Location meublée et IFI : Il ne suffit pas d’être loueur professionnel (LMP) pour être exonéré d’IFI !

L’impôt sur la fortune immobilier (IFI) devra être payé en septembre 2020 au regard de la déclaration de patrimoine que vous réaliserez en même temps que votre déclaration de revenu perçu en 2019. S’agissant de l’IFI de l’année 2020, il s’agit d’y décrire la composition et la valeur vénale de votre patrimoine immobilier au 01/01/2020, vous ne pouvez donc pas intégrer les conséquences de la baisse possible des prix de l’immobilier suite à la crise du coronavirus ; Si elles devaient se confirmer, les baisses de valorisation pourront être répercutée lors de votre déclaration d’IFI 2021.
Vous êtes redevable de l’IFI, si vous êtes domicilié en France (pour les biens immobiliers situés en France et à l’étranger) ou hors de France (pour les biens immobiliers situés en France) et propriétaire au 1.1.2020 d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros selon le barème suivant :

 
Pour déterminer le montant de votre patrimoine immobilier net taxable, vous devez évaluer votre actif (somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers) et votre passif (total de vos dettes déductibles).
Vous devez donc déclarer la valeur de :

•  La résidence principale après déduction d’un abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur sa valeur vénale ;
• Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location): maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..) ;
• Les bâtiments classés monuments historiques ;
• Les immeubles en cours de construction au 1.1.2020 ;
• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)… Sous conditions, les forêt bénéficie d’une exonération à hauteur de 75% de leur valeur, tout comme les biens ruraux loués à long terme dans la limite de 101 897€ puis à hauteur de 50% au delà.
• Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement via des titres ou parts de sociétés ;
• Les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme affectés à l’activité professionnelle.

Seuls sont exonérés les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, exercée sous la forme d’une entreprise individuelle, lorsque les conditions suivantes sont remplies :

– Les biens immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence) ;

– Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens immobiliers, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale ;

– L’activité doit être la profession principale du redevable, c’est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques ;

– les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

Dans quelle mesure l’activité de location meublée professionnelle peut elle être qualifiée de bien professionnel et être exonérée d’IFI ?

L’activité de location meublée ne fait pas exception et devra donc être déclarée à l’IFI sauf si les biens immobiliers sont considérés comme étant affectés à l’activité professionnelle du redevable, exercée sous la forme d’une entreprise individuelle.
Ainsi, pour être qualifié de bien professionnel exonéré d’IFI l’activité de location meublée devra remplir les conditions suivantes :

1 – Les biens immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence) ;

Aux termes du 1° du V de l’article 975 du CGI, l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est, sous certaines conditions, considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération.

Lorsque cette activité est exercée par un membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :

1 – Les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ; Les recettes annuelles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

2- Les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.

Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI. Il s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.

2- Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens immobiliers, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale ;

3- L’activité doit être la profession principale du redevable, c’est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques.

C’est là un point délicat que nous vous livrions déjà dans cet article « Location meublée : Les critères pour être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? ».

En effet, au terme d’une réponse ministérielle (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906), le ministre précise :

« L’activité professionnelle s’entend de la seule activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. A l’inverse, l’activité de simple gestion de son patrimoine immobilier, catégorie dont relève normalement la location d’immeubles, constitue une activité de nature civile qui n’est pas exclue de l’assiette de l’impôt.

En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

Pour des raisons tenant à la cohérence juridique de ce nouvel impôt, et conformément à son objectif d’assurer une contribution aux charges publiques des personnes dont le patrimoine immobilier est le plus élevé, il ne paraît pas envisageable d’étendre cette exonération au-delà du cas de l’activité professionnelle principale du redevable prévu par l’article 975 du CGI ».

La doctrine fiscale de préciser : « Pour l’application de ce critère de profession principale, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.

Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.

Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé. »

De même, Lorsque l’activité de location meublée se limite à la détention de lot dans une résidence service (EHPAD, résidence seniors, affaire, tourisme) peut on véritablement parler de l’exercice d’une véritable profession ? Ce n’est pas certain.

La documentation fiscale définit l’exercice d’une profession en ces mots :

D’une façon générale, la profession consiste dans l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence.

Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant, au sens courant du terme, la pratique d’une profession mais dont la nature dépend de la taille de l’exploitation, des secteurs d’activité et des usages : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, participation directe à la conception et à l’élaboration des produits, contacts avec les fournisseurs, déplacements professionnels, participation aux décisions engageant l’exploitation, établissement de factures ou de notes, relance des débiteurs défaillants, etc.

4- les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

 
A suivre …