Au rang des stratégies patrimoniales d’investissement dans l’immobilier locatif, la stratégie d’acquisition en démembrement de propriétaire avec vos héritiers, combinée avec le mécanisme des déficits foncier qui autorise la déductibilité fiscale des travaux engagés est probablement l’une des meilleures stratégies d’investissement.

En deux mots, cette stratégie que nous détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » – en précommande avec un tarif préférentiel jusqu’au 01/12/2020 – est réalisée en trois étapes :

1- Donation d’une somme d’argent à vos enfants

Cette donation de somme d’argent, réalisée sous forme de don manuel pourra être effectuée en franchise de droit de succession dans la limite de 100 000€ tous les 15 ans par parent au profit de chacun de vos enfants ;

L’utilisation de l’abattement de 31 865€ au titre de l’article 790G du code général des impôts devra être évitée tant la stratégie ne semble pas correspondre à l’esprit du législateur qui l’a conduit à voter cet abattement ;

2- Acquisition du bien immobilier destiné à la location nue.

Le bien immobilier sera acheté par les parents pour l’usufruit et par les enfants pour la nue-propriété. Par souci de simplicité, l’acquisition sera effectuée en application du barème fiscal de l’article 669 du CGI qui permet de fixer la valeur de l’usufruit et la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Les enfants payent l’achat de la nue-propriété grâce à la donation consentie par leur parent. Notez que le recours au barème fiscal de l’article 669 du CGI est facultatif.

Les parties pourront estimer la véritable valeur de l’investissement immobilier au regard des données économiques de l’actif immobilier (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété« ) ;

Les frais de notaires seront payés par les usufruitiers et les nus propriétaires proportionnellement à la valeur de leur acquisition ;

L’acquisition à crédit sera délicate compte tenu de l’impossibilité d’une prise de garantie réelle sur le bien immobilier.

3- Les parents usufruitiers engagent les travaux nécessaires qui permettront la mise en location de l’immeuble.

Il pourra s’agir de travaux de rénovation portant sur l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement comme le changement des huisseries, l’isolation par l’extérieur, mais aussi la réfection des sols, des murs, du mode de chauffage ou encore de la cuisine et de la salle de bain.

L’objectif est ici d’augmenter le potentiel locatif de l’immeuble, et indirectement de valoriser le bien immobilier en travaillant sur l’obsolescence immobilière et la dégradation par l’usage passé du bien immobilier.

Les travaux seront à la charge de l’usufruitier comme nous l’expliquons dans cet article dédié : « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ?« 

L’usufruitier pourra donc engager et payer ces travaux de rénovation qui lui permettront d’augmenter sa jouissance et donc le niveau des revenus futurs générés.

Fiscalement, les travaux engagés et payés par l’usufruitier seront déductibles des revenus fonciers selon les critères classiques de déductibilité des travaux que nous détaillons dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? » ou encore dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux et charges non déductibles des revenus fonciers« .

4 – L’usufruit met l’immeuble en location, perçoit des revenus fonciers et profite de la déductibilité fiscale des travaux engagés

L’usufruitier met l’immeuble rénové en location. Il perçoit donc des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu après déduction des travaux de rénovation.

Notez que les travaux de rénovation sont :

5 – Au décès de l’usufruitier, les enfants nus propriétaires deviennent pleins propriétaires de l’immeuble en franchise de droit de succession.

Vous l’aurez compris, cette stratégie d’investissement en démembrement de propriété avec déficit foncier est une stratégie patrimoniale très efficace pour investir dans l’immobilier locatif dans le cadre fiscal avantageux des déficits fonciers tout en optimisant la transmission à moindre coût fiscal aux enfants.

En cas de revente de l’immeuble par les enfants, la plus-value immobilière sera calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble avant travaux (les travaux ayant été déduits des revenus fonciers, ils ne pourront réduire la plus-value immobilière).

La doctrine fiscale explique :

« la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. »

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912

En revanche, cette plus-value immobilière sera totalement exonérée après 30 années de détention de l’immeuble.

Dans le cas précis de l’acquisition en démembrement, c’est la date d’acquisition de la nue propriété qui lance le point de départ de cet abattement pour durée de détention et donc la perspective d’une exonération partielle après 22 ans puis d’une exonération totale après 30 ans.

Démembrement de propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824

A suivre …

Pour aller plus loin :
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Livres / Formations 
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine

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