Quid du déficit foncier sur un immeuble vendu ? Vers l’imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ?

Cet arrêt du conseil d’état devrait bousculer la doctrine fiscale et forcer l’administration fiscale à revoir la fiscalité applicable aux déficits fonciers.
Pour mémoire et dans le prolongement de cet article « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?« , les déficits fonciers réalisés par un investisseur immobilier locatif :

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) sont imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.

Le montant des intérêts d’emprunt déductibles ne pourra pas être supérieur au montant des revenus bruts perçus par le contribuable : Il n’est pas possible de créer un déficit foncier du simple fait du paiement des intérêts d’emprunt. L’éventuel surplus des intérêts non imputables sur le revenu global s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le déficit foncier imputé sur le revenu global n’est acquis qu’après 3 ans. L’imputation du déficit sur le revenu global (plafonné à 10700 €) est définitivement acquise si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En cas de non respect de cette obligation de location pendant 3 ans, les revenus des trois années précédant sont recalculés par l’administration fiscale comme s’il n’y avait pas eu de déficit et la déductibilité des travaux et autres charges déductibles est remis en cause ; le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être ; 

Un arrêt du conseil d’Etat vient de casser cette analyse de la doctrine fiscale en autorisant le maintient de la déductibilité des déficits fonciers non imputés sur les 10 année suivantes même si l’immeuble est vendu (et donc même s’il ne fait plus l’objet d’une imposition au titre des revenus fonciers).

Dans un arrêt récent, CE 26/04/2017 (n°400441), le conseil d’état casse la doctrine fiscale en affirmant que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année.
Cela signifie que les déficits fonciers remis en cause et non imputés sur le revenu global, pourront néanmoins être déductibles des revenus fonciers ultérieur pendant 10 années suivant la réalisation des travaux déductibles (c’est à dire pendant 7 ans, 8 ans ou 9 ans selon la date de constatation du déficit remis en cause). 
 
 
 

Une brèche dans la doctrine fiscale qui peut ouvrir des opportunités très très (trop) intéressantes pour ne pas être remise en cause par l’administration fiscale ?

Cet arrêt du conseil d’état est important et pourrait être à l’origine de nouvelles stratégies fiscales très efficaces.
Imaginez la situation suivantes :
Monsieur X possède un vieil immeuble de famille depuis 30 ans. Monsieur X décide de réaliser une rénovation, réparation, amélioration de grande ampleur (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? pour comprendre la nature des charges déductibles qui permettront la constatation d’un déficit foncier). Monsieur X engage 100 000€ de travaux.
Ces travaux seront déductibles dans leur intégralité et pourront alors imputable sur les autres revenus imposables l’année de réalisation des travaux dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers de Monsieur X des 10 années suivantes.
Monsieur X décide de vendre l’immeuble en N+1 pour un montant de 300 000€.
 
Dans l’état actuel de la doctrine fiscale (avant arrêt du conseil d’état), la vente de l’immeuble était à l’origine de la remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global et surtout les 100 000€ de travaux déductibles qui n’auront pas été déduit du revenu seront perdus. Monsieur X ne pourra plus imputer ses travaux sur les revenus fonciers des années suivantes.
 
Demain, si l’arrêt du conseil d’état devait être confirmé, la vente de l’immeuble est à l’origine de la remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global de 10700€ ( = aucun changement), mais et c’est là la nouveauté, les déficits remis en cause pourront toujours être déduit du revenu foncier des années ultérieures pour une durée de 10 ans suivant la constatation du déficit. 
Cela signifie que monsieur X aura vendu son immeuble, mais pourra toujours bénéficier des déficits fonciers non imputés relatifs à cet immeuble vendu.
Vous commencez alors à imaginer les stratégies d’optimisation …
 
 

Un cadeau trop gros pour être pérenne ?

L’administration fiscale peut elle accepter de ce faire imposer cette nouvelle doctrine ? Je ne crois pas.
Pourquoi ne pas imaginer un texte complémentaire, compatible avec cette position du conseil d’état, qui maintiendrait la déductibilité ultérieure des déficits fonciers sous conditions que :

• L’immeuble est toujours loué et
• Les revenus sont taxables entre les mains du nouvel acquéreur dans la catégorie des revenus fonciers pendant une durée de x années ?

A suivre…