Impôt sur le revenu : Comment éviter la hausse ? Faut il défiscaliser ?

Les impôts vont augmenter ! Ce n’est un secret pour personne, aujourd’hui la tranche marginale d’imposition à 45%, l’ISF, les plus values immobilières, demain, très probablement la fiscalité de l’assurance vie, ou la CSG… Les hausses d’impôt sont massives et le pire est surement à venir.
 
Dans ce contexte, il est essentiel de réfléchir à la meilleure stratégie à mettre en œuvre pour ne pas (trop) subir cette hausse d’impôt. Le fil conducteur de notre réflexion pourrait tenir dans une phrase :

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

Quelle place pour la défiscalisation (FCPI, FIP, Girardin, SOFICA…) ?

La défiscalisation, c’est à dire la souscription d’un produit financier, non rentable eu égard aux risques encourus (si le produit était intrinsèquement rentable, il n’y aurait pas de réduction d’impôt visant à encourager la souscription) et dont la rentabilité devient intéressante grâce à l’économie d’impôt, ne devrait être utilisé qu’en dernier ressort.
Avant d’envisager la souscription d’un produit de défiscalisation, l’épargnant doit avoir optimisé l’organisation de son patrimoine et de ses revenus.
 

Comment organiser son patrimoine pour éviter l’impôt sur le revenu ?

Pour ne pas payer d’impôt sur le revenu, la meilleure solution est encore de ne pas percevoir de revenu ! Et oui, simple mais pourtant tellement efficace.
Je vous rappelle la base de notre réflexion :

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

 
Il faut donc réaliser des investissements immobiliers ou financiers qui permettent de réaliser une capitalisation des revenus : les revenus et intérêts générés par l’investissement ne devront pas être distribués à l’épargnant, ils seront directement réinvesti dans la structure sans passer par la case : revenu imposable. Plusieurs solutions peuvent être envisagées :
 

L’assurance vie et le PEA, pour une capitalisation financière optimale.

Le contrat d’assurance vie et le PEA sont deux enveloppes fiscales particulièrement adaptées à cette stratégies. En effet, tant que l’épargne reste investie dans ces supports, l’épargnant ne paye pas d’impôt sur le revenu. L’impôt sur le revenu ne sera éventuellement payé que lorsque l’épargnant décidera de clore ces placements ou d’y retirer des fonds.
Les plus values réalisées à l’occasion d’arbitrages au sein du PEA ou du contrat d’assurance vie ne sont pas imposées. L’épargnant payera l’impôt sur le revenu uniquement lorsqu’il aura besoin des fonds pour satisfaire un nouveau projet.
 
Nous respectons scrupuleusement notre adage :
 

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

 
De surcroît, l’assurance vie et le PEA permetttent de profiter d’une exonération totale ou partielle des plus values (hors CSG- CRDS) après une certaine durée de détention (5 ans pour le PEA, 8 ans pour l’assurance vie). Il s’agit là d’un avantage supplémentaire non négligeable.
Les réformes actuellement en discussion visent à réduire l’avantage fiscal acquis lorsque l’épargnant décide de réaliser un rachat de son contrat d’assurance vie (cf article : Assurance vie : Vers une réforme fiscale en profondeur ? pour plus de précision).

L’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier ou de SCPI, pour valoriser un capital en franchise d’impôt.

Ensuite, lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier, l’assurance vie et le PEA ne peuvent pas être une solution (sauf pour l’investissement en SCPI dans un contrat d’assurance vie : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux).
L’acquisition de la seule nue propriété d’un immeuble ou de parts de SCPI peut s’avérer être une excellente solution patrimoniale pour valoriser un capital en franchise d’impôt.
La pleine propriété d’un immeuble peut scinder dans le temps entre :

• L’usufruit de l’immeuble ou des parts de SCPI : C’est la capacité pour l’investisseur à percevoir les revenus attachés à l’immeuble (et uniquement les revenus).
• La nue propriété de l’immeuble ou des parts de SCPI : Le nu propriétaire d’un immeuble ne percevra aucun revenu pendant une durée déterminer. Il renonce à l’usufruit de l’immeuble temporairement. Au terme de la période de démembrement, le nu propriétaire deviendra plein propriétaire et percevra les revenus attachés à l’immeuble.

 
Lorsqu’un investisseur acquiert la seule nue propriété de l’immeuble, il renonce à la perception du loyer attaché pendant une durée prédéterminée (10 à 15 ans). Ce renoncement à un prix, il payera donc l’immeuble avec une décote.
Au fur et à mesure du temps, la décote liée à l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire augment mécaniquement la valeur de son patrimoine ( et en totale franchise d’impôt). L’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute cette période de démembrement, il ne paiera donc aucun impôt.
Pour plus de précision sur cette stratégie, vous pouvez consulter notre article traitant de l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI et notre simulateur de calcul de la valeur de la nue propriété :

• Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.
• SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?
• Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.

La Société Civile Immobilière (SCI)  soumise à l’impôt sur les sociétés.

La question de la fiscalité inhérente à l’immobilier est forte car l’imposition des revenus fonciers n’est vraiment pas favorable à l’investisseur immobilier. Ainsi, investir par l’intermédiaire d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés peut être une opportunité non négligeable.
Comme nous l’écrivions dans notre article : La Société Civile (SCI) soumise sur option à l’impôt sur les sociétés retrouve de l’intérêt,

Contrairement à la société civile semi transparente soumise à l’impôt sur le revenu, le régime fiscal de la société civile soumise sur option à l’impôt sur les sociétés est radicalement différent de la détention en directe de l’immeuble. En effet, les règles fiscales de la société civile à l’IS (impôt sur les sociétés) ne seront plus calquées sur la fiscalité des particuliers mais sur la fiscalité des entreprises.
 

Ce mode d’imposition possède deux vertus :

• Contourner les règles de l’imposition des revenus fonciers et notamment la liste des travaux admis en déduction ;

• Organiser la distribution de revenus en fonction des besoins réels de l’investisseur ; La SCI à l’IS paye son impôt sur les sociétés et les bénéfices restent dans la SCI. L’associé ne perçoit pas de revenu, il ne sera donc pas imposé à l’impôt sur le revenu. Pas de revenu = pas d’impôt.

 

Pour approfondir les caractéristiques de la SCI à l’IS, vous pouvez également utiliser notre simulateur : Simulateur : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés … Opportunités ?