Dans le prolongement de notre article « Comment faire de la location meublée en direct. Quelles autorisations ? Quel bail ?« , analysons ensemble les conditions d’imposition des locations meublées (location meublée professionnelles ou non professionnelles) à l’ISF.
L’activité de location meublée (lmp ou lmnp) en théorie exonérée d’ISF au titre des biens professionnels exonérés.
Les profits de l’activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) malgré le définition civile de l’activité de location immobilière (meublée ou non). De cette considération fiscale, l’activité de location meublée bénéficie de nombreux principes dérogatoire dont la taxation au titre de l’ISF.
Ainsi, au terme de l’article 885 R du code général des impôts, sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui,
– Inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels (Cette condition relative à l’inscription au registre du commerce et des sociétés peut être considérée comme remplie lorsque l’intéressé peut justifier que la non-inscription résulte du seul fait du refus du greffe, motivé par le caractère non commercial de l’activité),
– Réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles (Les recettes sont les loyers bruts facturés aux locataires)
– Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables).
Ces trois conditions sont cumulatives, et la condition la plus délicate à respecter est celle relative à la perception de cette activité de plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Cette dernière condition sera satisfaite lorsque le revenu imposable de l’activité de location meublée sera supérieur à l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Il convient alors d’être particulièrement attentif à trois points :
– La notion de foyer fiscal oblige l’inclusion des revenus des membres du couple et des enfants mineurs ;
– La notion de revenus professionnels exclu les pensions et les retraites. Les retraités pourront ainsi plus facilement satisfaire ce critère, puisque leur revenu ne seront plus pris en compte pour l’atteinte des 50% ;
– Il ne faut pas confondre « recette » et « revenu imposable ». Le code général des impôt fait référence à la notion de revenu imposable : C’est le revenu imposable de l’activité de location meublée qui doit être supérieur aux autres revenus. L’activité de location meublée permet de bénéficier de la fiscalité attrayante applicable aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et autorise une minoration du bénéfice imposable grâce à l’amortissement de l’immeuble et la déduction des frais d’acquisition payés lors de l’achat de l’immeuble. Ces avantages spécifiques à la location meublée permettent de réduire le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu, mais rendront délicat le bénéfice de l’exonération au titre de l’ISF.
Les associés de SARL de famille et l’exonération au titre de l’ISF de l’activité de location meublée.
Au terme d’une ancienne réponse ministérielle ZOCCHETO (Réponse ZOCCHETO, Sénat 24 octobre 2002 p. 2467 n° 991), l’administration fiscale considère que l’article 885 R du code général des impôts n’est pas applicable lorsque l’activité de location meublée est effectuée par l’intermédiaire d’une SARL de famille ou de toutes autres sociétés.
La SARL de famille est une société exerçant une activité industrielle, commerciale artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. Une telle société exercera l’activité de location meublée et les bénéfices seront imposés par semi-transparence fiscale entre les mains des associés.
Malgré la semi-transparence attachée au bénéfice taxable, il n’en ai rien au titre de l’ISF. La réponse ministérielle de préciser :
« Ce dispositif d’exception s’applique aux seuls locaux d’habitation loués meublés détenus directement par le redevable. Par suite, dans l’hypothèse envisagée de la détention et de l’exploitation des locaux loués meublés par une SARL de famille, la participation des associés dans cette société est imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune dans les conditions de droit commun à l’exception effectivement des parts détenues par la gérance dès lors que les conditions prévues aux articles 885 O ou 885 O bis du code général des impôts sont remplies. »
Les conditions dérogatoires applicables à l’exercice en direct de l’activité de location meublée ne sont pas applicables à cette même activité et c’est le régime de droit commun de l’article 885 O du code général des impôts qui doit être appliqué :
« Sont également considérées comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu visées aux articles 8 et 8 ter lorsque le redevable exerce dans la société son activité professionnelle principale. »
L’administration précise alors que la profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles.
L’activité de location meublé étant une activité civile dont seuls les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, il ne semble pas possible d’être exonéré d’ISF lorsque l’activité de location meublée est exercée dans le cadre d’une SARL de Famille.
25 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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« La notion de revenus professionnels exclu les pensions et les retraite »
Mais les retraites sont considérées comme une extension d’un salaire (activité) donc à prendre en compte sauf erreur de ma part.
En fait c’est un peu compliqué :
– Oui, il faut prendre en compte les retraites pour savoir si tu es loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).
– NON, il ne faut pas les prendre en compte pour l’exonération d’ISF.
et donc tu peux être LMNP (loueur en meublé non professionnel) et bénéficier de l’exonération ISF au titre des biens professionnels…
je pense que c’est un peu plus compliqué dans la mesure ou tu dois exercer des fonctions effectives au sens stricte du terme pour être exonéré d’ISF…
Oui, mais le critère de non professionnel peut reposer par exemple sur une non volonté d’inscription au RCS… ou des revenus retraites trop importants..
Si pas de RCS, peu importe ta volonté, tu es d’office non professionnel.
Pour le LMP, j’ai lu quelque part que les 3 critères obligatoires se voyaient adjoindre cette notion de poste effectif, d’activité réelle pour être exonéré.
🙂
Non, pas de troisième condition (sauf eventuellement pour la SARL de famille car certains considère l’exo possible pour les parts de SARL de famille et oublient que l’activité de location meublée est une activité civile)
Bravo pour cet article : très clair et qui devrai en aider beaucoup.
Je rappelle par contre que la location meublée prévoit maintenant du mobilier important et permettant au locataire de vivre sur place en n’amenant que son linge perso. C’est autant de travail supplémentaire de gestion et d’investissement à faire.
ben c’est pour éviter des loc nues déguisées en loc meublées.
on voit combien de studio dans le bon coin équipés avec les anciens meubles de Mamie?
Ca serait interessant de parler des traitements de plus values dans les 2 cas (LMP / LMNP) car meme s’il est bien d’amortir son resultat, la pillule sera de plus en plus dure a avaler a l’avenir, quand on vendra la propriete, car meme si on vend au prix d’achat, la PV fiscale sera importante, et du coup pas mal d’impot a payer, et n’oubliez pas que la RSI viendra prendra ses 40% aussi…..
D’ou l’interet d’explorer un transfert en LM N P, car du coup le traitement des PVs sera celui des particuliers, et dans ce cas, degressif pour la duree de detention.
Est ce qu’il n’est pas possible de modifier les PV à payer en allant passer sa retraite à l’étranger, quitte à y finir ses jours ?
Si vous restez dans le UE, peut-etre que la CSG ne serait pas applicable.
Que la location meublée soit une activité civile juridiquement, soit! Mais ce n’est pas le cas lorsque cette activité est imposée, en micro BIC ou réel cela ne change pas la règle d’imposition. C’est bien une activité commerciale et doit être imposée comme telle.
Dès lors que c’est inscrit (ou non) au RCS, connue et reconnue comme activité professionnelle, que des charges sociales soient prélevées sur le résultat BIC, que ce même résultat soit à IR ou non, que la cotisation foncière est applicable sur les biens…… C’est belle et bien une activité professionnelle.
Les biens inscrit au bilan de l’entreprise ouvrent droit aux amortissements (que ces biens ont été apportés ou acheté), que ce droit d’amortissement (constatation de perte de valeur, comptablement obligatoire) procure bien la forme fiscale « du bien professionnel » des dit biens…
De plus, si on reprend l’exemple de la SARL de famille, le pacte de conservation des parts est applicable, et ce pacte ne concerne que les biens professionnels et les biens détenus par la SARL sont des biens professionnels puisqu’ils sont amortis….. La pleine propriété des actions sociales de la SARL sont donc exonérés de l’ISF.
Suis je dans l’erreur?
Est ce une réflexion dénuée de tout sens?
Une société commerciale réalise des actes de commerce (achat-vente comme activité la plus courante)
Une société civile a pour vocation de gérer un patrimoine, elle ne peut pas en principe effectuer d’actes de commerce (mais une certaine tolérance admise)
Le recours à une société commerciale permet d’exercer aussi bien une activité civile qu’une activité commerciale.
A ce stade des définitions, je n’ai pas parlé encore de fiscalité. Les choses sont bien séparées.
Enfin, dans une activité civile, la responsabilité des associés est totale contrairement dans une activité commerciale où elle se limite généralement aux apports.
L’activité taxée au BIC ne fait pas obstacle au caractère civil.
Une SCI société civile immobilière qui aurait pour objet la gestion de meublés ne peut être envisagée sans remettre en cause l’objet qui doit être civil.
🙂
@luka « Dès lors que c’est inscrit (ou non) au RCS, connue et reconnue comme activité professionnelle, que des charges sociales soient prélevées sur le résultat BIC, que ce même résultat soit à IR ou non, que la cotisation foncière est applicable sur les biens…… C’est belle et bien une activité professionnelle.
Certes mais si vous entendez que la taxation au titre de l’ISF ne s’appliquerait pas, je reste dubitatif.
Cordialement
J’entends bien ce qu’il est dit. Mais je ne comprends pas.
Il n’est pas dénué de sens que de dire que ce bien un outil de production de richesse, au même titre d’une machine outil quelconque. C’est bien pour cela que c’est considéré comme un actif à part entière et donc j’ai tendance à dire que c’est exonéré de l’ISF. Sans doute par erreur.
J’ai un client qui gère un patrimoine immobilier industriel qui produit de la richesse.
Il va tous les jours au bureau pour s’occuper de ce patrimoine. Il a soutenu qu’il était exonéré d’ISF. J’ai soutenu le contraire. Bagarre (amicale)
J’ai appelé l’administration fiscale. Aucun doute, même s’il est au bureau 8H par jour, c’est la gestion d’un patrimoine personnel et il est in fine assujetti à l’ISF. Il est assisté dans sa déclaration ISF.
La gestion d’un immeuble (et la stratégie à proposer) en LMP ou en LMNP est un opération complexe car, si la fiscalité est un « droit de superposition », des règles BIC, TVA et ISF (notamment) viennent également se superposer aux règles de droit commun dans ces trois catégories d’impôts pour connaître le régime applicable en la matière.
Pour répondre à un point particulier en matière d’ISF, l’administration considère ( BOI-PAT-ISF-30-30-10-30-20120912 § 20), qu’en plus des règles dérogatoires de l’article 885 R en matière de LMP , l’activité doit être exercée à titre principale (« lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé »).
Ceci étant, le critère quantitatif devrait se suffire à lui-même et en pratique on ne devrait pas trouver beaucoup de loueurs en meublé non retraités qui peuvent bénéficier du régime de l’article 885 R
Absolument en phase 🙂
Bonjour,
Je ne suis pas d’accord sur ce critère quantitatif qui ne doit s’appliquer qu’au loueur en meublée qui excerce cette activité par interposition d’une SARL de famille.
Le BOI exprime de manière claire :
Il est rappelé que le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée est déterminé au vu des conditions présentées au BOI-BIC-CHAMP-40-10 (trois critères cumulatifs). Le fait que le contribuable participe ou non à cette activité de manière personnelle, directe et continue est sans incidence.
source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html §240
N’êtes vous pas d’accord ?
Bonjour,
Vous êtes passionnants. Et d’une précision qui me réjouit.
Merci pour cet article.
Un petit article dans la revue « intérêts privés », un petit mensuel que j’apprécie beaucoup, qui confirme cet article, mais qui précise une notion TRES importante : « les revenus de LMP à retenir sont des revenus NETS, déductions faite des intérêts d’emprunt et des amortissements des biens.
Oui, tout à fait, c’est ce que nous voulions dire en écrivant ;
» Il ne faut pas confondre « recette » et « revenu imposable ». Le code général des impôt fait référence à la notion de revenu imposable : C’est le revenu imposable de l’activité de location meublée qui doit être supérieur aux autres revenus. L’activité de location meublée permet de bénéficier de la fiscalité attrayante applicable aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et autorise une minoration du bénéfice imposable grâce à l’amortissement de l’immeuble et la déduction des frais d’acquisition payés lors de l’achat de l’immeuble. Ces avantages spécifiques à la location meublée permettent de réduire le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu, mais rendront délicat le bénéfice de l’exonération au titre de l’ISF. »
Merci pour cette remarque qui met l’accent sur une notion fondamentale
Bonjour Guillaume une partie de la réponse me semble occultée….
Dans le cadre de 2 associés co-gérants (père-fils) l’un à la retraite l’autre non, si l’on regarde bine la réponse Zochetto, on voit bien que les gérants respectant les conditions devraient être exonérés à hauteur de leurs propres parts, non ?
=> « Par suite, dans l’hypothèse envisagée de la détention et de l’exploitation des locaux loués meublés par une SARL de famille, la participation des associés dans cette société est imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune dans les conditions de droit commun à l’exception effectivement des parts détenues par la gérante dès lors que les conditions prévues aux articles 885 O ou 885 O bis du code général des impôts sont remplies »
Bonjour,
Je me pose une question sur ceci : « la condition la plus délicate à respecter est celle relative à la perception de cette activité de plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »
La part des revenus fonciers n’est donc pas pris en compte ?
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Ex :
Bénéf agricoles : 20k€
Bénéf commerciaux : 20k€
Salaire : 0€
Revenus fonciers (loc nues/commerciales) : 100k€
Revenus loc meublées : 60k€
Donc Revenus loc meublées = 60% des revenus hors revenus fonciers loc nues/commerciales mais seulement 30% des revenus totaux.
Les conditions sont-elles requises pour passer en LMP ?
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Merci de m’éclairer
Bien à vous
bonjour
nous avons une demande de controle fiscal sur nos biens immobiliers en LNMP gérés par une sarl de famille dont nous ne tirons pas un revenu superieur aux autres ,
nos experts comptables n’ont pas fait la meme déclaration à l isf ( nous avons changé en 2016 d’experts comptables et avons un controle sur 3 ans )
le premier a déclaré les biens à lisf en considérant l’actif immobilier et le passif ( emprunt )
le deuxieme a déclaré du compte courant d’associé ( et non de l’actif/passif )
nous avons du mal à justifier la position du 2 eme comptable qui semble sur de sa methode .
Pouvez vous nous éclairer merci bien à vous hm