La perspective d’une baisse de la fiscalité sur les revenus fonciers est enthousiasmante.

N’ayons pas peur des mots.

Lorsque Elisabeth BORNE annonce une remise à plat de la fiscalité des revenus immobiliers dans la loi de finances pour 2024, certains y voient le verre à moitié vide en craignant le pire pour le régime fiscal de la location meublée, d’autres, et j’en fais partie, préfèrent voire le verre à moitié plein : L’impôt sur les revenus fonciers (= location vide) pourrait bien baisser dans les prochains mois.

"On va travailler à une remise à plat des différentes fiscalités" @OlivierKlein93, Ministre délégué de la ville et du Logement répond à une auditrice qui trouve la fiscalité liée aux Airbnb plus avantageuse #Europe1Midi pic.twitter.com/Nnoz95vjt8

— Europe 1 (@Europe1) June 5, 2023

Une remise à plat de la fiscalité des revenus immobiliers qui suppose la remise en cause du régime de la location meublée, et notamment saisonnière.

La remise à plat de la fiscalité des revenus immobiliers annoncée par Elisabeth BORNE devrait passer par une remise en cause, a minima partielle, du régime fiscal de la location meublée.

Une remise en cause qui pourrait même devenir totale pour la location meublée saisonnière.

Ça, nous le savons depuis de nombreux mois. Ce n’est clairement pas une surprise tant le mouvement de bascule au profit de la location meublée au détriment de la location nue est puissant depuis quelque temps.

Le manque à gagner fiscal pour nos finances publiques est trop important pour que la situation soit pérenne.

C’est là une mauvaise nouvelle pour ceux qui se sont massivement investi dans la location meublée, et parfois même avec des niveaux d’endettement qui ne seront pas compatibles avec une imposition plus élevée.

Je crois même que certains d’entre vous vont sérieusement devoir envisager de vendre quelques biens si la fiscalité sur les revenus de location meublée devait augmenter dans les prochaines années.

Mais aussi et surtout la perspective d’une baisse de la fiscalité sur les revenus fonciers.

À l’instar du régime fiscal Loc’avantage dont nous connaissons déjà la grande pertinence, Elisabeth BORNE semble acter la volonté de réduire la fiscalité des revenus fonciers. C’est là une excellente nouvelle qui doit être source de perspectives enthousiasmantes.

Bien évidemment, les professionnels de l’immobilier neufs n’y voient qu’une mauvaise nouvelle puisque les subventions au PINEL, supprimées, pourraient profiter à l’investissement dans l’immobilier ancien et au financement de leur rénovation énergétique.

Un avantage fiscal n’est jamais accordé gratuitement. Il est toujours la contrepartie d’un engagement de l’investisseur à mieux servir l’intérêt collectif.

Jusqu’à maintenant, et cela, depuis 30 ans, les subventions fiscales étaient toutes orientées vers la construction de logement neuf.

Une orientation des subventions pour servir l’objectif commun de lutte contre le chômage de masse et de construction de logements là où le besoin se faisait sentir (mais pas toujours… on ne compte plus les lois de défiscalisation qui ont été à l’origine de la construction de logements au milieu de nulle part).

Aujourd’hui, démographie oblige, la lutte contre le chômage de masse n’est plus un objectif. On manque de bras. Le chômage est très faible et la démographie semble militer pour une poursuite de la baisse du chômage. Bref, le chômage de masse s’est fini (du moins, on l’espère).

Une démographie défavorable qui augure une baisse de la population à moyen terme (cf. « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« ). Construire toujours plus de logements alors que la population baisse parait anachronique.

De surcroît, l’ambition écologique limite la construction de nouveaux logements, consommateurs d’espaces naturels à protéger.

Bref, les subventions publiques ne doivent plus financer la construction de nouveaux logements. C’est la raison de la fin du PINEL et des diverses lois de défiscalisation.

En revanche, l’ambition écologique exige un investissement massif dans la rénovation énergétique des logements. Les subventions publiques doivent être dirigées vers la rénovation des logements.

L’imposition des revenus fonciers doit être dirigée vers l’atteinte de cet objectif collectif de sobriété énergétique.

Le prochain régime d’imposition des revenus fonciers devra encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Celle-ci devra être source d’une rentabilité supérieure au profit de l’investisseur qui fait l’effort de rénover son logement locatif.

Enfin, la lutte contre le mal logement devra également viser l’adoption d’un régime fiscal qui permette de limiter la hausse des loyers. À l’instar de ce que nous connaissons déjà avec le dispositif Loc’avantages, le propriétaire bailleur qui accepte de proposer un loyer plus faible que le loyer de marché devra payer moins d’impôt sur le revenu.

Au final, on a l’impression d’un nouveau régime fiscal d’imposition des revenus fonciers qui pourrait ressemble au dispositif loc’avantages optimisé aux déficits fonciers :

• Une réduction d’impôt qui permet au propriétaire bailleur de payer moins d’impôt s’il consent un loyer plus faible ;

+

• Une éventuelle subvention ANAH pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique

+

• L’application du régime fiscal des déficits fonciers qui autorise la déductibilité fiscale pendant 10 ans des travaux de rénovation énergétiques réalisés dans un logement loué ;

Au final, soyons optimiste : La remise à plat de l’imposition des revenus immobiliers va dans le bon sens.

Il est urgent de remettre de la cohérence dans la fiscalité des revenus immobiliers :

• La fin du PINEL est une bonne nouvelle ;

• L’imposition des revenus de location meublée apparaissaient comme trop favorable vs les revenus de location vide ;
• L’imposition confiscatoire des revenus de location vide ne permet plus d’investir dans la réalisation des travaux de rénovation énergétique.

À suivre…