Les impôts vont augmenter ! Ce n’est un secret pour personne, aujourd’hui la tranche marginale d’imposition à 45%, l’ISF, les plus values immobilières, demain, très probablement la fiscalité de l’assurance vie, ou la CSG… Les hausses d’impôt sont massives et le pire est surement à venir.

 

Dans ce contexte, il est essentiel de réfléchir à la meilleure stratégie à mettre en œuvre pour ne pas (trop) subir cette hausse d’impôt. Le fil conducteur de notre réflexion pourrait tenir dans une phrase :

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

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Quelle place pour la défiscalisation (FCPI, FIP, Girardin, SOFICA…) ?

La défiscalisation, c’est à dire la souscription d’un produit financier, non rentable eu égard aux risques encourus (si le produit était intrinsèquement rentable, il n’y aurait pas de réduction d’impôt visant à encourager la souscription) et dont la rentabilité devient intéressante grâce à l’économie d’impôt, ne devrait être utilisé qu’en dernier ressort.

Avant d’envisager la souscription d’un produit de défiscalisation, l’épargnant doit avoir optimisé l’organisation de son patrimoine et de ses revenus.

 

Comment organiser son patrimoine pour éviter l’impôt sur le revenu ?

Pour ne pas payer d’impôt sur le revenu, la meilleure solution est encore de ne pas percevoir de revenu ! Et oui, simple mais pourtant tellement efficace.

Je vous rappelle la base de notre réflexion :

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

 

Il faut donc réaliser des investissements immobiliers ou financiers qui permettent de réaliser une capitalisation des revenus : les revenus et intérêts générés par l’investissement ne devront pas être distribués à l’épargnant, ils seront directement réinvesti dans la structure sans passer par la case : revenu imposable. Plusieurs solutions peuvent être envisagées :



 

L’assurance vie et le PEA, pour une capitalisation financière optimale.

Le contrat d’assurance vie et le PEA sont deux enveloppes fiscales particulièrement adaptées à cette stratégies. En effet, tant que l’épargne reste investie dans ces supports, l’épargnant ne paye pas d’impôt sur le revenu. L’impôt sur le revenu ne sera éventuellement payé que lorsque l’épargnant décidera de clore ces placements ou d’y retirer des fonds.

Les plus values réalisées à l’occasion d’arbitrages au sein du PEA ou du contrat d’assurance vie ne sont pas imposées. L’épargnant payera l’impôt sur le revenu uniquement lorsqu’il aura besoin des fonds pour satisfaire un nouveau projet.

 

Nous respectons scrupuleusement notre adage :

 

Autant, il est concevable de payer un impôt sur le revenu lors de la perception des revenus essentiels à mon train de vie ; Autant, il est inutile de payer un impôt sur des revenus dont la vocation est de capitaliser pour une épargne future.

 

De surcroît, l’assurance vie et le PEA permetttent de profiter d’une exonération totale ou partielle des plus values (hors CSG- CRDS) après une certaine durée de détention (5 ans pour le PEA, 8 ans pour l’assurance vie). Il s’agit là d’un avantage supplémentaire non négligeable.

Les réformes actuellement en discussion visent à réduire l’avantage fiscal acquis lorsque l’épargnant décide de réaliser un rachat de son contrat d’assurance vie (cf article : Assurance vie : Vers une réforme fiscale en profondeur ? pour plus de précision).

 

L’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier ou de SCPI, pour valoriser un capital en franchise d’impôt.

Ensuite, lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier, l’assurance vie et le PEA ne peuvent pas être une solution (sauf pour l’investissement en SCPI dans un contrat d’assurance vie : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux).

L’acquisition de la seule nue propriété d’un immeuble ou de parts de SCPI peut s’avérer être une excellente solution patrimoniale pour valoriser un capital en franchise d’impôt.

La pleine propriété d’un immeuble peut scinder dans le temps entre :

  • L’usufruit de l’immeuble ou des parts de SCPI : C’est la capacité pour l’investisseur à percevoir les revenus attachés à l’immeuble (et uniquement les revenus).
  • La nue propriété de l’immeuble ou des parts de SCPI : Le nu propriétaire d’un immeuble ne percevra aucun revenu pendant une durée déterminer. Il renonce à l’usufruit de l’immeuble temporairement. Au terme de la période de démembrement, le nu propriétaire deviendra plein propriétaire et percevra les revenus attachés à l’immeuble.

 

Lorsqu’un investisseur acquiert la seule nue propriété de l’immeuble, il renonce à la perception du loyer attaché pendant une durée prédéterminée (10 à 15 ans). Ce renoncement à un prix, il payera donc l’immeuble avec une décote.

Au fur et à mesure du temps, la décote liée à l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire augment mécaniquement la valeur de son patrimoine ( et en totale franchise d’impôt). L’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute cette période de démembrement, il ne paiera donc aucun impôt.

Pour plus de précision sur cette stratégie, vous pouvez consulter notre article traitant de l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI et notre simulateur de calcul de la valeur de la nue propriété :

 

 

La Société Civile Immobilière (SCI)  soumise à l’impôt sur les sociétés.

La question de la fiscalité inhérente à l’immobilier est forte car l’imposition des revenus fonciers n’est vraiment pas favorable à l’investisseur immobilier. Ainsi, investir par l’intermédiaire d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés peut être une opportunité non négligeable.

Comme nous l’écrivions dans notre article : La Société Civile (SCI) soumise sur option à l’impôt sur les sociétés retrouve de l’intérêt,

Contrairement à la société civile semi transparente soumise à l’impôt sur le revenu, le régime fiscal de la société civile soumise sur option à l’impôt sur les sociétés est radicalement différent de la détention en directe de l’immeuble. En effet, les règles fiscales de la société civile à l’IS (impôt sur les sociétés) ne seront plus calquées sur la fiscalité des particuliers mais sur la fiscalité des entreprises.

 

Ce mode d’imposition possède deux vertus :

  • Contourner les règles de l’imposition des revenus fonciers et notamment la liste des travaux admis en déduction ;
Société à l’impôt sur le revenu Société à l’impôt sur les sociétés
Recettes Loyer perçus Loyers échus
Frais d’acquisition Non déductible Déductible ou Amortissable
Amortissement de l’immeuble Non Amortissable Amortissement entre 1% et 2,5%
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement Non Amortissable Amortissement entre 1% et 2,5%
Travaux d’entretien, réparation Déductible Déductible ou Amortissable
Frais de gérance Déductible Déductible
Taxe foncière Déductible Déductible
Intérêt d’emprunt Déductible Déductible
Plus value Plus value exonérée après 30 ans Plus value professionnelle
Dividendes Non imposés Imposé à l’impôt sur le revenu après abattement de 40%.
  • Organiser la distribution de revenus en fonction des besoins réels de l’investisseur ; La SCI à l’IS paye son impôt sur les sociétés et les bénéfices restent dans la SCI. L’associé ne perçoit pas de revenu, il ne sera donc pas imposé à l’impôt sur le revenu. Pas de revenu = pas d’impôt.

 

Pour approfondir les caractéristiques de la SCI à l’IS, vous pouvez également utiliser notre simulateur : Simulateur : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés … Opportunités ?

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8 Comments

  1. Très bon article sur les stratégies à adopter. Utilisation maximales des enveloppes fiscales capitalisantes, démenbrement en précisant tout de même pour ce dernier qu’il faut éviter l’abus de droit : je pense en effet que qqn qui détiendrait la nue-propriété d’un bien et serait propriétaire de 100% des parts d’une SCI à l’IS en détenant l’usufruit s’y exposerait, non ? Après si on mixe les parts entre la famille, c’est peut-être possible…parents nus-propriétaires et enfants et parents ayants des parts dans la SCI
    On peut rajouter pour ceux qui veulent détenir des titres étrangers en direct de s’orienter vers des titres capitalisant comme Berkshire Hathaway plutot que vers des titres distribuant beaucoup…

  2. Charles R says:

    j’ai déja un important patrimoine immobilier ;que faire pour minimiser l’impot sur les revenus et l’ISF?
    Vous ne répondez pas à ce cas de figure.

    • Ci après, pas une réponse, mais un simple avis personnel.
      Il me semble que Guillaume Fonteneau a bien donné une piste pour votre cas, à savoir la (ou les) SCI à l’IS. Mais bien sûr ce n’est qu’une piste, car chaque patrimoine immobilier est un cas particulier. Une réponse générale à ce genre de question est impossible.
      Le grand défaut de l’immobilier est qu’il est immobile (!!!), ce qui en fait une cible de choix pour les politiciens…
      La (ou les) SCI à l’IS peut permettre de différer les revenus (capitalisation) et réduire l’ISF si SCI « professionnelle » (mais conditions très restrictives…).
      Vous pouvez apporter un bien immobilier détenu personnellement à une SCI (attention aux droits à payer si SCI à l’IS…).
      Mais tout ceci est beaucoup plus compliqué que ce que l’on peut retenir d’un article (blog, journal spécialisé…), et les pièges sont nombreux. De plus, avec nos gouvernants, l’environnement juridique/fiscal de la SCI/IS peut changer du jour au lendemain.
      Et ne pas oublier, concernant les erreurs que l’on pourrait commettre (même de bonne foi): l’administration fiscale veille…

  3. Moui.
    A la base, l’idée d’orienter son épargne de la génération de revenus vers la capitalisation est assez pertinente…
    Mais quant aux modalités, quelle confiance accorder à des stratégies fondées sur un « environnement actuel », alors que l’environnement fiscal est susceptible de changer tous les trois mois… Dans un passé récent, on voyait l’environnement fiscal changer tous les jours (j’éxagère à peine)…
    Pour ceux qui restent en France, ce serait bien de pouvoir faire le « dos rond » pendant quelques années, jusqu’à ce que enfin la politique soit gérée par des gens sérieux et compétents. Je ne parle pas de la stupide alternance droite-gauche (comme au cours de ces trente dernières années), mais de l’arrivée de gouvernements plus techniciens, avec de véritables compétences, et ne plus être soumis à certains politiciens beaux parleurs et fort incompétents. Malheureusement, il faut craindre que seule la perspective de défaut de la France puisse faire bouger les choses… Tant que l’on ne sera pas devant un blocage, les français continueront à préférer ceux qui savent y faire pour leur promettre monts et merveilles.
    A prendre en compte dans les placements à moyen terme : la perspective de défaut de la France, et la possibilité encore actuelle de l’éclatement de l’Euro (saine gestion des risques pour ceux qui ne croient pas bêtement ce que disent les politiciens…).
    L’assurance vie et le PEA sont peut être des pistes, mais je ne parierai pas un sou sur l’avenir de leur environnement fiscal.
    Quant à la SCI soumise à l’IS, elle n’a pas que des avantages. Il faut étudier en détail ce genre de montage pour voir s’il est bien adapté à son cas personnel, et c’est assez compliqué…

  4. Vous pourriez rajouter « contrat de capitalisation » à votre rubrique sur les contrat d’AV et PEA.

  5. Bonjour,

    Vous parlez de l’acquisition de la nue propriété effectivement intéressante d’un point de vue fiscal mais possible à condition d’avoir d’importantes liquidités à disposition. Mais l’option de cession de l’usufruit des parts de SCI à sa société d’exploitation est une autre mesure fort intéressante en dépit des récentes modifications en la matière puisqu’un tel schéma permet de transférer la totalité de sa fiscalité personnelle sur l’entreprise. Bien sur, il s’agira d’éviter l’abus de droit en établissant l’intérêt patrimonial de l’opération…

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