Les crédits IN FINE ont fait le bonheur de beaucoup d’investisseurs lorsqu’il s’agissait d’optimiser un investissement immobilier : sous couvert de diminuer la pression fiscale, de nombreux investisseurs immobilier ont mis en place des crédits IN FINE adossés à un contrat d’assurance vie.

Mais la baisse des rendements des contrats d’assurance vie risque bien de remettre en cause certains montages.

 

Différences entre un crédit IN FINE et un crédit Amortissable ?

Un crédit IN FINE est un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Contrairement à un crédit amortissable dont le capital est remboursé progressivement dans la mensualité du crédit, la mensualité du crédit IN FINE n »est composé que des intérêts du crédit.

Prenons deux exemples pour comprendre la différence :

Un investisseur immobilier souhaite réaliser un crédit de 100 000 € sur 10 ans. Le taux est de 4% (par soucis de simplification, nous considérerons que les taux sont identiques entre un crédit IN FINE et un crédit AMORTISSABLE).

# Le crédit amortissable.

Si l’investisseur souscrit un crédit amortissable, il devra rembourser 740€ par mois pendant 15 ans (soit 180 mensualités). Cette mensualité de crédit comprend du capital et des intérêts.

Répartition entre intérêt et capital pour un crédit amortissable

Ainsi, au fur et à mesure du paiement du crédit, le montant de la dette se réduit selon ce graphique :

Evolution du capital restant à rembourser.

 

 

Au final, l’investisseur aura déboursé 133143€ dont 100 000€ de capital et 33143€ d’intérêts. L’intégralité de ces intérêts seront déductibles des revenus fonciers.

 

# Le crédit IN FINE

Pour un crédit in fine, la mensualité du crédit sera nettement plus faible. Elle sera, pour un crédit de 100 000€ à 4% de 333€ pendant 15 ans (soit 180 mensualités ) contre 740€ par mois pendant 15 ans pour le crédit amortissable.

Mais attention, si le capital restant à rembourser diminue dans le cas d’un crédit amortissable, ce n’est pas le cas dans le cas d’un crédit in fine. L’investisseur devra rembourser le capital emprunté dans son intégralité au terme des 15 ans de crédit.

Pour le crédit IN FINE, le capital restant dû ne baisse pas pendant toute la durée du crédit

Afin d’assurer le remboursement du crédit au terme de la période de 15 ans, l’investisseur devra épargner régulièrement sur un produit financier. Ce produit est dans 99% des cas, le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. L’investisseur réalisera une épargne régulière sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie afin de capitaliser la somme nécessaire au remboursement du crédit IN FINE.

Le taux de rendement du contrat d’assurance vie est donc une notion ESSENTIEL dans le montage IN FINE : plus le rendement sera important, plus l’épargne mensuelle sera faible.

Dans notre hypothèse, nous prendrons un rendement de 2,5% (soit le rendement moyen net de prélèvements sociaux des contrats d’assurance vie pour 2011). Cf article : Assurance vie rendement 2011 : Les fonds euros perdent encore en avantage comparatif. pour approfondir notre analyse sur l’avenir des fonds euros des contrats d’assurance vie.

Compte tenu de cette hypothèse de rendement de 2,5%, d’un niveau de frais sur versement de 2%, l’investisseur devra épargner 467€ par mois sur le contrat d’assurance vie.

 

L’investisseur devra donc réaliser une épargne totale de plus de 800€ par mois (intérêt : 333€ / versement sur contrat d’assurance vie : 467€ = 800€). On obtient le graphique suivant :

Au total, l’investisseur aura déboursé : 60 000€ au titre du remboursement des intérêts et 84060€ au titre de la reconstitution du capital emprunté pour le remboursement du crédit in fine. Le coût total du crédit est donc de 800€ par mois environ.

Mais, l’investisseur pourra déduire 60 000€ d’intérêt sur ses revenus fonciers (contre seulement 33 000€) dans le cas du crédit IN FINE.

 

 

Synthèse de la comparaison entre le crédit IN FINE et le Crédit AMORTISSABLE

IN FINE AMORTISSABLE
Montant du crédit 100 000                 100 000,00 €
Taux du crédit 4% 4%
Durée 15 ans 15 ans
Mensualité du crédit 333 € 740 €
Versement assurance vie 467 € 0
Effort de remboursement total 800 € 740 €
Soit sur 15 ans de crédit 144 000 € 133 200 €
Surcoût apparent du crédit IN FINE 10 800 €
Différence
Montant des intérêts déductibles 59 940 € 33 200 €
Conséquence si impôt 5,5% -11 274€ -6 308 € -4 966 €
Conséquence si impôt 14% -16 318 € -9 130€ -7 188 €
Conséquence si impôt 30% -25 812 € -14 442 € -11 370 €
Conséquence si impôt 41% -32 340 € -18 094€ -14 246 €

Au terme de cette simulation, nous pouvons constater que le crédit IN FINE présente un surcoût de 10800€ par rapport au crédit AMORTISSABLE.

Pour autant, compte tenu de la forte proportion des intérêts déductibles du crédit IN FINE par rapport au crédit Amortissable, il faut relativiser cette différence.

En comparant l’impact fiscal de la déduction des intérêts d’emprunt, on constate que le crédit IN FINE permet de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur à hauteur de:

  • 4966€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 5,5%
  • 7188€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 14%
  • 11370€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 30%
  • 14245€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 41%

PS : pour calculer votre tranche marginale d’imposition vous pouvez utiliser notre simulateur disponible sur l’application MON PATRIMOINE

Bref, le crédit amortissable est préférable quelque soit la tranche marginale d’imposition de l’investisseur… la différence de gain entre le crédit in fine et le crédit amortissable est trop faible pour prendre la décision de se financer IN FINE.

L’économie fiscale ne permet pas de réduire suffisamment le surcoût du crédit in fine par rapport au crédit amortissable.  La baisse structurelle des rendements des fonds euros oblige à revoir les stratégies IN FINE.

Compte tenu des rendements actuels de l’épargne assurance vie, les crédits IN FINE ne présentent plus beaucoup d’intérêt actuellement, même pour les contribuables les plus fiscalisés à l’impôt sur le revenu. Il pourrait être opportun de renégocier vos crédits IN FINE pour les transformer en crédit amortissable avant que les taux n’augmentent de trop.

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Réserver un rendez vous d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de conseil patrimonial


14 Comments

  1. Ne faut il pas tenir compte aussi des cotisations sociales dans le calcul (en plus de la TMI)?

    • Oui, vous avez raison. Je vous remercie, j’ai fait les modifs mais cela ne change pas fondamentalement la conclusion.

      Les aléas sont trop importants pour s’orienter vers le financement IN FINE :

      – Evolution futures des rendements de l’assurance vie ;

      et

      – Niveau des prélèvements sociaux à l’avenir qui viendraient encore réduire le rendement net des fonds euros ;

      Merci de ce commentaire, comme toujours très juste.

      • 1) Sauf que les prelevements sociaux impactent aussi les revenus fonciers, qu’un deficit foncier permet d’éviter. A 15,5% du total des loyers, en plus de l’IR, c’est significatif.
        Et à comparer, dans la mesure où le rendement brut de l’assurance vie en k euros est inférieur au montant des loyers, les prélèvements sociaux sont plus élevés sur les loyers que sur le rendement de l’AV en cas de deficit.
        2) Le taux de l’IR + celui des prelevements sociaux ne va pas diminuer, au contraire, ce qui va amplifier l’intérêt du deficit foncier.
        Bien sûr, il faudra recalculer avec la réforme attendue fin 2012, et il est vrai que le credit in fine n’a pas d’intéret significatif vu la baisse du rendement de l’AV en cours. reste à voir si les taux remontent, comment il remontera, avec du décalage bien sûr.

      • Bonjour,

        Je suis globalement d’accord avec votre article. Mais pas complètement.

        Pour faire suite à votre réponse : « Je crains de ne pas comprendre toute votre analyse. Pourriez vous détailler votre raisonnement ? Merci… »

        => Je m’explique
        La déduction d’une charge (intérêts d’emprunts par exemple), pour 100 euros, permet quand on est en tranche marginale de 30%, de réduire son imposition sur ses revenus fonciers de 30 euros, mais … pas seulement !

        Car dans le cas de 100e d’IR sur revenus fonciers, s’y ajoutent les prélèvements sociaux, 1.35%, et bientôt 15.5% (dont une partie est déductible des revenus fonciers de l’année suivante, je vous l’accorde).

        Or, dans la mesure où l’on a logiqement pour un investissement locatif donné, davantage de revenus fonciers, que d’intérêts sur le prêt, et encore plus que d’intérêts positifs sur le placement en parallèle du crédit infine.

        Par exemple :
        Une investissement et emprunt de 200ke à 4% avec un loyer de 800e, et une assurance vie de 140ke :
        – génère 800×12 = 9600 de revenus fonciers, dont on peut déduire une taxe foncière et qq frais, soit un solde d’environ 8500e
        – entraine 8000e d’intérêts sur le prêt
        – entraine 4200e de rendement avec un rendement sur AV de 3%, dont il faut déduire 15.5% de prelèvements soit 651e (ainsi que 7.5% à la sortie après 8 ans).

        Mais les intérets de 8000e, en diminuant d’autant le revenu foncier, ont permis d’éviter 8000×15.5% soit 1240e de prelevements sociaux.

        Ds la mesure où sur un credit in fine, les intérêts du prêt seront tjrs supérieurs à ceux de l’AV (car taux et montant du prêt supérieurs au rendement et au montant du placement en AV en parallèle => plus multiplié par plus est toujours supérieur à moins multiplié par moins), la hausse des prelevements sociaux ne rend pas le credit in fine moins favorable, bien au contraire, puisque la déduction d’interets élevés permet d’éviter des charges que l’on aurait payées.

        Quand vous parlez de prélèvements sociaux, il me semble que vous oubliez ceux sur les revenus fonciers qui existent pourtant bel et bien.

        Plus la taxation est forte, en IR+prélèvement, plus la déduction de charges est intéressante (même si ce n’est pas une fin en soi).

        Comme l’imposition est en forte hausse depuis un an à cause des prélèvements, et que qu’elle va encore augmenter, sur la tranche d’IR, ou sur les deux réunis, cette hausse de taxation va compenser (en partie ?) la baisse du rendement du placement en AV en parallèle, car les déductions de charges du revenu foncier permet de diminuer la base imposable qui est imposée à des taux tjrs plus élevés.

        Voici pour le détail, mais il est vrai que globalement, le credit in fine a bcp moins d’interet.

        Mais ceci dit, quand le rendement des AV était bien plus élevés, il y a 10 ans par exemple, les taux d’emprunts étaient eux aussi bien plus élevés, et l’intérêts. L’intérêt du credit in fine, avec un rendement chaque année en baisse, était-il vraiment bcp plus fort ?
        J’ai l’impression que rien n’a réellement changé par rapport à il y a une dizaine d’année, sauf que tous les taux sont divisés par deux, en gros.
        La seule époque réellement différente est celle des taux bas, vers 2005/2006, avec des rendement sur AV encore assez élevés.

        En tous cas, merci pour votre blog et les infos qu’il apporte.

    • Bonjour Guillaume et merci pour cet article intéressant qui met en exergue le fait qu’un avantage fiscal est souvent secondaire par rapport au rendement financier d’une opération patrimoniale. Un réflexion: si vous avez les capitaux pour faire du in fine et si vous empruntez à 4% alors que vous placez à 2,5% alors pourquoi recourir au crédit? En investissant direct, vous pouvez peut-être même bénéficier de quelques régimes encore sympathiques comme le micro-foncier (loc nue) ou micro-bic (loc meublée). En outre, votre capacité à faire du levier est à peine entamée par un investissement sans crédit car rien ne vous empêche par la suite, d’utiliser le bien acheté en gage de vos nouveaux investissements….Bref, il arrive parfois que les choses les plus simples soient aussi les plus performantes…

  2. Frédéric says:

    Très bonne analyse qui devrait calmer les ardeurs de ceux qui ne voient que par le crédit In Fine ; ces derniers ayant pour seul objectif de vendre 2 produits financiers et espérer récupérer du récurrent.

  3. ThomasC says:

    Bonjour,

    Deux avantages supplémentaires du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable que vous n’avez pas abordé :

    Le capital restant du d’un prêt IN FINE étant constant tout au long des 15 ans, cela permet d’augmenter le passif ISF de manière constante durant les 15 ans.

    En cas de décès durant les 15 ans l’assurance remboursera le montant total du capital emprunté et l’assurance vie sera dénoué en faveur du bénéficiaires.

    Bien cordialement

  4. chantal says:

    Bonjour
    J’ai un credit ine fine peut t on le renegocier sachant qu’il est à 4,2O mon banquier me propose du 3,99!!! ce n’est pas sérieux
    i En plus quand je l’avai siuscrit en 2007 il m’avait fait prendre une assurane alors que nous avons ouvert une assurance vie Qui peut m’éclairer merci chantal

  5. ThomasC says:

    Bonjour,

    Si je comprends bien vous avez souscrit votre crédit in fine en 2007 ? Quelle est la durée du prêt ? 15 ans?

    Quel taux voulez vous obtenir ?

    A savoir que Les taux des prêt in fine sont souvent plus élevés que les taux des pret amortissables.

    Une assurance sur un pret et une assurance vie ne sont pas les mêmes produits. L’assurance du prêt vous permet de vous protéger en cas d’évenement inattendu (décès,invalidité…). L’assurance vie est un produit de placement vous permettant de se constituer une épargne et d’anticiper pour la transmission.

    Cordialement

    • chantal says:

      il reste 9 ans de durée de prêt au départ il était de 15 ans.
      Nous sommes à 4,20% et nous souhaitons 3,5o voir moins
      j’attends votre analyse sur tout ça merci

  6. Bonjour,
    Je souhaiterai savoir si il est plus judicieux de transformer mon crédit in fine en pret classique vu les taux historiquement bas ,sachant que mon in fine est à 3,75 avec un teg à 4,18% .J’avais contracté un credit sur 12 ans ,il m’en reste 10 à rembourser.La location du bien rembourse mon crédit ,cependant les interets se montent à plus de 18000 euros annuel et nous sommes limités à 10 000 max deductible .Que me conseillez vous ,au vu des rendements de plus en plus chiche de l’assurance vie .

  7. Bonjour j’ai contracté un prêt in finé d’une durée de 15 ans au crédit mutuel de Vienne 38 il y’a 10 ans. J’ai appelé ma conseillère l’an dernier pour renégocier mon prêt. Quelle a été ma surprise !!!??? Elle m’annonce avec le sourire qu’au bout des 15 ans je devrais encore payer environ 10 000€ de ma poche parce que les taux d’intérêt de mon assurance vie avait chuté. Pris d’un coup de sang je me suis énervé et j’ai insulté ma conseillère et la directrice de la banque. Au bout du mois de menaces et de courriers recommandés ils ont cédé et j’ai remboursé mon prêt par anticipation. J’ai pas eu à payer les 10 000€ qu’ils me réclamaient. Donc j’appelle tout le monde à aller voir sa banque

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.