Donation d’un bien immobilier en location meublée et amortissement de l’usufruit économique.

Le régime fiscal et social de la location meublée est particulièrement attrayant, notamment lorsque l’exploitation de l’actif immobilier est effectuée à titre non professionnel. On parle alors de location meublée non professionnelle (LMNP).

En revanche, le statut de LMP est accordé pour les exploitants dont les recettes de location meublée sont supérieures à 23 000€ ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Deux conditions cumulatives.

Lorque l’exploitation en location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel, les bénéfices d’exploitation seront alors soumis aux cotisations sociales payées via l’URSSAF et les plus-values constatées à l’occasion de la sortie de l’élément d’actif (donation, succession, vente ou arrêt de l’activité de location meublée) subiront alors l’imposition des plus-values professionnelles entre plus-value à court terme soumises à l’impôt sur le revenu et cotisations sociales et les plus-values à long terme soumises aux PFU de 30%.

Vous l’aurez compris, au terme de cette brève synthèse, les conséquences fiscales et sociales seront différentes en cas de donation de l’immeuble exploité en location meublée selon que l’exploitation est considérée comme professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) :

• En cas de location meublée professionnelle, la donation de l’immeuble exploité en meublé constituera une sortie d’élément d’actif, fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle et des cotisations sociales URSSAF. Une plus-value professionnelle qui pourra être exonérée d’impôt sur le revenu après 5 années d’exploitation en meublée en application de l’article 151 septies du CGI ; Une plus-value professionnelle à court terme qui ne sera pas exonérée de cotisations sociales ; La plus-value à court terme est constituée de l’ensemble des amortissements constatés depuis le début de l’activité de location meublée, y compris lorsque cette dernière était exercée en tant que loueur en meublée non professionnelle. (cf : « Location meublée : Les conséquences fiscales et sociales en cas de donation ou succession. »)
• En cas de location meublée non professionnelle (LMNP), il n’y a rien de particulier à signaler. La donation de l’immeuble exploité en location meublée n’est pas le fait générateur de l’impôt sur les plus-values immobilières.

Donation avec réserve d’usufruit et usufruit économique.

La donation avec réserve d’usufruit sera considérée comme une sortie d’élément d’actif. En d’autres mots, l’expert-comptable devra enregistrer la sortie du bilan de la nue-propriété.

Cette sortie de l’élément d’actif de la nue-propriété devra être effectuée en fonction de la valeur économique de l’usufruit et de la nue propriété. Il ne faudra pas utiliser le barème de l’article 669 du CGI.

Le barème économique dépendra de la durée du démembrement (espérance de vie statistique de l’usufruitier), du rendement locatif, des perspectives d’augmentation du loyer dans le futur et de l’hypothèse de hausse future des prix de l’immobilier.

Une valeur économique de l’usufruit que vous pouvez calculer en utilisant ce simulateur :

À l’actif du bilan comptable de l’exploitation en meublée, l’usufruit pourra alors être amorti sur sa durée prévisible d’utilisation, c’est-à-dire sur la durée de vie statistique de l’usufruitier.

Il ne s’agira plus d’amortir l’actif immobilier par composant, mais l’intégralité de l’usufruit sur l’espérance de vie de l’usufruitier.

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint, et les nus propriétaires se retrouveront pleinement propriétaire des biens immobiliers. Charge à ces derniers de créer leur activité de location meublée, et d’exploiter l’immeuble en question ou de le vendre. On repart à zéro sur une nouvelle activité de location meublée.

L’extinction d’usufruit ne sera pas le fait générateur de l’impôt sur la plus-value immobilière et/ou professionnelle et pourrait même constituer une moins-value comptable en cas de décès prématuré (= avant l’espérance de vie statistique).

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée : Le démembrement pour éviter les cotisations sociales sur les plus-values de LMP ?« , l’extinction d’usufruit ne devrait pas être le fait générateur des cotisations sociales sur les plus-values à court terme.

À suivre.