La fiscalité applicable à l’acquisition de la NP d’un immeuble vient de subir une modification qui pourrait conduire à la modification de certaines stratégies patrimoniales familiales.

En effet, le propriétaire de la NP avec réserve d’usufruit,depuis la loi de finance 2009, peut, lorsque le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation, déduire les dépenses de grosses réparations du revenu global dans la limite annuelle de 25 000€ et les dépenses excédants cette limite pouvant être déduite dans les mêmes conditions au titre des 10 années suivantes.

Il semble même que cette déductibilité soit admise lorsque le bien n’est pas loué.

Les charges de grosses réparations déductibles pour le NP sont « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celles des digues et des mûrs de soutènement et des clôture aussi en entier. Toutes les autres réparation sont entretien » (Art 606 du Code Civil).

PS : Dans l’hypothèse d’un crédit pour financer ces travaux le BOI 5-D-2-07 précise :
que  » les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. »

RE PS : Par contre, les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de la NP d’un immeuble locatif ne semble pas déductible avec pour unique référence l’arrêt CAA PARIS du 05/11/1998 n°96PA02870

Cette décision simplement logique lorsqu’on applique le principe fondamental :
Revenu imposable = Charge déductible // Revenu non imposable = Charge non déductible

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