Vouloir réaliser un investissement c’est bien, écouter les discours des commerciaux qui essaient de vous vendre tel ou tel investissement c’est bien, mais comprendre ce que l’on fait et être en capacité à comparer les différentes solutions proposées c’est mieux.

Pour choisir entre deux investissements, il faut être capable de les comparer de manière objective. Seuls les chiffres peuvent parler.

Un peu comme nous vous le proposons régulièrement dans nos simulateurs ou via notre application « Mon patrimoine » qui vous permet de réaliser gratuitement votre bilan patrimonial en ligne, la pertinence d’un investissement repose sur la capacité à comparer ses flux de trésorerie par rapport à un autre investissement.

 

Pour savoir choisir entre deux investissements ou tout simplement pour savoir si tel ou tel investissement est rentable, il faut réaliser une analyse en 3 étapes.

 

Etape 1 : Décomposer mon investissement en flux de trésorerie net d’impôt.

Le préalable est donc de traduire tout investissement en flux de trésorerie pour l’investisseur. C’est l’indispensable étape qui vous permettra ensuite de réaliser des comparaisons entre les investissements.

Prenons un exemple simple pour comprendre.

Lorsque je réalise un investissement de 100 000€ sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. Imaginons que l’épargnant souhaite retirer 2000€ par an pendant 10 ans sur ce contrat et qu’il reste 100 000€ sur ce contrat dans 10 ans.

Imaginons ensuite que le rendement espéré de ce contrat soit de 2% net d’impôt, net de frais.

Le flux de trésorerie de l’épargnant sur le contrat d’assurance vie sera le suivant :

-100000 « ==> Versement initial »
2000 « ==> Revenu perçu par l’épargnant »
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
100000 « ==> Solde du capital sur le contrat à échéance »

 

Décomposer l’investissement en flux de trésorerie permet une simplification des conséquences financières de mon investissement dans la mesure ou certaines hypothèses sont fiables :

  • Taux de rendement du capital investi.
  • Stabilité fiscale quant à l’imposition des revenus générés.
  • Certitude quant à l’évolution du capital.

 

 

Exemple 2, l’investissement immobilier.

Dans ce second exemple, l’investisseur réalise à crédit un investissement de 100 000€ sur un bien immobilier dont le revenu net d’impôt, net de charges foncières, sera de 2500€ par an. Le loyer perçu sera indexé au taux de 1% par an.

Le crédit sera au taux de 1% pendant 10 ans (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement« )

L’investisseur est redevable de l’impôt sur le revenu à la tranche marginale de 30%.

Les mensualité du crédit immobilier seront de 1009€ par mois pendant 120 mensualités. Les intérêt de ce crédit immobilier seront déductible des revenus fonciers pour déterminer le montant de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

Par simplification, nous considérons que la valeur de l’immeuble est stable pendant toute la durée des 10 ans.

On obtient donc le tableau de trésorerie suivant :

Valeur du bien Revenu Crédit Impôt sur le revenu Trésorerie
              100 000,00 €         2 500,00 €    101 012,00 €                       –   €        1 488,00 €
        2 525,00 €        1 012,00 €                       –   €        1 513,00 €
        2 550,25 €        1 012,00 €                       –   €        1 538,25 €
        2 575,75 €        1 012,00 €                       –   €        1 563,75 €
        2 601,51 €        1 012,00 €                       –   €        1 589,51 €
        2 627,53 €        1 012,00 €                       –   €        1 615,53 €
        2 653,80 €        1 012,00 €                       –   €        1 641,80 €
        2 680,34 €        1 012,00 €                       –   €        1 668,34 €
        2 707,14 €        1 012,00 €             262,99 €        1 432,15 €
              100 000,00 €         2 734,21 €        1 012,00 €             983,11 €    100 739,10 €

 

Alors que les deux exemples semblaient vraiment différent, il devient maintenant aisé d’envisager une comparaison chiffrée entre le placement sur un contrat d’assurance vie et l’investissement immobilier à crédit.

 

Trésorerie invest Immo. Trésorerie Assurance vie
       1 488,00 € –   98 000,00 €
       1 513,00 €        2 000,00 €
       1 538,25 €        2 000,00 €
       1 563,75 €        2 000,00 €
       1 589,51 €        2 000,00 €
       1 615,53 €        2 000,00 €
       1 641,80 €        2 000,00 €
       1 668,34 €        2 000,00 €
       1 432,15 €        2 000,00 €
   100 739,10 €    102 000,00 €

 

1 – Le calcul du Taux de rendement interne permet de déterminer le niveau de rentabilité d’un investissement.

Afin de réaliser la comparaison entre les deux projets d’investissement, il est possible d’utiliser le calcul du Taux de rendement internet (TRI).

Le TRI est le taux qui annule les flux positifs et les flux négatifs. Il s’agit d’un calcul d’actualisation complexe.

Le TRI ne permet pas encore de comparer les deux investissements, mais il permet de s’assurer de la qualité intrinsèque de l’investissement.

Considérant l’investissement en Assurance vie comme un investissement de « référence », l’investissement immobilier devra assurer un taux de rendement interne supérieur au taux de rendement du contrat d’assurance vie pour trouver une pertinence.

Le TRI permet de juger de la pertinence d’un projet par rapport au taux de rendement demandé par l’investisseur.

 

Pour nos deux exemples, les TRI sont les suivants :

TRI TRI
0,788% 2,248%
Trésorerie invest Immo. Trésorerie Assurance vie
–      9 644,00 € –   98 000,00 €
–      9 619,00 €        2 000,00 €
–      9 593,75 €        2 000,00 €
–      9 568,25 €        2 000,00 €
–      9 542,49 €        2 000,00 €
–      9 516,47 €        2 000,00 €
–      9 490,20 €        2 000,00 €
–      9 463,66 €        2 000,00 €
–      9 699,85 €        2 000,00 €
     89 607,10 €    102 000,00 €

Dans notre exemple, avec un TRI de 0,788%, l’investissement immobilier ne présente pas d’intérêt. Le taux de rendement interne n’est pas important et ne permet pas de justifier un investissement.

 

 

2 – La Valeur actuelle Nette (VAN) pour comparer deux investissements rentables

Une fois le TRI calculé, l’investisseur est en capacité de savoir si le projet d’investissement est rentable intrinsèquement. L’investissement qui aurait un taux de rendement interne manifestement trop faible ne mérite pas qu’on s’y attarde.

Pour autant, nous ne sommes pas encore en capacité à faire notre choix entre deux investissements rentables. En effet, lors de la mise en œuvre d’un investissement, les modalités de financement et la vitesse du retour sur investissement peut être différent et ces données compliquent la comparaison.

Par exemple, le recours au financement à crédit est de nature à bouleverser les flux de trésorerie (tel qu’on peut le voir d’ailleurs dans notre exemple précédent) et peut modifier l’enrichissement patrimonial de l’investisseur. C’est le calcul de la VAN (Valeur actuelle Nette) qui nous permettra de déterminer :

  • S’il est préférable de financer cash ou à crédit
  • S’il faut préférer le crédit in fine ou amortissable.

 

Le calcul de la VAN (Valeur actuelle Nette) est très proche du calcul du TRI (taux de rendement interne) car il se calcul à partir des même flux de trésorerie.

Alors que le TRI recherche un taux, la VAN cherche à déterminer la valeur actuelle (valeur en date d’aujourd’hui) d’une série de flux futurs.

De manière pragmatique, l’investisseur fixe un taux de rendement cible pour son investissement et cherche donc l’investissement qui générera le maximum de valeur.

Pour reprendre le schéma précédent, l’investisseur fixe le % comme étant son rendement cible et réalise l’actualisation de l’ensemble des flux en fonction de ce taux. La valeur ainsi obtenue est la valeur actuelle nette.

L’investissement qui procure une valeur actuelle nette la plus importante sera l’investissement à privilégier.

Reprenant, notre simulation d’investissement immobilier, analysons la différence entre la valeur actuelle nette avec un financement à crédit ou la valeur actuelle nette financée sans crédit.

TRI 2,59% 2,25%
VAN -34 383,20 € -23 779,97 €
Valeur du bien Revenu Crédit Impôt sur le revenu Trésorerie invest Immo. Avec crédit Trésorerie investimmo sans crédit
              100 000,00 €         2 500,00 €    112 144,00 €                       –   € – 109 644,00 € –   98 000,00 €
        2 525,00 €      12 144,00 €                       –   € –      9 619,00 €        2 000,00 €
        2 550,25 €      12 144,00 €                       –   € –      9 593,75 €        2 000,00 €
        2 575,75 €      12 144,00 €                       –   € –      9 568,25 €        2 000,00 €
        2 601,51 €      12 144,00 €                       –   € –      9 542,49 €        2 000,00 €
        2 627,53 €      12 144,00 €                       –   € –      9 516,47 €        2 000,00 €
        2 653,80 €      12 144,00 €                       –   € –      9 490,20 €        2 000,00 €
        2 680,34 €      12 144,00 €                       –   € –      9 463,66 €        2 000,00 €
        2 707,14 €      12 144,00 €             262,99 € –      9 699,85 €        2 000,00 €
              100 000,00 €         2 734,21 €      12 144,00 €             983,11 €    223 998,10 €    102 000,00 €

 

On constate :

1 – Avec un taux de rendement interne proche de 2,5% l’intérêt de l’investissement est nul.(le taux n’est pas le même que précédemment car nous y intégrons la capitalisation du capital qui ne sera pas investi dans le projet du fait du financement à crédit).

2- La Valeur actuelle nette tant à nous faire préférer l’investissement sans crédit immobilier, si malgré ce rendement intrinsèque ridicule l’investisseur souhaite persister dans sa prise de décision. Le financement cash est « moins pire ».

 

 

 

Conclusion :

Comparer deux investissements nécessite trois étapes :

  1. Traduire l’investissement en flux de trésorerie pour l’investisseur ;
  2. Calculer le TRI (Taux de rendement interne) afin de déterminer le niveau de rentabilité d’un investissement par rapport à un investissement de référence
  3. Comparer la valeur actuelle nette (VAN) afin de comparer définitivement deux investissements rentables qui auraient des modalités d’investissement différentes.

 

Nos simulateurs d’investissement immobilier, d’investissement en SCPI (pleine propriété, nue propriété) intègrent d’ores et déjà cette approche du Taux de rendement interne.




7 Comments

  1. C’est bien beau, mais cet article ne décrit pas vraiment ce qu’est la VAN, et ne donne aucun exemple de comment la calculer. En conséquence, il semble que seul l’auteur peut savoir ce qu’il a voulu dire en parlant de « VAN »….

  2. @Guillaume

    J’ai commencé à regarder, mais je bloque sur certaines données.

    Dans le second tableau, vous parlez de 2500€ annuels de revenus locatifs, à mettre en face d’un emprunt de 100000€.

    A 4%, ça fait 1012€ mensuels, OK (je passe le 1009 écrit au-dessus?), sans parler d’assurances diverses.

    Alors pourquoi dans le tableau vous mettez en face des revenus annuels (2500€ actualisés) avec un coût d’emprunt mensuel (1012€)?

    Les commentaires suivront quand j’aurais compris 😉

  3. @Guillaume

    Toujours pas compris 1 mois après …….. ;-(

  4. Bonjour

    et si on comparait les deux investissements avec les mêmes hypothèses ?

    Vous proposez Achat immobilier = à crédit (avec revente éventuelle avant fin de celui-ci),
    mais pour le placement assurance vie je démarre place le même montant, dont je dispose miraculeusement ? sauf que je ne l’ai pas, puisque je dois emprunter dans le cas 1…

    Donc si on compare avec un placement assurance vie, c’est avec la même hypothèse où je ne dispose pas du capital, donc un début capitalisation à 0, et placement annuel de~1600€ (ou montant de l’effort d’épargne dans le cas d’achat immo) et du coup le rendement assurance vie moyen sur 20 ans , ce n’est plus 2.24%, mais la moitié…
    Donc l’immo ce n’est pas si mal 😉

  5. MANIRAMBONA JUSTIN says:

    pas de details,pas pour l’apprenant,il fallait aussi un exercice.merci.

  6. Quelle idée de traiter un cours sur les décisions d’investissement sans même monter les formules permettant le calcul de la VAN et du TRI, Celui qui ne l’as jamais fait est perdu du coup. Tu nous donnes des chiffres comme ça sans vraiment montrer de calcul. Tu es con et bête!!

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