse de loyer et d’une augmentation du taux de rendement sur le prix d’un bien immobilier de rapport.

Situation initiale : Loyer : 10000€ et rendement exigé de 7% permettent de déterminer une valeur de 142 000€ (10000/0.07 = 142 000€).

Situation nouvelle : Loyer : 9000€ et rendement exigé de 9% ont pour conséquence de fixer la nouvelle valeur du bien immobilier à 100 000€, soit une baisse de 30% par rapport à la situation initiale.

 
Ainsi, si ce raisonnement est pertinent (et on ne le saura que dans quelques mois), ce n’est vraiment pas le moment d’investir en SCPI. C’est le moment d’attendre une baisse du prix des parts avant d’envisager un tel investissement. En effet, même si l’investissement immobilier est par nature un investissement de long terme, un bon investissement se fait toujours à l’achat ! Il n’est jamais intéressant d’investir alors que l’on anticipe une baisse de prix.
Bref, ce n’est vraiment pas le moment d’investir, même à long terme. On verra dans 6/8 mois lorsque le prix des parts de SCPI tiendra compte de cette nouvelle conjoncture.
 

Faut il vendre ses parts de SCPI avant cette baisse possible du prix des parts ?

L’investissement immobilier est par nature un investissement de très long terme non liquide. Il est donc onéreux de spéculer sur l’évolution à court terme en jouant avec le prix des parts. Acheter des parts de SCPI en direct, c’est payer -+ 10% de frais qui réduisent l’intérêt de ces arbitrages de court terme.
Il faudrait anticiper une chute durable des prix de l’immobilier d’entreprise de 20% à 40% pour justifier une telle décision. Ce semble vraiment être un scénario catastrophe extrême. Est ce plausible ? Cela semble peut crédible, même si une telle chute s’est déjà observée en 1991 et il aura fallu attendre -+ 15 ans pour retrouver les prix de 1991 ! L’investisseur de 1991 n’aura rien perdu … mais n’aura surtout pas fait un bon investissement !
 

 
 
Néanmoins, la réponse est peut être moins catégorique pour ceux d’entre vous qui avez investi au sein d’un contrat d’assurance-vie. En effet, l’arbitrage est simplifié, plus rapide et moins contraint par les frais de souscription plus faibles que l’acquisition en direct. Dans cette hypothèse d’un investissement en SCPI au sein du contrat d’assurance-vie, cette possibilité doit être envisagée pour celui qui craint une baisse de la valeur des parts de SCPI dans quelques mois.
Mais attention aux mirages de la fausse liquidité ! Les SCPI, en direct ou dans un contrat d’assurance-vie sont un investissement immobilier de long terme. La liquidité est assurée par la compagnie d’assurance-vie sauf si vous en avez besoin (cf »La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? »).
 
A suivre …

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