Le démembrement de propriété d’un logement et plus généralement d’un immeuble est une situation courante. Il peut s’agir d’un démembrement volontaire résultant d’une donation avec réserve d’usufruit ou d’un démembrement subi résultant d’une succession en présence d’un conjoint qui aurait choisit l’option héréditaire en usufruit.

Pendant le démembrement de propriété, les propriétaires du logement peuvent devoir prendre la décision de vendre le bien immobilier. Dans une telle situation, l’accord unanime des usufruitiers et des nus propriétaires est requis. L’usufruitier ne peut forcer le nu propriétaire  vendre et inversement. Dans le cadre d’une succession, c’est cette impossibilité à vendre le bien immobilier sans l’accord de l’usufruitier qui nous permet d’affirmer que les enfants ne peuvent pas mettre leur parent survivant ou le conjoint survivant de son logement dont ils sont les nus propriétaires.

En revanche lorsqu’ usufruitier et nu propriétaire sont d’accord pour vendre ledit bien immobilier, la vente d’un bien immobilier démembré ne pose aucun problème particulier. La question est alors du devenir du prix de vente : Comment se répartira le prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire ? Qui touchera de l’argent ? Quelle répartition entre l’usufruitier et le nu propriétaire ?

Dans la pratique, une réponse simple (simpliste) est apportée à cette question : Usufruitier et nu propriétaire se partagent le prix de vente et repartent chacun avec un chèque dont le montant est fonction d’une clef de répartition proposée par l’article 669 du CGI. 

Ce partage civil du prix de vente est l’application littérale de la première partie de l’article 621 du code civil ; Le choix d’une répartition en conformité avec l’article 669 du CGI est un choix pratique qui simplifie le travail du notaire (à défaut d’être la meilleure option).

C’est la réponse classique parfois imposée aux vendeurs qui ne savent pas qu’il existe d’autres solutions. En effet, sans ce poser davantage de question, le notaire répartit automatiquement le prix de vente du bien immobilier démembré après application de l’article 669 du CGI et en fonction de l’âge de l’usufruitier :

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
Moins de : 21 ans révolus

90 %



10 %

Moins de : 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de : 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de : 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de : 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de : 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de : 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de : 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

L’application de ce barème fiscal à l’avantage incontestable d’être simple et non remis en question par les parties qui ne savent pas toujours qu’elles peuvent calculer la répartition entre usufruit et nue propriété en passant outre ce barème fiscal.

En effet, en théorie, usufruitier et nu propriétaire peuvent convenir d’une répartition différente que l’on appelle répartition économique davantage en accord avec la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. Cette négociation sur la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire doit intervenir au moment ou ces derniers donnent leur accord pour la vente dudit bien immobilier. Cela est tout à fait pertinent. On ne peut donner un accord sur la vente d’un droit que si l’on connait la valeur de ce que l’on va vendre.

Pour ce faire, les parties peuvent recourir à une estimation mathématique de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. Cette valeur devra être fonction des caractéristiques de l’immeuble vendu et d’hypothèses, telles que l’évolution future des loyers, des charges ou des prix de l’immobilier. Bref, vous l’aurez compris, il s’agit d’une négociation entre usufruitier et nus propriétaires basée sur une formule mathématique incontestable que nous vous présentons dans cet article « Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété« , ou dans ce simulateur :

Bien évidemment, les parties conscientes de l’importance de hypothèses seront prudentes et devront justifier l’équilibre de ces dernières afin de ne pas prendre le risque d’une requalification fiscale pour donation déguisée.

De surcroît, au delà de ces considérations complexes (et parfois trop théoriques) autour de la question du recours au barème fiscal ou à l’évaluation économique de l’usufruit ou de la nue propriété, le véritable sujet n’est pas là. La question principale me semble être dans la pertinence même de cette répartition : Usufruitiers et nus propriétaires ont ils vraiment intérêt à se partager le prix de vente ? La poursuite du démembrement ne serait elle pas une option plus pertinente ?

 

Faut il vraiment partager le prix de vente démembré entre usufruit et nue propriété ?

L’article 621 du code civil autorise les parties à reporter le démembrement de propriété sur le prix de vente. Ainsi, le partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire n’est qu’un choix par défaut que les parties peuvent dépasser en choisissant de reporter le démembrement sur le prix de vente.

C’est alors tout naturellement que le démembrement de propriété pourra se prolonger sur le prix de vente du bien immobilier et se transformer en quasi-usufruit ou être utilisé pour investir dans un niveau bien immobilier qui sera alors démembré. Conserver le démembrement sur le prix de vente est une option très intéressante qui permettra de conserver l’intérêt initial de la donation avec réserve d’usufruit.

L’usufruit initial conservera le droit de jouissance sur la somme d’argent en application de la théorie du quasi-usufruit ou les parties pourront prendre la décision d’investir ensemble le prix de vente dans l’achat d’un nouveau bien démembré. A terme, le décès de l’usufruitier entrainera l’extinction de l’usufruit et le nu propriétaire deviendra plein propriétaire de l’immeuble sans droit de succession sur la valeur de l’usufruit qu’il recueillera à cette occasion.

Mais au delà de cet intérêt fiscal incontestable, c’est surtout la protection des intérêts de l’usufruitier qui est ici amélioré. Au lieu de se retrouver avec seulement 40%, 30% ou même 10% du prix de vente, l’usufruit pourra conserver un droit de jouissance sur un nouvel actif dont il pourra tirer des revenus ou qu’il pourra occuper au titre de sa résidence principale durant toute sa vie.

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35 Comments

  1. Comment est calculée la taxation sur la Plus-value d’un bien démembré partiellement issu d’une succession en imaginant que le conjoint survivant ait choisi l’usufruit via une DDV (cela diffère peut être si l’usufruit est recueilli sans DDV ?)
    Exemple : bien immobilier acquis il y’a 30 ans.
    Mr décède, Madame choisit l’option 100% usufruit via DDV.
    Les enfants sont donc nus-propriétaire de la moitié du bien immobilisé, valorisé dans la succession 240 000€.
    Madame décide 8 ans plus tard de vendre le bien immobilier avec accord des enfants. Le prix de vente est de 400 000€.
    Comment est calculée la taxe sur la plus value ? pour Madame et pour ses enfants nu propriétaires ? avec option usufruit DDV et option usufruit sans DDV ?

    Et si Madame décide en accord avec ses enfants de conserver l’usufruit du prix de vente pour faire des donations à ses petits enfants, une créance de restitution est elle envisageable ?

    • La plus-value est calculée en fonction de la valeur réellement perçue par les parties. Je vais vous faire un article sur la question des plus-values immo en démembrement, c’est intéressant et trop long pour être mis en commentaire.

      Enfin « Madame décide en accord avec ses enfants de conserver l’usufruit du prix de vente pour faire des donations à ses petits enfants, une créance de restitution est elle envisageable » : la réponse est OUI.

    • Si c’est la date d’acquisition qui est retenue (?), il ne devrait plus y avoir de taxation de PV, car c’est au bout de 30 ans que cette taxation s’éteint

      • Loïc Normand says:

        Le top départ pour le calcul de la PV date de l’acquisition de la nue-propriété. Si le bien a été acheté il y 30 ans mais que M. décède en n-8 alors le démembrement est né en n-8 et la durée de détention sera donc de 8 ans pour le nu-propriétaire…il y aura donc PV. Pour l’usufruitier cela va dépendre de qq critères: achat du bien en communauté? en indivision (quote part)? le bien est-il sa résidence principale… bref potentiellement pas de PV mais potentiellement de la PV.
        Pour le NP la PV est calculée selon la quote part de ses droits au regard de l’art. 669 CGI en faisant la différence entre le prix d’acquisition (valeur NP au décès), les éventuels frais afférents et la valeur de vente de cette NP.

        Petite remarque à Guillaume FONETNEAU: un usufruit est par nature temporaire… opter entre un usufruit viager et un usufruit à durée fixe serait plus juste 😉

  2. christophe says:

    Bonjour,
    Comment se passe la répartition d’une vente d’un bien immo lorsqu’il est détenu via une société transparente, dont les parts sont démembrées ?
    Y a t il une répartition des montants entre usuP et nuP détenteurs de parts ?
    Merci

    • Non, c’est la société qui vend un bien détenu en pleine propriété par elle. Il n’y a pas démembrement dans ce cas

      • Christophe says:

        ok au niveau de la société, mais quand elle est à l’IR, comment se réparti la déclaration du revenu exceptionnel entre associés démembrés ? y a il une règle ?

        • Non, seul le profit peut être une bénéfice distribuable aux associés. Vendre le patrimoine de la SCI, c’est pas constitutif d’un profit exceptionnel. L’argent doit rester dans la SCI

          • christophe says:

            Certes, je n’éoquais pas la distribution, mais la déclaration. Par exemple pour la taxe sur les hauts revenus, ou pour le calcul du revenu de référence. Etant à l’IR (SCI ou SarL de famillle), les associés doivent d’une certaines manière porter la plus value dans la 2042. Mais dans quelles proportions…

  3. Article intéressant. Quid de la répartition nue propriété / usufruit pour un achat de parts de SCPI en démembrement avec la détention de l’usufruit par une personne morale et la nue propriété à une personne physique ? Comment appliquer votre calcul à ce cas de figure ?

    • Dans cette hypothèse, vous subissez le calcul économique fait par la société de gestion, mais dans l’absolue, vous devez pouvoir être libre d’imposer votre calcul au regard de vos hypothèses sur l’évolution des parts

  4. Bonjour,
    Il existe au moins trois solutions dont deux sont seulement évoquées dans cet article :
    -Partage du prix entre usufruitier et nu propriétaire, suivant le barème purement fiscal ou suivant la valeur réelle de l’usufruit comme vous le précisez
    -Quasi usufruit (prix de vente laissé à la disposition de l’usufruitier) ou investissement dans un nouveau bien immobilier démembré,
    -Troisième solution non évoquée : convention entre usufruitier et nus propriétaires pour que le prix soit réglé intégralement aux nus propriétaires, à charge par eux de verser un intérêt à l’usufruitier pendant sa vie, suivant le taux de la Caisse d’Epargne par exemple
    Si l’usufruitier est âgé et n’a pas besoin de se servir des capitaux, les 30% ou 40 % ou 20 % ou 10% par partage du prix entre usufruitier et nus propriétaires, ne se retrouveront pas taxés lourdement dans la succession future de l’usufruitier. (seul risque : l’usufruitier n’a pas la garantie que les nus propriétaires seront en capacité de lui régler ponctuellement l’intérêt mais là, il s’agit d’un risque à prendre par l’usufruitier qui connaît bien le ou les nus propriétaires et leur situation

    • La troisième solution consiste à créer une rente viagère et donc à soumettre à l’impôt sur le revenu (30% après 70 ans) un capital qui serait exonéré si l’acquisition initiale avait plus de 30 ans !

    • Bonjour et merci pour cette troisième solution que je découvre. Quelle serait alors la qualification juridique :

      – Un abandon d’usufruit : Non, car le versement des intérêts ne serait alors pas justifié ;
      – Un prêt ? Oui peut être, mais alors il faut envisager son remboursement et un acte authentique. L’usufruitier prête la somme soumise au quasi usufruit aux nus propriétaires.

      J’ai du mal à qualifier cet acte. Pouvez vous m’aider ?

  5. La troisième solution consiste à créer une rente viagère et donc à soumettre à l’impôt sur le revenu (30% après 70 ans) un capital qui serait exonéré si l’acquisition initiale avait plus de 30 ans !

  6. La troisième solution consiste à poursuivre un usufruit viager sur une somme d’argent ; seuls, les intérêts encaissés après la vente constituant un faible revenu imposable suivant le barème de l’impôt sur les revenus. Il n’est donc pas question de soumettre à l’impôt sur les revenus les 30% de capital après 70 ans.

  7. Désolé, j’ai du manquer de clarté :
    La totalité de la somme usufruitée est convertie en une rente viagère à titre onéreux (dont le mécanisme ressemble un peu à une classique vente d’immeuble en viager)
    L’Etat a prévu la taxation des revenus qui en sont tirés, en fonction de l’âge du bénéficiaire .
    Voici le lien du Bofip :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/369-PGP

    • Il ne s’agit pas de la constitution d’une rente viagère,
      L’usufruit se poursuit sur la totalité du prix de vente ; l’usufruitier accepte que les fonds soient encaissés en totalité par le ou les nus-propriétaires (qui n’y voient aucun inconvénient…) mais les nus propriétaires s’engagent à régler à l’usufruitier un intérêt à un taux déterminé. Il ne s’agit absolument pas d’un prêt, ni d’une constitution de rente viagère

      • Tres mauvaise solution pour le bénéficiaire des intérêts car ses revenus seront taxés intégralement comme des BIC sans l’abattement prévu pour les rentes viagères !

  8. Pas forcément,
    Tout dépend de la tranche d’imposition de l’usufruitier (14 ou 30 % ?)
    L’intérêt à 0,75 % aboutit à un intérêt annuel faible, taxable à l’impôt sur le revenu suivant la tranche d’imposition,
    Si l’usufruitier encaisse une part du prix de vente (30 % par exemple), ce montant figurera probablement taxé dans l’héritage à 30 % par exemple
    Exemple :prix 500.000
    Intérêt annuel à 0,75% = 3750 à 30% par exemple =1125 d’impôt par an
    Si l’usufruitier encaisse un capital de 30% ou 150.000, ils se retrouveront probablement dans l’héritage, taxé à 30% par exemple, 45.000
    Chaque cas est à étudier mais cette troisième solution peut être intéressante pour tout le monde. Il ne faut donc pas l’écarter…

  9. A noter : les droits de succession en ligne directe ne sont que de 20% jusqu’à 650.000 euros (abattement compris)
    Je persiste cependant à penser qu’entre soumettre la totalité des intérêts perçus à l’impôt sur le revenu ou n’y soumettre qu’une petite partie, le choix ne se pose même pas !
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/369-PGP

  10. Sauf que l’Inspecteur des Impôts concerné saura vous démontrer qu’il ne s’agit pas de la CONSTITUTION D’UNE RENTE VIAGERE !
    Guillaume pourra nous le confirmer de son côté ainsi que tous autres fiscalistes

    • Oui, je confirme que votre schéma est particulièrement intéressant et répond aux besoins des parties. En revanche, je dois avouer ne pas être très à l’aise avec la qualification juridique de la chose. Je penche pour un contrat de prêt du quasi-usufruitier au profit des NP avec remboursement de la dette par le décès et annulation de la créance de restitution.

      Sommes nous d’accord ?

  11. La qualification juridique de la chose est donnée par l’Administration elle même dans la première ligne du lien du Bofip communiqué ci dessus :

    « Les rentes viagères constituées à titre onéreux résultent d’un contrat par lequel le crédirentier a volontairement accepté de se dessaisir d’un élément de son patrimoine, bien mobilier (somme d’argent par exemple) »

    Il s’agit d’un acte innommé par lequel le bénéficiaire se désiste de son quasi usufruit en contre partie de la constitution d’une rente viagère : Je l’ai pratiqué bien des fois et cela n’a jamais posé de problème !

  12. L’article 759 du Code Civil stipule :
    « Tout usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé, qu’il résulte de la loi, d’un testament ou d’une donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente viagère, à la demande de l’un des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint successible lui-même. »
    En l’occurrence, le capital n’est jamais « payé » et le Code Civil, lui même, nous dit pourtant qu’il s’agit bien d’une rente viagère !!!!
    Etes vous rassuré, Guillaume ?

    • Je serai rassuré si vous m’expliquiez que le montant de la rente viagère était plus ou moins égale à la valeur de l’usufruit / espérance de vie de l’usufruitier capitalisé au taux de 2%.

      Mais effectivement, la rente viagère sur la valeur de l’usufruit doit être relativement proche d’un taux d’intérêt annuel sur la valeur totale dudit bien démembré.

      • Le caractère éventuellement lésionnaire de la convention est un autre sujet ….

        • Au contraire. C’est tout le sujet ! On pourrait y voir une donation déguisée ! Et on ne peut se permettre de mettre en avant des montages contestables source d’insécurité juridique et fiscale.

          • Le montage n’est pas contestable puisqu’il n’est que l’application du Code Civil .
            Par contre tout acte synallagmatique peut effectivement présenter un déséquilibre au profit de l’une ou l’autre partie, ce qui est à l’évidence une source d’insécurité juridique, comme la lésion dans un partage ou dans une vente .
            Faut il pour autant renoncer à vendre un bien ?
            Ou pire, faut il renoncer à faire une donation avec réserve d’usufruit, puisque de beaux esprits ont récemment évoqué l’abus de droit pour cet acte ultra classique ?

            • Guillaume FONTENEAU says:

              Oui, mais lorsque le déséquilibre est volontaire pour réaliser un objectif principal caché par un acte secondaire, vous conviendrez que l’abus de droit est un risque non négligeable qu’il convient de ne pas faire prendre.

              Conseiller un acte de fraude fiscale ne me semble pas utile.

              • Désolé Guillaume, mais je crois que vous venez de répondre un peu vite : en 35 ans de carrière, je n’ai jamais conseillé un acte de fraude fiscale et pas davantage dans notre présent échange !
                Vos propos violents me surprennent un peu !

                • Guillaume FONTENEAU says:

                  Non, ce n’est pas contre vous, je ne me permettrais pas. Mais nous sommes ici dans un espace auquel les non initiés ont accès. Je ne voudrais pas que vos propos soient déformés et surtout mal interprétés par des personnes dont l’objectif serait de chercher l’astuce pour frauder.

                  Je ne vous connais pas et ne me permettrais pas une quelconque arrogance.

                  je préfère mettre en garde les lecteurs qui pourraient se dire « génial, voici une stratégie pour verser l’argent au nu propriétaire.

            • Guillaume FONTENEAU says:

              Voici ce que dit l’AUREP sur le calcul du montant de la rente : « Point n’est besoin de déterminer la valeur de l’usufruit, encore moins de consulter le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Il est nécessaire et suffisant de déterminer le revenu net de charges procuré par le ou les biens dont il est demandé la conversion de l’usufruit en rente. Au revenu net viager payé par le locataire et encaissé par l’usufruitier doit se substituer une rente viagère (à priori d’un montant équivalent) payée par le ou les nus-propriétaires à l’usufruitier. »

              Vous avez donc raison… dès lors que le montant de la rente est conforme et équilibré.

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