Lorsque vous vous intéressez à la réalisation d’un investissement immobilier, type SCELLIER, DUFLOT ou encore en location meublée (EHPAD …), vous rencontrez systématiquement un conseiller financier, ou encore un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui réalisera pour vous une simulation d’investissement.
Au terme de nombreuses pages de calculs, de simulations, d’hypothèses en tout genre, les conclusions sont sans appel : Il faut investir, les chiffres ne peuvent pas mentir.
Nous allons donc rentrer un peu dans le détail, et vous allez (enfin) comprendre ce qu’il y a derrière toutes ces simulations et surtout, pour vous aider à comprendre comment il est toujours possible de faire sortir des chiffres attrayants.
Quelles sont les hypothèses qui font varier le rendement de l’opération immobilière ? .
De manière très simple, il existe trois critères fondamentaux déterminants dans une simulation d’investissement :
- Le loyer. Quel est le niveau du loyer généré par le bien immobilier. Ce loyer est souvent exprimé « brut » de charges de propriété (taxe foncière, entretien, charges de co-propriété …). Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il semble cohérent de prendre un compte un taux de charges diverses de 25% du loyer.
- Le taux d’indexation du loyer. Bien évidemment, le loyer à tendance à évoluer en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL). Les revenus générés par l’investissement immobilier doit tenir compte de ce gain. Pour être raisonnable, il semble pertinent de prendre en compte une revalorisation des loyers de 2% par ans, mais attention, entre deux locataires, le loyer peut baisser selon les conditions de marchés.
- Le taux d’indexation du bien immobilier. Ce critère prend en compte la plus-value que vous espérez réaliser sur le bien. RIEN ! ne permet d’estimer ce chiffre, il ne s’agit que de pure spéculation. Par prudence, nous vous conseillons de ne pas revaloriser l’immeuble sur toute la période. Néanmoins, nous verrons un peu plus loin dans l’article, un moyen de valider cette donnée.
Bien évidemment, lorsque vous êtes un commercial en vente d’immobilier neuf, vous pouvez avoir tendance à surestimer un ou plusieurs de ces critères. C’est le critère de revalorisation de l’immeuble qui est le plus souvent exagéré (et le plus simple à manipuler car complétement aléatoire et s’appuyant sur la légende urbaine que « les prix de l’immobilier ne peuvent jamais baisser »).
Le taux de rendement attendu dans le neuf est inférieur au taux de rendement dans l’ancien
En ce qui concerne ce critère d’espérance de plus value, il peut être finalement assez aisé de valider les valeurs. Un bien immobilier de rapport / locatif intéresse l’investisseur pour sa capacité à générer un revenu complémentaire : c’est le taux de rendement locatif de l’immeuble.
Dans le neuf, compte tenu des avantages fiscaux attrayant et surtout de l’absence de travaux majeurs pendant 10 ans, l’investisseur accepte d’investir avec un taux de rendement compris entre 3,5% et 4% actuellement. (- Certains acceptent, mais pas vous qui suivez nos conseils avec attention -)
Lorsque le premier investisseur (celui qui aura bénéficié de la réduction d’impôt SCELLIER ou DUFLOT) voudra revendre son bien, après 9 ans minimum de détention, il s’adressera alors à un autre investisseur. Ses motivations ne seront vraisemblablement pas les mêmes. L’absence d’avantages fiscaux et la perspective de travaux dans l’immeuble (ballon d’eau chaude, ravalement de façade, mise aux nouvelles normes écologiques…), devraient encourager l’investisseur en second à exiger un taux de rendement locatif supérieur. Nous estimons qu’il doit être compris entre 7% et 10% selon les zones géographiques.
De manière très pragmatique, cela signifie que le rapport entre (Loyer de l’immeuble dans XX années / Prix de l’immeuble dans XX années) = 7% à 10%.
Estimant que le loyer augmente de 2% par ans, il devient assez aisé d’estimer la valeur de son immeuble au jour de la revente. Bien évidemment, en théorie, plus l’obsolescence de l’immeuble est grande, plus le rendement attendu est important.
Pas de panique, c’est un calcul de nous intégrons dans notre simulateur : Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.
Au-delà des hypothèses, comment interpréter les résultats ?
En règle générale, les résultats des simulations d’investissement sont matérialisés par deux données :
- Le Taux de rendement interne de l’opération ;
- L’effort d’épargne.
Nous avons d’ores et déjà rédigé un article sur ces notions. Je vous encourage à le relire : Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).
Le taux de rendement interne de l’investissement.
Il s’agit d’une donnée essentielle qui permet de déterminer le rendement net de fiscalité de l’investissement immobilier. C’est une donnée fondamentale qui vous permettra, à flux de trésorerie identique, de comparer deux investissements.
Prenons l’hypothèse d’un investisseur qui hésite entre investir mensuellement son épargne dans un contrat d’assurance vie dont le taux de rendement net de fiscalité est de 3% et un investissement immobilier dont le taux de rendement interne ressort à 4%.
Dans cette hypothèse, il semble préférable d’investir dans le projet immobilier. Mais attention, il est important de comparer des choses comparables. Est-il honnête de comparer un placement « disponible », « garantie » et « sans risque » avec un bien immobilier dont le rendement locatif sera fonction de la capacité à louer l’immeuble et à se faire payer, du niveau d’entretien du bâtiment …
Ainsi, malgré une différence de 1% entre les deux rendements proposés, le risque et les contraintes sont-elles suffisamment rémunérées ?
Personnellement, cela me semble un peu juste. Un différentiel d’au moins 2% à 3% me semble un minium.
L’effort d’épargne de l’investissement immobilier.
Cette donnée est également fondamentale pour l’investisseur car il s’agit du montant qu’il devra allouer mensuellement dans la réalisation de son projet.
Le calcul de l’effort d’épargne est difficilement manipulable, mais attention cependant à bien regarder l’effort d’épargne pendant toute la durée du crédit.
Parfois, certaines simulations sont réalisées de manière à mettre en avant un effort d’épargne relativement faible en jouant habilement entre durée du crédit et durée de la simulation.
En augmentant la durée du financement, vous réduisez mécaniquement le montant des échéances mensuelles et par conséquence l’effort d’épargne mensuel. Au total, le crédit immobilier est plus onéreux, mais mensuellement la facture est plus faible.
Ainsi, certains investissements sont réalisés avec des durées de financement très long (20 ans voir 25 ans) et surtout, une simulation qui fait apparaître une cession de l’immeuble au terme de la période de défiscalisation de 9 ans (durée couramment rencontrée). Cette manipulation permet d’optimiser l’économie fiscale et surtout de sortir une simulation particulièrement attrayante.
Prudence donc à bien valider que la simulation fasse apparaître un effort d’épargne aligné non sur la période de défiscalisation mais bien sur la durée de détention de l’immeuble.
Conclusion :
Il est finalement assez simple de ne pas tomber dans le piège des simulations immobilières un peu trop attrayantes. Il suffit d’un peu de bon sens et surtout de valider l’ensemble des hypothèses retenues.
- La simulation devra être réalisée sur la durée théorique de détention de l’immeuble et non uniquement alignée sur la période de défiscalisation ou sur la durée du financement.
- L’hypothèse de revalorisation de l’immeuble devra être pertinente au regard du critère de « rentabilité locative au terme de la simulation ». L’investisseur en second devra obtenir une rentabilité locative comprise entre 7% et 10%.
- Lorsque vous comparez deux investissements, il convient de comparer deux investissements identiques. Un investissement immobilier est plus risqué et aléatoire qu’un placement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. Le taux de rendement interne doit donc être supérieur d’environ 2% à 3%.
