SCPI : Comment et pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise et particulièrement via l’investissement en parts de SCPI peut représenter une opportunité actuellement : rendement, absence de valorisation spéculative, capacité à suivre l’inflation, liquidité, … Bref, beaucoup d’avantage en un seul support d’investissement :

Le rendement des SCPI et de l’immobilier d’entreprise

Investir dans des parts de SCPI, c’est investir dans l’immobilier d’entreprise. Le rendement net de frais de gestion est compris entre 5% et 6%. Le rendement brut de l’immobilier d’entreprise est compris entre 8% à 12%, mais il s’agit d’un investissement difficilement accessible pour l’investisseur particulier à cause des montants d’investissement requis et du professionnalisme des autres investisseurs (fonds de pension, compagnies d’assurance, investisseurs institutionnels… ).

L’investissement via les SCPI permet d’avoir accès à un marché traditionnellement réservé aux professionnels de l’immobilier.

Une méthode de valorisation moins spéculative

L’immobilier d’entreprise est avant tout valorisé compte tenu du niveau des loyers : la valeur de l’immobilier d’entreprise est fonction de la rentabilité locative du bien. Selon la nature des locaux, un immeuble d’entreprise (bureaux, commerces, ou entrepôt) est valorisé entre 8 à 12 fois le montant des loyers annuels. Ainsi, la valeur d’un immeuble est avant tout le fruit de l’offre et de la demande sur marché locatif, contrairement à l’investissement dans l’immobilier d’habitation, pour lequel la rentabilité locative se réduit comme peau de chagrin. Ces méthodes de valorisation favorisent l’investisseur et la recherche de rendement.

Ainsi, contrairement à l’investissement dans l’immobilier d’habitation, la hausse des prix ne conduit que marginalement à la dégradation du rendement locatif, car c’est la hausse du loyer qui permettra la hausse du prix de l’actif immobilier d’entreprise.

Cependant, dans une période marquée par l’absence de croissance économique et la récession, le niveau des loyers (servant de base à la détermination de la valeur de l’immeuble) aura tendance à baisser et entrainera la valeur des immeubles à la baisse. Ainsi, il convient d’être particulièrement attentif aux objectifs d’investissement de la SCPI et surtout à la nature des immeubles en portefeuille. En 2008, la crise financière et économique a été à l’origine d’une baisse des loyers entre 20% et 30% selon les zones.

De manière pragmatique, la valorisation des loyers et donc des immeubles d’entreprise sera fonction de l’évolution du PIB (pour les bureaux et les entrepôts) et plus particulièrement fonction de l’évolution de la consommation des ménages pour l’immobilier de commerces.

Pour compléter ce point, je vous encourage à relire notre article intitulé : Crise financière : les conséquences sur l’immobilier d’entreprise

Un investissement dont la valeur suit l’inflation

La valeur des immeubles étant fonction du niveau des loyers, ces derniers étant indexés à l’indice du coût de la construction, la valeur des immeubles évolue avec l’inflation. L’évolution est d’autant plus directe que la valorisation des immeubles est fonction du niveau de la rentabilité locative.

Par exemple, mon immeuble génère 10000€ de revenus annuels, sa valeur est d’environ 100 000€, soit une rentabilité locative de 10%.

Demain, compte tenu de l’inflation, le revenu augmente à 11 000€, sa valeur sera de 110 000€. .

Un investissement immobilier bénéficiant d’une grande liquidité

L’investissement dans des SCPI à capital variable permet une grande liquidité puisqu’elle est assurée par la société de gestion elle-même. En cas de revente des parts, le prix est fixé à l’avance par la société de gestion (il correspond au prix d’acquisition des parts au moment de la vente – les frais d’acquisition), et elle assure le marché secondaire.

Cette liquidité est encore plus forte lorsque l’investissement en SCPI est réalisé dans un contrat d’assurance vie. Dans cette hypothèse, la liquidité n’est plus assurée par la société de gestion des SCPI, mais directement par la compagnie d’assurance vie.

Malgré ces atouts indéniables, quelques précautions doivent être prises.

Car même s’il s’agit d’un investissement pertinent actuellement, il est essentiel de prendre quelques précautions avant d’investir, afin de tirer profit au maximum de ce support.

• Investir dans des SCPI qui auront la capacité à s’adapter à l’évolution structurelle et conjoncturelle de la société.
• S’assurer de la solidité de la société de gestion des SCPI.
• Faire son choix entre SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.(Cf article : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ?).
• Optimiser l’investissement en choisissant la meilleure stratégie pour investir.( Cf article dédié :Comment investir en SCPI selon vos besoins et votre patrimoine.)

Investir dans des SCPI qui auront la capacité à s’adapter à l’évolution structurelle et conjoncturelle du marché de l’immobilier d’entreprise.

Investir dans l’immobilier d’entreprise, c’est investir sur un marché. Il est donc essentiel d’analyser ce dernier avant tout investissement : un marché n’est jamais bon dans son ensemble.

Le principal point d’analyse est de valider la capacité de la SCPI à réaliser des investissements qui trouveront toutes leur pertinence dans l’évolution structurelle et conjoncturelle du marché.

• La conjoncture morose et l’absence de croissance économique doivent être prisent en compte pour optimiser l’investissement. Lorsque la croissance est absente et que la consommation des ménages réduites, l’investissement dans l’immobilier de commerce doit être réalisé avec beaucoup de précaution et vous devez vous écarter des SCPI spécialisées dans les centres commerciaux ou autres très grandes surfaces pour donner la priorité aux SCPI dont le cœur de métier sera l’investissement dans de petites surface commerciales au centre des grandes métropoles française.

• L’analyse structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise concerne également l’importance de l’évolution des normes de construction et surtout la prise en compte du critère environnemental dans la valorisation d’un bien immobilier. Tel que nous vous le présentions dans un précédent article intitulé « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif. » la mise au norme environnementales des bâtiments existants deviendra obligatoire à partir de Janvier 2012 et avec un délai maximum de 8 ans, c’est à dire jusqu’en 2020, les SCPI qui détiennent un stock important de bureaux ou d’entrepôt pourraient avoir des frais et des travaux très importants à réaliser, grevant potentiellement le rendement distribué aux associés. Les SCPI les plus anciennes, et donc celles qui détiennent le plus d’immeubles obsolètes, pourraient devenir moins rentables pour les associés.

Cette donne structurelle est prioritaire pour les investissements dans l’immobilier de bureaux ou d’entrepôt. Les quelques SCPI spécialisées dans l’immobilier répondant d’ores et déjà aux normes environnementales devrait pouvoir tirer leur épingle du marché contrairement à beaucoup d’autres.

S’assurer de la solidité financière de la société de gestion des SCPI.

La qualité, la pérennité et l’intérêt de souscrire dans une SCPI dépend principalement de la qualité du gérant : Savoir bien acheter un bien immobilier est une chose, mais savoir gérer un parc immobilier en est une autre. Dans le temps, c’est la seconde dimension du métier de la société de gestion qui est la plus importante car elle déterminera la capacité du gestionnaire à

• Limiter le turn over des locataires ;
• Se faire payer des mauvais payeurs
• Valoriser son parc immobilier grâce à des travaux et un bon entretien
• …

Il faut porter toute votre attention sur ce critère lié à la qualité du gestionnaire et par principe éviter de confier une partie de votre patrimoine à des établissements financiers généralistes, ou opportunistes, non spécialisés dans la gestion d’un parc immobilier et qui n’auraient pas la capacité à gérer les actifs immobiliers. La gestion de parts de SCPI est un vrai métier, qui ne s’improvise pas et qui ne s’arrête pas à la capacité à se porter acquéreur d’immeubles.

Bien évidemment, nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche de SCPI, tant au niveau de la sélection des SCPI les plus pertinentes que des meilleures stratégies d’investissement.