Les décisions d’achat sur les scpi doivent être précédées d’une analyse du patrimoine existant, ce qui n’empêche hélas pas des bêtises futures.
Par conséquent,investisseurs, ne dormez pas et demandez des comptes aux gérants, il s’agit de vos fonds !!
Les traumatismes liés à la crise financière internationale appartiennent désormais au passé, ils laissent,dans l’actualité du marché locatif des commerces, des traces qui pourraient être pérennes comme :
- Une volonté affirmée de maîtrise des coûts par les enseignes qui se traduit par :
- Un retour vers le centre-ville dû à l’inflation des charges augmentatives des loyers en centre commercial ( participation au GIE), aux surcoûts salariaux liés aux contraintes d’amplitude horaire, à un manque de différenciation des concepts en centre commercial…) ;
- Des exigences accrues sur la configuration des produits immobiliers avec forte dépréciation des surfaces improductives ;
- La mise en œuvre lorsqu’elles sont possibles de demandes de révision de loyer à la baisse, compte-tenu spécialement de l’effet de levier de la forte indexation de ces dernières années ( application de l’art L145- 39 du Code de Commerce) ;
- L’adaptation des concepts de distribution à des surfaces revues à la baisse ;
- Une réactivité accrue des enseignes avec une analyse pointue de chaque site et plus de pragmatisme, ce qui a pour conséquence que pour certain points de vente non rentable, les enseignes n’hésitent plus » à rendre les clefs », et à procéder à un arbitrage dans les réseaux.
- L’encadrement du risque entraîne une demande de plus de souplesse de la part des enseignes ce qui a pour résultat :
- La recherche d’une garantie de flux avec une prime aux artères de commercialité de premier plan, ce qui creuse les écarts de valeurs locatives et instaure parfois une mixité nouvelle luxe/mass market sur certains sites ;
- Volonté de revenir à la conclusion de baux 3-6-9 ans au lieu de 6-9-12 ans, sauf pour les emplacements n°1 qui sont toujours aussi disputés ;
- L’apparition des loyers avec clause sur recettes, c’est à dire un % sur le chiffre d’affaires réalisé sans minimum garanti ;
- La redistribution entre droit au bail/droit d’entrée et loyer périodique avec deux tendances paradoxales :
- La priorité donnée à l’équilibre du compte de résultat, donc en faveur du versement en capital avec un loyer modéré
- Ou à l’inverse à l’alourdissement de la charge locative ( location pure) pour éviter la prise de risque de l’investissement.
- L’inversion des rapports de force bailleur/locataires :
Les baux des centres commerciaux ne sont plus des contrats d’adhésion. On constate une baisse de la valeur théorique du droit au bail due à l’augmentation mécanique des loyers (conséquence de la hausse de l’ICC)
De nouveaux concepts apparaissent
Les enseignes alimentaires de type supermarché se livrent une véritable bataille en centre ville pour prendre des parts de marché ( Monoprix, Carrefour, Franprix, Marché U etc.)
De nouveaux concepts arrivent dans le domaine de la restauration rapide de qualité et les traiteurs sans nuisance, au pied d’immeuble de bureaux en centre ville et banlieue (Jour, Cojean, Goude, restaurants japonais, Chez Jean, Deli Traiteur, etc.)
De nouveau concepts dans le secteur du PAP : Uniqlo, Desigual etc…prennent place.
Ainsi que dans le domaine du discount : Décathlon développe son concept discount Koodza
(HSBC des Champs Elysées et rue Auber, ING de la rue Scribe et la BNP Paribas de l’Opéra) »
Merci à SVEN pour cet article.
Ainsi, la crise ouvre de nouvelles opportunités d’investissement et c’est notament le cas de la SCPI PFO2 de PERIAL : SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!
Pour plus d’informations :
Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
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