La location meublée a un caractère civil au regard du Code Civil. En effet, un arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862 précise que : « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ». Cette solution a été confirmée par une décision de la Cour de Cassation datant du 10 novembre 1993.

 

Or sur le plan fiscal, la location meublée est traitée comme une activité commerciale. Cela déroge au principe général qui considère que le droit civil prime sur le droit fiscal.

 


Le législateur a en réalité voulu conserver le principe d’équité entre les contribuables. Un loueur en meublé professionnel sera ainsi imposé de la même manière qu’un hôtelier puisque l’on peut considérer que leur fonds de commerce est bien pour chacun la location meublée.



UNE IMPOSITION AU TITRE DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX

 


Pourquoi une imposition au titre du BIC ?


Si juridiquement la location meublée est une activité civile, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Par conséquent, les revenus tirés de la location meublée d’un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 


 

Au sens de l’article 34 du Code général des Impôts (CGI), « sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale […] ».

 


Les loueurs en meublé doivent à ce titre souscrire une déclaration n° 2042 P pour chaque commune dans laquelle sont situés les biens donnés en location. Cette déclaration précise le chiffre d’affaires réalisé, le montant des salaires versés ou le nombre de salariés et, le cas échéant, le montant des plus ou moins values réalisées.

 



Attention :

Si le caractère habituel de la location ou l’habitabilité du logement ne sont pas respectés, l’imposition au titre des BIC est remise en cause au bénéfice des revenus fonciers.

 


Les loueurs en meublé professionnels


Afin de bénéficier du régime des BIC professionnels, le propriétaire doit avoir la qualité de loueur professionnel.

 


Seul l’article 151 septies du CGI définit ce statut : « Les loueurs professionnels s’entendent des personnes :
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agri coles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Pour l’application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement.

L’année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l’appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3°. Il en est de même l’année de cessation totale de l’activité de location.

En cas de cessation totale de l’activité de location, le sixième alinéa du VII de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI) prévoit que les recettes de cette activité font l’objet d’une proratisation pour l’appréciation du seuil annuel.

En revanche, la proratisation ne peut être effectuée si le contribuable dispose de plusieurs immeubles et continue son activité de loueur en meublé. Cela étant la doctrine administrative interprète déjà de façon souple cette règle, puisqu’elle permet, en cas de cessions successives la même année conduisant à la cessation de l’activité de location, de proratiser les recettes par immeuble en fonction de la date de cession de chaque immeuble et non pas globalement en fonction de la date de cessation de l’activité (cf. instruction administrative du 28 juillet 2009 parue au Bulletin officiel des impôts du 30 juillet 2009 sous la référence 4 F-3-09, n° 25). 

S’agissant de l’incertitude pesant sur le régime applicable à la plus-value réalisée, outre que cette difficulté pouvait déjà être rencontrée avant cette réforme, cette même instruction admet en son paragraphe 53 que le contribuable puisse soumettre la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation peut s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard. (Réponse ministérielle 70171 )


Les loueurs en meublé non professionnels


Sont donc considérés comme loueurs en meublé non professionnels, ceux qui ne remplissent pas l’une des conditions de l’article 151 septies du CGI.

Exonération


L’article 35 bis du CGI précise qu’une exonération d’impôt est accordée lorsqu’une partie de l’habitation principale fait l’objet d’une location en meublée et qu’elle constitue pour le locataire sa résidence principale.

Le prix de la location doit également être fixé dans des limites raisonnables. Un Bulletin Officiel des Impôts daté du 19 juillet 2005 fixe le montant maximum des loyers annuels à 112 euros par m² en provinces et à 155 euros par m² en Île-de-France.


La détermination du bénéfice imposable

Le micro BIC


Le régime d’imposition micro bénéfice industriels et commerciaux (micro BIC) s’applique de plein droit aux entreprises dont le chiffre d’affaires annuel, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile, n’excède pas 80300€ hors taxe s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, ou 32100€ hors taxes, s’il s’agit d’autres entreprises.


La location meublée, activité de fourniture de logement, relevait jusqu’en 2008 du seuil de 76 300 € et du taux d’abattement de 71 % pour l’application du régime des micro-entreprises.


A compter du 1er janvier 2009, les activités de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l’article 1407, relèvent, pour ce régime, du seuil de 32 100€ et du taux d’abattement de 50 %. Pour plus de précisions sur le régime des micro-entreprises, il conviendra de se reporter à l’instruction administrative 4 G-1-09 en date du 5 janvier 2009.


Les locaux mentionnés aux 1° à 3° du III de l’article 1407 sont :

  • les locaux mis en location à titre de gîte rural ;
  • les locaux mis en location en qualité de meublés de tourisme au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976 relatif à la répartition catégorielle des meublés de tourisme et des Gîtes de France ;
  • les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme.
Les revenus tirés des activités de location meublée de tels locaux continuent donc de relever, pour le
régime des micro-entreprises, du seuil de 80 300 € et de l’abattement de 71 %.

La location meublée qui dégage un chiffre d’affaires inférieur à 32100€ ou 80300€ selon les situations est soumise de plein droit au régime du micro BIC

L’instruction fiscale 4 G-2-99 sur le régime de fixation du bénéfice imposable selon la méthode du Micro BIC exclue de ce régime toute entreprise redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de plein droit ou sur option. En d’autres termes, le régime des micro entreprises est réservé aux entreprises qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base TVA.

Dans le cadre d’un investissement en location meublée, les loyers sont en principe exonérés de cette taxe sauf dans les cas énumérés dans la section sur la TVA.


Le bénéfice imposable, avant prise en compte des plus ou moins values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71%  ou pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la première catégorie (vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, fourniture de logement) et d’un abattement de 50% pour les autres entreprises (dont la location meublée).

Dans un contexte de location meublée, le chiffre d’affaires est constitué par les loyers. Ainsi, de l’application du régime micro BIC, il résulte que seul 50% ou 29% des loyers sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la nature de la location.

L’utilisation de ce régime de détermination de la base imposable apparaît peu favorable aux loueurs en meublé. Effectivement, l’investisseur est à la recherche d’un mode d’imposition lui permettant, d’une part d’imputer les déficits de l’activité sans limitation sur le revenu global et d’autre part, de profiter de l’amortissement de l’immeuble pour réduire son imposition. Ces deux critères de choix pour l’investisseur ne sont pas présents dans le mode de fixation du bénéfice imposable réservé aux micro-entreprises.

Le régime réel d’imposition serait une solution pour ce type d’investisseurs.


Le régime réel de fixation du bénéfice imposable


En vertu de l’article 302 septies A du CGI en ce qui concerne l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux, il est institué un régime du bénéfice réel pour les petites et moyennes entreprises
qui comporte des obligations allégées.

Le bénéfice de ce régime simplifié d’imposition est réservé :
  • sur option pour les entreprises normalement placées sous le régime des micros BIC avant le 1er février de la première année. L’option est valable deux ans tant que l’entreprise reste de manière continue dans le champ d’application du régime du micro BIC.

  • aux entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 763000€ s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, ou 230 000€, s’il s’agit d’autres entreprises. Ces limites s’apprécient en faisant abstraction de la TVA et des taxes assimilées.

Compte tenu des éléments cités précédemment, le loueur en meublé professionnel, ou non professionnel, peut opter pour ce régime simplifié d’imposition. L’option peut être exercée chaque année.

Les petites et moyennes entreprises placées sous le régime du bénéfice réel avec obligations allégées souscrivent au plus tard le 30 avril de chaque année ou dans les trois mois de la clôture de l’exercice si l’exercice comptable ne coïncide pas avec l’exercice civil (article 38 bis annexe II du CGI), la déclaration d’imposition du bénéfice réel.

Attention :

L’investisseur en meublé professionnel ou non devra veuillez aux formalités d’option pour le régime réel de fixation du bénéfice imposable car se serait le cas échéant, l’impossibilité pour lui d’optimiser son investissement puisqu’il ne pourrait pas reporter son déficit sur son revenu global.

 

 

Le mode de détermination du bénéfice imposable


L’article 36 du CGI dispose que sont compris dans le total des revenus servant de base à l’impôt sur le revenu, les bénéfices obtenus pendant l’année de l’imposition ou dans la période de douze mois dont les résultats ont servi à l’établissement du dernier bilan, lorsque cette période ne coïncide pas avec l’année civile. 

Aussi, l’article 38 quater de l’annexe III du CGI pose le principe de connexion forte entre les règles comptables et fiscales : « les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour le calcul de l’assiette de l’impôt ». En l’absence de dispositions fiscales particulières, le résultat fiscal est déterminé à partir des règles comptables.

En pratique, le bénéfice net imposable est donné par le compte de résultat de l’exercice. Toutefois, en raison de l’existence de dispositions fiscales spécifiques, le résultat net comptable doit parfois faire l’objet de rectifications positives (réintégrations), négatives (déductions) et d’abattements spécifiques.

L’ensemble des réintégrations, déductions et abattements est regroupé dans le formulaire 2058A intitulé « détermination du résultat fiscal ».

Les réintégrations extra comptables ont pour objet d’ajouter au résultat comptable des charges comptabilisées alors qu’elles ne sont pas déductibles fiscalement. Il s’agit :
  • de la rémunération du travail de l’exploitant,
  • des amortissements excédentaires et des autres amortissements non déductibles,
  • des provisions et charges à payer non déductibles,
  • des moins values nettes à long terme non déductibles des résultats.
Les déductions extra comptables consistent à retrancher du résultat comptable des éléments non imposables, ou déjà imposés, ou soumis à un régime spécial. Il s’agit principalement des plus values nette à long terme.

Les abattements et déductions concernent les adhérents de centre de gestion agrée, les mesures prises en vue de favoriser la création d’entreprises nouvelles, des déductions au titre des investissements réalisés dans les DOM TOM et de la créance dégagée par le report en arrière des déficit.

De manière plus approfondie, nous allons mettre en exergue le sort des amortissements excédentaires ou non déductibles et le sort du déficit du bénéfice industriel de commercial.


Le report des déficits


Le revenu imposable pour la détermination de l’impôt sur le revenu est le montant total du revenu annuel net dont dispose chaque foyer fiscal. Il convient d’y déduire les déficits constatés pour une année dans une catégorie de revenu. Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

Certaines catégories de revenu dérogent à ce principe général. Seul les revenus professionnels peuvent faire l’objet d’une imputation sans limitation sur le revenu global. Les revenus du patrimoine tels les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux non professionnel sont limités pour l’imputation sur le revenu global.

Les déficits de revenus fonciers ne peuvent être imputés que dans la limite annuelle de 10700€.

Les déficits provenant des activités relevant des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, peuvent être imputés sur les bénéfices tirés d’activités de même nature exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes. Ces modalités d’imputation sont applicables aux déficits réalisés par des personnes autres que les loueurs professionnels au sens de l’article 151 septies du CGI.

Ainsi en vertu de l’article 156 du CGI, les déficits de l’activité de loueur en meublé professionnel définis à l’article 151 septies du CGI peuvent être imputé sur le revenu global sans limitation. Cependant, les déficits de l’activité de loueur en meublé non professionnel, qui ne respecte pas les critères de l’article 151 septies du CGI, ne pourront être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature, exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes.

Les amortissements


L’une des conséquences de l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux de l’activité de loueur en meublé par rapport au traitement au titre des revenus fonciers est l’incidence des amortissements.

Le montant de l’amortissement, l’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.

En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.
Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.

Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).

En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.

LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE ( TVA)


Le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée


En matière immobilière, la taxe sur la valeur ajoutée est applicable sur les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles. Sont notamment visés :
  • les ventes et les apports en société de terrains à bâtir. Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles que ces personnes affectent à un usage d’habitation,
  • les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société. Ces dispositions ne sont pas applicables aux opérations portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens ; ni aux opérations portant sur des droits sociaux qui sont afférents à des immeubles ou parties d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de l’achèvement des immeubles, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.   
En ce qui concerne la taxation des loyers, l’article 261 D du CGI exonère de taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. De ce fait, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont exonérés de TVA et l’investisseur ne peut donc pas déduire la TVA déductible qu’il a payée lors de son acquisition.

Cette exonération de TVA sur les locations meublée ne s’applique pas cependant :
  • aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, et la réception de la clientèle. Cette dernière disposition prend sa justification dans la nécessaire égalité de traitement entre les contribuables qu’ils soient investisseurs en location meublé ou qu’ils soient hôteliers,
  • aux locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les deux conditions précédentes,
  • aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant.
En application de l’article 279 A du CGI, le taux réduit de 5,5% est applicable aux locations meublées.


La franchise en base de TVA


Quand bien même, l’acquisition et les loyers sont assujettis à la taxe sur la taxe sur la valeur ajoutée, les dispositions de l’article 293 B du CGI dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les assujettis réalisant moins de 76 300€ de chiffre d’affaires s’ils réalisent des livraisons de biens, des ventes à consommer sur place ou des prestations d’hébergement ou les assujettis réalisant moins de 32100€ de chiffre d’affaires dans d’autres prestations de services.

Les investisseurs loueurs en meublé professionnel bénéficient donc de plein droit de ce régime de faveur lorsqu’ils réalisent un chiffre d’affaires de moins de 80300€.

Ainsi, en application de ce dispositif, les assujettis sont dispensés de facturer à leurs clients la TVA relative aux prestations ou ventes qu’ils ont réalisées.

La conséquence de la franchise en base de TVA n’est pas neutre. Effectivement, l’article 293 E du CGI dispose que les assujettis bénéficiant de cette franchise en base de TVA ne peuvent opérer aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.

Pour pouvoir déduire la TVA que les loueurs ont payée sur l’acquisition de l’immeuble, il leur faudra opter pour le paiement de la TVA.

Cette option est indispensable dès le début de l’activité si le loueur veut récupérer la TVA qu’il a payée.

         

Le droit à déduction

 

Dans l’hypothèse où l’investisseur a réalisé les démarches nécessaires pour ne pas bénéficier de la franchise en base de TVA, il peut déduire de la TVA qu’il a payée sur l’acquisition, la TVA qu’il collecte sur les loyers.  

L’investisseur qui fait l’acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et qui n’a jamais fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne intervenant en la qualité de marchand de bien pendant un délai de cinq ans depuis l’achèvement, payera la taxe sur la valeur ajoutée sur son acquisition, cependant, si son exploitation n’intègre pas les exonérations de l’article 261 D du CGI, il ne pourra jamais récupérer la TVA qu’il a payée.

Effectivement, la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable.

Cependant, le redevable dans le cas de la location meublée serait le locataire de l’immeuble à usage d’habitation. Les loyers, en vertu de l’article 261 D du CGI, étant exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée, le loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne pourra pas récupérer la TVA payée en assujettissant les loyers.


Remboursement de la TVA collectée



Le droit à déduction de la TVA collectée est cependant toujours possible pour les locations expressément exclues de l’exonération de TVA de l’article 261-D du CGI.

Les investisseurs bénéficiant de ce régime peuvent déduire de la TVA sur l’acquisition, la TVA collectée sur les loyers. On comprend cependant, que la déduction totale de la TVA prendrait de trop nombreuses années. Alors, la taxe déductible, dont l’imputation sur la taxe collectée n’a pu être opérée, peut faire l’objet d’un remboursement.

Les assujettis soumis de plein droit ou sur option au régime normal d’imposition peuvent demander un remboursement au titre d’un trimestre civil lorsque chacune des déclarations de ce trimestre fait apparaître un crédit de taxe déductible.

La demande de remboursement doit être déposée au cours du mois suivant le trimestre considéré. Elle doit porter sur un montant minimum de 150€.

La régularisation de la déduction


L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose que lorsque les immeubles sont cédés ou apportés avant le commencement de la dix neuvième année qui suit celle de leur acquisition ou de leur achèvement et que la cession ou l’apport ne sont pas soumis à la taxe sur le prix total ou la valeur totale de l’immeuble, l’assujetti est redevable d’une fraction de la taxe antérieurement déduite.

Cette fraction est égale au montant de la déduction diminuée d’un vingtième par année civile ou fraction d’année civile écoulée depuis la date à laquelle l’immeuble a été acquis ou achevé.

L’article 210 de l’annexe II du CGI dispose également qu’il y a lieu de régulariser par cinquième lorsque la déduction porte sur le mobilier en cas de vente, apport ou disparition de l’immobilisation avant le commencement de la quatrième année qui suit celle de leur acquisition.

85 Comments

  1. Bonjour,
    Est-on sujet à la taxe professionnelle en LMNP ?

    D’après ce que je lis au début de votre article, c’est non, mais le centre des impôts nous la réclame en justifiant ceci par un jugement de la cours de cassation.

    Merci de votre éclaircissement.

    • Ca depend du type de location meublée que vous faites…. En gros :

      - si vous louez directement à l’occupant des meublés, vous devez payez la taxe qui remplace la taxe pro.

      - si vous louez à un exploitant professionnel qui sous-loue ensuite à l’occupant du meublé, avec des services (par ex : EHPAD, résidence étudiante), alors vous n’avez pas à payer cette taxe (mais l’exploitant devra la payer).

      (je vous laisse rechercher, dans une discussion sur ce forum ou/et d’autres, les références des textes officiels précis sur ce point).

    • Bonjour
      Oui , les loueurs en meublé professionnel sont soumis à la taxe professionnelle. Lorsque le chiffre d’affaire n’est pas très élevé, le montant de cette taxe est forfaitisé à environ 600 euro par an.
      ce qu’on ne dit pas souvent lorsqu’on parle de LMP , c’est que le loueur est soumis, dans tous les cas, au paiement de cotisations sociales , même s’il n’a ni employé ni salaire, même s’il est déjà retraité….ces cotisations sont basées sur le chiffre d’affaires, …et non négligeables.
      Salutations

      • Ces cotisations ne sont pas « basées sur le chiffre d’affaires », mais sur le bénéfice de l’activité ou la rémunération du gérant (ou sur des minimum si ces montants sont en dessous de ces minimum).

        Ce sont les cotisations d’un commerçant affilié au RSI, dont le barème figure sur http://www.rsi.fr/baremes/cotisations.html

  2. Bonjour, juste pour une petite précision

    dans les 3 conditions cumulatives à l’obtention statut LMP,

    la troisième condition signifie que les revenus retirés de l’activité loueur meublé doivent être supérieur à 100% des autres revenus perçus par le foyer ou à 50% comme c’est stipuler dans cet article de fiscaonline http://www.fiscalonline.com/Precisions-concernant-le-regime,2229.html ?

    Cordialement

    Alexis

    • C’est 100% (50%, ça concerne l’ISF : pour que les biens LMP soit considérés comme relatif à une activité pro, et à ce titre exonérés d’ISF, il faut que le bénéfice -pas les recettes- de l’activité LMP dépasse 50% du revenu professionnel. Donc quand les amortissements permettent de faire un bénéfice fiscal nul…. les biens rentrent dans l’assiette de l’ISF).

    • Les deux mon général !

      >100% des AUTRES revenus professionnels, ou >50% du TOTAL des revenus professionnels.

      Cf art 155 CGI :
      IV – 2.L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

      1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

      2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

      3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

  3. Hypothèse: je suis propriétaire d’un studio depuis 2003 que je loue depuis cette date en location nue.

    Est ce que je peux passer en LMNP avec régime d’imposition au réel? si oui comment déduire les amortissements? a partir de 2003 ou 2013? sur quelle base amortir?

    Merci d’avance

  4. DEGORCE NILS says:

    Bonjour,
    Je loue actuellement ma residence principale en courte durée , et cela marche bien. Limité par la loi, je vais acheter un appartement dédié à la location très courte durée ( de 2 nuit à 2 semaines ). De plus, j’aimerai m’occuper d’autres appartements dont les propriétaires m’ont demandé de les louer de la meme maniere. J’aimerai savoir si le statut de LMP me permettrait de faire cette activité: puis je faire des versements vers les propriétaires afin de les rémunérer pour les locations effectuées par mes soins ? Ou dois je avoir le statut de LMP seulement pour les biens qui m’appartiennent et forcement créer une societé pour louer les appartements des autres ? Merci d’avance de m’aider car je ne trouve pas de reponse à mes interrogations! Merci

  5. Bonjour,
    Est-ce qu’un Loueur en Meublés Professionnel (meublés de tourisme classés), ayant une entreprise individuelle (pas de personne morale) avec un CA < 80000€, est imposé au régime réel ? Ou peut toujours bénéficier de l'abattement forfaitaire de 71 % ?
    Merci pour votre éclairage.
    Cordialement,

    • Une option au régime réel a t’elle été effectuée lors de l’enregistrement au registre du commerce ?
      Si aucune option n’a été faite, rien n’interdit à un LMP de rester en micro-bic s’il ne dépasse pas les seuils.
      En revanche, les principaux avantages d’être professionnel ne s’appliqueront pas si vous restez en micro-BIC.

  6. Merci pour votre réponse qui confirme mes recherches. En fait, ma situation est différente de la plupart des loueurs en meublés : mon activité (LMNP) est depuis peu consacrée à 100% à mes meublés de tourisme, je ne paye plus d’impôts (sauf ceux à venir découlant de cette activité : barême IR sur 29% des revenus(c’est à dire 0) + CSG CRDS sur 29% des revenus). Mes appartements ont été payés au comptant (j’emprunterai d’ici qq mois pour me créer du patrimoine supplémentaire), ils représentent 100% de mes revenus (et sont plus élevés que ceux de mon conjoint), et je cherche à optimiser ma situation. Donc, si je passe en LMP, les avantages cumulés sont : 29% d’imposition, exonération ISF, exonération sur les plue-values après 5 ans, et en restant au micro-bic, je ne paye « que » 14% de mes revenus au RSI. Je ne cherche pas à diminuer mes impôts, puisque je ne suis plus imposée. Mon raisonnement est-il juste ? Cordialement,

  7. Si vous restez en régime micro-BIC vous serez obligatoirement imposé puisque l’imposition sera de 29% des loyers et non des revenus + CGS/CRDS.
    Pour être exonéré d’ISF, il est nécessaire d’une part de remplir les conditions pour être professionnel mais également que le revenu (et non les loyers) de cette activité représente plus de 50% des vos revenus. Mais pour déterminer le revenu de votre activité il est nécessaire de le calculer de façon réelle c’est à dire loyers-charges-amortissements.
    De plus, en restant au micro BIC il sera difficile de prétendre à l’exonération de taxation des PV visée à l’article 151 septies du CGI en effet dès lors que vous n’aurez pas de bien professionnel inscrit à l’actif d’un bilan il sera difficile de faire valoir auprès de l’Administration que le bien vendu n’était pas rester dans le périmètre de votre patrimoine privé.
    En conclusion, difficile de se prévaloir des avantages du LMP sans être au régime réel.

    • Merci pour vos éclairages, je vais réviser ma copie…

    • Bonjour,
      Vous dites « en restant au micro BIC il sera difficile de prétendre à l’exonération de taxation des PV visée à l’article 151 septies du CGI en effet dès lors que vous n’aurez pas de bien professionnel inscrit à l’actif d’un bilan il sera difficile de faire valoir auprès de l’Administration que le bien vendu n’était pas rester dans le périmètre de votre patrimoine privé. »
      Néanmoins nous payons la cotisation foncière des entreprises, et dans mon cas mes appartements sont classés « Meublé de tourisme », donc il me semble que le périmètre de mon patrimoine professionnel est bien délimité.

  8. Bonjour,

    Est ce que les déficits reportables interviennent les années suivant avant la prise en compte des amortissements ou après ?

    Ainsi si Loyers = 100, Charges = 70, Deficits reportables = 50; amortissement = 40 ; amortissements reportables = 90

    Alors Resultat = 100 – 70 – 30 (Loyers – Charges – part déficits reportables), Deficits reportables = 20 , amortissements reportables = 130.

    Est ce correct ?

    Merci pour votre réponse

  9. bonjour,
    concernant la fiscalité des LMNP.
    Doit on lors de la facturation de la taxe d’ordures ménagères à l’exploitant faire figurer le taux de la TVA à 7% sur la facture?.*
    Exemple: taxe payée au trésor public 95 euros, je refacture à l’expoitant 95 euros + 7% soit 101.65 euro, est-ce exact?
    Merci

  10. Bonjour,
    Merci pour votre blog excellemment réalisé.

    Question:
    Mon épouse met en location 3 meublés depuis 10 ans à des étudiants dans un petit immeuble. 1°Elle n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € ;

    3° Ces recettes n’excèdent pas ses revenus (uniquement salariés) soumis à l’impôt sur le revenu.
    Elle vient de recevoir une lettre des impôts lui demandant de s’inscrire au registre du commerce,
    DOIT ELLE S Y CONFORMER ?

  11. Bjr je vais acheter un studio meuble dans une residence etudiante de 1998.Je voudrais savoir quelles sont les charges deductibles pour etre le moins imposable possible.Peut-on amortir le bien ? si oui sur quelle duree et combien en %.Y-a-t il d’autres charges deductibles : frais de notaire , tva, etc…
    Merci d’avance pour vos reponses

    • Bonjour,

      Les charges déductibles seront toutes les charges liées à l’activité si vous optez pour le régime réel soit par exemple :

      intérêts d’emprunts, assurance, charge de copropriété, taxes foncières, honoraires, frais de notaires …
      En revanche comme vous serez certainement non professionnel vous n’aurez pas intérêt à créer du déficit lié aux charges car il ne sera imputable que sur des bénéfices de location meublé.
      Ainsi les frais de notaires peuvent être immobilisés et amortis sur la même durée que l’immeuble.
      Vous pouvez pratiquer un amortissement sur 25 à 30 ans sur 90% de la valeur de l’immobilier (une quote part forfaitaire de 10% doit être retenue pour le terrain qui n’est par amortissable. Je vous laisse nous contacter via notre site si vous avez besoin de précision pour la gestion comptable de votre dossier.
      Cordialement

      • Bonsoir et merci pour votre reactivite.Que je comprenne bien car je ne suis ni dans l’immobilier ni dans la comptabilite.Je vais acheter ce studio 52500€.Donc je peux amortir ce bien sur 25 ans soit la somme de 47250€ (90% de l’achat).47250/25=1890 € par an deductible .Les loyers seront de 280€/mois , , Soit 3360€/an.Ensuite je beneficie d’une reduction forfaitaire de 50% soit 1680€ a declarer en revenu et je retranche l’amortissement de 1890€ donc un deficit de – 210€.Ai-je bien compris?Je precise que je ne vais pas emprunter et que je ne suis imposable de 100€ environ l’annee passee.Quelle serait la meilleure formule pour mon cas precis.Merci d’avance pour vos reponses

        • Non, vous avez mal compris :

          - soit vous êtes au réel, et déduisez des loyers encaissés les frais, intérêts d’emprunts, amortissements

          - soit vous optez pour le micro-BIC (si le total de vos recettes est suffisamment petit), et vous déduisez un % forfaitaire, mais aucun frais réel, aucun intérêt d’emprunt, aucun amortissement.

          Ce n’est pas le lait, + l’argent du lait + la crémière + etc.

  12. Bonjour,

    Je loue actuellement un appartement en courte durée , et cela marche bien. je vais acheter un appartement dédié à la location très courte durée ( de 2 nuit à 2 semaines ). De plus, j’aimerai m’occuper d’autres appartements dont les propriétaires m’ont demandé de les louer de la meme maniere. J’aimerai savoir si le statut de LMP me permettrait de faire cette activité: puis je faire des versements vers les propriétaires afin de les rémunérer pour les locations effectuées par mes soins ? Ou dois je avoir le statut de LMP seulement pour les biens qui m’appartiennent et forcement créer une societé pour louer les appartements des autres ? Merci d’avance de m’aider car je ne trouve pas de reponse à mes interrogations! Merci

    • Si vous louez (avec un bail idoine) ces biens nus à leur propriétaire, y ajoutez des meubles, puis les (sous-)louez meublés à l’occupant final, ça rentre dans votre activité de location meublée.

      Tous vos revenus d’activité meublés (au niveau de votre foyer fiscal) seront considérés ensemble, avec soit un statut LMNP, soit un statut LMP (soit à l’IS si vous constituez une société imposée à l’IS).

      Vous pouvez constituer une société ou pas. Ceci n’aura pas vraiment d’impact sur votre statut LMP ou LMNP, tant qu’elle opte pour l’IR (il fat que ce soit une SARL de famille ou une SNC, pas une SCI). Dans tous les cas (société ou pas, LMNP ou LMP) il vous faut déclarer le début d’activité au fisc et obtenir un n° (SIRET je crois)…. et si vous ne l’avez pas encore fait, le faire rapidement.

  13. Bonjour,
    L’inscription au CFE en vue d’obtenir un n° SIRET est-elle obligatoire pour débuter une activité LMNP ?
    Si oui quelles conséquences emporte-t-elle au niveau des cotisations sociales ?
    Merci

    • A ma connaissance : Oui, c’est obligatoire (début d’activité commerciale => n° SIRET à obtenir), et ça n’emporte AUCUNE conséquence au niveau des cotisations sociales (le RSI devrait même refuser une demande d’immatriculation d’un LMNP à présent, selon les textes en vigueur).

  14. Bonjour, je suis LMP ,je voudrais savoir si les charges et les amortissements sont déductibles sur la durée de l’exercice ou seulement sur la durée effective de location. Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,

      Au régime réel, les charges et amortissements sont déductibles sur la durée de l’exercice mais vous devez pouvoir prouver que vous mettez tout en œuvre pour pouvoir le louer toute l’année.

  15. Merci pour votre réponse. J’ai mis tout en œuvre pour louer toute l’année: annonces…
    Mais malgré cela je n’ai loué que 10se’aines sur les 52 que comporte une année.
    Êtes vous certain que je peux déduire l’intégralité des charges et des amortissements et non pas les déduire au prorata de la location effective, soit : 10/52?
    Pourriez vous me communiquer les références des articles de loi ou la jurisprudence qui étayent votre position?
    Merci.

  16. JULIEN92 says:

    Bonjour
    En 2009 j ai achete un appartement (40 m2). Je l ai habite pendant 2 ans seule puis avec mon concubin pendant 1 an. Apres quoi nous avons eu un enfant et nous avons demenage. Nous sommes aujourd hui encore locataires de notre residence principale. Depuis quelques mois mon appartement n est ni loue, ni habite. Je suis en train de faire faire des travaux de renovation pour ensuite le louer. J hesite a le louer en meuble. En cas de location meublee sous statut LMNP ou LMP, puis je amortir le cout d aquisition (je l ai achete sans aviir besoin d un credit car je disposais de la somme) ?
    Par ailleurs en statut LMP, comment dois je comprendre la condition a remplir « revenus locatifs au moins 50% des revenus du foyer » au regard des revenus de mon concubin ? « Foyer » = en terme d’IR ? Donc on ne regarde bien que mes revenus ?

    • En cas de location meublee sous statut LMNP ou LMP, vous devrez inscrire ce bien au bilan de votre activité, pour un montant représentant sa « valeur vénale » à la date d’inscription. C’est sur la base de ce montant (hors la valeur du foncier) que vous pourrez faire des amortissements.

      Les coûts d’acquisition, ou toutes les autres dépenses faites sur ce logement, n’ont pas d’impact et ne peuvent pas être pris en compte dans votre activité de location meublée (tout comme ce que vous avez fait de ce logement, bien avant le début de votre activité de location meublée). Par contre, ça pourra avoir un impact pour évaluer vos plus-value lorsque vous revendrez ce logement.

      Vous ne remplissez sans doute pas les conditions pour être LMP. Il faut (notamment) qu’au niveau de votre foyer fiscal, le BIC issue de la location meublée soit supérieur à l’ensemble de vos revenus d’activité (de vous + votre conjoint + vos enfants rattachés). Mais dans votre cas, je ne vois pas bien quels avantages vous auriez à être LMP.

      Je vous recommande d’utiliser les services d’un comptable PRO pour correctement traiter les amortissements. (et de vous renseigner sur la réduction d’impôt qui vous permet de ne pas payer grand chose de votre poche sur cette prestation : bofip.impots.gouv.fr/bofip/3910-PGP).

  17. JULIEN92 says:

    Nb : precision « je l ai achete sans avoir besoin d un credit » => donc j aimerais savoir si je peux encore passer en amortissements le cout d achat (y compris les frais de notaire). Et si oui selon quelle regle (3% par an?)
    Merci

  18. JULIEN92 says:

    Bonjour
    Merci pour cette reponse. Si j ai bien compris :
    1. En LMP je vais donc pouvoir amortir la valeur venale de cet appartement ?
    2. Dans la mesure ou je ne suis ni mariee ni pacsee le « revenu de mon foyer fiscal » n inclut pas le revenu de mon concubin (par « foyer fiscal » il faut entendre la definition du foyer fiscal en matiere d impot sur le revenu et dans cette definition le concubinage a pour effet d instaurer des deckarations de revenus separes entre les 2 concubins) ?
    Est ce bien cela ?

    A mon sens l interet de LMP pour moi est :
    . Echapper a l isf
    . Possibilite apres 5 ans en location meublee d etre exoneree d impot sur plus value en cas de revente de cet appartement
    . Possibilite de generer des revenus non imposables (puisque j amortis la valeur venale du bien
    . Cotisations minimales a la retraite sans avoir besoin de trouver un emploi a cote de mes activites de location meublee
    ==> dites moi si vous avez des remarques sur ces points

    Merci par avance

    • Je me suis trompé dans mon précédent message : pour être LMP, il fat juste que vos recettes (et pas votre BIC) de l’activité de loc meublée soient supérieurs à vos autres revenus pro, en y incluant les pensions et rentes viagères, au niveau du foyer fiscal (en plus d’avoir + de 23k€ttc de recettes, et d’être inscrit au RCS).

      Par contre, pour échapper à l’ISF en étant LMP (pour que les biens donnés en location meublée sorte du patrimoine concerné par l’ISF) il y a une condition supplémentaire : les BIC venant de cette activité doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire, ces biens ne sont pas exonérés d’ISF.

      Je doute que les seuls amortissements du bien vous fassent échapper à l’IR (ou alors le rendement de votre activité sera vraiment faiblard). Et si vous échappez à l’IR, vos BIC seront nuls, donc vosu n’échapperez pas à l’ISF.

  19. JULIEN92 says:

    Merci encore de cette reponse, mais quelle est la definition du « foyer fiscal » dans mon cas (concubinage) ?
    Je sais qu au regard de l isf, le foyer fiscal inclut le concubin mais au regard de l’IR cela n est pas le cas.
    Est ce que cela veut dire que :
    . Pour l’eligibilite au statut de LMP on comparera MES seuls autres revenus aux recettes locatives ?
    . Pour l’eventuelle exoneration d ISF, on comparera le BIC a l’ENSEMBLE des autres revenus de mon concubin et moi ?

  20. JULIEN92 says:

    Par ailleurs j ai compris quepour ll amortissement des biens on peut choisir de le faire sur 20 a 30 ans. Si on choisit de le faire sur 20 ans, cela signifie donc que l on amortit 5% de la valeur du bien chaque annee. C est sur ce % d amortissement que je me suis basee pour estimer un montant d’IR nul.
    Est ce que je me suis trompee ?

  21. JULIEN92 says:

    Pour mon cas, je trouverait interessant d etre LMP pour ne pas payer d IR pendant 20 ans et vivre de ces revenus locatifs (meme si pendant ces annees j aurai a payer de l ISF car en fait je depasse de tres peu le seuil donc je paye peu d ISF), et ensuite, une fois a la retraite, etre exoneree d Isf (meme si, la, j aurai a payer de l IR, car avec ma pension de retraite mes revenus seront un peu plus eleves donc je pourrai financierement payer ces impots grace a ma pension de retraite sans trop baisser mon niveau de vie)

  22. L’amortissement est supposé compenser la vétusté des biens. Donc amortir la totalité d’un bien immobilier sur 20 ans, devrait être , sauf cas très particulier, largement abusif (et de toute manière, le foncier n’est PAS amortissable, donc la partie de la valeur du bien correspondant au foncier ne sera pas amortie).

    L’expert-comptable décomposera en général l’immeuble en différents composants (notion décrite dans l’article 15bis de l’annexe II au C.G.I.), pour amortir chacun selon sa durée de vie supposée. Ainsi le mobilier sera amorti sur 5 à 8 ans, le gros oeuvre sur 50 à 80 ans, le second oeuvre sur 15 à 25 ans, la toiture et l’installation électrique sur 25 à 40 ans, etc.

    • bonjour
      Puisqu’il s’agit de repartir les amortissements sur les differentes composantes du bien, comment faire pour determiner la valeur ( et donc la base d’amortissement ) des differentes composantes ( toiture, gros oeuvre, electricite etc ) d’un appartement situe dans un immeuble datant de 1900?
      merci

  23. JULIEN92 says:

    Bonjour,
    Merci pour cette réponse. J’avais vu sur d’autres sites que le vôtre une durée d’amortissement sur 20 ans en LMP, mais effectivement cela n’a pas de sens pour un appartement (heureusement que les appartements ne sont pas vétustes au bout de 20 ans…).
    Savez vous à qui je peux m’adresser pour répondre à mes questions relatives au « foyer fiscal » ?
    Enfin, savez vous si, dans mon cas, je serai exonérée sur la plus-value en cas de revente de cet appartement après 5 ans d’exploitation en LMP ?
    Merci par avance de vos réponses,

  24. JULIEN92 says:

    Bonjour Monsieur FONTENEAU
    Merci pour cette reponse. Si j ai bien compris, le « foyer fiscal » a prendre en consideration est le « foyer fiscal » au sens de l isf (en l occurrence celui que nous formons ensemble mon concubin et moi) a la fois :
    . Pour l eventuelle exoneration de l isf
    . ET pour l eligibilite au statut de LMP
    Est ce bien cela ?
    Merci par avance de votre confirmation.

  25. Bonjour,
    Je loue en LMNP un appartement depuis plusieurs années. Il est depuis plusieurs mois vacant et je vais devoir l’utiliser à titre personnel quelques mois.
    Je vais établir ma comptabilité sur la durée effective de location, et donc ne retenir que les charges afférentes aux mois de location. Est-ce le bon raisonnement ?
    Pourriez-vous m’indiquer les incidences comptables et fiscales, étant précisé que l’appartement sera remis en location LMNP ensuite ?
    Merci de vos réponses

  26. Richard says:

    Bonjour,

    Je suis non professionnel de la location meublée, je propose du cohébergement, une chambre de ma maison est louée à la nuitée de temps en temps. Je ne trouve pas d’informations précises sur la fiscalité du cohébergement.

    Merci pour vos réponses

  27. Bonjour,

    J’ai construit un petit immeuble de mes propres mains, il est aujourd’hui fini et entièrement loué en meublé. Je vais donc passé en lmp. En revanche un point reste incertain avec mon comptable : peut on amortir à la valeur vénale plutôt qu’à la valeur du coût de construction/achat. La différence est vraiment énorme!(500ke contre 1200ke….)
    Par avance merci.
    Paul

  28. Une réponse au dernier billet m’interesse… Il me semble que c’est la valeur vénale au moment de la création de l’activité. Il en découle que les travaux sont forcément executés avant le début d’activité: peut-on les compter en charges dans le bilan.
    Si vous avez monté les murs vous même, le prix ne serait que celui du terrain… à mon avis ce serait une abhération.

    @Rio: il me semble que pour etre totalement dans les clous fiscalement, vous devez déclarer vos produits LMNP avec des loyers que vous vous versez vous même. En d’autres terme, si vous utilisez votre meublé, vous devez déclarer le revenu que votre porte monnaie paie au loueur de meublé. Si cela dure, il serait judicieux de le repasser en résidence principale….j’imagine…

    • paul38 says:

      Bonjour,

      Je pense avoir la solution, bien que l’administration reste très flou à ce sujet.

      L’application de la valeur vénale, dans mon cas, n’est applicable uniquement en lmp. Je m’explique. J’ai fais jusqu’à présent une déclaration en micro bic (je n’atteignais pas encore le plafond) et donc mon patrimoine était personnel. Le fait de créer une activité professionnel, mon patrimoine passe donc du personnel au professionnel et me donne droit à amortir le bien à la valeur vénale. Ca c’est la version téléphonique des impôts (j’attend la réponse du rescrit).

      L’autre version, que tout les comptables spécialisé en lmp/lmnp disent à l’unisson, c’est qu’ils appliquent cette méthode même au loueur en lmnp! Or en lmnp le patrimoine reste personnel. Mais personne n’est capable de me donner un texte clair qui tranche. C’est une solution que j’aurai préféré, car cela m’évite les dépenses de rsi et autres spécialités locales et efface mes impôts pour les 20 prochaines années!

      C’est a devenir chèvre, après 2 mois de recherche, après avoir éplucher le lefevre comptable et fiscal, après 10 appels dans plusieurs centres d’Impôts différents, j’en arrive à la conclusion que tout le monde fais comme il veut et que la seule vrai solution c’est de demander en rescrit aux impôts.

      voila, tout ça pour ça…

      • En lmnp (même si vous considérez que le patrimoine reste  »personnel » : en fait, je crois que cette notion n’existe pas vraiment) comme en lmp, vous pouvez amortir le bien dès lors que vous l’inscrivez (pour sa valeur vénale, si l’inscription n’est pas faite au moment où vous l’achetez) comme immobilisation au bilan de votre activité de location meublée.

        Vous n’êtes nullement obligé de devenir LMP, et pouvez très bien rester LMNP (il suffit d’éviter de respecter toutes les conditions du LMP), donc éviter toute dépense de RSI. Mais parfois, ça peut servir de cotiser au RSI, et si vous revendrez votre bien avant 30 ans, vous aurez tout intérêt à avoir été LMP pendant au moins 5 ans.

        Je ne pense pas que « tout le monde faiT comme il veut »… Je vous suggère de lire ce que le BOI indique sur les BIC (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1841-PGP et sections II. dans http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1830-PGP par exemple).

        N’oubliez pas de poster ici la réponse de l’administration à votre éventuelle demande de rescrit…

      • Dans ce cas tout est simple: on utilise le principe du plus favorable et hop le tour est joué :D

      • Plus sérieusement, je ne suis pas comptable mais votre raisonnement m’interpelle. En effet, je serai d’accord si seul le régime micro-bic etait possible. A partir du moment où on peut faire du BIC réel et qu’il y a un bilan à fournir, le bien doit être valorisé à son entrée dans l’actif.

  29. Marie Antoinette says:

    Bonjour
    J’ai mis en location meublée des appartements qui auparavant étaient loués vides.
    Lorsque j’ai entré ces appartements dans mon activité LMP, mon comptable les a pris en compte pour leur valeur vénale….il y a de cela 7 ans…
    Comme je sortais ces appartements de mes revenus fonciers, pour les passer en LMP le fisc n’a pas pu l’ignorer
    Je pense donc que c’est bien ainsi qu’il faut faire

    • paul38 says:

      Bonjour
      Je suis a peu près certains pour l amortissement a la valeur venal concernant le lmp.

      La vraie question est de savoir si c est possible de faire de meme avec le lmnp. Comment se fait il que 100% des comptables spécialisé en la matière amortissent également de cette manière en lmnp alors que tout les centres d impôts appelé (anonymement :) ) m ont dis que c était impossible! !!!
      Car, soyons sur que la meilleure formule est lmnp+amort venal.
      La seule possibilité de faire cela serais ( toujours selon les impôts) de faire une réévaluation du bien en considérant que sa valeur est trop déconnecté de la réalité, mais là bingo, on paye des charges très très très dissuasives sur cette « plus value patrimoniale »

  30. Je vous confirme qu’il faut bien prendre la valeur vénale aussi bien en LMP qu’en LMNP.

    • paul38 says:

      Bonjour

      Je suis d’accord avec vous, pour le lmp, j’ai trouver l’info sur :
      - http://legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=71CC380B8BB692AD17EE32B210B6208D.tpdjo16v_2?idArticle=LEGIARTI000006317087&cidTexte=LEGITEXT000006068578

      - http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4708-PGP

      - sur le feuillet 48 du lefevre fiscal, article 16080 et 16085
      et bien sur des heures entières passées au téléphone avec de nombreux centre d’impôts et de nombreux experts comptable.

      Par contre si vous me donnez la référence de document sur l’amortissement vénal en lmnp que je puisse opposer à l’administration fiscale, je vous en serais infiniment reconnaissant!

    • paul38 says:

      Je suis d’accord avec vous sur le lmp, en revanche je n’ai trouvé aucune info sur le lmnp. Avez vous une référence de document à opposer à l’administration fiscale?

      • En effet, ce serait plus constructif…on m’ a fait suivre cela sur un autre forum tout a l’heure
        :
        « art 151 septies : VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.  »

        le curieux que je suis à enchainé; le 150 U:
        « Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.  »

        et hop le 150 V
        « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. »

        En résumé:
        -les articles 150u à 150 VH s’appliquent pour les non pro
        - le 150 U stipule que la PV releve de l’IR
        -le 150 V dit: PV= Prix de cession – prix d’acquisition

        • paul38 says:

          Ce sont des articles intéressants mais, rien ne parle de l’amortissement du bien …
          Ca serais sympa qu’ Ynelis expertise nous éclaire!!
          par avance merci

  31. paul38 says:

    par ailleurs je republie un commentaire qui est toujours en attente de modérateur, bien que ca ne suis pas le fil de la conversation les refs sont intéressantes, ce commentaire était en réponse à Ynelis expertise :

    Je suis d’accord avec vous, pour le lmp, j’ai trouver l’info sur :

    legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=71CC380B8BB692AD17EE32B210B6208D.tpdjo16v_2?idArticle=LEGIARTI000006317087&cidTexte=LEGITEXT000006068578

    bofip.impots.gouv.fr/bofip/4708-PGP

    - sur le feuillet 48 du lefevre fiscal, article 16080 et 16085
    et bien sur des heures entières passées au téléphone avec de nombreux centre d’impôts et de nombreux experts comptable.

    Par contre si vous me donnez la référence de document sur l’amortissement vénal en lmnp que je puisse opposer à l’administration fiscale, je vous en serais infiniment reconnaissant!

  32. Les principes comptables de la location meublée sont les mêmes que nous soyons en LMP ou en LMNP seuls différent l’imputation du déficit et le régime des PV.
    J’essaie de vous trouver des textes.

  33. Je vous suggère de lire ce que le BOI indique sur les BIC (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1841-PGP et sections II. dans http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1830-PGP par exemple).

  34. Bonsoir, j’ai acheté en décembre une résidence secondaire afin de réaliser des lovations très courtes durées pour les touristes. Habitant à nice, je réalisais déjà de belles réservations avec mon logement principal. J ai donc l intention de m inscrire en tant que lmp car je realise deja un CA de 20000 € avec mon premier logement. Malheureusement, je viens de constater les conséquences de la loi Alur: il est désormais obligatoire de déclarer sa résidence secondaire à la mairie afin d obtenir un changement d’usage. Ce n est pas grave si c était seulement ça mais après avoir téléphoné à la mairie, la standardiste m indique que je dois fournir un document du syndic qui donne son approbation alors que le conseil constitutionnel a rejeté cette obligation dans la loi votée! Du coup je ne sais plus quoi faire car j ai pris un crédit sur cet appartement et cette affaire n est intéressante qu en location courte durée ! Merci de m éclairer svp ! Ps: j ai épluché internet maintes fois et vous êtes mon dernier espoir ! Très bonne soirée

    • La condition de CA n’est (de loin) pas la seule pour être LMP. Mais rester LMNP n’aura sans doute pas beaucoup d’impact pour vous….. (Mais il faut avoir fait les bonnes démarches pour être LMNP dans les règles, tenir sa compta dans les règles de l’art, faire ses déclarations fiscales, déclarer ses BIC avec l’IRPP, etc.)

      Le changement d’usage est depuis fort longtemps nécessaire dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Il n’y a qu’à Paris que la mairie refusait le changement (et demandait des compensations couteuses), et a déjà poursuivi (et fait condamner) des récalcitrants. A votre place j’attendrais que la loi ALUR entre vraiment en application avant de m’inquiéter (et je consulterais plutôt un professionnel, que des forums, si c’est pour être vraiment rassuré).

  35. finistere says:

    Attention a tous ceux qui pensent qu’en devenant LMP pendant 5 ans et avec un CA <90kE ils échapperont a l'impôt PV.

    C'est FAUX. Enfin c'est faux et vrai. Vous échapperez a la 'vraie' impôt PV, MAIS vous allez devoir payer des cotisations sociales sur la PV (court terme) et a 40%. (Nouvelle loi depuis 2012).

    Ce qui fait une facture très, très salee et surtout, imprévue.

  36. Pour ceux qui recherchent les textes concernant les possibilités d’amortissement du bien en LMNP, il n’y a rien de spécifique concernant le meublé non professionnel. Cette possibilité est offerte comme pour le meublé professionnel, par les textes qui régissent les apports de biens. (voir ci-dessous)
    Pour ma part je recherche une information concernant la plus-value en cas d’arrêt de la location non professionnelle (pour occuper le bien par exemple, mais pas pour le vendre). L’impôt sur la plus-value est-il dû ? (pour les activité professionnelle, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values, même en l’absence de vente). Avez-vous cette information?
    1. Transfert du patrimoine privé à l’actif.
    Lorsqu’un exploitant inscrit au bilan, en cours d’exploitation, un élément qui était compris jusqu’alors dans son patrimoine privé, cette inscription doit être effectuée en principe à la valeur réelle du bien à cette date (CE 17-3-1976 n° 91621 : RJF 5/76 n° 220).
    En pratique, l’idéal est d’obtenir une évaluation d’un expert pour éviter toute contestation de l’administration sur la valeur d’inscription à l’actif.

    2. Le transfert d’un bien du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise, correspond à un apport. Selon les règles concernant les apports, lorsqu’un apport est transcrit à la valeur réelle, l’amortissement est pratiqué selon les règles de droit commun. Il appartient à la société bénéficiaire de l’apport de procéder à la décomposition des biens reçus.
    L’immeuble apporté sera donc amorti sur sa durée d’usage.

  37. Bonjour et merci pour votre site.

    Je viens d’hériter de plusieurs appartements vides que je souhaite louer en meublé.
    J’aimerais savoir si dans mon cas de figure il est plus intéressant de louer en LMP ou en LMNP, j’attire votre attention sur le fait que mes revenus proviennent uniquement de mes appartements donc pour moi est ce vraiment intéressant de pouvoir déduire les charges sur le revenu global puisque mes revenus proviennent uniquement de mes appartements.

    Cordialement

    • finistere says:

      A mon avis, non. Aucun interet a devenir LMP, ce statut a ete, peu a peu, tue par l’administration.

      Les peu d’avantages qui restent sont surtout avec le statut LMNP, surtout dans votre cas.

      Attention quand meme a la fiscalite qui bouge tout le temps. Les regles d’aujourd’hui ne seront pas celles de demain…….

  38. Bonjour, je suis LMP et j’ai opté pour le régime d’imposition au réel normal. Pour l’exercice 2014, j’ai supporté des charges de copropriété très lourdes( réfection d’une piscine). Ces dépenses acquittées en 2014 peuvent-elles être egalement étalées sur les exercices suivants? Et si oui, sur combien d’exercices et en vertu de quel article du CGI?
    Merci pour votre aide.

    • C’est des « charges de copro » finançant de la maintenance ou une reconstruction/extension ?
      -> si maintenance : charge passées sur l’exercice (et éventuel déficit reporté sur exercices suivants)
      -> si reconstruction ou extension : à immobiliser (et amortir, bien sur)

      Votre comptable devrait vous expliquer ceci en détail. (Et si vous faites la compta vous-même, et posez de telles questions : danger, le prochain contrôle fiscal pourrait faire très mal).

  39. Bonjour, LMP depuis 2001, je voudrais revendre un appartement exploité depuis cette date en lmp, quelle sera le coût de la plus value , et la CSG. mERCI

  40. finistere says:

    Sujet; Passage de LMP en LMNP.

    Exemple; Maison achetee a 300kE en 2005, amorti a 200kE en 2015, puis vendu 350kE en 2015.

    1. Une fois devenu LMNP (en 2014), et en vendant en 2015, la PV est de 50kE ou 150kE? L’abattement de durée de détention compte de 2005 ou de 2014?

    2. Est-on libre de passer de LMP a LMNP, meme si la caractère de l’activité a l’air plutôt ‘pro’ (CA 140kE/an)?

    3. Si on quitte ou vend sa résidence principale, et on occupe cette maison de location en tant que résidence principale (en remplissant bien toutes les conditions), est-ce que la PV serait totalement exonérée?

    Merci pour toute commentaire!

    • A mon avis :
      1. 50k€ et 2005
      2. pas libre : il faut ne plus répondre à tous les critères requis pour être LMP…
      3. oui, mais seulement si la maison qui était en location n’est plus au bilan de l’activité de location meublée… (donc en pratique : sans doute non, mauvaise idée).

      • finistere says:

        Merci de ces reponses qui aident a eclaircir un sujet truffé d’incertitudes!

        1. Je suis d’accord avec vous, meme si cela parait presque ‘trop beau’.

        2. Non pas ‘libre’ mais il suffit de se desinscire de la Greffe. Peuvent-ils empecher cette desinscription?

        3. En tant que LMNP, il suffit de mettre fin a ses activités de location (sans que cela entraine une cessation d’activité et donc PV immediat?) et puis occuper la maison en tant que RP.

        • Allez discutez de 3. avec votre comptable, et revenez nous dire ce que vous en concluez…. (Idem pour 2.)

          • finistere says:

            Justement, j’ai deja demandé, il ne sait pas, ou au moins il crains le pire (mais bon, c’est son job de craindre le pire….!)

  41. Apparement il faut payer des charges au RSI sur une plus value. Ne pouvant pas changer de statut, je dois rester LMP.Mais sur quel critéres cette plus value sera effectuée, car ce bien qui devait être vendu est une création que j’ai réalisé seul avec comme justificatif de travaux que les factures des matériaux? Si j’ai bien saisi c’est pret de 40% qui devra être versé SUR LA PLUS VALUE (ce qui est scandaleux par rapport à d’autres activités!!!), mais qui prévient le RSI d’une vente éventuelle car celui-ci ne se préoccupe que de mon chiffre d’affaire? Et jamais cette plus value de s’eteind dans le temps?

    • La plus value sera sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien. Les travaux ne sont pas pris en compte, car ils ont été passés en charge en compta depuis longtemps (ou en immobilisation, puis amortis). Il n’y a aucun « scandale » : c’est juste la fiscalité commune, qui s’applique à toutes les activités commerciales. Le RSI est prévenu … par la déclaration annuelle des résultats de votre activité de location meublée. (Ce n’est pas votre chiffre d’affaire que vous devez déclarer). Il n’y a pas d’abattement avec le temps de cette plus-value.

    • finistere says:

      Pourquoi vous devez rester LMP? Il est vrai que la RSI sur les PV est un choc que peu de gens connaissent……pour l’instant.
      Mais ils vont se rendre compte quand ils cessent leur activite, esperant partir au soleil…sauf que ca risque d’etre une seance de bronzage que St. Tropez…….

  42. Si c’est un scandale, car cet  » impot » n’existait pas jusqu’en 2011 et si les caisses diverses n’étaient pas au bord de l’implosion, il n’y aurait pas eu de changement! Mais pour le particulier il devient difficile de faire des prévisions au-delà d’un an sur ses investissements, ce qui historiquement est une folie!

  43. Le statut LMP me permet d’avoir une couverture sociale sans payer trop fiscalement, contrairement aux déclarations de revenus locatifs sous la loi de 1989.Avant LMP, c’est 60% de mes revenus qui étaient consacré à l’impôt! Et pour faire court mon histoire personnel n’est pas courante. Car pour St trop, cela n’est pas ma tasse de thé, mais comme j’aurai presque pas de retraite, ce sont mes revenus locatif qui assureront ma retraite.

  44. Bonjour, pourriez vous répondre à ma question du 14 octobre concernant la possibilité d’étalement des charges de copropriété?
    Merci d’avance.

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