Avec l’évolution de la société et surtout avec la modification tendancielle de la composition des ménages, nous allons revenir aujourd’hui sur les moyens de protéger les concubins lors de l’acquisition de leur résidence principale.
Le régime de l’indivision…
… présente peu de difficultés pendant la vie de couple…
Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis (Acte d’exploitation ou de gestion courante du patrimoine) ;
Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
… Mais de réelles difficultés en cas de disparition de l’un des concubins.
Le testament, une première disposition « faute de mieux ».
- Fiscalement, même s’il est possible de transmettre son patrimoine au concubin, celui ci devra s’acquitter de droits de succession à hauteur de 60% de la valeur du bien transmis. La seule solution pour éviter cette taxation confiscatoire est le PACS ou la mariage. Le PACS + Testament permettra une transmission sans aucun droit de succession (cf : « Mariage ou PACS : Quelle meilleure protection de la famille ?« ). Mais, là on sort du sujet de l’article qui évoque la question des concubins. Il faudrait alors changer le titre en « concubin, la meilleure solution pour vous protéger, c’est de vous marier ou de vous PACSER.
- Civilement, lorsque le concubin a des enfants, ceux ci sont dits « réservataires » et ne peuvent être déshérités. Une partie du patrimoine de leur père ou de leur mère doit leur revenir obligatoirement, limitant donc la possibilité de transmettre un patrimoine au concubin (même si ce dernier est le parent des enfants). En Effet, le patrimoine transmis au partenaire de PACS sera prélevé sur la quotité disponible.
Testament + Délégation bénéficiaire de l’assurance décès de l’emprunt immobilier : le duo gagnant ?
En effet, il est envisageable de modifier le bénéficiaire de l’assurance décès afin de désigner, non pas la banque afin de rembourser le crédit immobilier, mais les héritiers de l’emprunteur, c’est à dire le concubin dans notre stratégie, à charge pour lui de continuer à rembourser le bien.
Pour la banque, le concubin, héritier de la résidence principale devient le seul emprunteur de continuera à rembourser le capital emprunter.
Pour reprendre notre exemple précédent, la succession du pré décédé s’ouvre pour une valeur de 25 000€ car le crédit n’est pas remboursé par l’assurance décès. (100 000€ – 75000€).
Par contre, le conjoint survivant perçoit le capital décès en profitant de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les bénéficiaires peuvent recevoir la capital en franchise de droits de succession dès lors que la cotisation d’assurance versé la dernière année est inférieure à 152500€. Au delà, le concubin sera taxé au taux de 20%.
Avec la délégation bénéficiaire du contrat d’assurance décès et le testament, la transmission est réellement optimisée car le concubin pourra profiter de la résidence principale avec des droits de succession faibles.
Malheureusement, ces cas sont trop souvent refusés par le banquier.
La SCI (Société Civile Immobilière) peut être une solution intéressante.
Au delà d’une stratégie de transmission reposant sur la mise en place d’un testament, l’acquisition de la résidence par l’intermédiaire d’une SCI peut s’avérer pertinente. Je ne reviens pas sur le principe même de la SCI mais simplement sur la mise en œuvre d’un montage d’optimisation.Pour vous expliquer le montage, nous allons procéder par étapes :
1- Constitution de la Société Civile Immobilière.
- Monsieur est propriétaire des parts de 1 à 500
- Madame est propriétaire des parts de 500 à 1000
- La société civile immobilière a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier …(PS : Je peux vous transmettre les statuts sur demande aux coordonnées ci dessous).
- Le gérant est nommé dans les statuts : se sont successivement les conjoints.
2- Le Couple procède à un échange de parts
- Monsieur est Usufruitier des parts de 501 à 1000 et Nu propriétaire des parts de 1 à 500
- Madame est Usufruitière des parts de 1 à 500 et Nue propriétaire des parts de 501 à 1000.
3- La Société Civile Immobilière souscrit un emprunt pour acquérir la résidence principale.
- La SCI acquiert l’immeuble.
Le cœur de la stratégie réside dans le démembrement croisé des parts de la Société Civile Immobilière présenté au point 2.
Le code civil définit l’usufruit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété (la nue propriété), comme le propriétaire lui même, mais à la charge d’en conserver la substance. Dans notre volonté de protéger le conjoint survivant, nous allons lui conférer l’usufruit des parts sociales de la SCI. L’usufruit des parts lui permettra de profiter de sa résidence principale, et de gérer la SCI en toute liberté.
Ainsi durant la vie du couple, rien de change puisque chacun administre ses droits de propriété à la manière d’un
associé (droit de vote, partage des bénéfices et pertes … ).
Le jour ou l’un des concubins disparaît, le survivant se trouve protégé dans son droit de profiter de sa résidence principale :
- Le survivant est Usufruitier de 100% des parts de la SCI e(ce qui lui permet de profiter pleinement de la maison) et Nu propriétaire de l’autre moitié des parts ou, pour être plus clair : le survivant, après l’échange redevient plein propriétaire de ses parts (le décès entraîne l’extinction de l’usufruit et la nue propriété devient pleine propriété) et le survivant conserve l’usufruit des parts de son conjoint décédé.
- La nue propriété des parts du conjoint décédé est transmise par voie successorale aux héritiers du conjoint (enfants ou parents … ).
Cette transmission de la jouissance de la résidence principale est réalisée en franchise totale de droits de succession et présente l’avantage de ne pas changer l’ordre légal des successions. Les héritiers du concubin pré décédé recevront leur héritage à l’extinction de l’usufruit du conjoint survivant. (la nu propriété transmises aux héritiers du conjoint décédé, assurera la transmission de ce patrimoine vers la famille du pré décédé).
C’est cette dernière solution qui est la plus efficace surtout pour les concubins qui sont réfractaires aux mariages ou au PACS et doit s’envisager dans les familles recomposées pour lesquelles il est important de distinguer le droit de jouissance laissé au conjoint et le droit de propriété de l’immeuble doit doit rester dans la branche familiale.
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Car bien évidemment, la solution la plus simple pour se protéger reste le Mariage ou le PACS mais il s’agit d’une toute autre histoire … (cf : « Mariage ou PACS : Quelle meilleure protection de la famille ?)