Le démembrement de propriété d’un logement et plus généralement d’un immeuble est une situation courante. Il peut s’agir d’un démembrement volontaire résultant d’une donation avec réserve d’usufruit ou d’un démembrement subi résultant d’une succession en présence d’un conjoint qui aurait choisit l’option héréditaire en usufruit.

Pendant le démembrement de propriété, les propriétaires du logement peuvent devoir prendre la décision de vendre le bien immobilier. Dans une telle situation, l’accord unanime des usufruitiers et des nus propriétaires est requis. L’usufruitier ne peut forcer le nu propriétaire  vendre et inversement. Dans le cadre d’une succession, c’est cette impossibilité à vendre le bien immobilier sans l’accord de l’usufruitier qui nous permet d’affirmer que les enfants ne peuvent pas mettre leur parent survivant ou le conjoint survivant de son logement dont ils sont les nus propriétaires.

En revanche lorsqu’ usufruitier et nu propriétaire sont d’accord pour vendre ledit bien immobilier, la vente d’un bien immobilier démembré ne pose aucun problème particulier. La question est alors du devenir du prix de vente : Comment se répartira le prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire ? Qui touchera de l’argent ? Quelle répartition entre l’usufruitier et le nu propriétaire ?

Dans la pratique, une réponse simple (simpliste) est apportée à cette question : Usufruitier et nu propriétaire se partagent le prix de vente et repartent chacun avec un chèque dont le montant est fonction d’une clef de répartition proposée par l’article 669 du CGI. 

Ce partage civil du prix de vente est l’application littérale de la première partie de l’article 621 du code civil ; Le choix d’une répartition en conformité avec l’article 669 du CGI est un choix pratique qui simplifie le travail du notaire (à défaut d’être la meilleure option).

C’est la réponse classique parfois imposée aux vendeurs qui ne savent pas qu’il existe d’autres solutions. En effet, sans ce poser davantage de question, le notaire répartit automatiquement le prix de vente du bien immobilier démembré après application de l’article 669 du CGI et en fonction de l’âge de l’usufruitier :

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
Moins de : 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de : 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de : 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de : 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de : 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de : 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de : 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de : 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

L’application de ce barème fiscal à l’avantage incontestable d’être simple et non remis en question par les parties qui ne savent pas toujours qu’elles peuvent calculer la répartition entre usufruit et nue propriété en passant outre ce barème fiscal.

En effet, en théorie, usufruitier et nu propriétaire peuvent convenir d’une répartition différente que l’on appelle répartition économique davantage en accord avec la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. Cette négociation sur la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire doit intervenir au moment ou ces derniers donnent leur accord pour la vente dudit bien immobilier. Cela est tout à fait pertinent. On ne peut donner un accord sur la vente d’un droit que si l’on connait la valeur de ce que l’on va vendre.

Pour ce faire, les parties peuvent recourir à une estimation mathématique de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. Cette valeur devra être fonction des caractéristiques de l’immeuble vendu et d’hypothèses, telles que l’évolution future des loyers, des charges ou des prix de l’immobilier. Bref, vous l’aurez compris, il s’agit d’une négociation entre usufruitier et nus propriétaires basée sur une formule mathématique incontestable que nous vous présentons dans cet article « Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété« , ou dans ce simulateur :

Bien évidemment, les parties conscientes de l’importance de hypothèses seront prudentes et devront justifier l’équilibre de ces dernières afin de ne pas prendre le risque d’une requalification fiscale pour donation déguisée.

De surcroît, au delà de ces considérations complexes (et parfois trop théoriques) autour de la question du recours au barème fiscal ou à l’évaluation économique de l’usufruit ou de la nue propriété, le véritable sujet n’est pas là. La question principale me semble être dans la pertinence même de cette répartition : Usufruitiers et nus propriétaires ont ils vraiment intérêt à se partager le prix de vente ? La poursuite du démembrement ne serait elle pas une option plus pertinente ?

 

Faut il vraiment partager le prix de vente démembré entre usufruit et nue propriété ?

L’article 621 du code civil autorise les parties à reporter le démembrement de propriété sur le prix de vente. Ainsi, le partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire n’est qu’un choix par défaut que les parties peuvent dépasser en choisissant de reporter le démembrement sur le prix de vente.

C’est alors tout naturellement que le démembrement de propriété pourra se prolonger sur le prix de vente du bien immobilier et se transformer en quasi-usufruit ou être utilisé pour investir dans un niveau bien immobilier qui sera alors démembré. Conserver le démembrement sur le prix de vente est une option très intéressante qui permettra de conserver l’intérêt initial de la donation avec réserve d’usufruit.

L’usufruit initial conservera le droit de jouissance sur la somme d’argent en application de la théorie du quasi-usufruit ou les parties pourront prendre la décision d’investir ensemble le prix de vente dans l’achat d’un nouveau bien démembré. A terme, le décès de l’usufruitier entrainera l’extinction de l’usufruit et le nu propriétaire deviendra plein propriétaire de l’immeuble sans droit de succession sur la valeur de l’usufruit qu’il recueillera à cette occasion.

Mais au delà de cet intérêt fiscal incontestable, c’est surtout la protection des intérêts de l’usufruitier qui est ici amélioré. Au lieu de se retrouver avec seulement 40%, 30% ou même 10% du prix de vente, l’usufruit pourra conserver un droit de jouissance sur un nouvel actif dont il pourra tirer des revenus ou qu’il pourra occuper au titre de sa résidence principale durant toute sa vie.

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78 Comments

  1. Comment est calculée la taxation sur la Plus-value d’un bien démembré partiellement issu d’une succession en imaginant que le conjoint survivant ait choisi l’usufruit via une DDV (cela diffère peut être si l’usufruit est recueilli sans DDV ?)
    Exemple : bien immobilier acquis il y’a 30 ans.
    Mr décède, Madame choisit l’option 100% usufruit via DDV.
    Les enfants sont donc nus-propriétaire de la moitié du bien immobilisé, valorisé dans la succession 240 000€.
    Madame décide 8 ans plus tard de vendre le bien immobilier avec accord des enfants. Le prix de vente est de 400 000€.
    Comment est calculée la taxe sur la plus value ? pour Madame et pour ses enfants nu propriétaires ? avec option usufruit DDV et option usufruit sans DDV ?

    Et si Madame décide en accord avec ses enfants de conserver l’usufruit du prix de vente pour faire des donations à ses petits enfants, une créance de restitution est elle envisageable ?

    • La plus-value est calculée en fonction de la valeur réellement perçue par les parties. Je vais vous faire un article sur la question des plus-values immo en démembrement, c’est intéressant et trop long pour être mis en commentaire.

      Enfin « Madame décide en accord avec ses enfants de conserver l’usufruit du prix de vente pour faire des donations à ses petits enfants, une créance de restitution est elle envisageable » : la réponse est OUI.

    • Si c’est la date d’acquisition qui est retenue (?), il ne devrait plus y avoir de taxation de PV, car c’est au bout de 30 ans que cette taxation s’éteint

      • Loïc Normand says:

        Le top départ pour le calcul de la PV date de l’acquisition de la nue-propriété. Si le bien a été acheté il y 30 ans mais que M. décède en n-8 alors le démembrement est né en n-8 et la durée de détention sera donc de 8 ans pour le nu-propriétaire…il y aura donc PV. Pour l’usufruitier cela va dépendre de qq critères: achat du bien en communauté? en indivision (quote part)? le bien est-il sa résidence principale… bref potentiellement pas de PV mais potentiellement de la PV.
        Pour le NP la PV est calculée selon la quote part de ses droits au regard de l’art. 669 CGI en faisant la différence entre le prix d’acquisition (valeur NP au décès), les éventuels frais afférents et la valeur de vente de cette NP.

        Petite remarque à Guillaume FONETNEAU: un usufruit est par nature temporaire… opter entre un usufruit viager et un usufruit à durée fixe serait plus juste 😉

  2. christophe says:

    Bonjour,
    Comment se passe la répartition d’une vente d’un bien immo lorsqu’il est détenu via une société transparente, dont les parts sont démembrées ?
    Y a t il une répartition des montants entre usuP et nuP détenteurs de parts ?
    Merci

    • Non, c’est la société qui vend un bien détenu en pleine propriété par elle. Il n’y a pas démembrement dans ce cas

      • Christophe says:

        ok au niveau de la société, mais quand elle est à l’IR, comment se réparti la déclaration du revenu exceptionnel entre associés démembrés ? y a il une règle ?

        • Non, seul le profit peut être une bénéfice distribuable aux associés. Vendre le patrimoine de la SCI, c’est pas constitutif d’un profit exceptionnel. L’argent doit rester dans la SCI

          • christophe says:

            Certes, je n’éoquais pas la distribution, mais la déclaration. Par exemple pour la taxe sur les hauts revenus, ou pour le calcul du revenu de référence. Etant à l’IR (SCI ou SarL de famillle), les associés doivent d’une certaines manière porter la plus value dans la 2042. Mais dans quelles proportions…

  3. Article intéressant. Quid de la répartition nue propriété / usufruit pour un achat de parts de SCPI en démembrement avec la détention de l’usufruit par une personne morale et la nue propriété à une personne physique ? Comment appliquer votre calcul à ce cas de figure ?

    • Dans cette hypothèse, vous subissez le calcul économique fait par la société de gestion, mais dans l’absolue, vous devez pouvoir être libre d’imposer votre calcul au regard de vos hypothèses sur l’évolution des parts

  4. Bonjour,
    Il existe au moins trois solutions dont deux sont seulement évoquées dans cet article :
    -Partage du prix entre usufruitier et nu propriétaire, suivant le barème purement fiscal ou suivant la valeur réelle de l’usufruit comme vous le précisez
    -Quasi usufruit (prix de vente laissé à la disposition de l’usufruitier) ou investissement dans un nouveau bien immobilier démembré,
    -Troisième solution non évoquée : convention entre usufruitier et nus propriétaires pour que le prix soit réglé intégralement aux nus propriétaires, à charge par eux de verser un intérêt à l’usufruitier pendant sa vie, suivant le taux de la Caisse d’Epargne par exemple
    Si l’usufruitier est âgé et n’a pas besoin de se servir des capitaux, les 30% ou 40 % ou 20 % ou 10% par partage du prix entre usufruitier et nus propriétaires, ne se retrouveront pas taxés lourdement dans la succession future de l’usufruitier. (seul risque : l’usufruitier n’a pas la garantie que les nus propriétaires seront en capacité de lui régler ponctuellement l’intérêt mais là, il s’agit d’un risque à prendre par l’usufruitier qui connaît bien le ou les nus propriétaires et leur situation

    • La troisième solution consiste à créer une rente viagère et donc à soumettre à l’impôt sur le revenu (30% après 70 ans) un capital qui serait exonéré si l’acquisition initiale avait plus de 30 ans !

    • Bonjour et merci pour cette troisième solution que je découvre. Quelle serait alors la qualification juridique :

      – Un abandon d’usufruit : Non, car le versement des intérêts ne serait alors pas justifié ;
      – Un prêt ? Oui peut être, mais alors il faut envisager son remboursement et un acte authentique. L’usufruitier prête la somme soumise au quasi usufruit aux nus propriétaires.

      J’ai du mal à qualifier cet acte. Pouvez vous m’aider ?

  5. La troisième solution consiste à créer une rente viagère et donc à soumettre à l’impôt sur le revenu (30% après 70 ans) un capital qui serait exonéré si l’acquisition initiale avait plus de 30 ans !

  6. La troisième solution consiste à poursuivre un usufruit viager sur une somme d’argent ; seuls, les intérêts encaissés après la vente constituant un faible revenu imposable suivant le barème de l’impôt sur les revenus. Il n’est donc pas question de soumettre à l’impôt sur les revenus les 30% de capital après 70 ans.

  7. Désolé, j’ai du manquer de clarté :
    La totalité de la somme usufruitée est convertie en une rente viagère à titre onéreux (dont le mécanisme ressemble un peu à une classique vente d’immeuble en viager)
    L’Etat a prévu la taxation des revenus qui en sont tirés, en fonction de l’âge du bénéficiaire .
    Voici le lien du Bofip :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/369-PGP

    • Il ne s’agit pas de la constitution d’une rente viagère,
      L’usufruit se poursuit sur la totalité du prix de vente ; l’usufruitier accepte que les fonds soient encaissés en totalité par le ou les nus-propriétaires (qui n’y voient aucun inconvénient…) mais les nus propriétaires s’engagent à régler à l’usufruitier un intérêt à un taux déterminé. Il ne s’agit absolument pas d’un prêt, ni d’une constitution de rente viagère

      • Tres mauvaise solution pour le bénéficiaire des intérêts car ses revenus seront taxés intégralement comme des BIC sans l’abattement prévu pour les rentes viagères !

  8. Pas forcément,
    Tout dépend de la tranche d’imposition de l’usufruitier (14 ou 30 % ?)
    L’intérêt à 0,75 % aboutit à un intérêt annuel faible, taxable à l’impôt sur le revenu suivant la tranche d’imposition,
    Si l’usufruitier encaisse une part du prix de vente (30 % par exemple), ce montant figurera probablement taxé dans l’héritage à 30 % par exemple
    Exemple :prix 500.000
    Intérêt annuel à 0,75% = 3750 à 30% par exemple =1125 d’impôt par an
    Si l’usufruitier encaisse un capital de 30% ou 150.000, ils se retrouveront probablement dans l’héritage, taxé à 30% par exemple, 45.000
    Chaque cas est à étudier mais cette troisième solution peut être intéressante pour tout le monde. Il ne faut donc pas l’écarter…

  9. A noter : les droits de succession en ligne directe ne sont que de 20% jusqu’à 650.000 euros (abattement compris)
    Je persiste cependant à penser qu’entre soumettre la totalité des intérêts perçus à l’impôt sur le revenu ou n’y soumettre qu’une petite partie, le choix ne se pose même pas !
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/369-PGP

  10. Sauf que l’Inspecteur des Impôts concerné saura vous démontrer qu’il ne s’agit pas de la CONSTITUTION D’UNE RENTE VIAGERE !
    Guillaume pourra nous le confirmer de son côté ainsi que tous autres fiscalistes

    • Oui, je confirme que votre schéma est particulièrement intéressant et répond aux besoins des parties. En revanche, je dois avouer ne pas être très à l’aise avec la qualification juridique de la chose. Je penche pour un contrat de prêt du quasi-usufruitier au profit des NP avec remboursement de la dette par le décès et annulation de la créance de restitution.

      Sommes nous d’accord ?

  11. La qualification juridique de la chose est donnée par l’Administration elle même dans la première ligne du lien du Bofip communiqué ci dessus :

    « Les rentes viagères constituées à titre onéreux résultent d’un contrat par lequel le crédirentier a volontairement accepté de se dessaisir d’un élément de son patrimoine, bien mobilier (somme d’argent par exemple) »

    Il s’agit d’un acte innommé par lequel le bénéficiaire se désiste de son quasi usufruit en contre partie de la constitution d’une rente viagère : Je l’ai pratiqué bien des fois et cela n’a jamais posé de problème !

  12. L’article 759 du Code Civil stipule :
    « Tout usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé, qu’il résulte de la loi, d’un testament ou d’une donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente viagère, à la demande de l’un des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint successible lui-même. »
    En l’occurrence, le capital n’est jamais « payé » et le Code Civil, lui même, nous dit pourtant qu’il s’agit bien d’une rente viagère !!!!
    Etes vous rassuré, Guillaume ?

    • Je serai rassuré si vous m’expliquiez que le montant de la rente viagère était plus ou moins égale à la valeur de l’usufruit / espérance de vie de l’usufruitier capitalisé au taux de 2%.

      Mais effectivement, la rente viagère sur la valeur de l’usufruit doit être relativement proche d’un taux d’intérêt annuel sur la valeur totale dudit bien démembré.

      • Le caractère éventuellement lésionnaire de la convention est un autre sujet ….

        • Au contraire. C’est tout le sujet ! On pourrait y voir une donation déguisée ! Et on ne peut se permettre de mettre en avant des montages contestables source d’insécurité juridique et fiscale.

          • Le montage n’est pas contestable puisqu’il n’est que l’application du Code Civil .
            Par contre tout acte synallagmatique peut effectivement présenter un déséquilibre au profit de l’une ou l’autre partie, ce qui est à l’évidence une source d’insécurité juridique, comme la lésion dans un partage ou dans une vente .
            Faut il pour autant renoncer à vendre un bien ?
            Ou pire, faut il renoncer à faire une donation avec réserve d’usufruit, puisque de beaux esprits ont récemment évoqué l’abus de droit pour cet acte ultra classique ?

            • Guillaume FONTENEAU says:

              Oui, mais lorsque le déséquilibre est volontaire pour réaliser un objectif principal caché par un acte secondaire, vous conviendrez que l’abus de droit est un risque non négligeable qu’il convient de ne pas faire prendre.

              Conseiller un acte de fraude fiscale ne me semble pas utile.

              • Désolé Guillaume, mais je crois que vous venez de répondre un peu vite : en 35 ans de carrière, je n’ai jamais conseillé un acte de fraude fiscale et pas davantage dans notre présent échange !
                Vos propos violents me surprennent un peu !

                • Guillaume FONTENEAU says:

                  Non, ce n’est pas contre vous, je ne me permettrais pas. Mais nous sommes ici dans un espace auquel les non initiés ont accès. Je ne voudrais pas que vos propos soient déformés et surtout mal interprétés par des personnes dont l’objectif serait de chercher l’astuce pour frauder.

                  Je ne vous connais pas et ne me permettrais pas une quelconque arrogance.

                  je préfère mettre en garde les lecteurs qui pourraient se dire « génial, voici une stratégie pour verser l’argent au nu propriétaire.

            • Guillaume FONTENEAU says:

              Voici ce que dit l’AUREP sur le calcul du montant de la rente : « Point n’est besoin de déterminer la valeur de l’usufruit, encore moins de consulter le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Il est nécessaire et suffisant de déterminer le revenu net de charges procuré par le ou les biens dont il est demandé la conversion de l’usufruit en rente. Au revenu net viager payé par le locataire et encaissé par l’usufruitier doit se substituer une rente viagère (à priori d’un montant équivalent) payée par le ou les nus-propriétaires à l’usufruitier. »

              Vous avez donc raison… dès lors que le montant de la rente est conforme et équilibré.

  13. Cédric says:

    @GIPSY @HUGO49 et @Guillaume : je découvre après coup vos échanges sur cette fameuse troisième possibilité.

    Mais du coup je n’y comprends pas grand chose.

    Si je reprends le début du schéma selon lequel « l’usufruit se poursuit sur la totalité du prix de vente », ça veut dire qu’on est dans le cas où on reporte le démembrement sur le prix de vente, donc on est en présence d’un quasi-usufruit, jusque-là tout est ok.

    Du coup ça veut dire que, intrinsèquement, les nus-propriétaires sont les véritables propriétaires de ce prix de vente et que l’usufruitier n’en a que la jouissance (et donc les premiers ont une créance de restitution dans le patrimoine du second).

    Donc, à partir de là, je ne comprends pas où va le schéma :
    – si l’idée c’est que les nus-propriétaires payent à l’usufruitier les revenus qu’il aurait dû retirer des sommes en cause s’il les avait conservées, à quoi bon en confier la « gestion » aux nus-propriétaires ? Soit c’est pour en retirer davantage que ce qu’il aurait eu, soit moins que ce qu’il aurait dû avoir, mais dans un cas comme dans l’autre il y a de la donation indirecte dans l’air ;
    – si l’idée est que l’usufruitier monnaie le fait de se dessaisir des sommes sous-quasi usufruit afin que les nus-propriétaires en aient la jouissance, cela rejoindrait ce que présentait Guillaume en écrivant que « Je penche pour un contrat de prêt du quasi-usufruitier au profit des NP avec remboursement de la dette par le décès et annulation de la créance de restitution ». Or, qu’est-ce qui, économiquement/patrimonialement justifierait ces circonvolution fiscales ? Encore une fois on retomberait sur un usufruitier qui renonce à ses droits aux revenus en contrepartie d’une redevance qui présentera le risque d’être plus élevée ou moins élevée que ce qu’il aurait dû retirer, avec ce que ça implique.

    Quant à l’article 759 du Code civil, ok, mais il ne concerne que les démembrements successoraux. Sauf s’il n’est en fait ici question que de ce cas de figure ?

  14. Cédric,
    Les trois solutions existent et sont possibles en toute légalité, de même que sur le plan fiscal.
    Le choix doit s’effectuer en fonction des préférences des intéressés et de leurs intérêts respectifs.
    Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients puisque les intérêts de l’usufruitier rejoignent rarement ceux du nu-propriétaire et réciproquement;
    Il ne nous appartient pas de privilégier l’une par rapport aux autres.
    Lorsque vous expliquez les trois solutions aux intéressés, avec les avantages et les inconvénients de chacune, les personnes concernées savent choisir celle qui retient leurs préférences communes.

  15. Cédric says:

    GIPSY,
    Avant tout merci de votre réponse.
    Sur toute sa seconde partie : aucun problème dessus, seuls les intéressés formulent leur choix de façon éclairée.
    En revanche sur la première partie : je comprends que vous affirmiez qu’il s’agit d’une solution tout à fait légale et régulière sur le plan fiscal, mais pourriez-vous du coup en préciser la qualification juridique exacte ?

  16. Cédric, Bonjour,
    Actuellement en congés, je ne dispose pas du texte de la formule exacte de la 3ème solution que je défends autant que les deux autres,
    Il ne s’agit en aucun cas d’un prêt, ni d’une constitution de rente viagère comme j’ai pu le lire dans certains commentaires,
    De la même façon qu’il peut être convenu que le prix est remis en totalité à l’usufruitier qui en devient comptable vis à vis du nu propriétaire (quasi-usufruit) (somme déductible de l’actif de la succession de l’usufruitier),
    Il peut être convenu également que l’usufruitier reporte sur le prix de vente son usufruit tout en acceptant que le prix soit réglé intégralement au nu-propriétaire à charge par ce dernier de régler semestriellement ou annuellement à l’usufruitier un intérêt à tel taux (l’équivalent du revenu NET du bien vendu ou tout simplement un taux ressemblant à celui de la Caisse d’Epargne ou à tout autre taux, intérêt imposable évidemment à l’impôt sur le revenu pour l’usufruitier. c’est tout.
    Je le répète comme vous le faites si justement : seuls les intéressés formulent leur choix de façon éclairée. Et, en pratique, l’usufruitier et le nu propriétaire s’entendent facilement sur l’une des trois solutions proposées.
    L’usufruitier a-t-il un besoin impératif de tous les capitaux ? ou d’une partie des capitaux ?
    Contre une stipulation d’un revenu sous forme d’intérêts imposables, l’usufruitier préfère-t-il aider le nu-propriétaire, plus jeune, qui pourra encaisser l’intégralité du prix de vente en l’investissant au mieux dans l »achat d’une résidence principale ou autre ou dans tout autre investissement du moment ? Dans ce cas, les capitaux sortent du patrimoine de l’usufruitier et ne se retrouveront plus jamais dans le patrimoine de la succession de l’usufruitier.
    Chaque cas est un cas, l’essentiel consistant à adopter la meilleure convenant aux intéressés (usufruitier et nu propriétaire) des trois solutions.

  17. Bonjour Gipsy

    Vous indiquez : Il ne s’agit en aucun cas d’une constitution de rente viagère comme j’ai pu le lire dans certains commentaires,

    Si, bien sûr ! Je vous ai cité le Bofip qui l’explique très clairement .
    Je vous ai aussi cité l’article 759 du Code Civil qui énonce les possibilités « légales » de conversion de l’usufruit successoral en rente viagère !
    S’il existe des possibilités « légales », il existe bien entendu aussi, des possibilités « conventionnelles » et c’est elles qui nous intéressent (et qui sont soumises aux mêmes règles !)
    Les termes du Fisc et du Code civil sont clairs : « rentes viagères » … Il ne s’agit évidement pas de circonvolutions fiscales comme le craint Cédric !
    Ceci est repris depuis des décennies dans beaucoup de donations partages notariées où il est prévu, pour le donateur, la faculté de renoncer à son usufruit contre « une rente viagère », je répète « rente viagère » !
    C’est la première fois que j’entends de telles objections !
    Vous me direz : « C’est une discussion artificielle ! »
    Non ! Cette qualification permet à l’usufruitier âgé de plus de 70 ans de n’être imposé qu’à 30% sur les revenus qu’il va toucher tandis que le nu propriétaire sera libre et être seul juge de ses arbitrages (sous réserve que l’usufruitier n’ait pas pris une hypothèque sur tous les biens !)

    • Cédric says:

      Attention, je ne parle de circonvolutions fiscales que dans le cas où il ne faudrait qualifier ce schéma ni de prêt ni de rente viagère car je ne vois alors pas comment habiller autrement ce flux fixe des « nus-propriétaires » vers « l’usufruitier » (changent-ils de qualité pour les besoins de sa mise en œuvre).
      Du coup par contre si on part sur une conversion conventionnelle de l’usufruit en rente viagère, il faudrait alors sauf erreur la réaliser au moins un instant de raison avant la cession du bien démembré ; mais j’avoue ne jamais avoir mis en œuvre ce cas de figure.

  18. Bien sûr, on peut convertir juste avant la cession et en profiter, si nécessaire pour faire renoncer au droit de retour, mais j’en vois moins l’intérêt ….
    Attention à la plus value : Si la vente a lieu tout de suite, on va peut être perdre l’exonération de de résidence principale de l’usufruitier … Par ailleurs, le fisc aura une évaluation toute faite pour vérifier la parfaite équité de la conversion .
    Parfois, il vaut mieux passer la vente et signer la convention juste après lorsque le prix est encore chez le notaire …

  19. Cecile A says:

    Bonjour
    Mon père veux vendre son sci .
    Moi et mon frère avons malheureusement perdu ma mère il y a 10 ans .
    Suite a cela nous avons décidé de changer le statut de la Sci dont mon père est devenue usufruitier et moi et mon frère nu propriétaire.
    Aujourd’hui il souhaite vendre ce bien.
    Au prix de 186 000 euros (j’ai déjà enlevé la plus value) . J’ai un doute concernant la repartition du prix de vente.
    Le notaire me dit qu’il aurait le doit a sa part donc la moitier du prix de vente + 40% de l’autre moitier .
    J’aimerais savoir si c’est le bon calcule. Car en lisant plusieurs article je n’arrive pas a cette conclusion. Et j’aimerais savoir qui va faire le partage ? Le notaire me dit que c’est au comptable de le faire, est ce vraiment le cas ?
    Cordialement
    Cecile A

  20. Cécile, Bonjour,
    Une SCI est propriétaire d’un bien dont la vente est envisagée,
    A la lecture de votre question et du calcul du notaire, nous pouvons supposer que vos parents étaient mariés sous le régime de la COMMUNAUTE, que le bien immobilier dépendait de leur communauté, que les parts détenues par vos parents et actuellement par votre père étaient de communauté même si, suite au décès de votre mère, votre père est devenu USUFRUITIER de la succession de votre mère
    Dans ce cas, le prix de vente à encaisser par la SCI devrait revenir à votre père :
    -pour moitié en toute propriété (sa part dans les biens de communauté)
    -Plus 40% pour la valeur en capital de l’usufruit appartenant à votre père sur l’autre moitié qui appartenait à votre mère, (si votre père a entre 61 et 71 ans)
    https://www.corrigetonimpot.fr/bareme-usufruit-nue-propriete-valeur-fiscal-evaluation/
    Lorsque la SCI aura encaissé le prix, il appartiendra au gérant de régler à chacun la part lui revenant. Pour ce faire, je vous conseille de prendre une délibération en assemblée générale pour fixer précisément la répartition du prix de vente,
    Quand au comptable, il va devoir s’occuper de faire régulariser la « dissolution » de la société, de la « liquider » , puisque cette SCI deviendra une coquille vide. Le comptable devra effectuer toutes les formalités consécutives.

    • Cecile A says:

      Bonjour Mr GIPSY,

      Tout d’abord merci pour vos réponses.

      Si possible J’aurais aimé savoir si mon père
      décide de ne pas nous payer notre part a moi et a mon frère et qu’il décide d’encaisser la totalité de l’argent sur son compte personnel. Avons nous un recours ?
      Cordialement
      Cecile A

  21. Bonjour Cécile,

    En fait, je crois qu’il faut raisonner plus lentement . La SCI est propriétaire d’un bien et devra décider par une délibération claire et nette de l’avenir de ce bien . Si, comme le suppose fort justement Gipsy, le bien était de communauté, votre père possède l’usufruit des parts de votre mère et la pleine propriété des parts de l’autre moitié . Sans doute même, possède t’il davantage en pleine propriété en vertu d’une éventuelle donation entre époux . Dans ces conditions, il pourra orienter la décision de la SCI à sa guise : La délibération pourra donc, s’il le souhaite, prévoir que la SCI réemploiera les fonds de la vente dans un nouvel investissement et dès lors, il n’y aura plus de partage à prévoir puisque les choses continueront comme avant avec le nouveau bien !
    Et si les statuts de la SCI autorisent des placements financiers, votre père a tout à gagner dans ce cas de figure car il touchera des intérêts sur la totalité du capital ! Quant à vous, vous avez tout à gagner à bien vous entendre avec lui, surtout sans lui parler de « procédure » s’il est majoritaire comme cela risque d’être le cas !

  22. Cecile A says:

    Bonjour Hugo,

    Ma mère n’a pas fait de donation entre époux.
    Est mon père n’a pas l’intention de réinvestir.
    Il veut profiter de son agent.
    Comment je ne sais pas mais la seul chose que je sais c’est qu’il ne voulais plus s’occuper de bien . Il n’a plus la patience . Donc comme me la preciser gipsy dans le message précédent. Je pense qu’il va revoir la moitié plus les 40% de la part de ma mère et le reste devra être divise entre mon frère et moi-même .
    Cordialement
    Cecile A

    • Rebonjour Cécile,

      Que va faire votre père des sommes qui lui reviendront si vous partagez ? Il va les placer pour améliorer sa retraite, sans doute dans une SCPI qui lui rapportera 4% l’an, sans avoir à s’occuper de quoi que ce soit !
      Ne pensez vous pas qu’il préfèrera toucher les intérêts portant sur la totalité du prix de vente, si, à la suite de son vote, la SCI décide de tout placer sur ladite SCPI ?

      • Cecile A says:

        Rebonjour hugo,

        Non je ne pense pas qu’il lai placera, en tout cas pour ma part je pense qu’il a plutôt envie de s’amuser de vivre et de voyager.
        Mon père avait des vendus le fonds de commerce qui appartenait également a cet immeuble et avec mon frère pour le commerce nous avions pris la décision de lui laisser la totalité de la vente, en lui précisant que pour la vente de l’immeuble nous avions au contre pris la décision de toucher notre part .
        Je pense que c’est ce qu’aurait voulu ma mère.
        Pour ma part j’aurais également voulu reinvertir dans du locatif mais la somme que je dois recevoir ne sera qui petit apport .
        Cordialement
        Cecile A

  23. Bonjour,

    Je suis aussi très intéressé par la réponse que Mr Gipsy donnera à la question précédente de Cécile, car je suis dans une situation similaire.

    D’autre part, j’aurais une question pour Monsieur Gypsy sur la situation suivante:

    Suite à la dévolution successorale de ma mère, je suis devenu Nu-Propriétaire d’un garage, et de deux véhicules automobiles. Mon père est usufruitier de ces trois biens.
    Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tendues.
    Le garage a été vendu et la vente a fait l’objet d’un acte notarié.
    L’âge de mon père au moment de la vente était 71 ans. La valeur fiscale de l’usufruit indiqué dans l’article 669 du CGI serait donc de 40%, celle de la Nue-Propriété de 60%.
    Suite à la vente du garage, l’usufruitier n’a pas ventilé l’argent de la vente avec le Nu-Propriétaire et il a conservé l’intégralité de la somme.

    D’où ma question:

    Légalement, qui à la responsabilité de la ventilation du prix de vente de ce type de bien démembrés?

    Le notaire qui a rédigé l’acte notarié lié à la vente ou bien l’usufruitier?

    Comment le nu-propriétaire peut-il toucher sa quote-part dans ce type de situation?

    Quels sont ses recours légaux possibles?

    J’ai posé la question au notaire qui a rédigé l’acte mais celui-ci ne répond pas!

    J’ai la même question concernant la vente des deux véhicules automobiles qui eux n’ont pas fait l’objet d’un acte notarié suite à la vente.

    Je vous remercie par avance pour votre aide!

    • JULIEN, Bonjour,
      Votre père usufruitier a encaissé la totalité du prix de vente du garage, à coup sûr à la suite d’une convention figurant dans l’acte de vente ou d’une autorisation séparée de l’acte de vente (autorisation signée par vous). Il vous faut obtenir la copie de cette convention ou de cette autorisation qui vous rend créancier, à la date du décès de votre père, du montant de la totalité du prix de vente du garage.
      Lors d’une vente, A DEFAUT D’ACCORD entre l’usufruitier et le nu propriétaire, il convient de faire répartir le prix de vente en fonction de la valeur fiscale ou de la valeur économique de l’usufruit, suivant l’âge de l’usufruitier au moment de la vente, Assez souvent, les intéressés se réfèrent au barème fiscal mais celui-ci n’a rien d’obligatoirehttps://www.corrigetonimpot.fr/bareme-usufruit-nue-propriete-valeur-fiscal-evaluation/

      Mais deux autres options existent, si l’USUFRUITIER et le NU PROPRIETAIRE le préfèrent :
      1°) L’usufruitier et le nu-propriétaire conviennent que le prix de vente est remis intégralement à l’USUFRUITIER pour l’exercice de son usufruit. L’usufruitier peut placer les capitaux à son gré et profiter des revenus, conserver une cagnotte pour faire face plus tard aux dépenses d’une maison de retraite ou autre…, voyager, dépenser tout ou partie (avec le risque que le nu propriétaire, créancier du montant total, ne retrouve plus rien au moment du décès). « La créance de restitution » existe bien mais peut se révéler illusoire.
      2°) L’usufruitier et le nu-propriétaire conviennent que le prix de vente est remis intégralement au NU PROPRIETAIRE qui s’engage à verser à l’usufruitier, en contrepartie, un revenu annuel à un taux à déterminer , sous forme d’intérêts ou de rente viagère (car la rente viagère rentre seulement pour partie dans la déclaration des revenus en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la constitution de la rente viagère,
      Chacune de ces deux solutions a ses avantages et ses inconvénients
      En cas de doutes ou de risques, la répartition du prix de vente entre l’usufruitier (pour la valeur convertie en capital de son usufruit, en fonction de son âge) et le nu propriétaire est à privilégier puisque c’est cette formule que le juge retiendra si les deux autres options ci-dessus ne sont pas adoptées par accord entre usufruitier et nu propriétaire et si l’usufruitier et le nu propriétaire n’arrivent pas à s’entendre eux-mêmes pour la répartition du prix de vente
      Il est très rare que les intéressés (usufruitier et nu propriétaire) ne trouvent pas un accord en fonction des TROIS possibilités ci-dessus exposées.

  24. Y a-t-il un délais de prescription associé à ce type de vente de biens démembrés?

  25. Aurait-il été nécessaire de faire enregistrer par le notaire une convention de quasi-usufruit au moment de la vente pour que le Nu-Propriétaire puisse utiliser le prix de vente comme créance rapportable à la succession? Est-ce trop tard pour faire enregistrer cette créance ou pas (la copie de l’acte de vente du bien suffit-elle à elle seule?)?

    • Selon l’article 587 du code civil : « si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».
      Il n’était donc pas indispensable de faire rédiger par notaire une convention de quasi usufruit pour un véhicule qui perd toute valeur en quinze ans mais la vente du bien rendait votre créance exigible .
      Comme personne ne vous a notifié cette vente de véhicule et à condition que vous n’ayiez pas écrit que vous en aviez connaissance, ce quasi usufruit légal vous permettra de faire jouer votre créance lors de la succession, sans que l’on puisse vous opposer la prescription

      • Merci beaucoup pour votre réponse concernant les véhicules automobiles, Hugo49.

        En ce qui concerne le fait de faire enregistrer la convention de quasi-usufruit pour la vente du garage, est-ce utile de la faire enregistrer malgré tout selon vous si je dispose de la copie de l’acte vente?

        Savez-vous si, concernant le garage, il y a délai de prescription prévu par la loi pour la vente de ce type de biens démembrés?

        J’ai regardé à nouveau l’acte de vente suite à votre commentaire: j’ai effectivement effectué une procuration sous seing privé à mon père au moment de la vente (il faut que je demande une copie de la procuration au notaire) mais il n’est pas fait mention de quoi que ce soit concernant la remise de l’argent issu de la vente à l’usufruitier.

        Je vais suivre votre conseil et menacer le notaire d’aller voir la chambre des notaires si son délai de réponse est trop long!

        Si il n’y avait effectivement pas eu de procuration concernant la remise de l argent issu de la vente à l usufruitier, est-ce que légalement la responsabilité de la répartition des fonds incombe au notaire ou est-ce à l’usufruitier de s’assurer qu’il ventilera la somme avec le nu-propriétaire après que celle-ci ait été transférée sur son compte?

        • Si vous avez signé une procuration, à tous les coups, elle est rédigée comme suit :
          X donne tous pouvoirs à Y, à l’effet de,
          – vendre …… à …. moyennant le prix de ….
          – percevoir le prix et donner quittance
          En ce cas, la charge de la remise de fonds pèse sur l’usufruitier et je pense que vous avez intérêt à agir vite car la prescription est désormais réduite à 5 ans à partir du moment où vous avez eu connaissance de la remise du prix à votre père !

  26. Bonjour Julien,
    L’article 669 n’est qu’indicatif, d’autant plus que le calcul devrait se faire, non au moment de l’acte mais au moment du partage, de sorte qu’avec cet article votre père devrait tomber à 30% : Il préfèrera donc sans doute avoir recours à l’usufruit économique !
    Par ailleurs, le notaire ne pouvait pas remettre le prix de vente total à l’usufruitier sans avoir été mandaté par le nu propriétaire ; Ceci étant, vous avez peut être donné pouvoir à votre père pour signer l’acte authentique et les procurations prévoient souvent la remise du prix au mandataire .
    Par ailleurs, il est difficile d’avoir un avis sans avoir lu les pièces et actes : N’a t’il pas été prévu préalablement qu’en cas de vente, l’usufruitier pouvait reporter son usufruit sur le produit de la vente ? Cela m’étonnerait un peu mais c’est possible !
    En tout état de cause, le notaire doit vous répondre dans un délai raisonnable, même s’il est surchargé de travail (ce qui est vrai depuis quelques années) ! je n’imagine pas, cependant, qu’il ait versé la totalité des fonds à l’usufruitier sans autorisation .
    A défaut de réponse, demandez lui s’il voit un inconvénient à ce que vous interrogiez la Chambre : vous verrez qu’il trouvera rapidement un créneau pour vous envoyer copie de la procuration .
    Quant à votre père, il aurait évidemment dû vous remettre la partie du prix vous revenant : Exigez qu’il vous remette ce qu’il vous doit , sinon il faudra assigner avec le risque d’être réduit par voie testamentaire, à votre simple réserve pour la succession de celui ci .
    En ce qui concerne les véhicules, en France, leur vente n’est pas prévue par acte notarié comme c’est le cas dans d’autres pays, du coup, on voit tout et n’importe quoi, comme la signature du défunt imitée sur la carte grise, pour éviter une déclaration dans la succession .
    En général, je ne conseille pas une procédure car vous aurez du mal à prouver le prix (sauf aveu par courrier) et les frais d’avocats seront dissuasifs par rapport à l’intérêt du litige !

  27. Merci une fois de plus pour vos précieux commentaires, Hugo49!

    Concernant votre commentaire: ‘sinon il faudra assigner avec le risque d’être réduit par voie testamentaire, à votre simple réserve pour la succession de celui ci’

    Sachant que j’ai fait l’objet d’une donation en avancement d’hoirie de la part de mes parents avant le décès de ma mère, si je devais en venir à assigner mon père, quelles pourraient être les conséquences pour moi, selon vous?

    J’imagine que dans ce cas, tel que vous le mentionniez, ma quotité disponible sera réduite à zéro et que je bénéficierais uniquement de la réserve héréditaire prévue par la loi pour un héritier réservataire.

    Y a-t-il un risque potentiel que la donation en avancement d’hoirie qui m’a été faite fasse l’objet d’une demande de révocation de la part de mon père (si je devais l’assigner)?
    D’après ce que j’ai pu lire sur le sujet la révocation de ce type de donation peut se faire dans le cas où il y a ‘ingratitude’ de la part de l’héritier réservataire (seulement dans le cas de faits graves tels sur si il intente à la vie du donateur ou s’il l’insulte gravement) mais j’aimerais être certain qu’assigner le donateur en justice ne pourrait pas conduire, d’après la loi, à la révocation de la donation (il n’y a pas de clause de retour particulière autre que celle liée à l’éventuel décès du donataire).

  28. Rassurez vous, Julien, assigner au Civil, n’est jamais que poser un problème juridique à un juge pour lui demander de trancher une difficulté ! Cela ne peut en aucun cas, motiver une révocation de donation .
    Une citation directe au Pénal sans motif sérieux pourrait être assimilée à de l’ingratitude (et encore ….!) mais tant que nous restons au Civil, il n’y a aucun risque (voir notion plus large d’indignité successorale avec l’ article 727 du Code Civil alinéa 5)
    Quant à l’exhérédation, elle ne jouera que pour l’avenir !

  29. Qu’entendez-vous exactement par ‘Quant à l’exhérédation, elle ne jouera que pour l’avenir !’? Vous voulez dire que suite au décès de mon père ma belle-mère pourra essayer de faire qualifier ‘d’indigne’ par le Tribunal de Grande Instance? Ou bien sous entendiez-vous autre chose?

  30. Non, les donations sont définitives et croire qu’on peut les remettre en cause est illusoire, d’autant plus que la donatrice est aujourd’hui décédée !
    Ceci étant, si votre père vous réduit à votre réserve, sa quote part déjà donnée est rapportable à la masse en valeur et vous pourriez être redevable d’une soulte auprès de vos cohéritiers mais, si c’était le
    cas, il est probable qu’ils se contenteraient de ce qu’il reste !
    C’est tout simplement ce que je voulais dire de manière un peu lapidaire car le sujet est complexe !

  31. Bonjour,

    J’avais une question ‘générale’ sur les droits du nu-propriétaire et sur les moyens (qui sont relativement limités je l’imagine!) qui sont à sa disposition pour éviter la dilapidation du capital par l’usufruitier.

    Je pose ma question notamment dans le cas de contrats assurance-vie démembrés mais également lorsqu’il s’agit d’une relation nu-propriétaire/usufruitier dans le cadre d’une SCPI par exemple.

    Pour être plus clair: si l’usufruitier à effectué les démembrements dans le but, non pas de transmettre, mais d’économiser de l’impôt, et qu’il cherche à récupérer un maximum de liquidités sur les produits mentionnés précédemment au détriment du nu-propriétaire (l’âge avancé de l’usufruitier faisant que la valeur fiscale des produits mentionnés précédemment est maintenant favorable au nu-propriétaire).

    Quels moyens de défense ou de pression sont à la disposition du nu-propriétaire s’il ne veut pas se limiter à avoir une ‘créance de restitution’ à faire valoir lors du décès de l’usufruitier? (notamment dans le cas où une partie du capital présent sur les contrats assurance démembrés a déjà été largement entamée par l’usufruitier sans qu’il n’y ait possibilité de remettre de l’argent sur le contrat du fait d’une clause présente dans la convention de démembrement rattachée au contrat)

    J’ai la meme question dans le cas de biens immobiliers démembrés entre un usufruitier et un Nu-propriétaire: si le Nu-propriétaire a besoin de liquidités et ne souhaite pas attendre le décès de l’usufruitier pour les obtenir, quels sont les moyens légaux à sa disposition (sous réserve qu’il y en ait bien sûr!)?

    Je vous remercie par avance pour vos conseils et pour votre réponse.

    • Julien, Bonsoir,
      Pour la première question comme pour la seconde, je ne pense pas que le nu-propriétaire ait à sa disposition des moyens de défense ou de pression.
      Dans tous les cas, les fonds ou les biens appartenaient à l’origine à l’usufruitier qui a transmis la nue-propriété,
      Et nous savons qu’il n’existe AUCUNE INDIVISION entre l’usufruitier et le nu-propriétaire,
      https://www.aurep.com/newsletters/chasse-croise-entre-indivision-et-demembrement/#:~:text=Il%20n'y%20a%2C%20en,l'ensemble%20de%20ce%20bien.
      https://www.actu-juridique.fr/civil/obligations-contrats/la-licitation-forcee-de-bien-indivis-a-lepreuve-de-lindivision-en-usufruit/

    • Bonjour Julien,
      Quand la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie est démembrée, le capital accumulé est versé à l’usufruitier, lors du dénouement du contrat . Celui ci peut en disposer librement : Il aura bien évidemment tendance à privilégier un rapport élevé à court terme plutôt qu’un placement d’avenir à long terme : C’est effectivement un gros problème !
      Vous pouvez tenter de demander l’arbitrage d’un juge en cas de placement trop caricatural mais je suis un peu pessimiste sur vos chances !
      En cas de SCPI, la situation est radicalement différente, l’usufruitier n’a pas la main sur le choix du placement : certes, il touche l’intégralité des revenus fonciers mais le capital reste intact et reviendra au nu propriétaire .
      Dans le cas de démembrement de biens immobiliers classiques, souvenez vous qu’il n’y a pas d’indivision entre usufruitier et nu propriétaire : En conséquence, ce dernier n’a aucune possibilité légale de forcer le partage, il doit nécessairement recueillir l’accord amiable de l’usufruitier et comme (en général !) on n’attrape pas les mouches avec du vinaigre, il est probable que ce dernier n’ autorisera la vente qu’à la condition de toucher plus que ne le prévoit l’article 669 !

      • Merci Gipsy et Hugo pour vos réponses.

        Concernant les contrats assurance-vie démembrés, est-ce que si aucune solution n’était trouvée, il serait possible de convaincre l’usufruitier d’effectuer une procédure ‘d’abandon d’usufruit’ (moyen des contreparties qui ne seraient pas liées aux contrats assurance-vie démembrés par exemple).

        Comment fonctionne ce type de procédure concrètement?

        Faut-il aller chez un notaire pour la mettre en place?

        Y a-t-il des risques potentiels par la suite pour le nu-propriétaire d’essayer de mettre en place ce type de procédure (je pense notamment sur le plan juridique si l’usufruitier décidait de se retourner contre le nu-propriétaire suite à cette procédure par exemple).

        Si vous êtes en mesure de me donner des informations sur ce point, cela m’intéresse beaucoup!

        Merci encore pour vos réponses précédentes qui étaient très pertinentes!

        • Si tout le monde se met d’accord, vous pouvez résoudre la difficulté en signant un acte devant notaire dans le cadre transactionnel de l’article 2044 du Code Civil qui interdit aux parties toute contestation ultérieure !
          Il s’agit d’un acte innommé soumis au droit fixe de 125 euros par lequel on commence par exposer la difficulté que rencontrent les deux parties avant d’en venir au détail de la transaction
          Dès lors, deux solutions :
          – Soit les droits de l’usufruitier sont convertis en une rente viagère que vous vous engagez à lui verser jusqu’à la fin de ses jours et vous devenez pleinement propriétaire de la somme d’argent initiale dont vous faites ce que vous voulez sans qu’il n’ait son mot à dire (voir mes commentaires plus haut du 12 juillet 2019) C’est, pour moi, la meilleure solution, surtout si l’usufruitier a plus de 70 ans car il ne devra déclarer au fisc que 30 % des sommes qu’il touchera au titre du viager . Cet avantage fiscal vous permettra de négocier plus facilement la somme à lui verser mensuellement .
          – Soit, une partie de la somme concernée vous revient et une autre revient à l’usufruitier, mais je déconseille fortement cette solution car, d’une part, vous allez devoir vous mettre d’accord sur l’évaluation (valeur économique ou article 669 du Code Civil) ce qui est source de frictions et d’autre part, l’usufruitier devra déclarer au fisc 100% des revenus qu’il encaissera de ses éventuels placements (au lieu de 30%)
          Enfin le fisc considèrera qu’il s’agit d’un partage et l’acte supportera une taxation de 2,5 % de la masse répartie, ce qui n’est pas rien !

  32. Bonjour,
    Creusez du côté d’une action fondée sur l’abus de jouissance de l’usufruitier (art. 618 du code civil). C’est somme toute rarement mis en oeuvre mais ça a le mérite d’exister pour justement faire face à ce type de situation…

    • Merci Cédric. Effectivement je n’avais jamais entendu parler de cet article, c’est bon à savoir! Quand vous dites que c’est rarement mis en oeuvre vous voulez dire qu »il y a peu (aucune?) jurisprudence relative à la mise en oeuvre de cet article?

  33. Merci Cédric. Effectivement je n’avais jamais entendu parler de cet article, c’est bon à savoir! Quand vous dites que c’est rarement mis en oeuvre vous voulez dire qu »il y a peu (aucune?) jurisprudence relative à la mise en oeuvre de cet article?

  34. Si ! il a été utilisé avec succès dans le cas où un usufruitier, bénéficiaire d’un compte titre avait encaissé des ventes d’actions et avait tout simplement « oublié » de réinvestir en remembrement le produit de la vente …. Ce qui était, quand même, assez énorme !
    C’est vous dire pourquoi je vous disais que j’étais très pessimiste quant à vos chances devant un juge pour une simple critique, du choix fait par l’usufruitier, pour son investissement …

  35. Cédric, Julien,
    Est-il simple de mettre en oeuvre une action et d’obtenir gain de cause au titre de l’article 618 du Code civil ?
    Les liens qui suivent semblent établir le contraire :
    https://www.christian-finalteri-avocat.fr/usufruit-maternel-echec-a-la-demande-de-decheance-de-lusufruit-maternel-cour-dappel-de-nancy-1re-chambre-11-fevrier-2020-rg-n-18-02596/

    https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/droits-devoirs-usufruitier-2263.htm

    http://lacan-avocat.com/841/?cn-reloaded=1

    La jurisprudence fait une application stricte de l’article 618 du Code civil en limitant le prononcé de la déchéance à deux cas d’abus de jouissance, à savoir une faute de commission (des dégradations ou une modification de destination) ou une faute d’omission (défaut d’entretien).

    PAR CONTRE, je lis ceci : L’usufruitier d’un portefeuille de valeurs mobilières peut le gérer en cédant des titres, mais il doit alors les remplacer puisqu’il a la charge d’en conserver la substance et de le rendre. (ce que l’on appelle un quasi-usufruit).

    Or, en l’espèce, l’usufruitière avait opéré des prélèvements sur le compte-titres, à destination de ses propres comptes, sans justifier que les fonds avaient été utilisés dans l’intérêt de la succession. (Cour d’appel d’AMIENS, Chambre 1, section 1, 11 Juin 2009 et Cass. 1ère civ, 16 Juin 2011, Numéro de pourvoi : 10-17.898)

    Pour autant, un nu propriétaire qui engage une action à l’encontre de l’usufruitier doit s’attendre à des « représailles ». Il convient donc de peser le pour et le contre.

    • Merci pour ces précisions Gipsy.
      De quels type de ‘représailles’ parle-t-on dans ce cas? Représailles judiciaires? Procès?
      J’aimerais effectivement être en mesure de peser le pour et le contre dans ce genre de situation afin de pouvoir évaluer les risques et d’éviter de m’aventurer dans une voie où je pourrais me retrouver ‘bloquer’ par la suite à défaut d’avoir suffisamment évalué le pour et le contre de la situation…

      • Pour prendre une image, un nu propriétaire et un usufruitier sont « mariés jusqu’à la mort du deuxième » et les « représailles » seront surtout une ambiance déplorable qui va désormais régner entre les « mariés » : Il faut à tout prix éviter cela ! Alors, un conseil : Ne tentez pas une action judiciaire avec l’article 618 car vous
        perdrez très probablement ! Mais ce que vous gagnerez à coup sûr, c’est un ennemi dans votre entourage proche !

  36. Bonjour,

    J’aurais encore une question à vous poser sur un sujet légèrement différent mais étant donné la précision de vos réponses je me dis que vous pourriez peut être, si vous le voulez bien, m’apporter vos avis d’experts sur ce sujet également.

    La situation est la suivante:

    Un enfant (appelons le T) à bénéficié d’une donation en avancement de parts successorales sur l’ensemble des biens immobiliers de ses parents.

    L’un des deux parents décède (appelons le Madame Y) et l’autre parent (appelons le Monsieur Z) se remarie quelques années plus tard avec Madame X.

    Le conjoint survivant Z veut faire le maximum pour avantager Madame X au détriment de l’enfant T issu du premier lit (mariage en communauté universelle avec attribution intégrale + donation entre époux…).

    Est-ce que les dispositions légales que peut prendre le conjoint survivant (Monsieur Z) pour avantager Madame X peuvent faire que l’enfant T du premier lit ne pourra avoir accès aux biens immobiliers mentionnés dans la donation en avancement de parts successorales qu’au décès de Madame X?

    Je pense notamment à une forme ‘d’usufruit successif’ qui, même s’il n’a pas été prévu dans la donation initiale pourrait éventuellement être mis en place par la suite via des actes notariés effectués de la part de Monsieur Z au profit de Madame X.

    De plus, si Madame X à des enfants d’un autre lit ceux-ci peuvent-ils prétendre à quelque chose concernant les biens mentionnés dans la donation en avancement de parts successorales (via une forme d’usufruit successif initié par leur mère Madame X par exemple?)

    Quels droit l’enfant T du premier lit/héritier réservataire peut-il faire valoir pour ne pas devoir attendre le décès de Madame X pour pouvoir bénéficier des biens immobiliers issus de la donation en avancement de parts successorales?

    Est-il possible de faire jouer le fait que Madame X ne devrait pas avoir de droits vis-à-vis de la part des biens immobiliers provenant de Madame Y (même si ceux-ci proviennent aussi de Monsieur Z et non exclusivement de Madame Y) pour que l’enfant T puisse faire valoir ses droits?

    Y a-t-il des choses (je pense notamment à des clauses mentionnées dans la donation en avancement de parts successorales) sur lesquels l’enfant T doit être ‘vigilant’ afin de ne pas être spolié?

    Je vous remercie une fois de plus par avance pour les éléments de réflexion que vous pourrez m’apporter sur ces questions complexes.

    • Résumons le plus simplement possible :
      Y et Z ont donné à T tous leurs immeubles en conservant un usufruit réversible sur la tête du survivant (En l’occurrence Z) : L’affaire est close car au décès de Z, l’usufruit de ce dernier s’évaporera et T possèdera la pleine propriété des immeubles . Point barre !
      Z se remarie sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale dans laquelle il apporte tous les biens qu’il possède encore (comptes bancaires et autres éventuels biens propres) Au décès de ce dernier, il n’y aura pas de succession car toute cette communauté appartiendra au survivant X : Il n’y aura pas lieu de faire jouer une éventuelle donation entre époux !
      Bien sûr, T au décès de son père pourrait faire jouer l’action en retranchement qui lui permettrait de garantir sa réserve, mais si, comme vous le dites, tous les immeubles ont déjà été donnés, il aura déjà été rempli de ses droits qui sont de 50% s’il est seul héritier, 1/3 pour chacun s’ils sont deux, 1/4 pour chacun s’ils sont trois, la quotité disponible restant limitée à 1/4 au delà ! On peut imaginer que la totalité des immeubles correspond à plus de 50% de l’actif (hors assurance vie qui n’entre pas dans l’actif successoral !)
      En aucun cas, on ne peut revenir par testament sur une donation déjà faite par les deux premiers conjoints, sur laquelle on s’est réservé un usufruit qui n’existera plus, le jour où l’on décèdera : Madame X (et ses enfants) n’ont donc rien à voir avec cet acte qui normalement ne parlait pas d’elle, ce qui, d’ailleurs, n’aurait pas manqué d’ un peu interpeller Y, si tel avait été le cas !

      • Merci beaucoup, Hugo, vous avez parfaitement résumé la situation effectivement.

        Votre réponse détaillée à généré quelques questions importantes et je demandais si vous accepteriez de m’éclairer sur celles-ci:

        1. Quand vous dites que ‘Au décès de ce dernier (Z), il n’y aura pas de succession car toute cette communauté appartiendra au survivant X’, cela est valable aussi bien pour les biens immobiliers que pour les liquidités présentes sur les comptes de Z?

        Monsieur T n’aura aucun moyen d’avoir accès aux liquidités présentes sur les comptes de Monsieur Z avant le décès du survivant X?

        Il n’aura aucun moyen légal de ‘forcer’ le partage des comptes avant le décès de Madame X?

        Par conséquent Madame X pourrait éventuellement dilapider l’ensemble des liquidités et ne plus rien laisser à Monsieur T ?

        Y a-t-il un intérêt pour Monsieur T de faire enregistrer une créance de restitution sur ces comptes au jour du décès de Monsieur Z ou pas?

        2. L’éventuelle action en retranchement que Monsieur T pourrait intenter à Madame X après le décès de Monsieur Z pourrait-elle lui permettre de bénéficier des biens immobiliers qui lui ont été transmis dans la donation sans avoir à attendre le décès de Madame X?

        Si ca n est pas le cas y a-t-il une autre solution qui pourrait permettre à Monsieur T d’arriver à ce résultat?

        3. Est-il possible que Madame X puisse avoir des ‘droits’ sur un contrat assurance-vie qui était démembré entre Monsieur Z et Monsieur T lorsque Monsieur Z décèdera ou pas? (Via un ‘transfert d’usufruit’ par exemple?)

        Je me pose la même question concernant les parts de placements en SCPI qui étaient détenues par Monsieur Z avant son décès.

        4. Concernant le contrat assurances-vie démembré, si la somme présente sur le contrat au jour du décès de Monsieur Z est largement inférieure à celle qui avait été initialement investie sur le contrat lors de sa création, Monsieur T va devenir propriétaire de la somme présente présente sur le contrat au jour du décès de Monsieur T, c’est bien cela?

        Est-ce que la différence entre la somme initialement investie sur le contrat et la somme présente sur le contrat au jour du décès de Monsieur T peut être rapportée à la succession ou est-ce que cet argent est définitivement ‘perdu’ pour Monsieur T?

        Je m’excuse pour le grand nombre de questions mais je suis perdu devant la complexité du sujet et je cherche désespérément des réponses à ces questions complexes…

        Dans l’espoir que vous accepterez de me donner un peu de votre temps pour bien vouloir y répondre, je vous remercie infiniment pour votre aide!

        • Bonjour Julien,
          Comme toujours en droit, il faut être très méthodique : Ne pas penser aux promenades sur les petits chemins sans avoir préalablement vérifié qu’il y a bien une sortie sur l’autoroute !

          Question 1 : Le préalable est de savoir si la donation par Y et Z a permis à T de recevoir sa réserve dans la succession de Z . Si la réponse est oui, toutes les interrogations sont sans objet et Madame X fera ce qu’elle voudra de la communauté qui lui sera intégralement attribuée .
          Question 2 : La donation en question ci dessus évoquée est devenue définitive après le décès de Y et Z. Madame X n’est pas concernée par celle ci !
          Question 3 : S’il y a eu un contrat d’assurance vie, il suffit d’appliquer les termes de la clause bénéficiaire tels qu’ils existaient au jour du décès de Z et qui devaient tenir compte de la communauté universelle . Les parts de SCPI, elles par contre, font de plein droit partie de la communauté universelle et si la réponse à la question 1 est positive, Madame X en fait ce qu’elle veut sans que vous n’ayez de droit de regard .
          Question 4 : Z de son vivant avait le droit de dépenser son argent comme il l’entendait .
          La clause bénéficiaire ne s’applique donc qu’au solde existant au décès . Je suppose , bien sûr, que le démembrement ne concernait pas la souscription du contrat mais uniquement la clause bénéficiaire .
          Désolé Julien, mais pour s’y retrouver, il faut élaguer à grands coups de machette !

          • Merci pour votre réponse Hugo.

            Cependant je ne comprends pas votre réponse à la question 1, lorsque vous dites ‘Le préalable est de savoir si la donation par Y et Z a permis à T de recevoir sa réserve dans la succession de Z’.
            En effet, les biens mis en jeu dans la donation sont des biens immobiliers pour lesquels Z s’est réservé l’usufruit jusqu’à son décès. Par conséquent T étant nu-propriétaire de ces biens jusqu’au jour où Z décèdera, est-ce que cela signifie que T a reçu sa réserve ou non?

            D’autre part, concernant les contrats assurance-vie démembrés, j’aurais du le préciser et je m’en excuse, mais le démembrement concernait effectivement la souscription du contrat et non la clause bénéficiaire. Est-ce que cette information modifie les réponses que vous m’avez donné précédemment concernant les contrats assurance-vie démembrés? Dans ce cas Madame X n’a pas de droits vis-à-vis de ces contrats étant donné qu’ils sont ‘hors succession’ est-ce correct? Est-ce que, du fait que le démembrement a eu lieu à la souscription du contrat, la différence entre la somme initialement investie sur le contrat et la somme présente sur le contrat au jour du décès de Monsieur T sera rapportée à la succession ou non?

            Enfin concernant votre réponse sur la question des SCPI: si je suis nu-propriétaire de parts dans la SCPI, je ne deviendrais pas plein propriétaire de ces parts lorsque l’usufruitier, Monsieur Z, décèdera? Madame X récupèrera l’usufruit des parts qui étaient détenues par Monsieur X lors de son décès? Dans le cadre d’un démembrement de parts dans une SCPI, doit-il y avoir une convention de démembrement d’établie (comme pour un contrat d’assurance-vie démembré lors de sa souscription) ou bien n’est-ce pas obligatoire dans le cas d’une SCPI?

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